新常態(tài)下國有資產(chǎn)運營管理優(yōu)化探討
——常熟濱江城投公司的管理實踐

文/陳歡 張言彩，.常熟市濱江城投公司；.淮陰師范學院經(jīng)濟與管理學院

對國有企業(yè)而言，資產(chǎn)成為其經(jīng)營發(fā)展過程中重要的經(jīng)濟來源，是維持企業(yè)日常工作、保證一切業(yè)務活動有效進行的物質(zhì)性基礎，其中固定資產(chǎn)在企業(yè)資產(chǎn)中占有相對較大的比重，是影響并決策企業(yè)經(jīng)營水平及效益的基礎性要素。習近平總書記在十九大報告“貫徹新發(fā)展理念，建設現(xiàn)代化經(jīng)濟體系”中強調(diào)要完善各類國有資產(chǎn)管理體制，改革國有資本授權經(jīng)營體制，加快國有經(jīng)濟布局優(yōu)化、結(jié)構(gòu)調(diào)整、戰(zhàn)略重組，促進國有資產(chǎn)保值增值。十九大以后，國有資產(chǎn)管理也將步入一個新的時代。如何規(guī)范、有效地提升資產(chǎn)管理水平，提升資產(chǎn)運營效率，在確保國有資產(chǎn)保值增值的前提下，最大限度發(fā)揮資產(chǎn)的效用和效益，已經(jīng)成為國有企業(yè)在資產(chǎn)管理和運營中亟待解決的問題。結(jié)合企業(yè)自身實際，以資產(chǎn)價值管理鏈條為主線，構(gòu)建科學的資產(chǎn)全生命周期管理體系，實現(xiàn)資產(chǎn)實物與價值管理一體化，切實提高資產(chǎn)的運營效率，增強配套服務能力，積極探索一條合理與效益并舉的資產(chǎn)運營管理之路。

常熟濱江城投公司主要負責經(jīng)開區(qū)所屬工業(yè)坊標準廠房、集宿區(qū)宿舍、服務式公寓等物業(yè)性資產(chǎn)日常管理服務。伴隨著市場經(jīng)濟改革的不斷深入，運營環(huán)境的調(diào)整，公司資產(chǎn)規(guī)模日益壯大，資產(chǎn)種類愈加繁多，資產(chǎn)管理難度逐年增大。如何在新常態(tài)下針對目前資產(chǎn)管理存在問題提出針對性舉措，對公司現(xiàn)有資產(chǎn)實施有效管理，對于優(yōu)化公司資產(chǎn)運營管理，提升資產(chǎn)管理效率，增強配套服務能力具有十分重要的現(xiàn)實意義。

1 常熟濱江城投公司資產(chǎn)現(xiàn)狀

目前，公司資產(chǎn)包含經(jīng)營性和非經(jīng)營性資產(chǎn)兩方面，其中經(jīng)營性資產(chǎn)包括標準廠房26.8萬平米、辦公13.7萬平米、公寓23.2萬平米，主要集中分布在工業(yè)區(qū)、綜保區(qū)、濱江新城、市區(qū)等區(qū)域。實物資產(chǎn)可供出租約面積64萬平米；非經(jīng)營性資產(chǎn)包括學校、醫(yī)院、派出所等由相關使用單位日常經(jīng)營管理。

公司開發(fā)的二個樓盤（公園道1號別墅項目、尚林花園項目）。公園道1號別墅項目累計銷售115套，銷售面積35164.8平方米，累計實現(xiàn)銷售金額3.6億元，銷售率（委托代理公司的部分）達85%；尚林花苑項目累計銷售348套，銷售面積39028.05平方米，累計實現(xiàn)銷售金額2.82億元，銷售率達83%。

2018年度，公司實現(xiàn)銷售總收入1.02億元，完成資產(chǎn)租賃經(jīng)營收入6670萬元，服務費收入2000萬元 ,其他經(jīng)營收入1530萬元，完成全年目標任務8800萬元的116%，比上年同期增長 10%。

2 公司資產(chǎn)管理中存在的問題

2.1 進一步完善資產(chǎn)管理制度。目前公司現(xiàn)有資產(chǎn)所屬多個下屬公司，主體不同、類型多樣、布局在工業(yè)區(qū)及新城區(qū)，較為分散，直接導致公司多年來為完全實現(xiàn)實體化運作，逐步形成了資產(chǎn)管理意見（試行）、辦法、物業(yè)管理辦法等，建立有效的資產(chǎn)管理制度有難度。目前管理制度的不完善集中在以下幾個方面，一是公司管理體制缺乏系統(tǒng)性，管理部門人員缺失，在管理公司資產(chǎn)過程中存在雜亂現(xiàn)象；二是投資、使用管理體系不完整，現(xiàn)有制度只針對實物資產(chǎn)管理；三是資產(chǎn)管理考核機制不足，集中體現(xiàn)在有考核機制可執(zhí)行不到位。

2.2 進一步提高資產(chǎn)管理水平。目前國有企業(yè)在資產(chǎn)管理過程中在信息化系統(tǒng)建設方面是短板，比如固定資產(chǎn)管理，當前對固定資產(chǎn)的管理主要通過財務手段。為此公司于2017年開始試運行該信息化平臺，主要運用于房屋租賃這塊業(yè)務。目前該信息平臺模塊相對單一，監(jiān)控、保養(yǎng)、維修、轉(zhuǎn)移等資產(chǎn)運行后活動，到資產(chǎn)處理、報廢，這樣一整個資產(chǎn)生命周期，在過程控制方面不便于管理者操控。另外，信息化平臺目前的合同簽訂運用也存在一定滯后，如何更好更便捷的服務于房屋租賃工作，使得信息化管理體系更加完備，成為當前資產(chǎn)管理的需解決的問題。

2.3 公司管理資產(chǎn)存在粗放式管理。公司對現(xiàn)有的廠房、公寓等資產(chǎn)管理顯得手段單一，致使對資產(chǎn)的管控作用不夠。在相關的準入機制和退出機制方面對新入住客戶沒有設立，同時對承租企業(yè)客戶在稅收、租金收取、安全環(huán)保等方面未進行全面評估。在平時的資產(chǎn)管理過程對部分資產(chǎn)保養(yǎng)的不夠重視，基本以修理來替代保養(yǎng)，直接導致錯過保質(zhì)期內(nèi)的資產(chǎn)維護，維修成本進一步加大，縮短了出租物件使用壽命。

2.4 前期的資產(chǎn)管理缺少有效融合。目前公司資產(chǎn)管理的確存在一定難度，如項目的規(guī)劃設計、工程建設主要由規(guī)劃建設局負責，資產(chǎn)采購、投入運行和管理維護等階段再有公司來進行管理和實施，重投資，輕管理的現(xiàn)象在一個項目的建設管理過程中時有存在，在前期的建設和后期運營管理部分兩個部門，缺乏對資產(chǎn)運營管理全局統(tǒng)籌的思考。如果不能將資產(chǎn)的建設、營運、管理等方面進行統(tǒng)籌考慮，就很難實現(xiàn)資產(chǎn)管理的最優(yōu)化；另外如果企業(yè)比較注重資產(chǎn)的購置和處置，但如果不重視對資產(chǎn)狀態(tài)的監(jiān)測和中期維護，將直接增加企業(yè)的運營成本。

3 資產(chǎn)運營管理優(yōu)化策略

3.1 推陳出新，創(chuàng)新管理理念，完善制度保障

3.1.1 創(chuàng)新理念，轉(zhuǎn)變方式。對于公司來說，必須提高大家資產(chǎn)管理的意識和認知，創(chuàng)新資產(chǎn)管理理念、管理方式，進一步增強配套服務能力。在保障國有資產(chǎn)的完整安全，以及國有資產(chǎn)的保值增值的基礎，進一步創(chuàng)新管理方式，建立“資產(chǎn)全生命周期管理”理念，實現(xiàn)工程管理、經(jīng)營管理、物業(yè)管理、財務管理四大業(yè)務的融合，最終將資產(chǎn)使用的可靠性、使用效率、使用壽命和全生命周期成本實現(xiàn)最優(yōu)。

3.1.2 完善制度，強化保障。目前雖有相關的資產(chǎn)管理試行辦法、意見，但沒有完備的資產(chǎn)管理制度。我們必須進一步完善現(xiàn)有管理制度，將資產(chǎn)全生命周期管理的管理理念融入到企業(yè)現(xiàn)有的各項管理制度中，結(jié)合企業(yè)內(nèi)控制度，建立完善資產(chǎn)采購制度、資產(chǎn)管理辦法、資產(chǎn)報廢退出機制等，以制度建為著力點，“資產(chǎn)管理，制度先行”，讓制度成為企業(yè)資產(chǎn)管理的助推器。

3.2 多措并舉，優(yōu)化管理方式，提升信息化科學化水平。

3.2.1 完善系統(tǒng)，實現(xiàn)過程信息化。為資產(chǎn)管理決策提供支撐需要建立有效的資產(chǎn)管理信息平臺。進一步完善現(xiàn)有資產(chǎn)管理信息平臺功能模塊，根據(jù)企業(yè)實際形成工程管理、物業(yè)管理、租售管理和財務管理四個子模塊，實現(xiàn)資產(chǎn)生命周期的全覆蓋。完善信息系統(tǒng)，進一步規(guī)范業(yè)務流程，從而打破內(nèi)外部信息壁壘，實現(xiàn)信息共享。通過信息平臺可實時了解企業(yè)資產(chǎn)現(xiàn)狀，及時對閑置、損壞、維修頻繁、廢棄資產(chǎn)進行預警提示，為領導分析決策提供科學合理的數(shù)據(jù)支撐。只有實現(xiàn)資產(chǎn)管理的信息化，才能促進管理的標準化、規(guī)范化、精確化。

3.2.2 重塑流程，實現(xiàn)管理科學化。以資產(chǎn)全生命周期管理的理念對公司現(xiàn)有資產(chǎn)加以管理，以“流程管理”為導向，促進部門間及各管理各環(huán)節(jié)間的合作交流。采用資產(chǎn)全生命周期管理后，將提高相關部門對資產(chǎn)的全生命周期管理的參與度。實現(xiàn)工程部與資產(chǎn)管理之間、高層管理層間信息共享，建立流程管理的理念，從而實現(xiàn)資產(chǎn)管理目標化。在設計流程過程中注意跨部門交接的流程控制關鍵點設計，明確相關職責，以關鍵控制點設計來保證資產(chǎn)全生命周期的管理完整性，實現(xiàn)物流、信息流、價值流有機結(jié)合。

3.3 強根固本，抓住管理重點，增強配套服務能力。

3.3.1 明確工作重點，科學管控資產(chǎn)。通過探討、研究公司現(xiàn)有資產(chǎn)管理中的重點問題，探尋資產(chǎn)管理的新途徑。通過加強公司、部門、崗位的梯隊建設，進一步提升各部門在信息化技術背景下的人、財、物的整體營運、管理水平，注重資產(chǎn)的購置和處置，將公司運營中的資產(chǎn)成本將至最低。由于建設和資產(chǎn)管理分別屬于兩個部門，為此需要兩個部門在對項目的建設、營運、管理等方面進行統(tǒng)籌考慮，實現(xiàn)后期資產(chǎn)管理的最優(yōu)化。

3.3.2 優(yōu)化資源配置，盤活現(xiàn)有資源。面對標準廠房供求的現(xiàn)實矛盾，公司將進一步優(yōu)化資源配置，聘請專業(yè)第三方公司對現(xiàn)有租賃標準廠房的企業(yè)進行分類評估，對現(xiàn)有低產(chǎn)值、低效益、重污染企業(yè)進行逐步調(diào)整，將不符合環(huán)保安全、低附加值、低稅收、信用低的企業(yè)予以清退。另外，對現(xiàn)有公辦、公寓、集宿區(qū)等租賃資產(chǎn)加大管理力度，在現(xiàn)有傳統(tǒng)的管理模式基礎上，探索引入第三方資源，進行二次開發(fā)，進一步增強服務配套能力。

3.4 強化建設，完善管理結(jié)構(gòu)，提升綜合服務水平

3.4.1 加強知識學習，建立公司學習型組織。對于任何企業(yè)來說，人才資源成為了經(jīng)濟發(fā)展中的第一要素，系統(tǒng)組織各類學習活動，逐步建立具有國企特征的學習型組織。在繼續(xù)教育方面有計劃、有重點的對一些有潛力的優(yōu)秀研究生、管理干部、技術人才外派985、211等一流大學進行聯(lián)合培養(yǎng)。同時不斷擴大對外交流合作，及時了解發(fā)展前沿領域的動態(tài)。定期舉辦青年學術交流會，促進青年員工間在不同學科領域的交流學習，對于個人的學習提升具有重要意義。

3.4.2 加強隊伍建設，提高營運能力。公司如果在搭建管理框架時考慮不周，管理層職業(yè)素養(yǎng)不高，將阻礙公司資產(chǎn)管理的發(fā)展，資產(chǎn)管理的可持續(xù)難以推進，基于此種情況，根據(jù)公司下一步實行實體化運作發(fā)展方向，借鑒其他城投公司經(jīng)驗，建設完備的管理框架和管理隊伍，建立一支富有專業(yè)管理人才的隊伍，注重理論結(jié)合實際，在實踐學習中提升思路，重點做好專業(yè)能力教育，提升其“科學工作、規(guī)范工作”的基本意識，提升業(yè)務知識水平。同時根據(jù)實際，引進專業(yè)人才，進一步完善公司框架結(jié)構(gòu)。