租購(gòu)?fù)瑱?quán)背景下，優(yōu)質(zhì)小學(xué)資源對(duì)住宅價(jià)格的影響
——基于廣州市天河區(qū)的實(shí)證研究

(廣西大學(xué)公共管理學(xué)院 廣西 南寧 530004)

一、引言

高房?jī)r(jià)給城市居民帶來(lái)了較大的購(gòu)房壓力和高昂的生活成本，在我國(guó)長(zhǎng)期的城鄉(xiāng)二元體制下，戶籍以及一系列的權(quán)益與住房密切捆綁，相應(yīng)的教育、醫(yī)療、社保等民生問(wèn)題引起了一系列關(guān)注。

教育資源的分配一直是備受公民關(guān)注的重要社會(huì)問(wèn)題?！巴映升垺钡呐囵B(yǎng)理念使優(yōu)質(zhì)教育資源已然成為家長(zhǎng)們競(jìng)爭(zhēng)的焦點(diǎn)。目前我國(guó)教育資源供給側(cè)依然存在稀缺性和異質(zhì)性，然而現(xiàn)有教育資源依然無(wú)法完全滿足市場(chǎng)需求，各地學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格也隨之一路高漲，反而進(jìn)一步加劇了教育資源的稀缺性和社會(huì)階層的差異和固化。

2017年中央財(cái)經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組第十五次會(huì)議明確提出了“房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的”的定位，習(xí)近平總書記進(jìn)一步指出“要準(zhǔn)確把握住房的居住屬性”。同年7月廣州市政府出臺(tái)“租售同權(quán)”政策，明確“賦予符合條件的承租人子女享有就近入學(xué)等公共服務(wù)權(quán)益，保障租購(gòu)?fù)瑱?quán)?！雹?/p>

基于以上現(xiàn)實(shí)和理論的背景，本研究選取最先實(shí)行“租售同權(quán)”政策的廣州市天河區(qū)為研究對(duì)象，選取區(qū)內(nèi)部分義務(wù)教育公立學(xué)校所對(duì)應(yīng)的學(xué)區(qū)的住宅房屋，借助價(jià)格特征理論模型，將理論與實(shí)證分析相結(jié)合來(lái)研究租售同權(quán)政策對(duì)教育資源配置和當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)的影響，并對(duì)當(dāng)前的政策實(shí)施和完善提出一定建議。

二、文獻(xiàn)回顧

租購(gòu)?fù)瑱?quán)政策目前仍處于試點(diǎn)階段，尚未形成全國(guó)統(tǒng)一的實(shí)行標(biāo)準(zhǔn)，目前針對(duì)該政策學(xué)術(shù)研究較少。尚珂利用DW四象限模型對(duì)租購(gòu)?fù)瑱?quán)政策對(duì)房?jī)r(jià)的影響進(jìn)行了理論分析，認(rèn)為租購(gòu)?fù)瑱?quán)政策直接影響資產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生正效應(yīng)，影響使用市場(chǎng)間接產(chǎn)生負(fù)效應(yīng)。鄒昶昊梳理分析各大城市的入學(xué)政策，發(fā)現(xiàn)依然存在著“戶主>房主>租戶”的順序。

國(guó)外學(xué)者在房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格理論和教育資源對(duì)其的影響的研究起步較早，Tiebout在1956年最先提出了公眾“用腳投票”的理念，認(rèn)為公共資源的差異會(huì)影響居民對(duì)居住地的選擇；Jud利用特征價(jià)格模型證明了住宅價(jià)格與學(xué)校質(zhì)量之間存在顯著正相關(guān)性；Chin和Fong在新加坡等轉(zhuǎn)型國(guó)家和發(fā)展中國(guó)家也進(jìn)行了關(guān)于學(xué)校質(zhì)量資本化的研究。

由于我國(guó)的住房制度和教育制度一直處于逐步改革和完善的過(guò)程中：溫海珍、楊尚等發(fā)現(xiàn)教育資源對(duì)我國(guó)房?jī)r(jià)有正向推動(dòng)作用并對(duì)其原因進(jìn)行了定性分析；于濤也采用了特征價(jià)格模型對(duì)天津市教育資源對(duì)學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格影響進(jìn)行了實(shí)證研究。

三、實(shí)證模型與研究數(shù)據(jù)

(一)研究區(qū)域概況

改革開放以來(lái)，廣州市的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)以二、三產(chǎn)業(yè)為主。隨著互聯(lián)網(wǎng)的繁榮，電子商務(wù)和金融機(jī)構(gòu)迅速擴(kuò)張，大量勞動(dòng)人口涌入。天河區(qū)是廣州市的新城中心，早在2003年就被評(píng)為廣東省省教育強(qiáng)區(qū)，中小學(xué)水平較高，高等院校、科研單位、大中型企業(yè)和文化場(chǎng)所高度集中。

根據(jù)天河區(qū)小學(xué)入學(xué)公告：符合“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”政策可以入學(xué)的人員主要有以下幾種：適齡兒童及父母在廣州市無(wú)任何房產(chǎn)，借住或租住國(guó)有房產(chǎn)或單位公房、租住私人房產(chǎn)或非單位公房，且該住房為適齡兒童及父母或其他法定監(jiān)護(hù)人在廣州市的唯一居住地，可統(tǒng)籌安排入學(xué)。②

綜上，根據(jù)天河區(qū)地理、經(jīng)濟(jì)文化、政策實(shí)施等條件來(lái)看，隨著廣州市人才流入加速、經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速的背景下，便于研究租購(gòu)?fù)瑱?quán)政策的實(shí)施對(duì)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)的影響，并具有一定的理論意義和現(xiàn)實(shí)意義。

(二)實(shí)證模型的建立

1.特征價(jià)格模型(Hedonic)

Hedonic模型法即特征價(jià)格法，認(rèn)為每一個(gè)房地產(chǎn)本身包含很多特征，其效用可以背評(píng)估為貨幣價(jià)值，進(jìn)一步合計(jì)為房地產(chǎn)價(jià)格。不同的房地產(chǎn)的特征的數(shù)量和結(jié)構(gòu)的差異在貨幣上表現(xiàn)為房地產(chǎn)價(jià)格的差異。

根據(jù)該理論可以把房地產(chǎn)銷售價(jià)格表示為其包含的特征變量函數(shù)P=f(S,L,N,E)。

其中，P為住宅銷售價(jià)格；S為結(jié)構(gòu)特征，包括房齡、面積、樓層、容積率、裝修、朝向等；L為區(qū)位特征，包括位置特征和交通通達(dá)度特征；N為鄰里特征，包括治安條件、綠化情況等；E為教育特征，在本研究中重點(diǎn)研究。

(三)數(shù)據(jù)來(lái)源與處理

1.研究對(duì)象選取

廣州市天河區(qū)先行公立初中升學(xué)政策指出，小學(xué)的就讀情況將決定適齡兒童所進(jìn)入的初中，家長(zhǎng)為了長(zhǎng)遠(yuǎn)考慮，讓子女進(jìn)入優(yōu)質(zhì)小區(qū)就讀的愿望十分迫切。因此，由于教育資源的稀缺性和質(zhì)量差異性，重點(diǎn)小學(xué)對(duì)于學(xué)區(qū)內(nèi)房?jī)r(jià)的推動(dòng)作用更為顯著。學(xué)區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)與公辦教育資源聯(lián)系越緊密，其市場(chǎng)價(jià)格越有所體現(xiàn)。

廣東省教育廳數(shù)據(jù)顯示，廣州市天河區(qū)有公立小學(xué)56所，包含8所省一級(jí)公立小學(xué)；目前政府禁止官方形式的小學(xué)排名，公立小學(xué)的級(jí)別可以看作從官方角度劃分辦學(xué)的層次和等級(jí)，從而區(qū)分教育資源的質(zhì)量。

因此本研究擬選取天河區(qū)長(zhǎng)湴小學(xué)、龍洞小學(xué)、體育東路小學(xué)、先烈東小學(xué)、華陽(yáng)小學(xué)、員村小學(xué)、棠下小學(xué)、華景小學(xué)8所省一級(jí)公立小學(xué)及學(xué)區(qū)房作為研究對(duì)象。

2.特征變量選取

隨著網(wǎng)絡(luò)信息的發(fā)達(dá)和房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)在房屋交易中的重要作用，各個(gè)樓盤實(shí)際成交價(jià)不僅可以在網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)上輕松獲取，還能反映真實(shí)的交易情況，同時(shí)住宅的其他特征一目了然，因此本研究選取實(shí)際成交價(jià)為被解釋變量。

根據(jù)特征價(jià)格模型原理、廣州市房地產(chǎn)交易市場(chǎng)的實(shí)際情況，并結(jié)合國(guó)內(nèi)外學(xué)者已有研究的經(jīng)驗(yàn)，擬選取四類變量如表1。

表1 住宅特征變量量化

吳宜嘉的研究證明對(duì)數(shù)模型對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的擬合度是最高的，但是由于解釋變量中含有(0，1)無(wú)法對(duì)其進(jìn)行取對(duì)數(shù)，固本研究采用特征價(jià)格的一般線性模型：P=a0+∑aiZi+ε，回歸系數(shù)對(duì)應(yīng)特征價(jià)格在房地產(chǎn)價(jià)格中所占的比重。

2.數(shù)據(jù)的收集和處理

以上文中廣州市天河區(qū)各小學(xué)學(xué)區(qū)為研究樣本，分別在每一辦學(xué)層次的公立小學(xué)中隨機(jī)選取2所，共6所；通過(guò)搜房網(wǎng)、安居客、房天下的權(quán)威房地產(chǎn)中介網(wǎng)站來(lái)收集樣本小學(xué)周圍的學(xué)區(qū)房樓盤、獲取其二手房出售掛牌數(shù)據(jù)和房屋特征數(shù)據(jù)和學(xué)位情況等，通過(guò)百度地圖、谷歌地圖等獲取其鄰里數(shù)據(jù)和距離信息等數(shù)據(jù)。

研究時(shí)點(diǎn)選擇2017年8—9月的學(xué)區(qū)二手房交易價(jià)格。由于2017年7月租售同權(quán)政策正式頒布，9月是小學(xué)開學(xué)季，8月的房地產(chǎn)交易價(jià)格恰好能體現(xiàn)購(gòu)房者對(duì)這一政策的反應(yīng)。

表2 研究所選取的住宅小區(qū)

四、教育資源對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)影響的實(shí)證研究

(一)描述性統(tǒng)計(jì)分析

通過(guò)對(duì)研究對(duì)象2017年3月至2018年3月各級(jí)學(xué)區(qū)房交易價(jià)格和租賃價(jià)格的統(tǒng)計(jì)分析，得到結(jié)果，如圖2所示。

圖2 2017年3月至2018年3月天河區(qū)學(xué)區(qū)房交易價(jià)格走勢(shì)

租購(gòu)?fù)瑱?quán)政策實(shí)施前后的廣州市天河區(qū)二手學(xué)區(qū)房交易價(jià)格走勢(shì)和全區(qū)成交均價(jià)來(lái)看，省級(jí)、市級(jí)、一般小學(xué)學(xué)區(qū)房的價(jià)格，均高于該區(qū)域的成交均價(jià)。說(shuō)明教育資源的差異會(huì)造成房?jī)r(jià)的差異。

在政策出臺(tái)(2017年6月)之前，三類學(xué)區(qū)房的價(jià)格都保持勻速增長(zhǎng)，符合當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的規(guī)律；關(guān)于租購(gòu)?fù)瑱?quán)的輿論興起和政策正式出臺(tái)的階段至各類小學(xué)正式開學(xué)前(2017年7—8月)，省級(jí)學(xué)區(qū)房的價(jià)格仍保持小幅上漲，市級(jí)和一般學(xué)區(qū)房的交易價(jià)格出現(xiàn)了小幅下跌的市場(chǎng)反應(yīng)；之后的一段時(shí)間內(nèi)(2017年10月以后)，三類學(xué)區(qū)房的價(jià)格都出現(xiàn)了下跌，尤其是一般學(xué)區(qū)房，說(shuō)明租購(gòu)?fù)瑱?quán)政策頒布后的一段時(shí)間內(nèi)，確實(shí)對(duì)二手房銷售市場(chǎng)造成了沖擊。在資金有限的情況下，消費(fèi)者首先會(huì)放棄考慮教育資源較差的一般學(xué)區(qū)房，采取租房的方式來(lái)獲得市級(jí)或省級(jí)小學(xué)的優(yōu)質(zhì)資源，由此可得一般學(xué)區(qū)房在該政策出臺(tái)后直接遭受的沖擊最大。但是在政策進(jìn)一步執(zhí)行的過(guò)程中，還存在政策細(xì)則還不完善、執(zhí)行不到位的情況，沒(méi)有從實(shí)際上改變教育資源的分配格局、增加教育資源的數(shù)量和質(zhì)量，三類學(xué)區(qū)房的價(jià)格都開始逐漸反彈。至2018年3月，幾乎與政策實(shí)施前的交易價(jià)格持平。

運(yùn)用STATA軟件進(jìn)行描述性統(tǒng)計(jì)分析，可得在天河區(qū)的二手學(xué)區(qū)房中，面積28～310m2的都有，滿足各種消費(fèi)能力的消費(fèi)者需求；平均面積為93.5m2，考慮到消費(fèi)者家庭至少有1個(gè)孩子，一般都會(huì)購(gòu)買三房及以上。而這些二手學(xué)區(qū)房的均價(jià)也從1.8萬(wàn)元到8.3萬(wàn)元不止，平均值為51 465.9元，略高于天河區(qū)房屋交易均價(jià)45 000元，與當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)基本吻合。說(shuō)明樣本具有一定代表性。

(二)實(shí)證檢驗(yàn)和估計(jì)

進(jìn)一步利用STATA軟件，基于特征價(jià)格Hedonic模型，對(duì)收集的各類學(xué)區(qū)二手房數(shù)據(jù)進(jìn)行回歸。

1.解釋變量和被解釋變量的相關(guān)系數(shù)檢驗(yàn)

表3 Pearson相關(guān)系數(shù)檢驗(yàn)結(jié)果

解釋變量和被解釋變量的相關(guān)系數(shù)及其檢驗(yàn)如表3所示。重點(diǎn)分析房屋交易單價(jià)P和其他14個(gè)解釋變量的相關(guān)關(guān)系：教育水平中，學(xué)校的等級(jí)E2與P呈正相關(guān)，系數(shù)為0.731 3，相關(guān)性最大；其次是是否有電梯S5、小區(qū)物業(yè)費(fèi)N1，附近公交站數(shù)量L1，效率綠化率N2。雖然已有研究表明區(qū)位對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格影響很大，本研究選取的小區(qū)都位于廣州市天河區(qū)，區(qū)位情況相近，可以看作控制變量。

其余解釋變量之間也有一定相關(guān)關(guān)系：例如是否有電梯S5和物業(yè)費(fèi)N1之間存在較高的相關(guān)性，關(guān)系系數(shù)為0.482 6，一般情況下有電梯的小區(qū)要產(chǎn)生相應(yīng)的管理維修運(yùn)營(yíng)費(fèi)用，物業(yè)費(fèi)是相對(duì)較高的。其余的變量之間相關(guān)關(guān)系都不大。

2.對(duì)數(shù)形式的Hedonic模型回歸

(1)顯著性檢驗(yàn)和方差分析

表4 Hedonic模型回歸結(jié)果

回歸變差SSR2.943 296 53，表示被解釋變量的預(yù)測(cè)值對(duì)其平均值的總偏差，剩余平方和SSE0.367 872 395，表示被解釋變量對(duì)其預(yù)測(cè)值的總偏差，總平方SST為3.311 168 92,數(shù)值越小，擬合度越好;總自由度為43;回歸均方差MSR為0.210 235 466剩余均方差為0.012 685 255此時(shí)方差較小，說(shuō)明擬合度較好。且回歸值均大于殘差值，說(shuō)明被解釋變量大部分能夠被解釋變量解釋。

回歸方程法差F的檢驗(yàn)值為16.57；P=0.000 0<0.000 1，置信度達(dá)到99.99%以上；判定系數(shù)R2為0.888 9，調(diào)整的R2為0.835 3，即方程可以解釋88.89%的被解釋變量差異，具有較好的解釋力；標(biāo)準(zhǔn)誤差RootMSE為0.112 63，數(shù)值較小擬合效果較好。

(2)多重共線性診斷

表5 方差膨脹因子檢驗(yàn)結(jié)果

經(jīng)驗(yàn)表明，0

(3)異方差分析

表6 懷特檢驗(yàn)結(jié)果

懷特檢驗(yàn)的P值大于0.05，可以排除存在異方差的可能性。

綜上所述，半對(duì)數(shù)模型有較好的擬合性和顯著性，在統(tǒng)計(jì)上是有意義的，可以用來(lái)解釋住宅特征對(duì)住宅價(jià)格的影響。

3.實(shí)證結(jié)果分析

通過(guò)回歸結(jié)果(表4)，在10%的顯著水平下，有裝修程度、是否有電梯、一公里以內(nèi)地鐵數(shù)量、離CBD的距離、離重點(diǎn)小學(xué)距離、小學(xué)教育水平等變量進(jìn)入回歸。

根據(jù)相關(guān)性符號(hào)定性判斷各特征變量對(duì)房?jī)r(jià)的影響。教育資源相關(guān)變量都表現(xiàn)極為顯著，其中小學(xué)等級(jí)顯著性水平為0.00且符號(hào)為正，系數(shù)絕對(duì)值最大。說(shuō)明小學(xué)學(xué)位資源的質(zhì)量對(duì)房?jī)r(jià)的影響最為顯著，家長(zhǎng)愿意為更好的教育資源支付更高的價(jià)格。

離學(xué)校距離系數(shù)為負(fù)，絕對(duì)值越小，說(shuō)明該住宅離學(xué)校越近，能夠節(jié)約子女和家長(zhǎng)的交通成本和通勤時(shí)間，房?jī)r(jià)也就越高；但由于研究選取的樣本都是學(xué)區(qū)房離學(xué)校較近，系數(shù)的絕對(duì)值較小。

綜合分析回歸結(jié)果可得，小學(xué)資源與住宅價(jià)格呈現(xiàn)正相關(guān)關(guān)系。含有優(yōu)質(zhì)小學(xué)學(xué)位的住宅，會(huì)使住宅價(jià)格的對(duì)數(shù)產(chǎn)生0.421 853 2個(gè)單位的變化，通過(guò)半彈性系數(shù)公式(100×e回歸系數(shù)-1)轉(zhuǎn)換后，可得在其他特征變量不變的情況下，有優(yōu)質(zhì)小學(xué)學(xué)位的住宅其價(jià)格將上漲52.47%。這就進(jìn)一步論證了優(yōu)質(zhì)小學(xué)資源確實(shí)資本化到了住宅價(jià)格之中。

五、結(jié)論與討論

本文主要應(yīng)用特征價(jià)格模型，對(duì)實(shí)行租購(gòu)?fù)瑱?quán)政策之后的廣州市天河區(qū)學(xué)區(qū)房交易情況進(jìn)行定性和定量的分析。在其他特征變量不變的情況下，有優(yōu)質(zhì)小學(xué)學(xué)位的住宅價(jià)格將上升52.47%，并在一定程度上提高了周邊住宅價(jià)格；同時(shí)含優(yōu)質(zhì)小學(xué)學(xué)位的住宅交易價(jià)格明顯高于不含學(xué)位或教育資源質(zhì)量較差住宅。

租購(gòu)?fù)瑱?quán)政策的實(shí)行，短時(shí)間消除了因教育資源配置差異而造成的房?jī)r(jià)資本化效應(yīng)，使三類學(xué)區(qū)房的價(jià)格都有一定下降，這一政策沒(méi)有從實(shí)際上改變教育資源的分配格局、增加教育資源的數(shù)量和質(zhì)量，一段時(shí)間后都天河區(qū)的住宅價(jià)格出現(xiàn)了不同程度的反彈。

圍繞教育資源的“爭(zhēng)奪戰(zhàn)”始終是社會(huì)關(guān)注的民生問(wèn)題，租售同權(quán)政策的實(shí)施也只是在當(dāng)下教育資源稀缺和供給失衡的困境下短期內(nèi)調(diào)整了教育資源的配置方式，在公平和效率之間做出取舍；優(yōu)質(zhì)的教育資源永遠(yuǎn)是稀缺的，這一舉措并沒(méi)有從本質(zhì)上提高當(dāng)?shù)亟逃Y源的數(shù)量和質(zhì)量，但是也體現(xiàn)了政府對(duì)于發(fā)展租賃市場(chǎng)、保障居民權(quán)益的重視。

“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”政策的試行，也并不意味著學(xué)區(qū)房時(shí)代的結(jié)束，需要方方面面的配套協(xié)力促進(jìn)改革。首先，增加教育投入財(cái)政資金籌措的渠道，提高資金劃撥增加教育資源、保障學(xué)校之間教育資金投入的均衡性。同時(shí)，可以利用“看不見的手”——市場(chǎng)來(lái)進(jìn)行調(diào)控,逐步降低教育行業(yè)的準(zhǔn)入門檻,在全面監(jiān)管下允許社會(huì)資本進(jìn)入教育行業(yè),增加教育資源的供給。最后，全面普及義務(wù)教育，保障教育公平，縮小重點(diǎn)學(xué)校與普通學(xué)校教學(xué)水平的差異,改善目前優(yōu)質(zhì)教育資源主要集中于重點(diǎn)學(xué)校的現(xiàn)象。形成一個(gè)“住有所居、學(xué)有所教”的和諧社會(huì)。

注釋：

① 廣州市人民政府辦公廳關(guān)于印發(fā)廣州市加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)工作方案的通知.

② 2016年廣州市天河區(qū)小學(xué)新生招生工作指引-微口網(wǎng).http://www.vccoo.com.