房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)現(xiàn)金流風(fēng)險管理研究策略

劉天軍

(山西三建集團(tuán)有限公司, 山西 長治 046000)

1 現(xiàn)金流風(fēng)險的含義及研究意義

對于現(xiàn)金流風(fēng)險而言，它主要指的是企業(yè)中的現(xiàn)金流出與流入兩者出現(xiàn)不平衡的情況發(fā)生，使得企業(yè)在需求資金的時候不能及時彌補(bǔ)，從而使企業(yè)出現(xiàn)了經(jīng)營中的風(fēng)險發(fā)生。如果企業(yè)的現(xiàn)金流出現(xiàn)了問題，那么很有可能會導(dǎo)致企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營無法維持，導(dǎo)致企業(yè)的收益無法保障，同時也可能會影響企業(yè)的信譽(yù)，嚴(yán)重的話還會使企業(yè)的社會形象受到影響，導(dǎo)致財務(wù)出現(xiàn)問題，從而使企業(yè)面對破產(chǎn)的危機(jī)。對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所面對的財務(wù)風(fēng)險中，現(xiàn)金流風(fēng)險是非常重要的一部分，而且其構(gòu)成原因復(fù)雜，并且具有較大的偶然性以及潛伏性。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的產(chǎn)業(yè)鏈比較長?？梢酝瑫r帶動多種生產(chǎn)制造行業(yè)以及消費(fèi)行業(yè)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，這就是為什么房地產(chǎn)行業(yè)會與國家的經(jīng)濟(jì)整體發(fā)展密切相連的原因，其中房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展與我國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展和民生息息相關(guān)，是我國社會發(fā)展進(jìn)步的重要體現(xiàn)，在市場經(jīng)濟(jì)的運(yùn)營過程中起著十分重要的作用。但是這一行業(yè)它在我國的發(fā)展時間并不長，并且我國的通貨膨脹形式十分的嚴(yán)峻，這也在一定的程度上導(dǎo)致了相關(guān)的金融風(fēng)險危機(jī)也在漸漸地加強(qiáng)，讓相關(guān)行業(yè)的現(xiàn)金流風(fēng)險不斷地加強(qiáng)。

2 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的現(xiàn)金流特點(diǎn)

對于房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)來講，具有一定的特點(diǎn)，比如資金密集度非常高，在建設(shè)過程中需要投入大量的資金，同時也面對很大風(fēng)險。而且房地產(chǎn)項(xiàng)目周期長、供應(yīng)鏈復(fù)雜，涉及到多個方面，有著較強(qiáng)的地域性特征。它的主要生產(chǎn)運(yùn)營方式就是進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)，而在開發(fā)的過程當(dāng)中，資金的前期投入十分高，后期的收益也非常高。

1)較大的資金需求。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目與土地、建筑物及其他配套設(shè)施的關(guān)系是密不可分的。房地產(chǎn)具有固定性的特性，因此也稱為房地產(chǎn)，房地產(chǎn)業(yè)的特點(diǎn)使得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在經(jīng)營和過程中不得不投入大量資金。特別是在房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模不斷擴(kuò)大和發(fā)展的現(xiàn)狀下，有可能同時進(jìn)行多個項(xiàng)目的建設(shè)和發(fā)展。

2)資金的占用周期長。從投資項(xiàng)目設(shè)計到建筑，再到最終的房屋銷售和租賃，一般的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目大約需要2～3年的時間。該項(xiàng)目只能從初始投資到房屋銷售階段開始募集資金，并不是開始投入銷售就實(shí)現(xiàn)獲利，是有一個階段的，首先出售的第一個階段是實(shí)現(xiàn)成本回收，到下一個階段才能實(shí)現(xiàn)獲利。因此可以確定的是，房地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)，開發(fā)周期較長，資金周轉(zhuǎn)速度比較慢。

3)資金流向分布不平衡。房地產(chǎn)企業(yè)，一般來講，在項(xiàng)目進(jìn)行中，從表面分析，周期并不是很長，資金流向也不是很復(fù)雜，最主要的就是購買原材料流出、銷售商品現(xiàn)金流入，實(shí)現(xiàn)資金的周轉(zhuǎn)。這樣的話，現(xiàn)金流向是比較均勻的，不會出現(xiàn)有很大的波動。但是從房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的整個周期來分析，就可以發(fā)現(xiàn)資金的流入和流出之間明顯的出現(xiàn)缺口，其中最大的一個問題就是分配平衡。對于一個房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)，在前期企業(yè)需要投入大量的資金，然后在項(xiàng)目運(yùn)行中把資金投入到各個項(xiàng)目中，最終在項(xiàng)目建設(shè)完成之后，通過成品的銷售和租憑的方式收回投資。而且在房地產(chǎn)開發(fā)和管理的每個階段，要消耗的資金量很大，商業(yè)周期也很長。房地產(chǎn)企業(yè)對于現(xiàn)金流量的峰值要求高，集資慢，會造成資金鏈的安全性比較低。特別是一些小型的企業(yè)，自身實(shí)力有限，無法同時運(yùn)營多個項(xiàng)目，也不能保持項(xiàng)目銷售的穩(wěn)定性。通常，在一段時間內(nèi)只能開發(fā)一個項(xiàng)目或幾個小項(xiàng)目。只有項(xiàng)目完成并成功售罄，才有資本收益。在項(xiàng)目開發(fā)期間，需要持續(xù)投入資金，這也會給企業(yè)帶來資金流動風(fēng)險。在這些企業(yè)中，現(xiàn)金流量分布不平衡的問題就比較明顯，最主要的就是現(xiàn)金的持續(xù)流出和一次性集中流入之間的矛盾，導(dǎo)致抵抗風(fēng)險能力相對比較低。

4)現(xiàn)金占用的高風(fēng)險。房地產(chǎn)項(xiàng)目一旦確定并投入運(yùn)行，便是不動產(chǎn)和不可變的，因此，很難在項(xiàng)目建設(shè)過程中根據(jù)項(xiàng)目的內(nèi)部和外部條件或環(huán)境(例如環(huán)境變化)進(jìn)行更改和調(diào)整。宏觀調(diào)控政策，市場需求變化等。項(xiàng)目資金投入后，回收資金的不確定性將隨之產(chǎn)生，這將增加企業(yè)的風(fēng)險。另外，我國的房地產(chǎn)企業(yè)普遍采用“以社會資源整合為核心”的發(fā)展模式，以“小而寬”為核心。在項(xiàng)目建設(shè)過程中，集約利用之間存在矛盾。資本投資和企業(yè)零散的現(xiàn)金來源，一般企業(yè)面對大量的資金需求，多是通過向金融機(jī)構(gòu)貸款或著是資本市場融資，依賴于外部融資。但是在金融環(huán)境不穩(wěn)定的情況下，在面對當(dāng)前房地產(chǎn)市場的競爭環(huán)境，房地產(chǎn)企業(yè)的資本鏈容易出現(xiàn)問題，現(xiàn)金被長期占用進(jìn)一步地增加了風(fēng)險。

3 房地產(chǎn)開發(fā)中現(xiàn)金流量管理的問題

1)企業(yè)的償債能力需要進(jìn)一步的加強(qiáng)，提高現(xiàn)金流量。根據(jù)調(diào)查和相關(guān)的數(shù)據(jù)顯示，我國每年都有一部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營凈現(xiàn)金流為負(fù)值。而且其中就算一些企業(yè)的現(xiàn)金流量基本為正，但也是償還相關(guān)的債務(wù)利息。因此，這些企業(yè)的現(xiàn)金流風(fēng)險更高。

2)收入質(zhì)量問題，本次以LJ房地產(chǎn)為例，對其的相關(guān)收入質(zhì)量進(jìn)行了調(diào)查，發(fā)現(xiàn)該企業(yè)的經(jīng)營指標(biāo)剛好大于1的。從數(shù)據(jù)上來看，該企業(yè)的收入質(zhì)量是正常的。但是企業(yè)最近兩年的情況并不是很良好。在很多房地產(chǎn)企業(yè)中，這樣的情況很常見，在經(jīng)營匯總現(xiàn)金流不足導(dǎo)致債務(wù)沉重。面對這一問題，如果得不到很好的解決，企業(yè)將會面對資本鏈斷裂的后果，面臨破產(chǎn)的危機(jī)。

3)房地產(chǎn)企業(yè)的整體現(xiàn)金獲取能力相對比較差，在整個房地產(chǎn)行業(yè)中，因?yàn)槊恳粋€企業(yè)的資深實(shí)力和情況不一樣，在資金的獲取能力方面也是不同的。然而因?yàn)榉康禺a(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)周期長，資本占用周期長，而且在運(yùn)營中項(xiàng)目的建設(shè)情況都會影響資金獲取的能力，如果企業(yè)再進(jìn)一步的擴(kuò)張，則也會增加現(xiàn)金流風(fēng)險。

4 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)現(xiàn)金流管理風(fēng)險的原因

1)房地產(chǎn)企業(yè)對現(xiàn)金流量的管理不夠重視，在很多房地產(chǎn)企業(yè)的認(rèn)知里，對于現(xiàn)金流的管理，是企業(yè)中財務(wù)部門的工作職責(zé)，只有財務(wù)人員才應(yīng)注意現(xiàn)金流管理。他們只是認(rèn)為現(xiàn)金流量管理是財務(wù)人員的日?，F(xiàn)金流量核算。企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)者沒有認(rèn)識到現(xiàn)金在企業(yè)發(fā)展運(yùn)營中的重要性，從而導(dǎo)致企業(yè)對現(xiàn)金流管理不重視，更是在項(xiàng)目運(yùn)營中忽略了該問題。所以需要企業(yè)管理者重視現(xiàn)金流，認(rèn)識其重要性。

2)在實(shí)行現(xiàn)金流管理的時候，其管理的方法和手段缺乏科學(xué)性和有效性，沒有運(yùn)用當(dāng)前一些先進(jìn)的管理思想和技術(shù)，從而導(dǎo)致管理效率低下。比如對現(xiàn)金流量的分析預(yù)測的時候，現(xiàn)金流量缺口管理和收益管理，大多數(shù)企業(yè)都有現(xiàn)金流量預(yù)測的方法，最常見的是通過項(xiàng)目資金的來源和企業(yè)早期的財務(wù)報表以及現(xiàn)金流量表實(shí)現(xiàn)。一些大型的房地產(chǎn)企業(yè)會采用現(xiàn)金流預(yù)算系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)對現(xiàn)金流量的管理。但是總的來講，當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流管理技術(shù)水平比較低，還需要進(jìn)一步的加強(qiáng)和引進(jìn)先進(jìn)的技術(shù)。

3)在房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流管理中，有的企業(yè)會去采取金融企業(yè)和制造企業(yè)的現(xiàn)金流管理方法，導(dǎo)致在實(shí)際運(yùn)營中出現(xiàn)極度的不適應(yīng)，從而增加現(xiàn)金流風(fēng)險?；蛘呤莻€別企業(yè)盲目地引進(jìn)一些管理方法，不結(jié)合自身的實(shí)際情況，從而增加風(fēng)險。所以還需要房地產(chǎn)企業(yè)在引進(jìn)和借鑒其他現(xiàn)金流管理方法的時候，進(jìn)一步結(jié)合自身的實(shí)際情況和企業(yè)運(yùn)營特點(diǎn)，制定出最適合自己的管理模式。

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