營(yíng)改增對(duì)房地產(chǎn)業(yè)財(cái)務(wù)管理的影響

文/肖玉芳，重慶飛洋控股（集團(tuán)）有限公司

為了引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展，國(guó)家出臺(tái)了“營(yíng)改增”政策，減少重復(fù)征稅的情況，不斷規(guī)范營(yíng)業(yè)稅的征收標(biāo)準(zhǔn)，切實(shí)規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)的稅收標(biāo)準(zhǔn)。在“營(yíng)改增”政策實(shí)行階段，房地產(chǎn)企業(yè)勢(shì)必會(huì)遇到相關(guān)問題，為了更好的落實(shí)“營(yíng)改增”政策，本文針對(duì)此點(diǎn)做簡(jiǎn)要分析。

1 營(yíng)改增內(nèi)涵

近年來我國(guó)經(jīng)濟(jì)迅猛發(fā)展，國(guó)家為了引導(dǎo)經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展，出臺(tái)了各式各樣的改革措施。尤其是在稅收問題上，出臺(tái)了"營(yíng)改增"政策。在房地產(chǎn)行業(yè)，因?yàn)椤盃I(yíng)改增”政策的出臺(tái)，也掀起了軒然大波，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的沖擊不可謂不大。國(guó)家將營(yíng)業(yè)稅改為增值稅，有效的避免了過去重復(fù)納稅的不良現(xiàn)象，有利于規(guī)范化企業(yè)的交稅標(biāo)準(zhǔn)，促進(jìn)企業(yè)健康發(fā)展。房地產(chǎn)企業(yè)是我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的迅猛發(fā)展做出了重大貢獻(xiàn)，而房地產(chǎn)企業(yè)因?yàn)椤盃I(yíng)改增”政策而得到了發(fā)展，進(jìn)一步推動(dòng)了我國(guó)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，切實(shí)成為我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的強(qiáng)大后盾，加強(qiáng)了我國(guó)的發(fā)展，使我國(guó)向著更高一級(jí)的層次邁進(jìn)。而從具體方面來看，房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)行“營(yíng)改增”政策后，由營(yíng)業(yè)稅改為增值稅，納稅人所納稅金的類型轉(zhuǎn)變，納稅項(xiàng)目更加科學(xué)合理，有利于房地產(chǎn)企業(yè)開展下一步的經(jīng)營(yíng)和經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。

2 “營(yíng)改增”政策給房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理帶來的影響

2.1 增加了房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)部門的工作難度

在“營(yíng)改增”之前，財(cái)務(wù)部門的核算模式比較簡(jiǎn)單，也比較好執(zhí)行，財(cái)務(wù)部門的工作難度、強(qiáng)度并不算太大。而在“營(yíng)改增”政策出臺(tái)之后，會(huì)計(jì)核算方式發(fā)生了變化，難度增加，流程復(fù)雜，加大了房地產(chǎn)財(cái)務(wù)部門的工作難度，對(duì)財(cái)務(wù)部門的工作人員提出了更高的要求，從而影響房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展。尤其是對(duì)于一些新老項(xiàng)目并存的核算類項(xiàng)目，難度直線上漲。新一輪的“營(yíng)改增”政策，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)提出了更高的要求，要求會(huì)計(jì)人員具有更高的專業(yè)素養(yǎng)，以便能夠匹配高要求的新會(huì)計(jì)核算模式，否則工作人員的專業(yè)素質(zhì)與要求不匹配，工作人員無法勝任新的工作內(nèi)容，勢(shì)必會(huì)加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的風(fēng)險(xiǎn)，影響企業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展。

2.2 給企業(yè)現(xiàn)金流造成一定的壓力

房地產(chǎn)企業(yè)在開展項(xiàng)目，向上級(jí)提交申請(qǐng)獲得審批，拿到土地的使用權(quán)之后，開始完成項(xiàng)目。在初始階段，企業(yè)要做的工程量有很多，要經(jīng)歷比如土地堪察、項(xiàng)目策劃等諸多環(huán)節(jié)，所經(jīng)歷周期較長(zhǎng)。而隨著“營(yíng)改增”政策的出現(xiàn)，項(xiàng)目前期的收入銳減，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目所用的材料設(shè)備和勞務(wù)資金，企業(yè)只能先行墊付，對(duì)企業(yè)的現(xiàn)金流造成一定的壓力，對(duì)企業(yè)后續(xù)的投資、理財(cái)、發(fā)展均產(chǎn)生不利影響。

2.3 影響企業(yè)的成本

企業(yè)的支出成本事關(guān)企業(yè)的利潤(rùn)，而實(shí)現(xiàn)“營(yíng)改增”政策，勢(shì)必會(huì)影響著企業(yè)的利潤(rùn)?！盃I(yíng)改增”政策的實(shí)行，有效的促進(jìn)了房地產(chǎn)的健康發(fā)展，尤其是從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，對(duì)房地產(chǎn)的可持續(xù)發(fā)展有著積極意義。在長(zhǎng)遠(yuǎn)看來，“營(yíng)改增”政策的落實(shí)使得企業(yè)均衡發(fā)展，調(diào)節(jié)了企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展，使企業(yè)有更多的精力去經(jīng)營(yíng)其他業(yè)務(wù)，從而在稅收的調(diào)節(jié)下擴(kuò)大自身的發(fā)展空間，以自身的發(fā)展，為國(guó)家建設(shè)出一份力。

2.4 進(jìn)項(xiàng)發(fā)票不足量

在房地產(chǎn)發(fā)展過程中，只有采購(gòu)鋼材的供應(yīng)商才可以獲取增值稅專用發(fā)票。而對(duì)于房地產(chǎn)所用其他材料，則難以達(dá)到法律規(guī)定開取進(jìn)項(xiàng)稅額發(fā)票的標(biāo)準(zhǔn)。但在“營(yíng)改增”政策出臺(tái)之后，房地產(chǎn)獲得的進(jìn)項(xiàng)發(fā)票并不足量，相比以前的抵扣數(shù)額降低，可從根本上影響了房地產(chǎn)的支出成本。尤其房地產(chǎn)項(xiàng)目完工的百分比和現(xiàn)行的增值稅征收方式中間，還存在一些矛盾的內(nèi)容，這也屬于開展“營(yíng)改增”政策中的一個(gè)重點(diǎn)難點(diǎn)。

3 “營(yíng)改增”后應(yīng)如何加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理

3.1 提高財(cái)務(wù)工作人員的綜合素質(zhì)

從我國(guó)的當(dāng)前大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)來看，企業(yè)內(nèi)部的財(cái)務(wù)工作人員素質(zhì)不一，高低水平不起，大多數(shù)工作人員對(duì)于財(cái)務(wù)納稅籌劃工作提不起相應(yīng)的重視性，忽視財(cái)務(wù)納稅籌劃工作，阻滯了財(cái)務(wù)管理工作的發(fā)展。為了更好的迎接“營(yíng)改增”政策，提高企業(yè)財(cái)務(wù)管理工作水平，企業(yè)必須要打造一支高質(zhì)量的專業(yè)人才隊(duì)伍，加快“營(yíng)改增”政策的落實(shí)，確保企業(yè)可以開展順利的納稅籌劃工作。企業(yè)可以通過開展業(yè)內(nèi)培訓(xùn)，提高財(cái)務(wù)工作人員的專業(yè)素養(yǎng)和職業(yè)素養(yǎng)，使其更好地面對(duì)新的財(cái)務(wù)工作。在“營(yíng)改增”政策中，因?yàn)闀?huì)計(jì)核算方式的改變，對(duì)企業(yè)的財(cái)務(wù)部門提出了更高的要求，加大了會(huì)計(jì)處理的難度，這也就要求專業(yè)工作人員上崗，提高會(huì)計(jì)核算能力，做好增值稅明細(xì)賬，處理好明細(xì)賬等相關(guān)業(yè)務(wù)，為企業(yè)的發(fā)展提供準(zhǔn)確的稅務(wù)資料，以此來使企業(yè)財(cái)務(wù)部門獲得更好的發(fā)展，加強(qiáng)企業(yè)落實(shí)“營(yíng)改增”政策。

3.2 加強(qiáng)對(duì)增值稅的管控

“營(yíng)改增”政策出臺(tái)后，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理工作造成了一定的影響。為了使房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理與“營(yíng)改增”政策的方向相一致，就得積極優(yōu)化營(yíng)改增稅負(fù)的測(cè)算和評(píng)估工作，加強(qiáng)對(duì)增值稅的管控。房地產(chǎn)企業(yè)首先要更新自身的管理觀念，加強(qiáng)對(duì)增值稅的管控。尤其是財(cái)務(wù)部門，對(duì)于新增加的增值稅核算科目，再核算起來，一定要立足企業(yè)實(shí)際情況，首先對(duì)企業(yè)的業(yè)務(wù)類型進(jìn)行梳理，確定企業(yè)收入的性質(zhì)，將企業(yè)的收入與成本做到價(jià)稅分離，以盡快適應(yīng)“營(yíng)改增”政策中的各項(xiàng)細(xì)節(jié)。

3.3 加強(qiáng)納稅籌劃工作的進(jìn)行

“營(yíng)改增”中最關(guān)鍵的就是稅收環(huán)節(jié)，為了企業(yè)能夠更好的適應(yīng)“營(yíng)改增”帶來的新變化，房地產(chǎn)企業(yè)需要加強(qiáng)稅收籌劃工作來保障自身的平穩(wěn)運(yùn)營(yíng)。在進(jìn)行納稅籌劃工作時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)要合理選擇材料供應(yīng)商，盡量選擇一般納稅人，做好納稅籌劃工作，以獲得足夠的增值稅專發(fā)票，能夠盡量減少企業(yè)支出成本，增加企業(yè)的總利潤(rùn)，促進(jìn)企業(yè)的發(fā)展。同時(shí)財(cái)務(wù)部門可以建立共享機(jī)制，共享房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部的財(cái)務(wù)資源，以便及時(shí)發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃工作中的問題，并及時(shí)對(duì)問題提出合理有效的解決方案。在實(shí)際開展納稅籌劃工作時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)要立足于自身經(jīng)營(yíng)狀況，平衡好稅務(wù)節(jié)約與稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)之間的聯(lián)系，確保房地產(chǎn)企業(yè)能在“營(yíng)改增”浪潮之中占據(jù)有利地位。

4 小結(jié)

在房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展過程中是存在很多問題的，而“營(yíng)改增”的實(shí)施，恰恰是為了引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展才實(shí)行的政策。雖然“營(yíng)改增”政策對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理帶來了一定的影響，為了確保房地產(chǎn)企業(yè)能夠更加順利的面對(duì)“營(yíng)改增”帶來的影響，房地產(chǎn)企業(yè)必須要直面“營(yíng)改增”帶來的挑戰(zhàn)，抓住“營(yíng)改增”帶來的機(jī)遇，科學(xué)合理開展納稅籌劃工作，建立完善的工作制度和監(jiān)督機(jī)制，為企業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。