房?jī)r(jià)必降的幾個(gè)樸素邏輯

張志勇

【摘要】房?jī)r(jià)是國(guó)計(jì)民生繞不開(kāi)的話題，在“房住不炒”的方針指引下，國(guó)家通過(guò)一系列措施有效遏制了房?jī)r(jià)的畸形上漲，這是防患于未然的必然、理性的選擇，即使沒(méi)有這些措施，畸形房?jī)r(jià)合理下降也是必然的結(jié)果，本文從幾個(gè)樸素的道理，深入淺出地揭示了房?jī)r(jià)下降的內(nèi)在邏輯。

【關(guān)鍵詞】房?jī)r(jià);下降;供求關(guān)系;人口;消費(fèi)

房產(chǎn)市場(chǎng)在“房住不炒”為指導(dǎo)方針的一系列政策下逐漸進(jìn)入了寒冬，盡管偶有幾只“蒼蠅”在“嗡嗡叫”，但房?jī)r(jià)下跌之勢(shì)未來(lái)一定時(shí)期內(nèi)已然不可逆轉(zhuǎn)。

現(xiàn)在的房子叫什么？叫商品房！可見(jiàn)，房子是商品，既然是商品，其價(jià)格就會(huì)受到房產(chǎn)價(jià)值、供求關(guān)系、人口趨勢(shì)、消費(fèi)習(xí)慣等諸多因素的影響。筆者在此不談貨幣總量、政府調(diào)控、信貸政策等方面的宏觀因素，僅從以下幾個(gè)方面的樸素邏輯來(lái)說(shuō)明房?jī)r(jià)下跌的必然。

1、房子的價(jià)值是影響房?jī)r(jià)的決定因素

房子是什么？是鋼筋混凝土的堆砌物。一平米的房子成本是多少？由于各地土地價(jià)格差異較大，所以我們把土地價(jià)格因素暫且剔除掉。框架結(jié)構(gòu)的房子造價(jià)比較低，每平米造價(jià)一般在600元左右;磚混結(jié)構(gòu)的房子造價(jià)一般每平400元左右。城市房產(chǎn)因樓盤(pán)的類型不同，建安成本每平米從800元左右到1800元左右不等，低層、多層、小高層、高層等不同樓盤(pán)，成本依次遞增，每平最高一般也不會(huì)超過(guò)2000元。加上各種費(fèi)用，每平米應(yīng)該3500元左右可以打住了。看過(guò)《資本論》的朋友都懂得，馬克思他老人家在生前就告訴我們：商品的價(jià)格是由其價(jià)值決定的，商品價(jià)格圍繞其價(jià)值上下波動(dòng)。各地的朋友可以咨詢一下當(dāng)?shù)氐耐恋貎r(jià)格，均攤到房子價(jià)格中去，看看你的房子應(yīng)該值多少錢，再看看現(xiàn)在的價(jià)格，好好算一算到底有多少泡沫。這種巨大的泡沫已經(jīng)不再是上下波動(dòng)了，而是極大的偏離了其本來(lái)的價(jià)值。當(dāng)然，不得不提的是，在特定區(qū)域、特定地段的特殊房產(chǎn)，價(jià)格出現(xiàn)這種背離也并非絕對(duì)的異常，凡事都會(huì)有特例，但大中小城市房產(chǎn)價(jià)格的普遍瘋漲，就不正常了，早晩會(huì)被打回原形，甚至歸零。前些年房?jī)r(jià)瘋漲的鄂爾多斯，如今成了鬼城，鄂爾多斯只不過(guò)是先行一步，今后有多少三、四線城市會(huì)步其后塵，大家可以拭目以待。

2、供求關(guān)系是影響房?jī)r(jià)的至關(guān)重要的因素

中國(guó)目前的房子存量有多少？根據(jù)有關(guān)資料，目前中國(guó)城市中有4億套房子，足夠16億人居住。記得十年前，在北京與一個(gè)煤老板聊天，他炫耀說(shuō)在西三環(huán)附近的一個(gè)樓盤(pán)剛買了一串房子，所謂一串，就是一個(gè)單元的一側(cè)，從一樓到頂層，有多少層就是多少套，而這已經(jīng)是這個(gè)煤老板在北京買的第五串房產(chǎn)了。我問(wèn)他這些房子用來(lái)做什么，他告訴我什么也不做，放著?？吹搅藛?？不是沒(méi)有房子，而是大量的房子被像這位煤老板一樣的買家空置在那里，根本沒(méi)人住。這就叫炒房，等到房?jī)r(jià)炒到一定高度，那些真正需要房子住的普通百姓及工薪階層，卻買不起了。什么叫需求？不是你需要就叫需求，而是你需要，同時(shí)還得有購(gòu)買能力，這才叫需求，或者準(zhǔn)確說(shuō)叫有效需求。有效需求逐漸下降，而房源卻源源不斷的供應(yīng)著，有新樓盤(pán)，也有大量的二手房。當(dāng)供求關(guān)系發(fā)生逆轉(zhuǎn)，房?jī)r(jià)下跌也就是遲早的問(wèn)題了。再舉一個(gè)例子，我曾經(jīng)問(wèn)一位銀行的朋友有幾套房子，他說(shuō)有四套，也就是說(shuō)，他已經(jīng)為兒子、孫子都買好了房子。大家可以想一想，像這樣的情況在城市里有多少？這種情況應(yīng)該是比較普遍的，大家都已經(jīng)為下兩代的子孫們都買好了房子，那么，未來(lái)新建的房子還有多少人來(lái)買呢？以上兩個(gè)例子還是個(gè)人買家，更甚者，大量的公司囤積在各大城市的房產(chǎn)數(shù)量更是多的驚人！近幾年，某某公司無(wú)錢償還貸款，然后賣掉囤積的房產(chǎn)還貸者屢見(jiàn)報(bào)端。有些上市公司經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)不佳，賣掉囤積的房產(chǎn)充實(shí)業(yè)績(jī)的接連不斷。幾百上千的企業(yè)干一年落了個(gè)虧損，還不如賣掉幾套房子來(lái)得實(shí)在。所有這些故事，其實(shí)都在說(shuō)明一個(gè)現(xiàn)實(shí)：有大量的房子在被人囤積著、空置著。大家可以注意一下所在城市的諸多樓盤(pán)和小區(qū)，當(dāng)燈火闌珊的時(shí)刻，一個(gè)個(gè)小區(qū)、一座座高樓中有多少房間是燈光全無(wú)、漆黑一片的，尤其是那些偏僻的小區(qū)。這些空置的房子早晚有一天會(huì)在某些因素的影響下被迫推向市場(chǎng)，比如房產(chǎn)稅、空置稅、遺產(chǎn)稅等相關(guān)政策的推出，勢(shì)必會(huì)將這些閑置的空房逼出來(lái)，從而猛然增加房子的供應(yīng)量，這種泄洪般的供應(yīng)，別說(shuō)是導(dǎo)致房?jī)r(jià)下降，就是房地產(chǎn)行業(yè)崩盤(pán)都不再是危言聳聽(tīng)。上世紀(jì)九十年代發(fā)生在日本的房地產(chǎn)行業(yè)的全面崩盤(pán)就說(shuō)明了一切。事實(shí)上，這種情況在很多國(guó)家和地區(qū)都發(fā)生過(guò)，只是日本的房地產(chǎn)崩盤(pán)比較典型罷了。

另外，各種低價(jià)房的陸續(xù)推出，對(duì)商品房市場(chǎng)形成了巨大沖擊。國(guó)家為了解決低收入群體的安居問(wèn)題，推出了各式各樣的低價(jià)格住宅，經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房、公租房、安置房、共有產(chǎn)權(quán)房等，不一而足，低價(jià)房供應(yīng)量的增加自然會(huì)對(duì)價(jià)格高昂的商品房市場(chǎng)形成巨大沖擊，各種因素疊加在一起，房?jī)r(jià)應(yīng)聲而落也就不足為奇了。

3、人口走勢(shì)是影響房?jī)r(jià)的關(guān)鍵因素

房子是用來(lái)住的，這是房子最本質(zhì)的屬性，所以，住在房子里的人，也就是需求方的數(shù)量走勢(shì)是決定房?jī)r(jià)的關(guān)鍵因素。目前的標(biāo)準(zhǔn)家庭人口結(jié)構(gòu)是這樣的：中間是夫妻二人，下面一個(gè)孩子，上面四位老人。一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)家庭共有七人，再過(guò)數(shù)年，上面的四位老人仙逝后，一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)家庭會(huì)減少七分之四的人口，考慮到下一代人結(jié)婚生子，應(yīng)該是兩個(gè)標(biāo)準(zhǔn)家庭增加一個(gè)孩子，也就是十四加一減八，依此計(jì)算，二、三十年后，人口下降會(huì)過(guò)半。也許有人會(huì)說(shuō)國(guó)家已經(jīng)放開(kāi)二胎了，但實(shí)際情況是，放開(kāi)二胎政策后效果并不理想，為什么？因?yàn)楹芏喱F(xiàn)實(shí)中的困難和無(wú)奈（撫養(yǎng)成本高、牽扯精力大）導(dǎo)致人們的生養(yǎng)觀念在改變，婚育年齡也普遍在提高（城市中30歲以上結(jié)婚、35歲以后首育者比比皆是），丁克族的數(shù)量在增長(zhǎng)，暫且不去考慮這些復(fù)雜因素，僅從標(biāo)準(zhǔn)家庭的人口下降趨勢(shì)就可以看出整體人口的走勢(shì)，如此一算，是不是很可怕？如此趨勢(shì)之下，以人口為基礎(chǔ)的房?jī)r(jià)還能不跌嗎？另外，作為置業(yè)主力，主要集中在25歲至45歲的人群，而這些主力軍在近十年的時(shí)間里，其比例逐年在減少，并有明顯持續(xù)下去的趨勢(shì)。可見(jiàn)，不管是人口的整體數(shù)量，還是置業(yè)主力人口所占的比例，都是下降的趨勢(shì)，也就是說(shuō)，未來(lái)的整體購(gòu)房需求會(huì)逐漸減少，房?jī)r(jià)上漲的驅(qū)動(dòng)力已然不在，房?jī)r(jià)下跌成為大勢(shì)所趨。

4、消費(fèi)習(xí)慣是影響房?jī)r(jià)的催化劑

消費(fèi)是可以在人與人之間傳染的，買漲不買跌是一種大眾化的消費(fèi)習(xí)慣，是一種規(guī)律，當(dāng)某種商品價(jià)格下跌時(shí)，大家就會(huì)觀望并停止購(gòu)買行為，從而推動(dòng)該種商品價(jià)格的繼續(xù)下跌，房子作為一種高價(jià)格的商品，當(dāng)其價(jià)格呈現(xiàn)下跌趨勢(shì)時(shí)，大家更會(huì)謹(jǐn)慎對(duì)待。

90后、00后的新生代與70后、80后的中年人在很多理念和習(xí)慣方面差異巨大，消費(fèi)理念迥然不同，新生代不習(xí)慣被約束，不喜歡被裹挾，我行我素，逍遙自在，是拒絕做房奴的一代人，何況，他們的爺爺奶奶、爸爸媽媽早已為他們買好了可能不止一套房子，指望新生代替炒房者接盤(pán)幾乎是不可能的。

怎么樣？房?jī)r(jià)不降還有可能嗎？

參考文獻(xiàn)：

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