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    房?jī)r(jià)必降的幾個(gè)樸素邏輯

    2019-12-27 04:16:07張志勇

    張志勇

    【摘要】房?jī)r(jià)是國(guó)計(jì)民生繞不開(kāi)的話題,在“房住不炒”的方針指引下,國(guó)家通過(guò)一系列措施有效遏制了房?jī)r(jià)的畸形上漲,這是防患于未然的必然、理性的選擇,即使沒(méi)有這些措施,畸形房?jī)r(jià)合理下降也是必然的結(jié)果,本文從幾個(gè)樸素的道理,深入淺出地揭示了房?jī)r(jià)下降的內(nèi)在邏輯。

    【關(guān)鍵詞】房?jī)r(jià);下降;供求關(guān)系;人口;消費(fèi)

    房產(chǎn)市場(chǎng)在“房住不炒”為指導(dǎo)方針的一系列政策下逐漸進(jìn)入了寒冬,盡管偶有幾只“蒼蠅”在“嗡嗡叫”,但房?jī)r(jià)下跌之勢(shì)未來(lái)一定時(shí)期內(nèi)已然不可逆轉(zhuǎn)。

    現(xiàn)在的房子叫什么?叫商品房!可見(jiàn),房子是商品,既然是商品,其價(jià)格就會(huì)受到房產(chǎn)價(jià)值、供求關(guān)系、人口趨勢(shì)、消費(fèi)習(xí)慣等諸多因素的影響。筆者在此不談貨幣總量、政府調(diào)控、信貸政策等方面的宏觀因素,僅從以下幾個(gè)方面的樸素邏輯來(lái)說(shuō)明房?jī)r(jià)下跌的必然。

    1、房子的價(jià)值是影響房?jī)r(jià)的決定因素

    房子是什么?是鋼筋混凝土的堆砌物。一平米的房子成本是多少?由于各地土地價(jià)格差異較大,所以我們把土地價(jià)格因素暫且剔除掉??蚣芙Y(jié)構(gòu)的房子造價(jià)比較低,每平米造價(jià)一般在600元左右;磚混結(jié)構(gòu)的房子造價(jià)一般每平400元左右。城市房產(chǎn)因樓盤(pán)的類型不同,建安成本每平米從800元左右到1800元左右不等,低層、多層、小高層、高層等不同樓盤(pán),成本依次遞增,每平最高一般也不會(huì)超過(guò)2000元。加上各種費(fèi)用,每平米應(yīng)該3500元左右可以打住了??催^(guò)《資本論》的朋友都懂得,馬克思他老人家在生前就告訴我們:商品的價(jià)格是由其價(jià)值決定的,商品價(jià)格圍繞其價(jià)值上下波動(dòng)。各地的朋友可以咨詢一下當(dāng)?shù)氐耐恋貎r(jià)格,均攤到房子價(jià)格中去,看看你的房子應(yīng)該值多少錢(qián),再看看現(xiàn)在的價(jià)格,好好算一算到底有多少泡沫。這種巨大的泡沫已經(jīng)不再是上下波動(dòng)了,而是極大的偏離了其本來(lái)的價(jià)值。當(dāng)然,不得不提的是,在特定區(qū)域、特定地段的特殊房產(chǎn),價(jià)格出現(xiàn)這種背離也并非絕對(duì)的異常,凡事都會(huì)有特例,但大中小城市房產(chǎn)價(jià)格的普遍瘋漲,就不正常了,早晩會(huì)被打回原形,甚至歸零。前些年房?jī)r(jià)瘋漲的鄂爾多斯,如今成了鬼城,鄂爾多斯只不過(guò)是先行一步,今后有多少三、四線城市會(huì)步其后塵,大家可以拭目以待。

    2、供求關(guān)系是影響房?jī)r(jià)的至關(guān)重要的因素

    中國(guó)目前的房子存量有多少?根據(jù)有關(guān)資料,目前中國(guó)城市中有4億套房子,足夠16億人居住。記得十年前,在北京與一個(gè)煤老板聊天,他炫耀說(shuō)在西三環(huán)附近的一個(gè)樓盤(pán)剛買(mǎi)了一串房子,所謂一串,就是一個(gè)單元的一側(cè),從一樓到頂層,有多少層就是多少套,而這已經(jīng)是這個(gè)煤老板在北京買(mǎi)的第五串房產(chǎn)了。我問(wèn)他這些房子用來(lái)做什么,他告訴我什么也不做,放著??吹搅藛??不是沒(méi)有房子,而是大量的房子被像這位煤老板一樣的買(mǎi)家空置在那里,根本沒(méi)人住。這就叫炒房,等到房?jī)r(jià)炒到一定高度,那些真正需要房子住的普通百姓及工薪階層,卻買(mǎi)不起了。什么叫需求?不是你需要就叫需求,而是你需要,同時(shí)還得有購(gòu)買(mǎi)能力,這才叫需求,或者準(zhǔn)確說(shuō)叫有效需求。有效需求逐漸下降,而房源卻源源不斷的供應(yīng)著,有新樓盤(pán),也有大量的二手房。當(dāng)供求關(guān)系發(fā)生逆轉(zhuǎn),房?jī)r(jià)下跌也就是遲早的問(wèn)題了。再舉一個(gè)例子,我曾經(jīng)問(wèn)一位銀行的朋友有幾套房子,他說(shuō)有四套,也就是說(shuō),他已經(jīng)為兒子、孫子都買(mǎi)好了房子。大家可以想一想,像這樣的情況在城市里有多少?這種情況應(yīng)該是比較普遍的,大家都已經(jīng)為下兩代的子孫們都買(mǎi)好了房子,那么,未來(lái)新建的房子還有多少人來(lái)買(mǎi)呢?以上兩個(gè)例子還是個(gè)人買(mǎi)家,更甚者,大量的公司囤積在各大城市的房產(chǎn)數(shù)量更是多的驚人!近幾年,某某公司無(wú)錢(qián)償還貸款,然后賣(mài)掉囤積的房產(chǎn)還貸者屢見(jiàn)報(bào)端。有些上市公司經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)不佳,賣(mài)掉囤積的房產(chǎn)充實(shí)業(yè)績(jī)的接連不斷。幾百上千的企業(yè)干一年落了個(gè)虧損,還不如賣(mài)掉幾套房子來(lái)得實(shí)在。所有這些故事,其實(shí)都在說(shuō)明一個(gè)現(xiàn)實(shí):有大量的房子在被人囤積著、空置著。大家可以注意一下所在城市的諸多樓盤(pán)和小區(qū),當(dāng)燈火闌珊的時(shí)刻,一個(gè)個(gè)小區(qū)、一座座高樓中有多少房間是燈光全無(wú)、漆黑一片的,尤其是那些偏僻的小區(qū)。這些空置的房子早晚有一天會(huì)在某些因素的影響下被迫推向市場(chǎng),比如房產(chǎn)稅、空置稅、遺產(chǎn)稅等相關(guān)政策的推出,勢(shì)必會(huì)將這些閑置的空房逼出來(lái),從而猛然增加房子的供應(yīng)量,這種泄洪般的供應(yīng),別說(shuō)是導(dǎo)致房?jī)r(jià)下降,就是房地產(chǎn)行業(yè)崩盤(pán)都不再是危言聳聽(tīng)。上世紀(jì)九十年代發(fā)生在日本的房地產(chǎn)行業(yè)的全面崩盤(pán)就說(shuō)明了一切。事實(shí)上,這種情況在很多國(guó)家和地區(qū)都發(fā)生過(guò),只是日本的房地產(chǎn)崩盤(pán)比較典型罷了。

    另外,各種低價(jià)房的陸續(xù)推出,對(duì)商品房市場(chǎng)形成了巨大沖擊。國(guó)家為了解決低收入群體的安居問(wèn)題,推出了各式各樣的低價(jià)格住宅,經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房、公租房、安置房、共有產(chǎn)權(quán)房等,不一而足,低價(jià)房供應(yīng)量的增加自然會(huì)對(duì)價(jià)格高昂的商品房市場(chǎng)形成巨大沖擊,各種因素疊加在一起,房?jī)r(jià)應(yīng)聲而落也就不足為奇了。

    3、人口走勢(shì)是影響房?jī)r(jià)的關(guān)鍵因素

    房子是用來(lái)住的,這是房子最本質(zhì)的屬性,所以,住在房子里的人,也就是需求方的數(shù)量走勢(shì)是決定房?jī)r(jià)的關(guān)鍵因素。目前的標(biāo)準(zhǔn)家庭人口結(jié)構(gòu)是這樣的:中間是夫妻二人,下面一個(gè)孩子,上面四位老人。一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)家庭共有七人,再過(guò)數(shù)年,上面的四位老人仙逝后,一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)家庭會(huì)減少七分之四的人口,考慮到下一代人結(jié)婚生子,應(yīng)該是兩個(gè)標(biāo)準(zhǔn)家庭增加一個(gè)孩子,也就是十四加一減八,依此計(jì)算,二、三十年后,人口下降會(huì)過(guò)半。也許有人會(huì)說(shuō)國(guó)家已經(jīng)放開(kāi)二胎了,但實(shí)際情況是,放開(kāi)二胎政策后效果并不理想,為什么?因?yàn)楹芏喱F(xiàn)實(shí)中的困難和無(wú)奈(撫養(yǎng)成本高、牽扯精力大)導(dǎo)致人們的生養(yǎng)觀念在改變,婚育年齡也普遍在提高(城市中30歲以上結(jié)婚、35歲以后首育者比比皆是),丁克族的數(shù)量在增長(zhǎng),暫且不去考慮這些復(fù)雜因素,僅從標(biāo)準(zhǔn)家庭的人口下降趨勢(shì)就可以看出整體人口的走勢(shì),如此一算,是不是很可怕?如此趨勢(shì)之下,以人口為基礎(chǔ)的房?jī)r(jià)還能不跌嗎?另外,作為置業(yè)主力,主要集中在25歲至45歲的人群,而這些主力軍在近十年的時(shí)間里,其比例逐年在減少,并有明顯持續(xù)下去的趨勢(shì)。可見(jiàn),不管是人口的整體數(shù)量,還是置業(yè)主力人口所占的比例,都是下降的趨勢(shì),也就是說(shuō),未來(lái)的整體購(gòu)房需求會(huì)逐漸減少,房?jī)r(jià)上漲的驅(qū)動(dòng)力已然不在,房?jī)r(jià)下跌成為大勢(shì)所趨。

    4、消費(fèi)習(xí)慣是影響房?jī)r(jià)的催化劑

    消費(fèi)是可以在人與人之間傳染的,買(mǎi)漲不買(mǎi)跌是一種大眾化的消費(fèi)習(xí)慣,是一種規(guī)律,當(dāng)某種商品價(jià)格下跌時(shí),大家就會(huì)觀望并停止購(gòu)買(mǎi)行為,從而推動(dòng)該種商品價(jià)格的繼續(xù)下跌,房子作為一種高價(jià)格的商品,當(dāng)其價(jià)格呈現(xiàn)下跌趨勢(shì)時(shí),大家更會(huì)謹(jǐn)慎對(duì)待。

    90后、00后的新生代與70后、80后的中年人在很多理念和習(xí)慣方面差異巨大,消費(fèi)理念迥然不同,新生代不習(xí)慣被約束,不喜歡被裹挾,我行我素,逍遙自在,是拒絕做房奴的一代人,何況,他們的爺爺奶奶、爸爸媽媽早已為他們買(mǎi)好了可能不止一套房子,指望新生代替炒房者接盤(pán)幾乎是不可能的。

    怎么樣?房?jī)r(jià)不降還有可能嗎?

    參考文獻(xiàn):

    [1]虎嗅APP.中國(guó)究竟有多少房子[R].百度.房天下2018/02/27:3-5

    [2]深圳特價(jià)房.房?jī)r(jià)真實(shí)成本你知道嗎[R].百度.2018/03/09:2-3

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