房地產(chǎn)開發(fā)工程中項目的管理探討

閆曉鵬

【摘要】房地產(chǎn)開發(fā)工程項目管理需要針對實際情況做好進(jìn)度管理、質(zhì)量管理、安全管理、成本管理，需要完善管理制度，因地制宜的做好人員安排與制度設(shè)計，注重人才培養(yǎng)，優(yōu)化整體的管理成效。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)開發(fā)工程;項目管理;開發(fā)商

房地產(chǎn)開發(fā)中的項目管理包括了工程項目的進(jìn)度管理、質(zhì)量管理、安全管理、成本管理等內(nèi)容，具體的管理水準(zhǔn)關(guān)系了后續(xù)的項目口碑形象與利潤收益。尤其是市場中房地產(chǎn)開發(fā)進(jìn)入到激烈競爭階段，早期的繁榮受到一定沖擊，當(dāng)下的發(fā)展更多的需要通過優(yōu)質(zhì)的管理來提升整體項目效益。

1、房地產(chǎn)開發(fā)工程中項目管理現(xiàn)狀

作為房地產(chǎn)開發(fā)工程而言，受到政府方面的調(diào)控政策影響較大，甚至需要通過進(jìn)一步的管理優(yōu)化來降低開發(fā)成本，提升整體的效益，由此獲得市場發(fā)展機(jī)會。尤其是房地產(chǎn)開發(fā)工程本身的周期長，投入的費(fèi)用大，同時承受了較大的工程風(fēng)險。一旦有某個環(huán)節(jié)的問題，都會直接影響整體的項目質(zhì)量與成本。面對大型工程，房地產(chǎn)開發(fā)商自身對項目管理往往不會做直接性的干預(yù)，更多的扮演著監(jiān)督管控的角色，項目執(zhí)行更多的通過服務(wù)外包來達(dá)到具體的執(zhí)行。由于這種管理方式，導(dǎo)致開發(fā)商在項目管理中缺乏直接信息的獲得，需要做好項目外包結(jié)構(gòu)的管理來達(dá)到項目管理的效果。為了降低項目成本，開發(fā)商需要將管理集中在手中，由此減少不必要的外包費(fèi)用與管理中的信息不對稱差錯。但是不外包會導(dǎo)致管理工作壓力更高，會耗費(fèi)更多企業(yè)自身的資源。為了方便，更多還是會采用外包服務(wù)來滿足實際工作所需。

房地產(chǎn)開發(fā)中，項目管理從設(shè)計開發(fā)、施工、竣工驗收等各環(huán)節(jié)入手，其中都關(guān)系到工程造價，需要做好各環(huán)境來優(yōu)化最終的管理質(zhì)量。要將進(jìn)度管理、質(zhì)量管理、安全管理、成本管理滲透到各環(huán)節(jié)，但是實際情況中，每個環(huán)節(jié)都會出現(xiàn)疏忽，管理力度不足。管理過于嚴(yán)格，執(zhí)行人員會有逆反情緒，甚至影響工作開展的團(tuán)隊協(xié)作氛圍。管理過于松散，又會管理執(zhí)行單位較為疏忽，工程質(zhì)量、成本、安全、進(jìn)度各方面都會出現(xiàn)問題，影響最終的工程效益。在管理上，往往陷入松緊難以有效控制的狀況。尤其是當(dāng)下對房地產(chǎn)開發(fā)工程更嚴(yán)格的要求，管理不善容易影響開發(fā)商的整體效益。社會上各種網(wǎng)絡(luò)平臺的發(fā)達(dá)，對于工程中的問題容易更快速的擴(kuò)大化，甚至導(dǎo)致開發(fā)商長時間的負(fù)面問題困擾，對開發(fā)商管理工作有更大的沖擊。

2、房地產(chǎn)開發(fā)工程中項目管理對策

2.1注重風(fēng)險規(guī)避措施的優(yōu)選

房地產(chǎn)開發(fā)工程項目管理中，會通過各方面配合來達(dá)到項目的執(zhí)行。要合理的做好風(fēng)險轉(zhuǎn)移，尤其是工程開展中有多種隱性風(fēng)險。要與施工單位做合同簽訂中做好風(fēng)險轉(zhuǎn)移，提升施工單位對工程開展的謹(jǐn)慎心理，提升其責(zé)任感，由此保證施工過程更好的監(jiān)督管理。甚至在必要情況下，督促做好保險工作的落實來減少有關(guān)不可測風(fēng)險。在整個過程中，要充分的做好風(fēng)險管理，要將風(fēng)險管理意識滲透到各個環(huán)節(jié)。要合理的做好風(fēng)險測算，包括對施工單位的審核，要保證專業(yè)性水準(zhǔn)。不可以過多的渴求成本而放棄對風(fēng)險的管控。在成本管理上不能局限在花出去多少錢，更要意識到專業(yè)的合作單位優(yōu)秀的風(fēng)險防控可以更好的減少意外問題的成本支出。

2.2注重合理的成本管理

在工程管理中，成本管理一直是關(guān)鍵內(nèi)容之一。要做好成本造價管理，而成本管理不僅僅是某個階段的問題，而是要貫穿整個施工過程。對于投資、設(shè)計招標(biāo)、項目建設(shè)、竣工驗收有關(guān)環(huán)節(jié)，都需要做好對應(yīng)的成本控制，由此達(dá)到整體成本控制的效果。要將成本管理落實到對應(yīng)人員，讓其意識到合理的成本管理與個人工作績效考評有關(guān)，由此來提升其個人的管理積極性。

2.3注重多方面協(xié)調(diào)管理

項目管理要調(diào)動各方面的配合，要做好各部門、各環(huán)節(jié)的配合效果。優(yōu)選具有協(xié)調(diào)能力突出的人才，同時有更完善的制度管理與激勵措施，提升工作人員積極性。同時要注重人才在協(xié)調(diào)管理上的能力培養(yǎng)，培養(yǎng)方法需要多方面建設(shè)。要做好監(jiān)督，也要做好人才賦能管理，輸入更多的資源與條件來保證人才在管理執(zhí)行中有更多的條件支持。要做好日常工作的溝通，及時滿足管理工作現(xiàn)實問題所需，給予充分的空間與資源支持，保持一定人才培養(yǎng)的耐性。要注重激勵措施的人才管理，激勵內(nèi)容包括常規(guī)的薪資福利，也可包括單位所具有的其他可利用資源，甚至包括假期、榮譽(yù)標(biāo)準(zhǔn)、晉升機(jī)會、學(xué)習(xí)進(jìn)修機(jī)會、人脈資源等，主要針對激勵對象訴求而定，保證激勵措施符合個人所需，提升激勵效果。

結(jié)語：

房地產(chǎn)開發(fā)工程的項目管理，需要考慮實際情況所需，做好針對細(xì)節(jié)管理。要注重人才培養(yǎng)，完善制度管理，讓人為管理與制度管理結(jié)合。制度管理本身會有疏漏與刻板的問題，缺乏實際問題的靈活性，人為靈活性、人性化的調(diào)整則可以彌補(bǔ)制度的不足，提升管理工作對實際的匹配性。

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