自然資源資產(chǎn)核算的邏輯規(guī)則與土地資源資產(chǎn)核算方法探討

朱道林，張 暉，段文技，杜 挺

（1.中國(guó)農(nóng)業(yè)大學(xué)土地科學(xué)與技術(shù)學(xué)院，北京 100193；2.中國(guó)土地政策與法律研究中心，北京 100193）

1 引言

自然資源作為大自然的產(chǎn)物，是人類(lèi)社會(huì)賴以生存和發(fā)展的物質(zhì)基礎(chǔ)，不可或缺，且總量有限，在人類(lèi)歷史長(zhǎng)河中，歷來(lái)受到高度重視。隨著人類(lèi)社會(huì)的發(fā)展和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，人與自然的關(guān)系日趨復(fù)雜，人類(lèi)對(duì)自然資源的占有欲日益增強(qiáng)，過(guò)度利用日趨嚴(yán)重，相應(yīng)地，如何可持續(xù)利用與保護(hù)自然資源也日趨重要。在這一背景下，世界各國(guó)政府、研究機(jī)構(gòu)紛紛關(guān)注自然資源可持續(xù)利用與保護(hù)問(wèn)題，尤其是人口眾多、自然資源稟賦嚴(yán)重不足的中國(guó)。2015年中國(guó)政府發(fā)布《生態(tài)文明體制改革總體方案》，加快推進(jìn)生態(tài)文明建設(shè)，明確提出要“探索編制自然資源資產(chǎn)負(fù)債表，制定自然資源資產(chǎn)負(fù)債表編制指南，構(gòu)建水資源、土地資源、森林資源等的資產(chǎn)和負(fù)債核算方法，建立實(shí)物量核算賬戶，明確分類(lèi)標(biāo)準(zhǔn)和統(tǒng)計(jì)規(guī)范，定期評(píng)估自然資源資產(chǎn)變化狀況”。這標(biāo)志著中國(guó)將正式啟動(dòng)自然資源資產(chǎn)核算及自然資源資產(chǎn)負(fù)債表編制工作。

土地資源作為自然資源的一種重要類(lèi)型，同時(shí)還是其他自然資源的重要載體，其他自然資源均需依存于一定區(qū)域的土地資源，并形成自然資源的空間分布與構(gòu)成關(guān)系，比如礦產(chǎn)資源儲(chǔ)藏于地下，礦藏開(kāi)采形成礦區(qū)土地利用格局；森林、草原等生物資源生長(zhǎng)于土地之上，更與土地密不可分，形成林地、草地利用格局；水資源儲(chǔ)存或流經(jīng)地表或地下，形成水庫(kù)、湖泊、江河，乃至濕地等。因此，土地資源資產(chǎn)核算及其資產(chǎn)負(fù)債表編制具有典型性和代表性。而且，土地資源是最可能實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)化的資源，可進(jìn)行自然資源明晰的產(chǎn)權(quán)界定，具有明確的資產(chǎn)屬性，為進(jìn)行自然資源資產(chǎn)價(jià)值核算提供了基礎(chǔ)。鑒于此，本文通過(guò)探討自然資源資產(chǎn)核算工作的基本規(guī)則和理論邏輯，探索土地資源資產(chǎn)核算的理論與方法。

2 自然資源資產(chǎn)核算的邏輯規(guī)則

20世紀(jì)70年代以來(lái)，國(guó)內(nèi)外學(xué)者陸續(xù)提出對(duì)區(qū)域資源、環(huán)境進(jìn)行核算并納入經(jīng)濟(jì)核算體系，一些政府和組織隨后開(kāi)展了積極的探索與實(shí)踐。學(xué)術(shù)界關(guān)于自然資源資產(chǎn)核算領(lǐng)域的研究已經(jīng)不少，并在森林資源資產(chǎn)核算[1]、礦產(chǎn)資源資產(chǎn)核算[2]、水資源資產(chǎn)核算[3]、土地資源資產(chǎn)核算[4-5]和自然資源資產(chǎn)負(fù)債表編制[6]等領(lǐng)域形成了初步成果，然而對(duì)土地資源資產(chǎn)核算的基本理論邏輯還缺乏系統(tǒng)的研究。實(shí)際上，要在實(shí)踐中科學(xué)推進(jìn)自然資源資產(chǎn)核算，首先必須在理論上明確核算的目標(biāo)，即核算要解決什么問(wèn)題、為什么服務(wù)，然后再遵循目標(biāo)導(dǎo)向原則，研究與確定核算的內(nèi)容與方法。

2.1 自然資源資產(chǎn)核算的根本目標(biāo)是促進(jìn)自然資源合理利用與保護(hù)

自然資源作為大自然的產(chǎn)物，人類(lèi)對(duì)其開(kāi)發(fā)利用必須遵循自然規(guī)律。有資料記載的五千年人類(lèi)發(fā)展史正反兩方面的經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)都證明，尊重自然規(guī)律，則自然資源會(huì)造福人類(lèi)；違背自然規(guī)律，則破壞自然環(huán)境，人類(lèi)遭受災(zāi)殃。長(zhǎng)期以來(lái)，隨著人口的增加和人類(lèi)需求的不斷膨脹，人類(lèi)過(guò)度開(kāi)發(fā)乃至破壞性利用自然資源并引起危害的現(xiàn)象屢見(jiàn)不鮮。如20世紀(jì)30年代美國(guó)的“黑色風(fēng)暴”，風(fēng)暴所到之處，溪水?dāng)嗔?，水井干涸，田地龜裂，莊稼枯萎，牲畜渴死，成千上萬(wàn)的人流離失所。這被認(rèn)為是20世紀(jì)最大自然災(zāi)害之一，是大自然對(duì)人類(lèi)文明的一次歷史性懲罰。引致的原因正是人類(lèi)對(duì)土地資源的過(guò)度開(kāi)墾，森林等植被遭到破壞，導(dǎo)致土壤風(fēng)蝕嚴(yán)重；加之連續(xù)的干旱，土地沙化，在強(qiáng)風(fēng)作用下形成了巨大的灰黑色沙塵風(fēng)暴。還有如20世紀(jì)50年代的“印度鼠疫”，20世紀(jì)70年代的秘魯“大雪崩”，以及21世紀(jì)中國(guó)華北地區(qū)的嚴(yán)重霧霾，都是大自然對(duì)所謂“人類(lèi)文明”行為的響應(yīng)與懲罰。

因此，人類(lèi)必須學(xué)會(huì)保護(hù)與可持續(xù)地利用自然資源。遵循自然資源的內(nèi)在規(guī)律，構(gòu)建自然資源開(kāi)發(fā)利用的規(guī)則體系，并通過(guò)法律或公共政策予以實(shí)施；通過(guò)構(gòu)建自然資源產(chǎn)權(quán)體系，實(shí)現(xiàn)自然資源資產(chǎn)核算，并納入國(guó)家核算體系，監(jiān)控自然資源實(shí)物量、質(zhì)量和價(jià)值量的變化，達(dá)到保護(hù)和可持續(xù)利用的目的。自然資源保護(hù)，可能會(huì)采取經(jīng)濟(jì)手段，比如通過(guò)有償使用利用價(jià)格杠桿制約浪費(fèi)，利用市場(chǎng)方式探討生態(tài)產(chǎn)品價(jià)值實(shí)現(xiàn)機(jī)制，目的只能是利用經(jīng)濟(jì)機(jī)制保護(hù)資源，但必須注意并非是利用經(jīng)濟(jì)手段實(shí)現(xiàn)自然資源價(jià)值量最大化，因?yàn)樽匀毁Y源作為生產(chǎn)要素在生產(chǎn)過(guò)程中的價(jià)值同樣需要通過(guò)其產(chǎn)品價(jià)格予以實(shí)現(xiàn)。而且，由于自然資源屬于自然產(chǎn)物，容易被壟斷，一旦過(guò)度追求其經(jīng)濟(jì)價(jià)值，必然造成社會(huì)財(cái)富的分配不均，乃至浪費(fèi)。因此，自然資源資產(chǎn)核算的根本目標(biāo)只能是促進(jìn)自然資源合理利用與保護(hù)，保障生態(tài)文明建設(shè)。

2.2 自然資源資產(chǎn)核算的內(nèi)容應(yīng)以實(shí)物量核算為主，價(jià)值量核算為輔

自然資源具有自然屬性、經(jīng)濟(jì)屬性和公共屬性。所謂自然資源，就是自然界天然存在、未經(jīng)人類(lèi)加工的資源，因此自然屬性是其本質(zhì)屬性和基礎(chǔ)屬性；而自然資源在人類(lèi)的生產(chǎn)生活中具有重要的價(jià)值，這些價(jià)值有的可以通過(guò)產(chǎn)權(quán)與交易實(shí)現(xiàn)，如土地價(jià)值、水資源價(jià)值等，表現(xiàn)出經(jīng)濟(jì)屬性；有的則產(chǎn)生普惠式作用，產(chǎn)生外部性效應(yīng)，如生態(tài)功能、環(huán)境功能等，表現(xiàn)為公共屬性。

因此，自然資源資產(chǎn)核算需要綜合考察自然資源各種屬性，資源屬性要核算與表征出資源類(lèi)型、總量規(guī)模、資源質(zhì)量等；經(jīng)濟(jì)屬性要核算表征出資源可交換與實(shí)現(xiàn)的市場(chǎng)價(jià)值；公共屬性則需核算表征出其生態(tài)功能、環(huán)境功能、景觀功能等。而在“自然資源資產(chǎn)核算的根本目標(biāo)是促進(jìn)自然資源合理利用與保護(hù)”這一原則體系下，應(yīng)首先以實(shí)物量核算為主、以價(jià)值量核算為輔。究其原因，一是實(shí)物量是自然資源要素的基礎(chǔ)，只有在實(shí)物量得到科學(xué)、準(zhǔn)確核算的基礎(chǔ)上才能談得上其他；二是大多數(shù)自然資源具有外部性，如自然資源的生態(tài)價(jià)值、環(huán)境改善功能等，難以市場(chǎng)化實(shí)現(xiàn)與考察，這決定了其價(jià)值量具有外部性和不確定性，甚至無(wú)法準(zhǔn)確核算，而對(duì)于部分可交易的自然資源，如土地資源、生物資源等，可進(jìn)行價(jià)值量核算予以補(bǔ)充。因此，自然資源資產(chǎn)價(jià)值量核算應(yīng)遵循可市場(chǎng)化原則。關(guān)于自然資源生態(tài)價(jià)值，由于其具有外部性，可以探索自然資源的生態(tài)價(jià)值核算方法，乃至生態(tài)產(chǎn)品的市場(chǎng)化實(shí)現(xiàn)機(jī)制，但是在尚難以通過(guò)市場(chǎng)的方式予以考核與判斷價(jià)值量之前，不宜過(guò)度強(qiáng)調(diào)所謂“生態(tài)價(jià)值”核算，應(yīng)更重視生態(tài)產(chǎn)品的實(shí)物量、生態(tài)功能質(zhì)量等的考察。

2.3 自然資源資產(chǎn)負(fù)債表在性質(zhì)上應(yīng)屬于國(guó)家資產(chǎn)負(fù)債表范疇

要編制自然資源資產(chǎn)負(fù)債表的目的是借鑒企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債表的方式，核算并表征一定地區(qū)自然資源資產(chǎn)總量及其變化情況，以監(jiān)控其利用與保護(hù)情況。而與企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債表相比，國(guó)家資產(chǎn)負(fù)債表（National balance sheet）是以一個(gè)國(guó)家總體經(jīng)濟(jì)存量為考察對(duì)象，反映某一時(shí)點(diǎn)經(jīng)濟(jì)體的資產(chǎn)負(fù)債總規(guī)模及結(jié)構(gòu)狀況[7]。由此可見(jiàn)，從自然資源資產(chǎn)負(fù)債表的編制主體、編制目的及編制內(nèi)容等看，其應(yīng)該屬于國(guó)家資產(chǎn)負(fù)債表范疇，甚至應(yīng)屬于國(guó)家資產(chǎn)負(fù)債表的構(gòu)成部分。

因此，簡(jiǎn)而言之，有明確產(chǎn)權(quán)歸屬的自然資源資產(chǎn)，可以納入其所屬產(chǎn)權(quán)主體（如企業(yè)等經(jīng)濟(jì)主體）的資產(chǎn)核算范圍，但不是獨(dú)立的核算，往往與企業(yè)的其他資產(chǎn)與負(fù)債共同核算。而以一定的行政區(qū)域或國(guó)家為單位，進(jìn)行整體或部分自然資源資產(chǎn)核算，并且編制自然資源資產(chǎn)負(fù)債表，則應(yīng)屬于國(guó)家資產(chǎn)負(fù)債表范疇。

3 土地資源資產(chǎn)核算的內(nèi)容與方法

土地資源作為自然資源的一種重要類(lèi)型，又是其他自然資源的重要載體，其資源特征和核算方法具有重要的典型性和代表性。

3.1 土地資源的本質(zhì)屬性決定土地資源資產(chǎn)核算內(nèi)容

土地作為典型的自然資源，同樣具有自然屬性、經(jīng)濟(jì)屬性與公共屬性。土地的自然屬性取決于其是自然產(chǎn)物，表現(xiàn)為具有位置固定、總量有限、可永續(xù)利用、多用途使用等特性，這是土地的基礎(chǔ)屬性，決定了土地資源區(qū)別于其他自然資源和資產(chǎn)。土地在投入人類(lèi)利用過(guò)程中，產(chǎn)生了經(jīng)濟(jì)屬性、公共屬性等延伸屬性。土地的經(jīng)濟(jì)屬性表現(xiàn)為其具有生產(chǎn)能力，生產(chǎn)能力大小及可利用方式?jīng)Q定了其經(jīng)濟(jì)價(jià)值的高低；能夠形成財(cái)產(chǎn)，并由于其位置固定性決定了其屬于不動(dòng)產(chǎn)，進(jìn)而人類(lèi)通過(guò)設(shè)置土地產(chǎn)權(quán)制度決定其歸屬與經(jīng)濟(jì)關(guān)系，并具有投資與資本屬性。土地的公共屬性是指土地的分配與使用不能只滿足經(jīng)濟(jì)利益最大化，還必須考慮人類(lèi)社會(huì)發(fā)展和資源可持續(xù)利用的整體要求，即土地資源的開(kāi)發(fā)利用存在外部性。這也是由土地的自然屬性決定的，自然產(chǎn)物決定了土地?zé)o論作為生產(chǎn)要素還是財(cái)產(chǎn)，都是大自然的賦予，必須考慮不同時(shí)代人類(lèi)的可持續(xù)利用要求；總量有限決定了其配置與使用要考慮均衡需求，包括不同類(lèi)型的均衡、不同主體的均衡等，“耕者有其田”才能保障生存，過(guò)度兼并往往引起社會(huì)動(dòng)蕩；位置固定決定了其相鄰關(guān)系的特殊性，會(huì)產(chǎn)生外部效應(yīng)[8]。

正是土地資源的這些屬性，決定了土地資源資產(chǎn)核算應(yīng)包括實(shí)物量核算和價(jià)值量核算兩個(gè)方面。實(shí)物量核算包括土地利用類(lèi)型、面積和質(zhì)量，價(jià)值量核算主要以市場(chǎng)價(jià)值（價(jià)格）為主，體現(xiàn)土地作為生產(chǎn)要素的財(cái)產(chǎn)價(jià)值。

3.2 土地資源資產(chǎn)核算方法

土地資源資產(chǎn)實(shí)物量核算：一要體現(xiàn)一定區(qū)域內(nèi)所有土地資源利用的不同類(lèi)型，即要分類(lèi)核算；二要體現(xiàn)不同利用類(lèi)型的用地規(guī)模，即用地面積；三要體現(xiàn)用地的質(zhì)量及利用狀況，以及利用方式是否可持續(xù)。核算數(shù)據(jù)應(yīng)以特定時(shí)點(diǎn)的一定區(qū)域內(nèi)全覆蓋的土地資源調(diào)查為基礎(chǔ)，一定時(shí)期內(nèi)開(kāi)展的土地利用現(xiàn)狀調(diào)查和土地分等定級(jí)成果數(shù)據(jù)可作為核算的重要依據(jù)。因此，為科學(xué)推動(dòng)土地資源資產(chǎn)核算，準(zhǔn)確核算土地資源資產(chǎn)數(shù)量，充分利用現(xiàn)代信息技術(shù)、測(cè)繪技術(shù)、人工智能技術(shù)等進(jìn)行全面、準(zhǔn)確的土地調(diào)查是非常重要的基礎(chǔ)工作。

土地資源資產(chǎn)的價(jià)值量核算，需要以土地市場(chǎng)交換價(jià)值為基礎(chǔ)，因此客觀市場(chǎng)價(jià)格的考察是關(guān)鍵。在土地資源實(shí)物量核算的基礎(chǔ)上，最重要的是調(diào)查并獲取客觀市場(chǎng)價(jià)格。在當(dāng)前中國(guó)的土地市場(chǎng)體系下，分別有市場(chǎng)交易價(jià)格、基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)等，三種價(jià)格形態(tài)各有特點(diǎn)，也各有其存在的區(qū)域和用地類(lèi)型，實(shí)踐中可以充分根據(jù)區(qū)域與用地類(lèi)型特點(diǎn)，分別采取不同價(jià)格形態(tài)進(jìn)行核算，并通過(guò)綜合比較確定統(tǒng)一的核算結(jié)果?？傮w來(lái)說(shuō)，各類(lèi)用地的基準(zhǔn)地價(jià)水平和核算結(jié)果更符合土地資源資產(chǎn)核算的目的與標(biāo)準(zhǔn)，采用各地評(píng)估并發(fā)布的基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行核算更具可行性。

4 土地資源資產(chǎn)核算實(shí)證分析——以城市國(guó)有建設(shè)用地為例

在以上分析的基礎(chǔ)上，本文以城市國(guó)有建設(shè)用地為例，實(shí)證研究土地資源資產(chǎn)核算的具體思路和方法。

4.1 核算思路

土地資產(chǎn)核算的核心要素是土地的數(shù)量、價(jià)格和資產(chǎn)量。一定地區(qū)的土地資產(chǎn)在空間上遍布整個(gè)區(qū)域范圍，從理論上來(lái)講，土地資產(chǎn)量的核算應(yīng)該針對(duì)具體宗地進(jìn)行，綜合考慮每宗土地的價(jià)格、面積和等別等開(kāi)展核算工作。但在實(shí)際工作中，考慮到數(shù)據(jù)的可獲得性和工作量，以宗地為單位進(jìn)行核算并不現(xiàn)實(shí)。因此可行的路徑是基于區(qū)域尺度核算土地資產(chǎn)量。從區(qū)域尺度來(lái)看，本文對(duì)土地資產(chǎn)的核心要素（數(shù)量、價(jià)格、資產(chǎn)量）界定為：數(shù)量為相應(yīng)類(lèi)型的建設(shè)用地面積，價(jià)格為相應(yīng)類(lèi)型建設(shè)用地的區(qū)域平均價(jià)格，資產(chǎn)量為建設(shè)用地總資產(chǎn)量。

考慮經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地和非經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地價(jià)格數(shù)據(jù)的差異，結(jié)合城市地價(jià)數(shù)據(jù)和全國(guó)城鎮(zhèn)地籍調(diào)查數(shù)據(jù)，以省為基本核算單位，以地級(jí)市為基本測(cè)算單元，選擇北京、山東、江蘇三個(gè)樣本省份2017年的城市國(guó)有建設(shè)用地資產(chǎn)量進(jìn)行核算。

4.2 核算方法

由于經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地和非經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地在地價(jià)數(shù)據(jù)上存在差異，相應(yīng)的核算方法也就存在差異。經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地可采用基準(zhǔn)地價(jià)、監(jiān)測(cè)地價(jià)、交易地價(jià)三種價(jià)格形態(tài)進(jìn)行核算，并比較分析不同地價(jià)形態(tài)下核算結(jié)果及有效性。而非經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地，包括公共管理與公共服務(wù)用地、特殊用地、交通運(yùn)輸用地、水域及水利設(shè)施用地等，一般市場(chǎng)交易的情況較少，遵循替代原則和區(qū)位理論，采取參考同區(qū)位經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地價(jià)格的方法進(jìn)行確定。

選取基準(zhǔn)地價(jià)、監(jiān)測(cè)地價(jià)和交易地價(jià)三種價(jià)格形態(tài)，在核算對(duì)象一致的前提下，探討基于不同價(jià)格形態(tài)下的經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地土地資產(chǎn)核算關(guān)鍵技術(shù)方法。

（1）基于基準(zhǔn)地價(jià)的經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地資產(chǎn)核算方法?；鶞?zhǔn)地價(jià)是一定均質(zhì)地域的平均價(jià)格，均質(zhì)地域的最基本表達(dá)方式是土地級(jí)別?；竞怂闼悸肥抢眉?jí)別面積確定加權(quán)權(quán)重，從而計(jì)算各區(qū)縣行政級(jí)別內(nèi)相應(yīng)用途（商服、住宅、工業(yè)）的平均基準(zhǔn)地價(jià)，與相應(yīng)用途的土地面積相乘得到區(qū)縣行政級(jí)別內(nèi)某一用途的資產(chǎn)量。具體概算公式為：

式（1）中：A1表示區(qū)縣行政級(jí)別中某一用地類(lèi)型土地資產(chǎn)量；表示區(qū)縣行政級(jí)別中某一用地類(lèi)型平均基準(zhǔn)地價(jià)；表示區(qū)縣行政級(jí)別中某一用地類(lèi)型城鎮(zhèn)地籍調(diào)查面積；S1i表示區(qū)縣行政級(jí)別中某一用地類(lèi)型第i級(jí)土地的級(jí)別面積；P1i為區(qū)縣行政級(jí)別中某一用地類(lèi)型第i級(jí)土地的級(jí)別價(jià)格；n1為區(qū)縣行政級(jí)別中某一用地類(lèi)型的級(jí)別個(gè)數(shù)。按此方法逐級(jí)測(cè)算匯總出市級(jí)、省級(jí)核算結(jié)果。

（2）基于監(jiān)測(cè)地價(jià)的經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地資產(chǎn)核算方法。監(jiān)測(cè)地價(jià)是指在城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)中設(shè)立監(jiān)測(cè)點(diǎn)，通過(guò)對(duì)監(jiān)測(cè)點(diǎn)市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行評(píng)估，作為特定區(qū)域城市地價(jià)變化的監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，并通過(guò)監(jiān)測(cè)點(diǎn)地價(jià)形成區(qū)段地價(jià)、級(jí)別地價(jià)和用途地價(jià)等表現(xiàn)形式。目前中國(guó)已建成覆蓋105個(gè)城市的地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)網(wǎng)絡(luò)，實(shí)現(xiàn)了對(duì)監(jiān)測(cè)地區(qū)商業(yè)、工業(yè)和住宅用地價(jià)格水平的分季度監(jiān)測(cè)。

基本核算思路是利用商業(yè)、住宅、工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)地價(jià)水平值與相應(yīng)的地類(lèi)面積相乘得出經(jīng)營(yíng)性地類(lèi)的資產(chǎn)量。具體核算公式為：

式（2）中：A表示市級(jí)行政級(jí)別中某一用地類(lèi)型土地資產(chǎn)量；P表示市級(jí)行政級(jí)別中某一用地類(lèi)型地價(jià)水平值，地價(jià)水平值是反映地價(jià)水平高低的指標(biāo)，采用平均地價(jià)表示；S表示市級(jí)行政級(jí)別中某一用地類(lèi)型的面積。

（3）基于交易地價(jià)的經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地資產(chǎn)核算方法。交易地價(jià)是指在土地市場(chǎng)上，交易雙方對(duì)所交易的土地達(dá)成的價(jià)格，屬于個(gè)別價(jià)格形態(tài)，是土地價(jià)格客觀、合理水平的真實(shí)體現(xiàn)。為測(cè)算區(qū)域平均交易地價(jià)，需要獲取盡可能多的交易案例。中國(guó)自2003年起建立并運(yùn)行了中國(guó)土地市場(chǎng)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)監(jiān)管系統(tǒng)，利用該系統(tǒng)可以實(shí)現(xiàn)對(duì)全國(guó)、重點(diǎn)區(qū)域和重點(diǎn)城市土地供應(yīng)的總量、來(lái)源、結(jié)構(gòu)、布局、交易方式、交易價(jià)格、投資主體和行業(yè)分類(lèi)等的調(diào)查分析。目前系統(tǒng)已覆蓋除西藏及港、澳、臺(tái)地區(qū)以外全國(guó)30個(gè)?。▍^(qū)、市）的2500余縣市，可對(duì)各地區(qū)的土地交易案例進(jìn)行統(tǒng)計(jì)匯總。

基本核算思路是利用區(qū)域平均交易地價(jià)與相應(yīng)的地類(lèi)面積相乘得到經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地資產(chǎn)量。具體核算公式為：

式（3）中：A表示市級(jí)行政級(jí)別中某一用地類(lèi)型土地資產(chǎn)量；表示市級(jí)行政級(jí)別中某一用地類(lèi)型平均交易地價(jià)；S為市級(jí)行政級(jí)別中某一用地類(lèi)型城鎮(zhèn)地籍調(diào)查面積；Si為市級(jí)行政級(jí)別中某一用地類(lèi)型交易地塊面積；Pi為市級(jí)行政級(jí)別中某一用地類(lèi)型同一基準(zhǔn)日下的交易地塊單價(jià)；n為市級(jí)行政級(jí)別中某一用地類(lèi)型交易地塊數(shù)量。

4.3 數(shù)據(jù)來(lái)源與數(shù)據(jù)處理

以省為核算單位，以地級(jí)市為基本單元，搜集2017年北京市、山東省、江蘇省的地價(jià)數(shù)據(jù)和城鎮(zhèn)土地面積數(shù)據(jù)。其中，在地價(jià)數(shù)據(jù)方面，基準(zhǔn)地價(jià)來(lái)源于各省地級(jí)市自然資源部門(mén)發(fā)布的基準(zhǔn)地價(jià)更新成果，監(jiān)測(cè)地價(jià)和地價(jià)指數(shù)來(lái)源于中國(guó)地價(jià)監(jiān)測(cè)網(wǎng)（http://www.landvalue.com.cn/），交易地價(jià)來(lái)源于中國(guó)指數(shù)研究院房地產(chǎn)大數(shù)據(jù)信息平臺(tái)（https: //creis.fang.com/）公布的土地成交價(jià)。在土地面積方面，城鎮(zhèn)土地面積數(shù)據(jù)主要來(lái)源于全國(guó)土地利用變更調(diào)查數(shù)據(jù)。此外，鑒于地價(jià)監(jiān)測(cè)網(wǎng)和中國(guó)指數(shù)研究院房地產(chǎn)大數(shù)據(jù)信息平臺(tái)上的監(jiān)測(cè)地價(jià)和交易地價(jià)只反映市級(jí)數(shù)據(jù)，而基準(zhǔn)地價(jià)數(shù)據(jù)覆蓋到縣級(jí)城市，因此在采用監(jiān)測(cè)地價(jià)數(shù)據(jù)和交易地價(jià)數(shù)據(jù)進(jìn)行核算時(shí)以市為單元，采用基準(zhǔn)地價(jià)數(shù)據(jù)進(jìn)行核算時(shí)以縣為單元。

（1）地價(jià)數(shù)據(jù)缺失處理。以監(jiān)測(cè)地價(jià)為例，由于地價(jià)監(jiān)測(cè)城市尚未實(shí)現(xiàn)全覆蓋，部分地級(jí)市可能出現(xiàn)監(jiān)測(cè)地價(jià)數(shù)據(jù)缺失的情況，因此采取替代法對(duì)空缺值進(jìn)行補(bǔ)齊。鑒于地價(jià)水平不僅由區(qū)位因素決定，還受到多種社會(huì)經(jīng)濟(jì)因素的影響，可采用聚類(lèi)分析法，根據(jù)地區(qū)生產(chǎn)總值、從業(yè)人數(shù)、居民收入、固定資產(chǎn)投資額、社會(huì)消費(fèi)品零售總額、金融機(jī)構(gòu)本外幣貸款年末總額等宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，基于SPSS軟件進(jìn)行系統(tǒng)聚類(lèi)分析，數(shù)據(jù)缺失城市的地價(jià)則可以使用經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展水平相近的同類(lèi)城市的地價(jià)數(shù)據(jù)進(jìn)行修正代替。交易地價(jià)數(shù)據(jù)缺失的情況采用相同的方法處理。

（2）地價(jià)期日修正。由于部分地級(jí)市未及時(shí)更新基準(zhǔn)地價(jià)，因此需要對(duì)搜集到的基準(zhǔn)地價(jià)數(shù)據(jù)進(jìn)行期日修正。

4.4 核算結(jié)果

采用上述方法，分別對(duì)北京市、山東省、江蘇省的經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地和非經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地的資產(chǎn)總量進(jìn)行了實(shí)證研究，具體核算結(jié)果見(jiàn)表1。

表1 2017年3個(gè)省級(jí)樣本區(qū)基于不同價(jià)格形態(tài)的國(guó)有建設(shè)用地資產(chǎn)總量核算結(jié)果Tab.1 The total amount of state-owned construction land assets calculated in the three provincial-level sample areas based on different price patterns in 2017

從三種地價(jià)形態(tài)核算結(jié)果來(lái)看，2017年國(guó)有建設(shè)用地資產(chǎn)總量，北京市和山東省均呈現(xiàn)出“監(jiān)測(cè)地價(jià)核算資產(chǎn)量＞交易地價(jià)核算資產(chǎn)量＞基準(zhǔn)地價(jià)核算資產(chǎn)量”的特征。其中，監(jiān)測(cè)地價(jià)核算結(jié)果較高，主要原因是監(jiān)測(cè)地價(jià)并未實(shí)現(xiàn)對(duì)地級(jí)市的全覆蓋，且監(jiān)測(cè)范圍僅限于建成區(qū)。以山東省為例，東營(yíng)、威海、日照、萊蕪、德州、聊城、濱州和菏澤均非地價(jià)監(jiān)測(cè)城市，只能通過(guò)聚類(lèi)分析法尋找相近城市的地價(jià)進(jìn)行代替，核算結(jié)果存在一定誤差。比較各省結(jié)果，基于基準(zhǔn)地價(jià)的核算結(jié)果江蘇省最高，北京其次；基于監(jiān)測(cè)地價(jià)和交易地價(jià)的核算結(jié)果都是北京市最高，這與其土地市場(chǎng)成熟度較高有關(guān)，地價(jià)高居不下，核算結(jié)果與實(shí)際情況較為接近。

基于表1核算結(jié)果，通過(guò)測(cè)算經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地資產(chǎn)占比來(lái)判斷三種不同形態(tài)土地價(jià)格的土地資產(chǎn)核算結(jié)構(gòu)差異，以判斷核算結(jié)果的合理性（表2）。

表2 2017年3個(gè)省級(jí)樣本區(qū)經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地資產(chǎn)量占比Tab.2 The proportion of commercial construction land asset in the three provincial-level sample areas in2017 (%)

從表2可以看出，北京市、山東省和江蘇省基于基準(zhǔn)地價(jià)、監(jiān)測(cè)地價(jià)和交易地價(jià)的核算結(jié)果，經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地的資產(chǎn)量占比均較為接近，表明基于不同價(jià)格形態(tài)核算出的土地資產(chǎn)結(jié)構(gòu)在各樣本區(qū)內(nèi)均保持平穩(wěn)。從區(qū)域?qū)Ρ葋?lái)看，各樣本區(qū)內(nèi)經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地資產(chǎn)量占比較高，均達(dá)到了75%以上，由于所選取的樣本區(qū)域土地市場(chǎng)化程度較高、土地市場(chǎng)成熟度較好，因此核算結(jié)果基本符合現(xiàn)實(shí)情況。

4.5 核算方法的適應(yīng)性分析

基于上述核算方法與核算結(jié)果，通過(guò)比較3個(gè)樣本省市國(guó)有建設(shè)用地資產(chǎn)量比值來(lái)探討三種地價(jià)形態(tài)核算方法的適用性。國(guó)有建設(shè)用地資產(chǎn)量比值是指在基于基準(zhǔn)地價(jià)、監(jiān)測(cè)地價(jià)和交易地價(jià)的資產(chǎn)量核算結(jié)果中（表3），以三者中最小的為1，另外二者的比值按照實(shí)際資產(chǎn)量與最小者的比值來(lái)確定。

表3 2017年3個(gè)省級(jí)樣本區(qū)國(guó)有建設(shè)用地土地資產(chǎn)量比值Tab.3 The ratio of state-owned construction land asset in the three provincial-level sample areas in 2017 (%)

從核算結(jié)果來(lái)看，基準(zhǔn)地價(jià)核算結(jié)果總體低于監(jiān)測(cè)地價(jià)、交易地價(jià)核算結(jié)果，這主要是地價(jià)數(shù)據(jù)本身存在的差異?？紤]地價(jià)水平的客觀性，在實(shí)際核算過(guò)程中，應(yīng)充分考慮土地資產(chǎn)核算的基本目標(biāo)主要是掌握土地資產(chǎn)量的基本水平，同時(shí)考慮地價(jià)數(shù)據(jù)的可獲取性和基準(zhǔn)地價(jià)作為城市地價(jià)水平的基本表征，以基準(zhǔn)地價(jià)為主、以監(jiān)測(cè)地價(jià)和交易地價(jià)為輔進(jìn)行比較檢驗(yàn)的核算方法是適用可行的。

5 結(jié)論與討論

由于人口增長(zhǎng)和不斷膨脹的人類(lèi)需求，人與自然的矛盾日益尖銳，保護(hù)自然資源和生態(tài)文明建設(shè)成為人類(lèi)可持續(xù)發(fā)展的共同話題。中國(guó)政府高度重視生態(tài)文明建設(shè)，推動(dòng)以自然資源資產(chǎn)核算為手段的自然資源利用變化監(jiān)測(cè)工程，希冀實(shí)現(xiàn)自然資源可持續(xù)利用與保護(hù)。因此，自然資源資產(chǎn)核算的根本目標(biāo)是促進(jìn)自然資源合理利用與保護(hù)，核算的內(nèi)容應(yīng)以實(shí)物量核算為主、價(jià)值量核算為輔，應(yīng)防止自然資源壟斷引起過(guò)度有償使用、過(guò)度價(jià)值化造成的利益扭曲；土地資源資產(chǎn)核算內(nèi)容應(yīng)包括面積、質(zhì)量、價(jià)格，價(jià)值量核算應(yīng)遵循可市場(chǎng)化原則；自然資源資產(chǎn)負(fù)債表在性質(zhì)上應(yīng)屬于國(guó)家資產(chǎn)負(fù)債表范疇。

通過(guò)核算方法的實(shí)證分析，由于數(shù)據(jù)的可獲得性，針對(duì)3個(gè)樣本省市分別采用基準(zhǔn)地價(jià)、監(jiān)測(cè)地價(jià)、交易地價(jià)探討核算方法的適用性與可行性，研究發(fā)現(xiàn)，對(duì)于城鎮(zhèn)國(guó)有建設(shè)用地來(lái)說(shuō)，采用基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行核算更具可行性。

科學(xué)、扎實(shí)、準(zhǔn)確的各類(lèi)自然資源調(diào)查與監(jiān)測(cè)，是開(kāi)展自然資源資產(chǎn)核算和資產(chǎn)負(fù)債表編制的重要基礎(chǔ)。鑒于自然資源資產(chǎn)實(shí)物量核算是基礎(chǔ)，為科學(xué)推動(dòng)自然資源資產(chǎn)核算，準(zhǔn)確核算各類(lèi)自然資源資產(chǎn)數(shù)量，建議國(guó)家重點(diǎn)推動(dòng)利用現(xiàn)代信息技術(shù)和測(cè)繪技術(shù)手段進(jìn)行全面、準(zhǔn)確的自然資源調(diào)查，重點(diǎn)支持自然資源資產(chǎn)分類(lèi)體系和調(diào)查技術(shù)研究，為掌握科學(xué)、準(zhǔn)確的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)奠定基礎(chǔ)。