“教育地產(chǎn)”的撈錢術(shù)

李穎

“望子成龍，望女成鳳”的觀念古已有之，“孟母三遷，擇鄰而居”的故事大家耳熟能詳。

波波的女兒今年3歲，為了給孩子找到一所對(duì)口的重點(diǎn)小學(xué)，波波決定放棄租房生涯，選擇置業(yè)。在看了4個(gè)樓盤后，波波最終選擇了一套70多平米，總價(jià)400萬(wàn)左右的房子，首付200萬(wàn)，剩下的錢組合貸款，月供12000多元。

隨著社會(huì)競(jìng)爭(zhēng)的越發(fā)激烈，為了讓孩子“贏在起跑線上”，現(xiàn)代人也學(xué)著孟母的精神，傾其所有地為孩子提供優(yōu)質(zhì)的學(xué)校和良好的學(xué)習(xí)環(huán)境。于是便催生了“教育”與“地產(chǎn)”的聯(lián)姻，以提升項(xiàng)目附加值，促使教育地產(chǎn)的潛力不斷被看好，成為房地產(chǎn)開發(fā)商的另一發(fā)力點(diǎn)。目前，教育地產(chǎn)有三種模式：租金模式入駐、教育綜合體、興辦學(xué)校。

據(jù)此前“搜房網(wǎng)”一項(xiàng)網(wǎng)絡(luò)調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，消費(fèi)者在購(gòu)房時(shí)，著重考慮的一項(xiàng)配套資源便是教育資源，占總數(shù)的34.33%。對(duì)于不少樓盤引進(jìn)名校作為賣點(diǎn)的做法，37.5%的購(gòu)房者認(rèn)為不錯(cuò)，會(huì)在買房時(shí)優(yōu)先考慮。

教育地產(chǎn)持續(xù)升溫

之前，房產(chǎn)界有一種說(shuō)法是“丈母娘推高了房?jī)r(jià)”;那么日后，可以說(shuō)是“教育推高了房?jī)r(jià)”。

在當(dāng)今社會(huì)，孩子是一個(gè)家庭的未來(lái)和希望。據(jù)統(tǒng)計(jì)資料顯示，目前消費(fèi)者的家庭總支出中，約30%用在孩子的教育消費(fèi)上。

孩子的中考、高考，甚至是普通的月考、期末考，都牽動(dòng)著每個(gè)做家長(zhǎng)的神經(jīng)，“擇校而居”似乎也成了越來(lái)越多家長(zhǎng)的必然選擇，從而造成了名校周邊房?jī)r(jià)飆升的現(xiàn)象。上海某房產(chǎn)機(jī)構(gòu)曾對(duì)購(gòu)房者的購(gòu)房動(dòng)機(jī)作過一次調(diào)查，數(shù)據(jù)顯示，五成以上的購(gòu)房者表示，未來(lái)會(huì)為解決子女上學(xué)問題而選擇重新置業(yè)。

“可憐天下父母心”，家長(zhǎng)的這種心態(tài)其實(shí)不難理解，正所謂萬(wàn)丈高樓平地起。除去父母的言傳身教和家庭教育外，孩子最早接觸的社會(huì)便是從學(xué)校開始，好的學(xué)習(xí)環(huán)境將決定孩子今后的學(xué)習(xí)態(tài)度與學(xué)習(xí)習(xí)慣。對(duì)于望子成龍的家長(zhǎng)來(lái)說(shuō)，送孩子進(jìn)入一所好的幼兒園、好的小學(xué)、好的中學(xué)，可謂是他們畢生的追求。對(duì)于孩子來(lái)說(shuō)，學(xué)校決定的不僅僅是孩子的學(xué)習(xí)成績(jī)，在孩提時(shí)代交的朋友也將成為孩子一生中最大的一筆無(wú)形資產(chǎn)。

以北京為例，北京四中、北京八中、人大附中、101中學(xué)、八十中學(xué)、景山學(xué)校等中學(xué)的升學(xué)率幾乎達(dá)到100%，歷年北京市的高考狀元也幾乎被這幾所中學(xué)囊括。相比之下，普通高中的升學(xué)率只有60%，甚至更低。

為了讓孩子能進(jìn)入名校讀書，許多家長(zhǎng)托關(guān)系、交贊助、租房子、換戶口，可謂是用盡了渾身解數(shù)。北京房地產(chǎn)界曾流傳過一個(gè)笑話：中關(guān)村一棟老舊的居民樓，一間屋子里有18個(gè)戶口，結(jié)果一查才發(fā)現(xiàn)，那屋子竟然是間鍋爐房。

相較于上述行為，很多精明的家長(zhǎng)，早在孩子入學(xué)一兩年前便在心儀的學(xué)校附近買房，有目的地進(jìn)行著“教育”投資，為的就是讓孩子以片區(qū)內(nèi)學(xué)生的身份入學(xué)。正是由于家長(zhǎng)們對(duì)教育市場(chǎng)存在巨大需求，便使得“教育”與“地產(chǎn)”這兩個(gè)原本不曾交叉的平行線至此有了交點(diǎn)。此后，開發(fā)商在宣傳樓盤項(xiàng)目時(shí)，除了戶型、交通、環(huán)境等看點(diǎn)外，又增加了一個(gè)教育賣點(diǎn)。

但由于創(chuàng)建較早的名校附近地皮稀缺，名校生源的日益飽和，不少樓盤開發(fā)商便另辟蹊徑，將名校引入社區(qū)，與名校聯(lián)合辦分校，業(yè)主買房后子女便可以直接進(jìn)入分校讀書，這無(wú)疑解決了不少家長(zhǎng)的燃眉之急，受到購(gòu)房者的青睞。于是，開發(fā)商便由以前的按政府要求被動(dòng)地按比例配制教育資源，到主動(dòng)與名校聯(lián)手開發(fā)教育資源。

從目前的在售樓盤看，幾乎沒有一個(gè)項(xiàng)目不參與到“教育環(huán)境”的競(jìng)爭(zhēng)中來(lái)。一個(gè)樓盤如果沒有配套的教育資源，就好像低人一等，在規(guī)劃上“有硬傷”一樣。在家長(zhǎng)的熱力追捧下，有名校入主的樓盤價(jià)格往往比同區(qū)域普通樓盤的價(jià)格高出許多。

“近”名校不等于“進(jìn)”名校

盡管開發(fā)商在業(yè)主子女的受教育問題上煞費(fèi)苦心，解決了一部分社會(huì)問題。但開發(fā)商畢竟不是教育機(jī)構(gòu)，樓盤承諾的教育環(huán)境要受到第三方的制約，存在著許多問題。如，開發(fā)商與特色幼兒園合同到期后，業(yè)主的利益由誰(shuí)保障？開發(fā)商引進(jìn)的名校分校，是否與本校的教育水平一致？由于師資沒有到位，教育主管部門沒有批準(zhǔn)學(xué)校招生，業(yè)主的孩子去哪兒上學(xué)？等等。與此同時(shí)，由于教育地產(chǎn)行情看漲，一些不具備引進(jìn)名校分校的房地產(chǎn)開發(fā)商甚至利用卑劣手段，來(lái)吸引購(gòu)房者的目光。

據(jù)一位不愿意透露姓名的業(yè)內(nèi)人士稱，在樓盤教育配套問題上，一些開發(fā)商在前期宣傳中往往采用模糊的概念，宣稱自己的樓盤“毗鄰某名校”或“與某名校僅一街之隔”等等。從地理位置上來(lái)講，這些樓盤可能確實(shí)離名校很近，但是由于教育區(qū)劃范圍每年都可能有變動(dòng)，所以即使社區(qū)與名校僅隔路相望，也不一定保證該小區(qū)業(yè)主的子女被劃入招生范圍。在名校旁置業(yè)，卻上不了名校的事例屢見不鮮。

除上述虛假宣傳外，開發(fā)商所提及的配套教育資源，最常見的做法便是與名校合作，由開發(fā)商提供配套用地，供名校在其社區(qū)內(nèi)開辦分校。這樣一來(lái)，開發(fā)商既可以獲得優(yōu)質(zhì)的教育資源，作為自己的一大賣點(diǎn);學(xué)校也可以借此來(lái)擴(kuò)大自己的辦學(xué)規(guī)模，可謂是一舉兩得。

但是，引進(jìn)的分校在教育條件、師資力量、教學(xué)方式、教學(xué)理念、教學(xué)設(shè)備上，是否能與本部同日而語(yǔ)呢？這是購(gòu)房者最關(guān)心的問題。

教育與地產(chǎn)聯(lián)姻早已不是什么新鮮事，據(jù)了解，國(guó)內(nèi)有關(guān)“教育地產(chǎn)”的概念最早出現(xiàn)在廣東，1994年9月4日，順德碧桂園開發(fā)商與北京景山學(xué)校合作，開辦了廣東碧桂園學(xué)校。自此，碧桂園樓盤的銷售駛?cè)肓恕翱燔嚨馈薄?/p>

目前，擁有配套教育資源的樓盤很多，但由于各個(gè)學(xué)校教育質(zhì)量的良莠不齊，也給教育地產(chǎn)帶來(lái)了一定的負(fù)面影響。

一個(gè)項(xiàng)目有沒有小學(xué)，一般在拿地時(shí)就知道了。當(dāng)開發(fā)商宣傳有名校時(shí)，家長(zhǎng)一定要跟學(xué)校、教委去核實(shí)，有的開發(fā)商可能與學(xué)校有契約關(guān)系，但是有的可能只是宣傳噱頭而已，最后不能兌現(xiàn)。名校的管理資源和師資資源都是有限的，掛個(gè)牌子不等同名校，有的地方用名校牌子招生，家長(zhǎng)最后非常失望。

對(duì)于教育聯(lián)姻地產(chǎn)的模式，開發(fā)商不應(yīng)該僅僅停留在營(yíng)銷的簡(jiǎn)單層面上，更應(yīng)該滲透到社區(qū)的開發(fā)理念上來(lái)。引入教育資源后，怎樣保持分校的教育質(zhì)量與本校的教育質(zhì)量相當(dāng)，這是很多開發(fā)商在座教育地產(chǎn)時(shí)首先應(yīng)引起重視的問題。

如何聯(lián)姻才能達(dá)到多方共贏

在房地產(chǎn)經(jīng)歷了一個(gè)較大的調(diào)整期后，教育地產(chǎn)的地位并未動(dòng)搖。加之二孩政策的放開，除部分丁克家庭外，中國(guó)目前90%以上的家庭都會(huì)遇上子女上學(xué)的問題。開發(fā)商推出教育地產(chǎn)，正是順應(yīng)了購(gòu)房群體的需求。

從開發(fā)商引進(jìn)“教育”這一概念的出發(fā)點(diǎn)來(lái)說(shuō)，是想打造一個(gè)開發(fā)商、學(xué)校、教育主管部門以及購(gòu)房者的多方共贏局面。一方面，教育是開發(fā)商努力挖掘的一個(gè)賣點(diǎn);另一方面，名校以此可以吸納更多更好的生源;同時(shí)，在一些具體項(xiàng)目所在區(qū)域，教育主管部門也有統(tǒng)籌考慮引入一所較好的小學(xué)的計(jì)劃;除此之外，購(gòu)房人是教育地產(chǎn)的最終受益者，在教育地產(chǎn)項(xiàng)目置業(yè)的購(gòu)房人，其子女在社區(qū)入學(xué)均享受專門的優(yōu)惠。

商業(yè)一旦實(shí)現(xiàn)和城市核心資源與社會(huì)需求的有機(jī)聯(lián)系，就有了比較硬的賣點(diǎn)。任何一個(gè)事件只有在多方共贏得情況下，才能達(dá)到良性運(yùn)營(yíng)。當(dāng)從房地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)一個(gè)小區(qū)，教育職能是小區(qū)的配套設(shè)施之一，而不能是唯一。開發(fā)商不是搞教育的，他們更看重的是錢，只有在自己達(dá)到一定的實(shí)力之后才能追求服務(wù)，然而大多數(shù)開發(fā)商是達(dá)不到這種水平的。如果想達(dá)到共贏，就應(yīng)該更多地依托政府的資源，政府應(yīng)該拿土地出讓金統(tǒng)一規(guī)劃，開發(fā)商進(jìn)行建設(shè)。而后，由政府委托教育機(jī)構(gòu)進(jìn)行托管。

“十年樹木，百年樹人”，土地關(guān)乎國(guó)家生存，教育關(guān)乎國(guó)家發(fā)展。如果開發(fā)商、學(xué)校和教育主管部門可以在項(xiàng)目前期加強(qiáng)溝通、通力合作，相信教育地產(chǎn)將會(huì)成為房地產(chǎn)界的下一張王牌。