工程管理環(huán)節(jié)在房地產(chǎn)開發(fā)中的重要性

呂 瑩 北京交通大學(xué)海濱學(xué)院

1 引言

社會(huì)的發(fā)展提升了人民生活水平，也使他們對(duì)于居住舒適度的要求逐漸提高。這對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)商而言是一個(gè)巨大的商機(jī)，因?yàn)槿嗣駥?duì)于房屋建筑的需求量持續(xù)增大，但同時(shí)也是一個(gè)挑戰(zhàn)，需要它們改進(jìn)目前的管理工作，提升管理水平，從而降低建筑的生產(chǎn)成本，提升建筑的質(zhì)量與舒適程度，滿足人們對(duì)于美好生活的新需求。本文結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)過(guò)程中的實(shí)際問題，闡述工程管理環(huán)節(jié)的重要性。

2 材料管理

2.1 材料選取

建筑材料的選取和管理就是影響工程質(zhì)量的先決條件。房地產(chǎn)企業(yè)必須嚴(yán)格要求內(nèi)部人員，從選材到保存、施工、驗(yàn)收過(guò)程都按照國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行工作，保證建筑質(zhì)量。在進(jìn)行實(shí)際施工之前，要考慮多種因素，選擇合適的材料。例如在地下室的防水設(shè)計(jì)中，需要采用防水性能優(yōu)良、不容易吸水的材料；而在高層建筑中，則應(yīng)當(dāng)選用抗震性能良好的鋼材料。合適的材料能夠提升建筑的穩(wěn)定性與安全性，減少后續(xù)事故的發(fā)生，我國(guó)曾頻繁出現(xiàn)的“豆腐渣工程問題”，很大一部分都是由于房地產(chǎn)開發(fā)商為牟取經(jīng)濟(jì)利益而偷工減料，使用不合格產(chǎn)品。

2.2 材料預(yù)處理

在許多施工過(guò)程中都需要對(duì)所使用的材料進(jìn)行預(yù)處理，例如在建筑設(shè)施的防水工程中，施工過(guò)程中用到的每一個(gè)預(yù)埋件都應(yīng)當(dāng)加裝止水環(huán)，施工過(guò)程中要做好對(duì)預(yù)埋件的處理，提前對(duì)一些金屬建材進(jìn)行防腐處理，才能夠保證投入使用后不產(chǎn)生質(zhì)量問題。

2.3 材料的保存問題

許多建筑材料的問題都源自材料保管不當(dāng)，例如，有些地區(qū)氣候過(guò)于濕潤(rùn)，建筑工地環(huán)境潮濕，或是施工過(guò)程中某區(qū)域長(zhǎng)期存在積水，也會(huì)影響施工質(zhì)量，容易引發(fā)建筑滲漏等問題。在保存材料時(shí)，應(yīng)當(dāng)注意材料的特性，水泥的主要化學(xué)成分是氧化鈣，這種物質(zhì)遇到水會(huì)發(fā)生化合反應(yīng)形成氫氧化鈣，反應(yīng)過(guò)程釋放大量熱，因此保存水泥時(shí)必須在干燥的環(huán)境下，嚴(yán)格隔離水分。而混凝土材料必須保持一定的水分以供水泥硬化所需，因此保存混凝土?xí)r又要注意材料的保濕工作，防止因過(guò)于干燥產(chǎn)生裂縫。金屬材料則需要置于干燥環(huán)境下，防止生銹，影響材料質(zhì)量。

3 技術(shù)管理

3.1 圖紙問題

圖紙?jiān)诮ㄖこ讨械闹匾跃秃孟裰改厢樦诤胶９ぷ?，乃是引領(lǐng)工程方向、為工作人員提供依據(jù)和提出要求的重要材料，在建筑工程的每個(gè)環(huán)節(jié)中，圖紙都是必不可少的工具。能否根據(jù)既定的工程計(jì)劃繪制較為技術(shù)的圖紙，盡量提升其精度、使之更容易理解和參照，關(guān)系到整個(gè)工程能否順利進(jìn)行。

3.2 因地制宜，根據(jù)當(dāng)?shù)厍闆r對(duì)施工方案進(jìn)行精細(xì)化調(diào)整

建筑施工工作受環(huán)境影響十分嚴(yán)重，為此，施工方在制定方案之前，必須結(jié)合實(shí)際氣候環(huán)境特征做好應(yīng)對(duì)措施。例如，在雷雨多發(fā)地區(qū)，需要做好防雷工作，安裝避雷針等設(shè)備；在嚴(yán)寒氣候地區(qū)，則應(yīng)當(dāng)做好防凍工作，確保建筑材料在低溫下不會(huì)受到影響而產(chǎn)生變形、裂縫等。在對(duì)施工方案進(jìn)行規(guī)劃時(shí)，應(yīng)當(dāng)做到精細(xì)、嚴(yán)密，根據(jù)實(shí)際施工環(huán)境做出調(diào)整，并且預(yù)留備選方案，一旦出現(xiàn)問題可以快速解決，保證工程的進(jìn)度，并防范可能出現(xiàn)的安全事故。

4 經(jīng)費(fèi)預(yù)算與成本管理

成本管理由成本規(guī)劃、成本計(jì)算、成本控制和業(yè)績(jī)?cè)u(píng)價(jià)四項(xiàng)基本內(nèi)容組成。在建筑工地上，每個(gè)工程項(xiàng)目所涉及的金額動(dòng)輒千百萬(wàn)，甚至上億，如此龐大的資金的管理工作十分復(fù)雜，有許多人借此假公濟(jì)私、中飽私囊，而他們?yōu)榱藴p少建筑成本、牟取暴利，往往會(huì)選擇采用不符合我國(guó)建筑標(biāo)準(zhǔn)的材料和在施工過(guò)程中減少工序以降低人工費(fèi)用的方式，會(huì)為建筑埋下巨大的安全隱患，前些年頻發(fā)的豆腐渣工程事件很多就是由于未能做好成本管理工作而引起的。而經(jīng)費(fèi)預(yù)算在成本管理中占據(jù)著十分重要的地位，它指的是依據(jù)現(xiàn)有的工程計(jì)劃，根據(jù)所選材料、進(jìn)行的工序等對(duì)工程各個(gè)環(huán)節(jié)所需經(jīng)費(fèi)作出預(yù)算和規(guī)劃，提升經(jīng)費(fèi)預(yù)算的精度可以使整個(gè)工程更加順利地運(yùn)行，防止某些人從中獲取利益，另外也可避免購(gòu)進(jìn)過(guò)多材料的情況，減少建筑成本。

5 流程優(yōu)化與進(jìn)度管理

如今信息技術(shù)十分發(fā)達(dá)，采用計(jì)算機(jī)可直觀形象地呈現(xiàn)建筑的各個(gè)部分，參與單位在提出新的施工方案時(shí)，可應(yīng)用BIM技術(shù)進(jìn)行施工驗(yàn)證，應(yīng)用計(jì)算機(jī)進(jìn)行施工模擬，判定該方案是否合理以及可能出現(xiàn)的問題，并及時(shí)提出整改方案，從而優(yōu)化施工流程，提供最佳施工方案，減少實(shí)際施工過(guò)程中出現(xiàn)的問題。另外，在施工過(guò)程中，三維導(dǎo)圖也會(huì)隨著工程的進(jìn)行而發(fā)生實(shí)時(shí)改變，可隨時(shí)向領(lǐng)導(dǎo)層呈現(xiàn)施工進(jìn)度，讓他們能夠及時(shí)發(fā)現(xiàn)問題，排除隱患，加快施工進(jìn)程，節(jié)省施工時(shí)間。

6 結(jié)語(yǔ)

我國(guó)各行各業(yè)正向著高精尖方向發(fā)展，追求更加高質(zhì)的產(chǎn)品，建筑行業(yè)也同樣如此。唯有追求更高的質(zhì)量，更加精細(xì)化地對(duì)建筑工程進(jìn)行管理，才能夠滿足現(xiàn)代社會(huì)的要求，促進(jìn)我國(guó)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展。