淺析房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)成本管理

蘇勇

摘 要 近年來，房地產(chǎn)企業(yè)的風險逐漸加大，房地產(chǎn)行業(yè)由高利潤、高杠桿的“黃金時代”進入“白銀時代”。政策持續(xù)調(diào)控、土地價格持續(xù)攀升、融資難融資貴、高周轉(zhuǎn)難度加大、利潤下降，“降本增效”已成為房地產(chǎn)企業(yè)的第一要務(wù)。但現(xiàn)階段，房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)成本管理觀念陳舊、意識不強、體系不健全及機制不完善等問題依然存在，影響和制約著房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展?；诖?，本文首先簡述了房地產(chǎn)業(yè)財務(wù)成本管理的內(nèi)涵及必要性、重要性，簡要分析了當前房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)成本管理中的問題，并針對存在的問題提出了相應(yīng)的改進措施、對策，旨在為房地產(chǎn)行業(yè)可持續(xù)發(fā)展奠定良好的基礎(chǔ)。

關(guān)鍵詞 房地產(chǎn) 財務(wù)成本管理 問題 對策

一、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)成本管理概述

（一）房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)成本管理內(nèi)涵

房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)經(jīng)營過程中發(fā)生的各種耗費，包括物化勞動耗費和活勞動耗費，統(tǒng)稱為成本與費用，除土地出讓金、建筑安裝工程費等開發(fā)成本外，還包括企業(yè)為組織、管理開發(fā)經(jīng)營活動期間所發(fā)生的費用、稅費等。從項目成本的構(gòu)成看，主要包括以下支出：

1.土地款。指房地產(chǎn)企業(yè)為取得土地開發(fā)使用權(quán)而發(fā)生的各項費用，包括土地出讓金或受讓土地款、土地征用及拆遷補償款、大市政配套費、土地契稅、土地閑置費、農(nóng)作物補償款、危房補償款等。

2.前期工程費。指房地產(chǎn)企業(yè)取得土地使用權(quán)后，項目開發(fā)前期準備費用，包括項目報批費，規(guī)劃、設(shè)計、勘察測繪、可行性研究及三通一平等費用。

3.建筑安裝工程費。指房地產(chǎn)企業(yè)在項目開發(fā)過程中發(fā)生的各項建筑、安裝工程費用，包括建筑工程款、設(shè)備款、安裝費、裝修費、工程監(jiān)理費等支出。

4.基礎(chǔ)設(shè)施費。指房地產(chǎn)企業(yè)在項目開發(fā)過程中所發(fā)生的各項基礎(chǔ)設(shè)施費用，主要包括供水、供氣、供電、道路、排污、排洪、通訊、電視等社區(qū)管網(wǎng)費以及小區(qū)園林綠化建設(shè)等工程支出。

5.公共配套設(shè)施費。指房地產(chǎn)企業(yè)為建設(shè)獨立的、非營利性的公共配套設(shè)施，但設(shè)施產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主或無償贈予地方政府所發(fā)生的支出。

6.開發(fā)間接費用。指與工程相關(guān)的工程監(jiān)理、咨詢顧問、工程保險和相應(yīng)的環(huán)境評估、委托代理、特定的法律顧問、營銷設(shè)施建造以及物業(yè)啟動等費用。

7.營銷費。指為實現(xiàn)項目銷售而發(fā)生的相關(guān)費用，不含售樓處、樣板房及示范區(qū)工程施工費用。

8.財務(wù)費。包括直接用于項目開發(fā)所借入資金的利息支出、折價或溢價攤銷和輔助費用，以及因借款而發(fā)生的中介費、手續(xù)費等。

9.管理費。指房地產(chǎn)企業(yè)行政管理部門為管理開發(fā)經(jīng)營活動而發(fā)生的相關(guān)費用，包括公司職工薪資、差旅費、辦公費、會議費、咨詢費、審計費、訴訟費、稅金、無形資產(chǎn)攤銷、開辦費攤銷、業(yè)務(wù)招待費、壞賬損失、存貨盤虧及毀損和報廢損失以及其他管理費用。

10.稅費。指項目開發(fā)過程中所發(fā)生的，按照當?shù)卣?guī)定需要繳納的流轉(zhuǎn)稅、城建稅、教育附加、土地增值稅等。

11.建安預(yù)備費。指建設(shè)期內(nèi)為保證項目順利實施，因不可預(yù)計因素而增加建安費用，主要包括基本預(yù)備費和材料漲價預(yù)備費。

（二）加強房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)成本管理的必要性

快速發(fā)展的社會經(jīng)濟及城市化進程，給房地產(chǎn)企業(yè)帶來了前所未有的機遇和挑戰(zhàn)。隨著房地產(chǎn)市場越來越規(guī)范化、成熟化，房地產(chǎn)企業(yè)想要在激烈的市場競爭中立于不敗之地，加強財務(wù)成本管理，造就核心競爭力，勢在必行。主要原因有：一是房地產(chǎn)企業(yè)因投資大、回收期長，受到市場影響大，需要降低成本，加強財務(wù)成本管理;二是房地產(chǎn)企業(yè)成本管理能力高低直接決定企業(yè)經(jīng)濟效益;三是房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)成本管理水平體現(xiàn)了企業(yè)的整體管理能力，對實現(xiàn)企業(yè)戰(zhàn)略目標具有重要意義。

二、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)成本管理存在的問題

市場經(jīng)濟全球化的不斷發(fā)展，對房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)成本管理觀念、方法、模式等提出了更高的要求和標準。但現(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)仍存在諸多問題，簡要分析如下：

（一）財務(wù)成本管理觀念滯后、成本意識有待加強

長期以來，房地產(chǎn)企業(yè)成本管理存在觀念陳舊、成本意識不強的問題。據(jù)調(diào)查，很多房地產(chǎn)企業(yè)仍未認識到財務(wù)成本管理的重要性;成本管理的全過程、全要素管理要求常常被忽視;部分房地產(chǎn)企業(yè)通常只關(guān)注施工階段的成本控制，企業(yè)管理人員誤認為財務(wù)成本管理就是施工過程中對建筑材料、設(shè)備的管控，其他成本支出無關(guān)緊要。房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)成本人員，尤其是管理層的成本管理觀念固化、意識不強等問題，導致財務(wù)管理成本工作很難順利開展。

（二）財務(wù)成本管理體系未完善

現(xiàn)階段，部分房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)成本管理方式簡單、粗放。成本管理體系既不適宜企業(yè)當前實際情況，也不利企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展。企業(yè)成本管理制度不全，成本管理責、權(quán)、利不明確，管理考核及獎懲機制缺失等問題導致企業(yè)成本管理人員的工作積極性、主動性不高，不利于企業(yè)財務(wù)成本管理水平的提升。

（三）財務(wù)成本管理方法落后

當前，很多房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營發(fā)展的過程中，由于受傳統(tǒng)財務(wù)管理觀念的影響，財務(wù)成本管理仍采用單一化的財務(wù)成本管理方式、方法等，這既不符合現(xiàn)代市場經(jīng)濟對房地產(chǎn)財務(wù)成本管理的要求，也增加了企業(yè)財務(wù)管理的成本，并將影響房地產(chǎn)企業(yè)的長遠發(fā)展。同時，房地產(chǎn)企業(yè)在實際的財務(wù)成本管理中存在信息化不強的問題。據(jù)調(diào)查，部分房地產(chǎn)仍未采用成本信息系統(tǒng)、營銷信息系統(tǒng)等管理軟件，存在信息系統(tǒng)不完善、不適宜以及信息不及時、不準確等問題，未充分、有效發(fā)揮信息技術(shù)在成本管理中的積極作用，導致企業(yè)財務(wù)成本管理效率不高。

三、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)成本管理改進對策

（一）轉(zhuǎn)變觀念，提高全員素質(zhì)

1.轉(zhuǎn)變觀念。隨著社會經(jīng)濟發(fā)展等因素變化，房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)成本管理觀念也需要不斷發(fā)生轉(zhuǎn)變：從注重成本核算方式向成本控制方式轉(zhuǎn)變;從成本經(jīng)營性控制方式向成本規(guī)劃性控制方式轉(zhuǎn)變;從制造成本管理方式向產(chǎn)品總成本管理方式轉(zhuǎn)變;從靜態(tài)成本管理方式向動態(tài)成本管理方式轉(zhuǎn)變。