淺析房地產(chǎn)企業(yè)資金管理中存在的問(wèn)題及措施

文/王慧，山東金澤房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司

目前，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展速度越來(lái)越快，人們對(duì)房地產(chǎn)的質(zhì)量要求越來(lái)越高，房地產(chǎn)在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中的壓力將逐步加大。由于房地產(chǎn)行業(yè)的規(guī)模、資本實(shí)力和管理水平都存在局限性。要解決這些問(wèn)題，必須了解其根本依據(jù)。因此，應(yīng)科學(xué)合理地分析房地產(chǎn)業(yè)財(cái)務(wù)管理中存在的問(wèn)題。

1 房地產(chǎn)企業(yè)資金分析

1.1 房地產(chǎn)企業(yè)資金來(lái)源

房地產(chǎn)企業(yè)資金來(lái)源主要有三種：第一種是自有資金。一般用于支付土地價(jià)格、稅前費(fèi)用和政府費(fèi)用。第二種是借款，主要借款資金為金融機(jī)構(gòu)貸款、債券發(fā)行和信托貸款。根據(jù)現(xiàn)行規(guī)定，當(dāng)項(xiàng)目自有資金投資達(dá)到項(xiàng)目總投資的35%且四證齊備后，即可申請(qǐng)項(xiàng)目貸款。第三種是銷(xiāo)售回款額，銷(xiāo)售回款指從業(yè)主處收取的房屋款。房地產(chǎn)企業(yè)及時(shí)將銷(xiāo)售房屋的資金收回，使得資金正常流轉(zhuǎn)，逐步償還項(xiàng)目貸款。

1.2 房地產(chǎn)企業(yè)資金特點(diǎn)

房地產(chǎn)企業(yè)資金主要有兩大特點(diǎn)：（一）資金管理的復(fù)雜性，房地產(chǎn)企業(yè)在各行中涉及的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)范圍較廣、而且項(xiàng)目的周期較長(zhǎng)，這樣資金在短期會(huì)收回不了。同時(shí)，由于所屬公司地域分散，資本管理鏈較長(zhǎng)。它往往受到國(guó)家宏觀(guān)政策因素的影響，也受到社會(huì)經(jīng)濟(jì)因素的影響，因此，資金籌集的績(jī)效比其他行業(yè)更為復(fù)雜。（二）資金運(yùn)作的互補(bǔ)性，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資分階段進(jìn)行。房地產(chǎn)企業(yè)采用分期投資方式，逐步將本期資金收回?；厥盏馁Y金可以繼續(xù)開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目，最大限度地利用資金。

2 房地產(chǎn)資金管理問(wèn)題分析

2.1 資金預(yù)算管理制度不健全

由于部分房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)資金管理不夠重視，不知道資金預(yù)算管理是否到位，沒(méi)有建立健全資金預(yù)算管理制度，導(dǎo)致成本增加。房地產(chǎn)企業(yè)專(zhuān)家沒(méi)有科學(xué)分析出房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)環(huán)境和消費(fèi)趨勢(shì)，以至于消費(fèi)者的購(gòu)買(mǎi)能力和市場(chǎng)出現(xiàn)供不應(yīng)求或供過(guò)于求。房地產(chǎn)項(xiàng)目施工進(jìn)度與銷(xiāo)售進(jìn)度有很大的差距，使得項(xiàng)目投資不合理，資金鏈盲目擴(kuò)大，讓房地產(chǎn)企業(yè)的投資難以獲得合理的回報(bào)，這會(huì)讓企業(yè)出現(xiàn)財(cái)務(wù)危機(jī)。所以建設(shè)完善的房地產(chǎn)企業(yè)資金預(yù)算管理制度是目前房地產(chǎn)行業(yè)的重要事項(xiàng)。

2.2 單調(diào)融資形式

目前，中國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)，尤其是中小型企業(yè)，他們幾乎不可能通過(guò)債券和股票來(lái)籌集資金。其主要融資方式只能依靠銀行等金融企業(yè)的貸款，這種單一的融資方式給房地產(chǎn)企業(yè)的運(yùn)用和發(fā)展極為不利，讓整個(gè)企業(yè)的融資風(fēng)險(xiǎn)高。單一的融資形式也會(huì)讓房地產(chǎn)企業(yè)相關(guān)成本提高，造成不必要的浪費(fèi)。

2.3 資金管理模式落后

大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)在資金預(yù)算管理方面設(shè)置了管理制度，但在執(zhí)行中，沒(méi)有完全制度化，造成預(yù)算與實(shí)際之間的差距，這很大程度上影響資金不能正常周轉(zhuǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)一般有多個(gè)項(xiàng)目同時(shí)開(kāi)發(fā)，每個(gè)負(fù)責(zé)項(xiàng)目的團(tuán)隊(duì)通常需要設(shè)立單獨(dú)銀行賬戶(hù)，但這樣就導(dǎo)致了資金分散，公司資金周轉(zhuǎn)不開(kāi)，更高的單位很難掌握和理解資金的使用。資金管理模式的落后讓房地產(chǎn)企業(yè)賬戶(hù)流動(dòng)資金出現(xiàn)嚴(yán)重的問(wèn)題。

2.4 資金使用缺乏監(jiān)督激勵(lì)機(jī)制

大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)即使設(shè)置了資金預(yù)算管理制度，但不注重資金預(yù)算的執(zhí)行，沒(méi)有定期檢查資金的流轉(zhuǎn)情況，對(duì)資金的使用沒(méi)有全面深入的了解，預(yù)付賬款、其他應(yīng)收款和應(yīng)付賬款、其他應(yīng)付款不能一個(gè)一個(gè)地跟蹤和管理，也不能鏈接以最快地回收速度。大多數(shù)房地產(chǎn)在資金管理和控制方面沒(méi)有相應(yīng)的獎(jiǎng)懲激勵(lì)制度，缺乏對(duì)資金使用的預(yù)算管理和過(guò)程控制。

3 解決房地產(chǎn)資金管理問(wèn)題措施

3.1 合理安排施工進(jìn)度

在工程施工前，設(shè)計(jì)單位應(yīng)根據(jù)工程的具體情況，安排整個(gè)工程各環(huán)節(jié)的施工周期，以保證工程在施工過(guò)程中順利進(jìn)行。在施工階段，如果出現(xiàn)一些因素影響工程進(jìn)度，管理者應(yīng)對(duì)問(wèn)題進(jìn)行合理的分析，并制定解決方案。為了保證工程質(zhì)量，同時(shí)盡量減少資金投入。確保超額資金不會(huì)對(duì)企業(yè)造成財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。跟進(jìn)施工進(jìn)度，減少各施工環(huán)節(jié)出現(xiàn)的問(wèn)題，以免帶來(lái)不必要的成本損失。

3.2 完善資金管理制度

房地產(chǎn)企業(yè)需在財(cái)務(wù)部門(mén)設(shè)立資金管理崗位，專(zhuān)人管理企業(yè)的資金，對(duì)企業(yè)資金的經(jīng)營(yíng)、收支、投融資進(jìn)行全面預(yù)算。在此基礎(chǔ)上，根據(jù)項(xiàng)目實(shí)施的具體情況，制定資金使用計(jì)劃，確保重要項(xiàng)目的及時(shí)完成和融資。財(cái)務(wù)部門(mén)要設(shè)立專(zhuān)戶(hù)，定期跟蹤管理項(xiàng)目資金的使用情況，從而讓企業(yè)的資金能夠合理使用。

3.3 優(yōu)化資本機(jī)構(gòu)降低融資風(fēng)險(xiǎn)

在房地產(chǎn)資金管理問(wèn)題中，存在融資風(fēng)險(xiǎn)，所以我們需要優(yōu)化資本機(jī)構(gòu)降低融資風(fēng)險(xiǎn)。雖然負(fù)債階段的經(jīng)營(yíng)效果會(huì)給企業(yè)帶來(lái)良好的經(jīng)濟(jì)效益，但并不能理解為負(fù)債越多越好。企業(yè)應(yīng)在提高企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的基礎(chǔ)上，降低融資風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)于房地產(chǎn)，我們可以用自己的信用或土地抵押貸款給銀行。在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，我們可以充分發(fā)揮財(cái)務(wù)杠桿作用，增加企業(yè)的收入，在一定程度上，我們可以穩(wěn)定地管理財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，避免由于盲目使用資金，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)變得越來(lái)越嚴(yán)重。

4 結(jié)論

綜上所述，房地產(chǎn)企業(yè)在資金管理方面的問(wèn)題一直是在不斷改進(jìn)和完善的，本文從合理安排施工進(jìn)度、完善資金管理制度、優(yōu)化資本機(jī)構(gòu)降低融資風(fēng)險(xiǎn)來(lái)解決房地產(chǎn)在資金管理問(wèn)題，找出資金來(lái)源和使用的最佳經(jīng)濟(jì)效益，建立有序的房地產(chǎn)資金管理制度和政策，提高房地產(chǎn)企業(yè)資金使用效率。