城市規(guī)劃管理中的土地管理

劉永林

摘要：伴隨著我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展以及市場(chǎng)化經(jīng)濟(jì)體制的不斷完善，我國(guó)城市化進(jìn)程逐漸加快，導(dǎo)致城市規(guī)劃中的土地管理制度不完善問題日益顯著。本文主要從現(xiàn)階段城市用地管理中存在的問題以及問題的來源以及解決方法等方面對(duì)城市規(guī)劃管理中的土地管理方面做出了論述，探究城市規(guī)劃管理中的土地管理新規(guī)范。

關(guān)鍵詞：城市規(guī)劃;土地管理;分析探討

伴隨著我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，以及市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制改革的不斷深入，促進(jìn)了我國(guó)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，以及城市化進(jìn)程的不斷推進(jìn)，城市規(guī)劃管理中的土地管理工作愈加復(fù)雜，所以對(duì)城市規(guī)劃管理中的土地管理工作的探究是迫切的。

1產(chǎn)生問題的原因

1.1房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)業(yè)迅速擴(kuò)張導(dǎo)致城市規(guī)劃中的管理工作產(chǎn)生混亂

伴隨著市場(chǎng)化經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展，新興的房地產(chǎn)行業(yè)迅速崛起并不斷壯大，房地產(chǎn)帶來的土地審批問題，占地拆遷問題等諸多問題逐漸顯現(xiàn)。城市綠化工程用地，停車場(chǎng)用地等基礎(chǔ)設(shè)施用地被商品房的大量建設(shè)用地所制約等一系列問題造成了城市綠化面積較低，交通堵塞，停車位少，停車難等問題，除此之外，商品房的嚴(yán)重溢價(jià)也逐漸把市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的滯后性漸漸表現(xiàn)了出來，個(gè)人利益與社會(huì)總體利益的沖突也給管理人員在土地劃分過程中帶來了不少難題。同樣的問題也給城市規(guī)劃中的土地規(guī)劃問題帶來了不少挑戰(zhàn)，管理混亂，土地性質(zhì)不清等諸多問題逐漸顯現(xiàn)，體現(xiàn)出了城市規(guī)劃中管理工作的重要性與迫切的管理需求。

1.2加強(qiáng)政府部門的全局調(diào)控，嚴(yán)格對(duì)城市規(guī)劃中的土地管理問題

伴隨著土地性質(zhì)混亂，個(gè)人利益與社會(huì)總體利益的相互沖突給土地規(guī)劃方面帶來的城市規(guī)劃中的土地管理難問題逐漸顯現(xiàn)出來，社會(huì)矛盾日益尖銳，解決這些問題已經(jīng)迫在眉睫。透過表面看本質(zhì)，帶來問題的并不是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制本身，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)是可行的基本經(jīng)濟(jì)體制，我國(guó)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展也證明了市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的正確性，然而市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制也有他與生俱來的缺陷，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)并不是完全依照市場(chǎng)來對(duì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)進(jìn)行調(diào)控，而是一項(xiàng)市場(chǎng)調(diào)控與政府調(diào)控相結(jié)合的經(jīng)濟(jì)體制，在市場(chǎng)調(diào)控能力有限的情況下就需要政府發(fā)揮自己的調(diào)控職能，與市場(chǎng)調(diào)控相結(jié)合，從各個(gè)方面對(duì)經(jīng)濟(jì)進(jìn)行調(diào)控，保持市場(chǎng)的健康發(fā)展，解決房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)問題，從而解決城市規(guī)劃中的土地管理問題。

1.3統(tǒng)籌合作方面力量，解決城市規(guī)劃管理中的土地管理問題

土地管理只是城市規(guī)劃管理中的一部分，所以在對(duì)城市規(guī)劃中管理中的土地進(jìn)行管理時(shí)不能單獨(dú)進(jìn)行而應(yīng)該統(tǒng)籌各方面政府力量與職能對(duì)城市規(guī)劃中的土地管理進(jìn)行處理，逐漸形成土地管理與其他各方面管理工作有機(jī)結(jié)合，相互協(xié)同合作的有效土地管理機(jī)制。

2如何解決城市規(guī)劃管理中土地管理所存在的問題

2.1嚴(yán)格對(duì)城市規(guī)劃中的土地劃分管理

在對(duì)城市規(guī)劃中的土地劃分是城市規(guī)劃中的重要部分，是城市進(jìn)行人口集中區(qū)域選擇，工業(yè)產(chǎn)業(yè)區(qū)域選擇，耕地區(qū)域選擇綠地區(qū)域選擇，未來城市發(fā)展方向，城市定位以及城市未來發(fā)展目標(biāo)等的重要決定依據(jù)，在對(duì)土地進(jìn)行劃分管理中應(yīng)嚴(yán)格按照相關(guān)法律法規(guī)，遵照相應(yīng)的流程，結(jié)合城市的歷史沿襲，工農(nóng)業(yè)發(fā)展特點(diǎn)未來城市發(fā)展方向等進(jìn)行嚴(yán)格，清晰，正確的土地規(guī)劃將土地規(guī)劃的作用發(fā)揮到最大。對(duì)土地性質(zhì)，土地使用途徑等重要方面規(guī)劃者更要做實(shí)做細(xì)，考慮各方面因素的制約與影響，做好對(duì)于土地的規(guī)劃工作。對(duì)于管理者而言應(yīng)做好對(duì)于土地規(guī)劃的審核，評(píng)定以及檢查驗(yàn)收工作，使編制方案符合國(guó)家的相關(guān)規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)，將土地的效益最大化。

2.2嚴(yán)格城市規(guī)劃管理中的土地劃分審核管理

土地規(guī)劃是整個(gè)城市規(guī)劃中的核心部分，關(guān)系到整個(gè)城市的未來發(fā)展方向以及發(fā)展定位以及城市規(guī)模，為了保證土地規(guī)劃管理的有效性，對(duì)于土地規(guī)劃管理的審核是必不可少的一部分，無論是對(duì)于土地性質(zhì)還是土地未來用途的審核都應(yīng)是嚴(yán)格的。管理者從土地的未來用途，方位等方面著手進(jìn)行嚴(yán)格的檢查審核，保證土地規(guī)劃的合理性與合法性。在對(duì)于不同用途的土地進(jìn)行審核時(shí)，管理者應(yīng)結(jié)合實(shí)際對(duì)土地劃分進(jìn)行審核，并對(duì)于審核合格的土地劃分部分核發(fā)憑證使其具有法律效益。

2.3設(shè)立全新的城市規(guī)劃中的建設(shè)用地管理機(jī)制

現(xiàn)階段，我國(guó)的土地管理中基本全為建設(shè)用地管理，所以建設(shè)用地的管理是管理者進(jìn)行城市規(guī)劃管理中土地管理的重中之重，應(yīng)將其放在首要位置。建設(shè)用地管理在目前還存在城市綠化工程用地，停車場(chǎng)用地等基礎(chǔ)設(shè)施用地被商品房的大量建設(shè)用地所制約等一系列問題造成了城市綠化面積較低，交通堵塞，停車位少，停車難等問題，所以我們應(yīng)建立全新的建設(shè)用地管理機(jī)制，遵循將經(jīng)濟(jì)利益，社會(huì)利益以及環(huán)境利益相融合的管理理念。對(duì)于經(jīng)濟(jì)效益而言，在進(jìn)行建設(shè)用地管理中應(yīng)充分考慮一個(gè)區(qū)域內(nèi)的商業(yè)設(shè)施數(shù)量，其中包括商場(chǎng)，大賣場(chǎng)各種消費(fèi)品零售店的數(shù)量以及商品類型，一個(gè)區(qū)域內(nèi)建立兩棟商場(chǎng)與一個(gè)區(qū)域內(nèi)建立一棟商業(yè)大廈和一棟商場(chǎng)所帶來的經(jīng)濟(jì)效益有著巨大的不同，所以管理者應(yīng)充分考慮周邊的環(huán)境進(jìn)行規(guī)劃，是土地的經(jīng)濟(jì)效益達(dá)到最大。對(duì)于社會(huì)利益來說，雖然不像建立商場(chǎng)，寫字樓那樣可以得到巨大的經(jīng)濟(jì)效益，但一個(gè)區(qū)域建立多棟商場(chǎng)反而會(huì)使土地的價(jià)值下降，所以應(yīng)該合理利用土地價(jià)值，使其對(duì)于人民群眾生活有所幫助，例如規(guī)劃為人民群眾的文化活動(dòng)中心，提高人民的文化知識(shí)程度，這都會(huì)帶來巨大的社會(huì)利益。對(duì)于環(huán)境利益來說，每片土地的規(guī)劃問題都要涉及，不論是商業(yè)中心區(qū)域規(guī)劃或是群眾生活區(qū)域規(guī)劃，對(duì)于環(huán)境利益因素的考慮都是必不可少的，這其中關(guān)鍵最為密切的即為綠地，動(dòng)物園，植物園等區(qū)域的建設(shè)規(guī)劃，同時(shí)建筑空間的合理利用，檢修的設(shè)計(jì)與附近環(huán)境的協(xié)調(diào)關(guān)系等都包含在環(huán)境效益之中，目前我國(guó)對(duì)于環(huán)境的保護(hù)力度越來越大，管理者應(yīng)充分考慮建設(shè)用地對(duì)于環(huán)境的影響，提高社交用地管理中的環(huán)境效益。在對(duì)于整個(gè)城市規(guī)劃中的建設(shè)用地管理的新機(jī)制的制定中，管理者應(yīng)充分考慮融合經(jīng)濟(jì)效益，社會(huì)效益以及環(huán)境效益，將土地的效益發(fā)揮到最大。

2.4加大對(duì)城市規(guī)劃管理中土地管理的空間利用方面的探究

隨著科學(xué)技術(shù)的不斷發(fā)展，對(duì)于土地的利用已不再是局限于地面土地的利用，還包括了開發(fā)地下空間，加高建筑層數(shù)等土地利用措施。首先，規(guī)劃者應(yīng)加強(qiáng)對(duì)地下空間的利用，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，日本的停車場(chǎng)有四成是在地下，除了地下停車場(chǎng)外，地鐵，地下人防工程等地下空間利用方法也不但可以增加土地的利用價(jià)值，還減少了相應(yīng)的對(duì)環(huán)境的污染。在逐步走向現(xiàn)代化的過程中，需要大量的現(xiàn)代化的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，其中就包括擁有強(qiáng)大運(yùn)輸能力的地鐵，以及能夠滿足群眾日常購物需求的地下商業(yè)街等設(shè)施建設(shè)，這樣既可以擁有方便快捷的出行方式又能夠充分利用城市土地空間，提高土地的利用率，所以應(yīng)在技術(shù)成熟，經(jīng)濟(jì)條件允許的條件下大力開發(fā)地下空間，利用地下空間，提高城市的現(xiàn)代化進(jìn)程以及城市空間的利用率。另一方面，提高建筑的層數(shù)也能夠大大提高城市土地的利用率，在合理的安全系數(shù)以及人類易居的范圍內(nèi)盡可能的加高建筑層數(shù)能夠大大提高土地的利用率?，F(xiàn)階段，我國(guó)中小型城市并未能夠利用好加高建筑層數(shù)的方法提高土地的利用率，所以應(yīng)合理加高建筑層數(shù)，提高土地的利用率。

最后，屋頂面積的利用往往是人們?nèi)菀缀鲆暤模瑧?yīng)通過加大對(duì)屋頂面積的利用來提高土地的利用率，例如在屋頂安裝太陽能等取暖設(shè)備，種植蔬菜水果等都可以有效的對(duì)屋頂?shù)目臻g進(jìn)行利用，進(jìn)而提高整個(gè)城市土地的利用率。

3加強(qiáng)對(duì)城市規(guī)劃管理中的土地管理的檢查審查

3.1加強(qiáng)對(duì)建設(shè)項(xiàng)目的審批后的檢查審查管理

土地價(jià)值十分重要，一定要合理規(guī)劃，充分利用，整個(gè)過程都必須依照相關(guān)的流程合規(guī)合法，所以在進(jìn)行完建設(shè)項(xiàng)目的審批后，相應(yīng)部門應(yīng)嚴(yán)格對(duì)審批后項(xiàng)目的建設(shè)情況以及占地面積是否符合審批標(biāo)準(zhǔn)等方面的檢查審查，其中具體包括對(duì)于建設(shè)項(xiàng)目的用地面積，方位，未來建設(shè)用途，建設(shè)層數(shù)樓距等方面是否符合審批規(guī)定進(jìn)行審查核查，以此規(guī)范建筑方的建設(shè)行為強(qiáng)化管理方的管理力度。

3.2加強(qiáng)對(duì)城市規(guī)劃中土地管理中的建設(shè)過程的檢查核查

眾所周知，在建筑的施工過程中會(huì)帶來大量的粉塵以及品種繁多的建筑垃圾，這嚴(yán)重影響了土地管理中的環(huán)境利益，所以管理者應(yīng)加強(qiáng)對(duì)城市規(guī)劃中的土地管理在建筑建設(shè)過程中的檢查核查，建立清晰有效的檢查核查制度，做好對(duì)于檢查核查結(jié)果的記錄，使經(jīng)濟(jì)利益，社會(huì)利益，環(huán)境利益三方面利益相互融合，協(xié)同發(fā)展，提高土地管理的有效性。

3.3加強(qiáng)對(duì)城市規(guī)劃中的土地管理并建立有效的檢查核查制度

在對(duì)土地的整個(gè)使用過程中，相關(guān)的管理者都應(yīng)嚴(yán)格對(duì)于土地的使用的檢查核查，尤其是在土地建筑后的使用過程中，對(duì)于不同的土地使用情況，建筑使用用途都應(yīng)有不同的檢查核查制度，對(duì)于民用住房來講，建筑企業(yè)所建設(shè)的居民樓樓距，樓層數(shù)是否符合審批時(shí)的審批數(shù)據(jù)，是否加蓋樓層等方面應(yīng)進(jìn)行及時(shí)的檢查核查，確保土地的使用符合相關(guān)的規(guī)定。

3.4形成將土地管理與城市的可持續(xù)發(fā)展相結(jié)合的全新土地管理制度

現(xiàn)階段，我國(guó)大力弘揚(yáng)可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略，這就要求我們?cè)诔鞘幸?guī)劃中的土地管理時(shí)將土地管理與城市的可持續(xù)發(fā)展相結(jié)合。首先，管理者應(yīng)做好對(duì)于土地的編制工作，對(duì)于任何一片土地資源應(yīng)合理利用，使其發(fā)揮最大的價(jià)值，促進(jìn)城市的可持續(xù)發(fā)展。其次，管理者應(yīng)做好土地建設(shè)過程中對(duì)環(huán)境的影響，降低建筑物的建設(shè)對(duì)環(huán)境造成的影響，提高土地建設(shè)中的環(huán)境效益，從而促進(jìn)城市的可持續(xù)發(fā)展。最后，管理者應(yīng)做好土地使用過程中的管理工作，通過規(guī)范使用行為，切實(shí)提高群眾的生活質(zhì)量，提高土地建設(shè)中的社會(huì)效益。

4結(jié)束語

土地管理是城市規(guī)劃管理中的重中之重，關(guān)系到未來城市發(fā)展的方方面面，土地的巨大價(jià)值也決定了對(duì)其的使用容不得半點(diǎn)馬虎。管理者應(yīng)嚴(yán)格做好土地管理中的編制工作，審查核查工作，將經(jīng)濟(jì)效益，社會(huì)效益，環(huán)境效益三方面有機(jī)結(jié)合，積極探究對(duì)地下空間等的開發(fā)使用，將土地的利用率發(fā)揮到最大，從而促進(jìn)城市的發(fā)展。

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（作者單位：天津中怡建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)有限公司）