基于房地產(chǎn)開發(fā)法律問題的思考初探

文/王文強(qiáng)，內(nèi)蒙古信華律師事務(wù)所

1 引言

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營活動(dòng)受國家宏觀政策的影響較深，資金需求量大，周期長，企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營存在較多的風(fēng)險(xiǎn)。做好企業(yè)內(nèi)部的控制工作，是促進(jìn)企業(yè)穩(wěn)步發(fā)展的內(nèi)在要求。但企業(yè)經(jīng)營管理層對(duì)此普遍認(rèn)識(shí)不足，積極性不高，任由市場調(diào)節(jié)，不重視企業(yè)內(nèi)部控制工作的開展。因此，如果任由市場調(diào)節(jié)，國家不出臺(tái)相關(guān)政策及法律來約束的話，房地產(chǎn)開發(fā)存在的問題就不能真正得到解決，社會(huì)的穩(wěn)定，國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展就會(huì)受到影響。所以，筆者在這里對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)過程存在的風(fēng)險(xiǎn)做進(jìn)一步研究和探討，希望能夠?yàn)榉康禺a(chǎn)開發(fā)制度的完善和司法實(shí)踐工作提供有益的幫助。

2 房地產(chǎn)開發(fā)過程中存在的風(fēng)險(xiǎn)

2.1 施工環(huán)節(jié)的風(fēng)險(xiǎn)

雖然房地產(chǎn)在建設(shè)過程中所產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)要相對(duì)較小，但依然不可忽視，有些風(fēng)險(xiǎn)是不可避免的。首先，在建設(shè)中容易受到自然條件影響而產(chǎn)生不同程度的風(fēng)險(xiǎn)，包括地形、氣候環(huán)境等；其次，受客觀和主觀因素方面因素的影響，將導(dǎo)致工期延長，不能與原計(jì)劃工期相符產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)；最后，因工程質(zhì)量帶來的風(fēng)險(xiǎn)，受原材料質(zhì)量、施工技術(shù)以及施工方法的影響，將導(dǎo)致工程出現(xiàn)質(zhì)量問題，從而引發(fā)質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)。另外，安全事故帶來的風(fēng)險(xiǎn)，如人員損傷，工程事故等帶來的風(fēng)險(xiǎn)也是常見的風(fēng)險(xiǎn)。

2.2 銷售環(huán)節(jié)的風(fēng)險(xiǎn)

對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，銷售環(huán)節(jié)是企業(yè)實(shí)現(xiàn)利益的最終環(huán)節(jié)，若房產(chǎn)銷售出現(xiàn)問題，銷售出現(xiàn)資金無法變現(xiàn)，就會(huì)給其帶來不可避免的營銷風(fēng)險(xiǎn)。通常情況下，導(dǎo)致房產(chǎn)銷售受到影響的因素主要有：國家的宏觀調(diào)控、經(jīng)濟(jì)形式、房價(jià)市場的波動(dòng)、銷售方式等。此外，物業(yè)設(shè)施的全面與否也是影響房產(chǎn)銷售的一個(gè)方面。

2.3 缺乏不相容職務(wù)相分離制度，沒有形成有效的內(nèi)部監(jiān)督

房地產(chǎn)在企業(yè)管理方面應(yīng)將不相容職務(wù)相分離，使不同崗位、職務(wù)之間形成相互牽制、相互監(jiān)督的關(guān)系，這是企業(yè)管理內(nèi)部控制與制衡性原則的基本要求。目前許多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)不相容的職務(wù)沒有嚴(yán)格分離，有的不相容職務(wù)由一人兼任，有的付款審批和支付由相關(guān)管理人員一人負(fù)責(zé)等。使得內(nèi)部牽制與相互監(jiān)督制度形同虛設(shè)，導(dǎo)致錯(cuò)誤和舞弊行為的發(fā)生。有些最初由非市場主體逐步發(fā)展為市場主體的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，還沒有從根本上轉(zhuǎn)變經(jīng)營觀念。企業(yè)的經(jīng)營權(quán)不能得到有效的監(jiān)督，將直接影響內(nèi)部控制和監(jiān)督工作的有效開展。

3 房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)管理提升的有效措施

3.1 加大對(duì)違法行為的懲處力度

有些不法商人，為追求經(jīng)濟(jì)利益而不擇手段，損害國家，集體或個(gè)人的利益，國家應(yīng)加大對(duì)該類經(jīng)濟(jì)違法行為的懲處力度。首先，政府應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)嚴(yán)格規(guī)定市場準(zhǔn)入門檻，嚴(yán)厲打擊和禁止未經(jīng)批準(zhǔn)違法開發(fā)土地之類的現(xiàn)象發(fā)生;其次，嚴(yán)厲禁止未經(jīng)法定程序批準(zhǔn)在集體土地上進(jìn)行違法開發(fā)的行為，以此來遏制此類行為的發(fā)生……總之，為了規(guī)范市場秩序，國家應(yīng)根據(jù)相應(yīng)的法律法規(guī)，來加大對(duì)違法行為的懲處力度，以此來維護(hù)市場秩序穩(wěn)步健康的發(fā)展。

3.2 強(qiáng)化合同管理，降低施工風(fēng)險(xiǎn)

首先，要加強(qiáng)對(duì)施工合同的管理，熟悉施工規(guī)范及施工的法律、法規(guī)，對(duì)各方的利益予以明確的劃分，為日后發(fā)生糾紛提供明確的依據(jù)。強(qiáng)化對(duì)合同的簽訂和管理，也是做到合理規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)和利用風(fēng)險(xiǎn)的有效方法。其次，要健全完善施工體系。在施工過程中，由于工程容易受到施工材料、施工技術(shù)以及施工方法的等多方面的影響，所以就要健全對(duì)施工體系的完善，聘請專業(yè)監(jiān)理人員來對(duì)施工的各個(gè)流程進(jìn)行嚴(yán)格監(jiān)督管理，將各方的責(zé)任落實(shí)到部門、個(gè)人。最后，要注重對(duì)施工人員技能以及安全知識(shí)的宣傳與學(xué)習(xí)，嚴(yán)把材料質(zhì)量關(guān)，將安全貫穿到建筑施工的各個(gè)環(huán)節(jié)，從而提升工程施工的安全與質(zhì)量，有效的降低和規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)現(xiàn)企業(yè)利潤的更大化。

3.3 加強(qiáng)企業(yè)的文化建設(shè)，提升團(tuán)隊(duì)協(xié)同作戰(zhàn)能力

企業(yè)要對(duì)自身的發(fā)展規(guī)劃 ，所處的內(nèi)外環(huán)境現(xiàn)狀、發(fā)展理念、愿景、自身發(fā)展的戰(zhàn)略目標(biāo)進(jìn)行定位，對(duì)行業(yè)市場、社會(huì)責(zé)任、競爭對(duì)手等進(jìn)行全面分析和總結(jié)，提煉出具有本企業(yè)特色的企業(yè)文化。引導(dǎo)企業(yè)員工的文化認(rèn)同，在企業(yè)文化引領(lǐng)下，不斷推進(jìn)管理創(chuàng)新，理念創(chuàng)新，技術(shù)創(chuàng)新。加強(qiáng)企業(yè)文化建設(shè)，增強(qiáng)企業(yè)社會(huì)責(zé)任感；培養(yǎng)員工積極向上的人生觀、價(jià)值觀。在企業(yè)內(nèi)部倡導(dǎo)誠實(shí)守信、愛崗敬業(yè)的團(tuán)隊(duì)協(xié)作精神， 促使企業(yè)發(fā)展目標(biāo)和員工成長目標(biāo)的高度契合，企業(yè)中的團(tuán)隊(duì)協(xié)作精神和昂揚(yáng)向上的企業(yè)文化將提升團(tuán)隊(duì)協(xié)同作戰(zhàn)能力，促使企業(yè)可持續(xù)發(fā)展和戰(zhàn)略目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。

3.4 科學(xué)制定銷售策略和模式，降低銷售風(fēng)險(xiǎn)

首先，由于房地產(chǎn)為固定資產(chǎn)，建設(shè)周期長，流動(dòng)性較弱，在變現(xiàn)能力方面也相對(duì)較差，在銷售過程中如果沒有科學(xué)制定銷售策略和模式，很容易出現(xiàn)售價(jià)下滑導(dǎo)致空置的現(xiàn)象，造成資金回流的風(fēng)險(xiǎn)。所以在銷售時(shí)，為了能夠促進(jìn)對(duì)資金的周轉(zhuǎn)，開發(fā)商可以采取多種方式進(jìn)行促銷，例如采取預(yù)租或是預(yù)售的方式來促銷，以加快資金的回轉(zhuǎn)力度，降低銷售風(fēng)險(xiǎn)。此外，也可以通過轉(zhuǎn)銷代理的方式將風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移，也可以采取代理銷售的方式，利用其客戶資源來進(jìn)行銷售。制定科學(xué)銷售策略和模式，從而降低銷售風(fēng)險(xiǎn)。

4 結(jié)語

房地產(chǎn)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)，遍布房地產(chǎn)開發(fā)的各個(gè)環(huán)節(jié)中。近幾年，隨著購房需求的不斷增加，導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格出現(xiàn)不同程度的上漲趨勢，房地產(chǎn)投資熱度也隨之出現(xiàn)上升態(tài)勢。為此我國加大了在此方面的調(diào)控力度，相關(guān)控制政策的出臺(tái)也給房地產(chǎn)帶來機(jī)遇和挑戰(zhàn)，甚至有些城市出現(xiàn)了有價(jià)無市的局面，更加加重了房地產(chǎn)的開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)， 因此不能不引起人們對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)法律問題的思考。