南京多家“公寓”陷入“商改住”風波

羅克研

公寓這東西，在過去的兩年時間里，是一直處于樓市鄙視鏈末端的資產(chǎn)。網(wǎng)上有個段子：“玩兒寫字樓的，瞧不起玩兒商鋪的;玩兒商鋪的，瞧不起玩兒住宅的。然后，大家一起鄙視買公寓的。”即便如此，仍然有人上當被騙。

“我們幾千名業(yè)主在南京江北弘陽時代中心購買了小面積公寓樓，其中2棟是挑高毛坯，3棟4棟是精裝修。購買前，南京弘陽地產(chǎn)的宣傳單，宣傳視頻，中介的宣傳頁面，網(wǎng)上查的房屋信息，還有銷售介紹的，樣板間，所有所有的一切都說是公寓，最近有業(yè)主發(fā)現(xiàn)給我們的預售合同，房屋性質是辦公，根本沒辦法入住。弘陽地產(chǎn)，這是明顯的欺詐，虛假宣傳?！?/p>

弘陽地產(chǎn)業(yè)主周先生告訴中國質量萬里行記者，當時他購買的時候弘陽地產(chǎn)銷售并沒有說是辦公房。

周先生說，之前大家都不懂，也沒清楚辦公和公寓的區(qū)別。直到后來江北寶隆時代廣場有些業(yè)主去辦理水電煤氣的時候才發(fā)現(xiàn)這個問題，然后弘陽時代中心的業(yè)主也紛紛都知道了。

周先生告訴記者，在購買之前知道出了政策，得知以后沒有公寓了，所以弘陽所宣傳的公寓房讓周先生以及很多業(yè)主心動了。加上弘陽地產(chǎn)在江北開發(fā)了很多樓盤，還有廣場，實力雄厚，所以大多數(shù)業(yè)主當時根本沒有懷疑，先交兩萬押金，然后搖號，然后1分鐘選房，選完之后1個星期交錢。

據(jù)悉，2017年3月，南京市規(guī)劃局、國土資源局、住房保障和房產(chǎn)局就聯(lián)合發(fā)布《關于加強商業(yè)辦公等非住宅類建筑項目管理的通知》，嚴禁“商改住”。

弘陽時代中心的業(yè)主也問過南京市市場監(jiān)督管理局，在2017年3月之前，有沒有明確法律法規(guī)規(guī)定辦公用房不能改公寓入住，市場監(jiān)督管理局給業(yè)主回復是沒有。業(yè)主們詢問現(xiàn)在這個房子是否符合法規(guī)，可以入住，市場監(jiān)督管理局回復說這個要等規(guī)土局給出解釋，但是過去了一個多月，業(yè)主們遲遲沒有得到答復。

開發(fā)商之前給業(yè)主的回復是與政策不沖突，承諾會給業(yè)主通水電，可以住人。

周先生告訴記者，弘陽地產(chǎn)開始告訴業(yè)主他們這個是在政策之前，可以入住，但是在業(yè)主找到弘陽地產(chǎn)的時候，他們把之前網(wǎng)上介紹的有“公寓”字樣的證據(jù)全部刪除，并把樣板間給砸了。

有業(yè)主進入過在建的樓里面，是完全按照辦公用房在建的，有公共廁所?，F(xiàn)在網(wǎng)上宣傳的都刪了，但是業(yè)主們留了當時的截屏。

據(jù)記者了解，在南京江北新區(qū)就有4個樓盤出現(xiàn)了同樣的問題，分別是星悅城、明發(fā)財富中心，寶隆時代廣場和弘陽時代中心二期。

據(jù)悉，中國質量萬里行消費投訴平臺已陸續(xù)接到300多位消費者的相關投訴，分別投訴了南京弘揚時代中心和明發(fā)銀河城。

據(jù)相關媒體報道，寶隆時代廣場的業(yè)主在今年5月份維權成功了，南京常發(fā)江北投資有限公司提出兩個處置方案，分別是愿意履行合同和解除合約，不過目前據(jù)記者了解到的情況是，寶隆時代廣場的退房業(yè)主遲遲沒有拿到退款。

在2017年3月，南京市規(guī)劃局、國土資源局、住房保障和房產(chǎn)局就聯(lián)合發(fā)布《關于加強商業(yè)辦公等非住宅類建筑項目管理的通知》其中明確規(guī)定：“商業(yè)辦公類非住宅類建筑，其室內建筑功能除土地出讓合同約定可配建酒店式公寓外，其余一律不得標注酒店式公寓功能?！蓖瑫r規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在銷售商業(yè)辦公等非住宅類建筑前應向購房人明示房屋的規(guī)劃用途”，“告知購房人應嚴格按照規(guī)劃用途經(jīng)營使用，不得擅自改變用途、不得利用層高加建隔層，并在認購書和購房合同中與購房人明確約定。對規(guī)劃核實后擅自在內部分加層、增加建筑面積等違法建設行為一經(jīng)舉報查實，各職能部門需按照相關規(guī)定嚴肅查處。”

很顯然，以上幾個樓盤項目都違反規(guī)定標注了居住功能，同時不但沒有告知購房者不可擅自改變用途，甚至還在銷售中故意引導購房者“商改住”。

南京市規(guī)劃局相關負責人此前表示，私自“商改住”和“偷面積”一樣存在諸多安全隱患，同時，如果被投訴舉報，會有強拆風險。

網(wǎng)傳南京六部門曾在近期下發(fā)“關于印發(fā)《商業(yè)辦公項目違規(guī)拆改專項排查工作方案》的通知”，全面排查南京近期普遍存在的公寓變辦公現(xiàn)象。

本次專項整治行動要重點梳理全市范圍內2016年1月1日后取得規(guī)劃許可證的商業(yè)辦公項目;同時，對2016年1月1日以前取得規(guī)劃許可證但矛盾突出、群眾集訪群訪的商業(yè)辦公違規(guī)拆改項目同時進行登記排查。排查重點，一共有六項：包括延期減負、虛假宣傳、違規(guī)拆改、水電設置違規(guī)及違規(guī)開通燃氣等。

在此之前，中國質量萬里行也做出了相關的報道，弘陽方面回應業(yè)主：“所有手續(xù)合法，合同合法，退房只能按合同上的業(yè)主單方違約執(zhí)行。”目前，弘陽時代中心二期的業(yè)主仍在通過各種途徑進行著維權。

自2017年開始，北上廣先后啟動整治“商改住”。

2017月26日，北京出臺了剛猛無比的“326商住禁令”：新房項目不得出讓給個人;二手房項目出售給個人時需滿足名下無房且連續(xù)繳納五年社保;商業(yè)銀行暫停對個人購買商辦類項目的貸款;中介可代理商辦房屋的出租出售，但不得宣傳居住功能……

2017年廣州出臺“3·30”限購政策，禁止個人購買公寓。根據(jù)兩年前的規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售商服類物業(yè)，銷售對象應當是法人單位;法人單位購買的商服類物業(yè)不得作為居住使用，再次轉讓時，應當轉讓給法人單位。這一政策規(guī)定，公寓的購買對象必須是法人，對于向來以個人購買為主的公寓市場，沖擊不小。不過，2018年年底，政府又調整了相關政策，規(guī)定：2017年3月30日之前拿地的商服類物業(yè)，可以賣給個人。

2018年，杭州和南京這類強二線城市，也紛紛跟進了“商改住”的新政。

在土地出讓時，明確指出，不得建設酒店式公寓。

就在前不久，廈門發(fā)布了《關于加強商辦類建設項目全鏈條管理實施意見》。

其核心內容，有以下幾點：嚴禁商辦項目改造成為公寓類住宅，甚至可無償收回土地使用權;不得采用住宅套型設計，不得出現(xiàn)住宅類功能描述;不得預留住宅功能的排水、排污、排煙和燃氣管道;商業(yè)用途的項目，單套套內面積低于300㎡，層高不能超過4.5m，大于300㎡的，層高不能超過6米;辦公用途的項目，最小分割單元不得低于300㎡，層高不得超過4.2米。

從各個環(huán)節(jié)，徹底摧毀商辦類公寓的居住功能（包括租住），尤其是小面積的loft產(chǎn)品，徹底喪失生存空間。

根據(jù)最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第三條的規(guī)定，商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應當視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應當視為合同內容，當事人違反的，應當承擔違約責任。

開發(fā)商交付的房屋實際情況與廣告嚴重不符，造成購房者買房的根本目的不能實現(xiàn)，其行為屬于違約，應當承擔相應的違約責任。

有人比喻公寓就像是樓市版的比特幣和P2P，好像所有人都知道這是個坑，但偏偏又有更多的人跳進去。這些在“坑里”的人目前除了自救之外，剩下靠誰來解救？