負(fù)債經(jīng)營對(duì)房地產(chǎn)公司價(jià)值的影響研究

(南京信息工程大學(xué) 江蘇 南京 210044)

一、引言

在現(xiàn)代企業(yè)的經(jīng)營模式之中，負(fù)債經(jīng)營是非常重要的一種，也是使用率很高的一種。尤其對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，更是影響巨大。從某種意義上說，如果能夠把負(fù)債控制在合理范圍內(nèi)，并且加強(qiáng)對(duì)于資金的配置管理，就能充分利用資本的力量，達(dá)到增強(qiáng)企業(yè)資金實(shí)力、拓寬企業(yè)業(yè)務(wù)范圍、獲取更高額利潤的效果。同樣，如果做不到這些，甚至存在對(duì)資金的錯(cuò)誤配置處理或經(jīng)營策略存在偏差，那么負(fù)債將會(huì)反過來成為企業(yè)脖子上的利劍，極大地威脅企業(yè)的生存發(fā)展。目前，國內(nèi)資本市場相較過去正在不斷地規(guī)范化、完善化。在這種形勢(shì)下，房地產(chǎn)企業(yè)能否正確把握負(fù)債經(jīng)營的關(guān)鍵、提高資金使用效率 、科學(xué)管理負(fù)債結(jié)構(gòu)就成了能否在市場競爭中勝出的決定因素。這需要企業(yè)能夠深刻了解負(fù)債經(jīng)營的內(nèi)在意義，并把紙面上的概念和企業(yè)自身的實(shí)際情況結(jié)合起來，讓負(fù)債經(jīng)營的優(yōu)勢(shì)在經(jīng)營過程中充分體現(xiàn)出來，不斷增加企業(yè)價(jià)值。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，負(fù)債經(jīng)營無疑是一把雙刃劍，它意味著利益與風(fēng)險(xiǎn)的并存。從積極方面看，負(fù)債經(jīng)營既可以保證股東對(duì)企業(yè)的控制權(quán)，又可以帶來高額的經(jīng)濟(jì)回報(bào)。所以，一個(gè)對(duì)于未來發(fā)展有著強(qiáng)烈野心的房地產(chǎn)企業(yè)來說，負(fù)債經(jīng)營是必經(jīng)之路。但是，凡事都有度，一旦超過了合理的范圍，好事也會(huì)變成壞事，反過來害了企業(yè)自己。而之所以會(huì)有這些惡劣的后果，根本上是因?yàn)樨?fù)債經(jīng)營從來都是一種風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)物。如果負(fù)債經(jīng)營自身的風(fēng)險(xiǎn)屬性已經(jīng)超過了企業(yè)的承擔(dān)范圍，那么企業(yè)將很可能面臨滅頂之災(zāi)。

二、房地產(chǎn)公司負(fù)債經(jīng)營的現(xiàn)狀

(一)社會(huì)環(huán)境

隨著我國市場經(jīng)濟(jì)體制的逐步建立和完善,整體經(jīng)濟(jì)表現(xiàn)為快速持續(xù)以及健康發(fā)展的協(xié)調(diào)趨勢(shì)，但還是有一些企業(yè)受到金融危機(jī)的影響。為了在激烈的市場競爭中繼續(xù)生存下去，房地產(chǎn)公司不斷加大舉債的力度，最后使企業(yè)內(nèi)部結(jié)構(gòu)不合理導(dǎo)致無力償還債務(wù)而陷入財(cái)務(wù)困境,嚴(yán)重的還會(huì)導(dǎo)致企業(yè)破產(chǎn)。

(二)房地產(chǎn)公司負(fù)債經(jīng)營存在的問題

1.房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)債率偏高

根據(jù)調(diào)查結(jié)果顯示，七成基本是房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率的“起步價(jià)”，更有甚者，超過了百分之百。通過各項(xiàng)數(shù)據(jù)，我們可以斷定，國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)的風(fēng)光背后，有著非常大的財(cái)務(wù)隱患。

2.存貨水平高

我國房地產(chǎn)企業(yè)主要依賴負(fù)債來滿足資金的需求,以此達(dá)到提高企業(yè)存貨及其增量的目的。正是因?yàn)檫@樣，我國大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)抵抗風(fēng)險(xiǎn)的能力比較弱。一旦融資渠道受阻,很有可能出現(xiàn)資金回籠不及時(shí)的情況,資金鏈條就會(huì)緊張或者斷裂,風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)增加。由于外來勞動(dòng)力人口的不斷流入，北京、上海、廣州、南京等地區(qū)對(duì)房地產(chǎn)的需求仍然處于不斷上升的趨勢(shì),房價(jià)也因此仍舊居高不下。而三線、四線城市卻與之相反,房價(jià)徘徊不前,甚至有的城市房價(jià)下跌。盡管如此，新房和二手房的成交量還是呈現(xiàn)出下降的趨勢(shì),這意味著存貨水平居高不下,房子一直賣不出去，大大延長房地產(chǎn)企業(yè)存貨轉(zhuǎn)化為現(xiàn)金的周期,企業(yè)債款無力償還，導(dǎo)致違約風(fēng)險(xiǎn)增大。

3.財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)高

單純地從理論知識(shí)出發(fā)，公司經(jīng)營的總風(fēng)險(xiǎn)由經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)這兩部分構(gòu)成。假如企業(yè)在經(jīng)營的過程中只使用自有資金，那么該企業(yè)可能只會(huì)面臨經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)?？墒且坏┢髽I(yè)向銀行或者其他金融機(jī)構(gòu)借款，那么在經(jīng)受經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)還要承擔(dān)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。由于負(fù)債需要按時(shí)還本付息，企業(yè)面對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的概率也會(huì)隨著負(fù)債比率的提高而增加。如果公司的收益率沒有達(dá)到預(yù)期的效果，甚至比借款利率還低，一方面會(huì)導(dǎo)致企業(yè)到期無法償還本金及利息，另一方面企業(yè)的權(quán)益資金收益率也會(huì)因此下降。這時(shí)，企業(yè)的債權(quán)人就會(huì)強(qiáng)制其進(jìn)行破產(chǎn)處理，這種可能性也會(huì)隨著負(fù)債的增加而增加。除此之外，企業(yè)的經(jīng)營成本也會(huì)因?yàn)樨?fù)債經(jīng)營而增加，企業(yè)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力也因此而有所減弱。

三、改善房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)債經(jīng)營的建議

(一)轉(zhuǎn)變經(jīng)營理念，適度負(fù)債

房地產(chǎn)企業(yè)的很多傳統(tǒng)經(jīng)營理念已經(jīng)與時(shí)代脫節(jié)，需要灌輸現(xiàn)代融資意識(shí)，要明白負(fù)債經(jīng)營早已成為現(xiàn)代企業(yè)必要的一種經(jīng)營模式。企業(yè)規(guī)模的擴(kuò)大需要大量資金，這就要求企業(yè)要進(jìn)行負(fù)債經(jīng)營，這樣才能保持持續(xù)的資金支持，讓企業(yè)在最短的時(shí)間內(nèi)獲得最大的資金支持。我國市場經(jīng)濟(jì)體制在近年來不斷完善發(fā)展，同時(shí)市場的開放化也加劇了行業(yè)競爭甚至是跨行業(yè)競爭，故步自封的企業(yè)在這種環(huán)境下是必然要被淘汰的，需要緊跟時(shí)代潮流，不斷地創(chuàng)新進(jìn)取才能生存發(fā)展，如果沒有充足的資金作為后盾，那么很多想法就無法付諸實(shí)踐。所以，在現(xiàn)今的市場環(huán)境下，誰的資金實(shí)力雄厚，誰就在競爭中處于優(yōu)勢(shì)地位，在每次技術(shù)變革中都有能力成為最早的獲益者。盡管如此，負(fù)債經(jīng)營也不是萬能的，擁有好處的同時(shí)也具有一定的弊端。一個(gè)企業(yè)的能力，不僅體現(xiàn)在企業(yè)自有資金的多少，更體現(xiàn)在對(duì)于社會(huì)資金的籌集利用能力的大小，負(fù)債是企業(yè)籌集社會(huì)資金的來源。市場環(huán)境下，一個(gè)企業(yè)拒絕負(fù)債經(jīng)營，并不是因?yàn)槠髽I(yè)穩(wěn)定的經(jīng)營思路，而是體現(xiàn)出企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)控制能力和籌資能力的不足。

(二)建立最有利的資本結(jié)構(gòu)

企業(yè)具體的資本結(jié)構(gòu)要必須充分考慮到自身對(duì)于風(fēng)險(xiǎn)的承受能力，同時(shí)又要做到低成本下的收益最大化，努力找到風(fēng)險(xiǎn)與利潤之間的平衡點(diǎn)。當(dāng)整個(gè)客觀大環(huán)境比較好的時(shí)候，應(yīng)該更多地采取積極的政策，但是面對(duì)未知的風(fēng)險(xiǎn)也不能掉以輕心，要時(shí)刻保持警惕，負(fù)債量在這種情況下可以相對(duì)增加；在市場環(huán)境比較消極的時(shí)候，應(yīng)該采取保守政策，靜靜等待市場環(huán)境出現(xiàn)轉(zhuǎn)機(jī)，在這個(gè)時(shí)間段內(nèi)不斷優(yōu)化自己的資本結(jié)構(gòu)，同時(shí)也要隨機(jī)應(yīng)對(duì)，因?yàn)槭袌霰緛砭褪撬蚕⑷f變的，以此將財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)最小化。當(dāng)企業(yè)負(fù)債規(guī)模已經(jīng)確定時(shí),對(duì)債務(wù)組合進(jìn)行全面的分析和優(yōu)化顯得至關(guān)重要,從債務(wù)的截止日期來分析,要將不同債務(wù)的截止期限分開,不然同期債務(wù)過大，會(huì)嚴(yán)重威脅企業(yè)的現(xiàn)金流。用財(cái)務(wù)視角來分析,企業(yè)需要嚴(yán)格控制負(fù)債中流動(dòng)負(fù)債的比例,要保證不同期限債務(wù)的配比,讓企業(yè)在不同會(huì)計(jì)期間內(nèi)的債務(wù)壓力能夠得到合理分?jǐn)偂?/p>

(三)建立現(xiàn)代管理體系

在企業(yè)日常經(jīng)營過程中，保證充足的現(xiàn)金流至關(guān)重要，一旦現(xiàn)金流出現(xiàn)斷層，那么債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)不斷爆發(fā)，最終可能壓垮整個(gè)企業(yè)。因此，企業(yè)的每一分資金都應(yīng)該被充分利用，不能讓負(fù)債形成對(duì)企業(yè)經(jīng)營的反作用。建立合理的風(fēng)控機(jī)制，規(guī)劃每一期債務(wù)和賬面現(xiàn)金流的留存比例，保證不會(huì)出現(xiàn)債務(wù)違約風(fēng)險(xiǎn)。這一切舉措，都需要企業(yè)擁有一個(gè)能力強(qiáng)、效率高的財(cái)務(wù)團(tuán)隊(duì)。所以企業(yè)需要培養(yǎng)或聘請(qǐng)一批高水平財(cái)務(wù)從業(yè)人員，讓他們對(duì)企業(yè)的財(cái)務(wù)工作進(jìn)行專業(yè)性的規(guī)劃管理。企業(yè)管理層要提高投資能力，讓企業(yè)資金能夠擁有相對(duì)高的收益率，收益是償還債務(wù)的基礎(chǔ)，沒有收益，不論財(cái)務(wù)人員如何專業(yè)，都是無法解決債務(wù)困難的。在經(jīng)濟(jì)全球化的浪潮下，全世界的商業(yè)聯(lián)系日益緊密，一個(gè)企業(yè)甚至可以接受來自全球的資本支持。合理運(yùn)用負(fù)債經(jīng)營，無疑可以讓企業(yè)在競爭中如虎添翼，最大限度地提高企業(yè)價(jià)值。