房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理存在的問(wèn)題及其解決對(duì)策

朱宏圖

山東省萊西市自然資源局不動(dòng)產(chǎn)登記中心 山東萊西 266600

1 房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理中存在的問(wèn)題

1.1 調(diào)控政策目標(biāo)模糊

政府將調(diào)控重點(diǎn)放在供需平衡上，嚴(yán)格控制房?jī)r(jià)和提高供應(yīng)數(shù)量。但是在經(jīng)濟(jì)管理方面卻存在缺陷，調(diào)控政策模糊，導(dǎo)致工作很難順利開(kāi)展。政府宏觀調(diào)控的目標(biāo)是抑制需求，但在政策頒布之前已經(jīng)有很嚴(yán)重的問(wèn)題，導(dǎo)致缺乏連續(xù)性和穩(wěn)定性，短期調(diào)控政策和長(zhǎng)期調(diào)控政策目標(biāo)相互之間存在矛盾，例如經(jīng)濟(jì)適用房、稅收等政策的落實(shí)情況不理想。

1.2 缺乏有效監(jiān)督

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理的主要目標(biāo)是提高管理水平，保證行業(yè)的健康發(fā)展，但是在政策落實(shí)時(shí)缺乏有效的監(jiān)督，沒(méi)有真正發(fā)揮出作用。目前房?jī)r(jià)在逐年上漲，最直觀的情況是房?jī)r(jià)在被拉動(dòng)上漲，超出了購(gòu)買者的承受能力。調(diào)控原則與實(shí)施細(xì)則不一致，國(guó)務(wù)院和地方政府的監(jiān)督管理存在交叉情況，導(dǎo)致管理范圍模糊不清，造成了阻礙。同時(shí)缺乏完善的管理制度，雖然房地產(chǎn)行業(yè)具有成本低、產(chǎn)出高的特點(diǎn)，但部分地方政府為了增加財(cái)政收入，推動(dòng)地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，不斷抬升土地價(jià)格，容易出現(xiàn)權(quán)力尋租、腐敗以及權(quán)錢交易等問(wèn)題。

1.3 法規(guī)體系不健全

我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展目前處于初級(jí)階段，雖然在規(guī)劃、設(shè)計(jì)、交易以及管理等各個(gè)階段展開(kāi)管理，但是沒(méi)有完善的經(jīng)濟(jì)管理法?，F(xiàn)行法律法規(guī)已經(jīng)不適應(yīng)發(fā)展的需求，在很多方面都存在缺陷，無(wú)法解決實(shí)際中遇到的問(wèn)題，自身權(quán)威性比較差。政府在特定的領(lǐng)域雖然建立了一些法規(guī)，但是由于缺乏管理細(xì)則，導(dǎo)致存在嚴(yán)重的政令不通、有法不依現(xiàn)象。沒(méi)有法律法規(guī)約束的直接后果是市場(chǎng)秩序比較混亂，不會(huì)按照規(guī)定程序去辦事，容易出現(xiàn)一系列問(wèn)題。為了實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展，要注重法律法規(guī)體系的建設(shè)，提供穩(wěn)定有序的社會(huì)環(huán)境[1]。

1.4 經(jīng)濟(jì)泡沫現(xiàn)象

房地產(chǎn)行業(yè)占據(jù)著大量的社會(huì)資源，由于回報(bào)率比較高，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)非常激烈，容易出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)泡沫現(xiàn)象。雖然在一段時(shí)間內(nèi)，房產(chǎn)價(jià)格會(huì)出現(xiàn)環(huán)比下降，但是從整體趨勢(shì)來(lái)看，其依然呈現(xiàn)上升的趨勢(shì)。根據(jù)有關(guān)部門(mén)的調(diào)查，房地產(chǎn)成交量如果出現(xiàn)萎縮，那么會(huì)面臨資金鏈斷裂的情況，所以行業(yè)將會(huì)面臨巨大的壓力。因此不能僅依靠政府的資金投入來(lái)維持增長(zhǎng)，由此可見(jiàn)泡沫現(xiàn)象危害非常大，要學(xué)會(huì)用發(fā)展眼光去看待問(wèn)題，對(duì)可能出現(xiàn)的問(wèn)題做出科學(xué)合理預(yù)測(cè)，制定出有效地應(yīng)對(duì)策略，減少不必要的損失

2 相關(guān)問(wèn)題的解決對(duì)策

2.1 加強(qiáng)立法建設(shè)

從當(dāng)前房地產(chǎn)管理的基本態(tài)勢(shì)出發(fā)，可以發(fā)現(xiàn)市場(chǎng)調(diào)控已經(jīng)基本處于失效狀態(tài)，依然強(qiáng)調(diào)“經(jīng)濟(jì)發(fā)展自由化”，可能產(chǎn)生與資本主義國(guó)家類似的經(jīng)濟(jì)泡沫化風(fēng)險(xiǎn)，建議發(fā)揮我國(guó)經(jīng)濟(jì)制度優(yōu)勢(shì)，加強(qiáng)宏觀調(diào)控，通過(guò)立法工作對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)進(jìn)行全面+重點(diǎn)相結(jié)合的管理制度。各地（縣/區(qū)一級(jí)）可將房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展態(tài)勢(shì)生成報(bào)告，包括可利用土地面積、房屋成交量（商品房/公寓）、房屋均價(jià)、投資總額等等一系列關(guān)鍵信息，并出具地方性管理計(jì)劃草案，上交至上級(jí)（市一級(jí)）部門(mén)，由上級(jí)部門(mén)進(jìn)行匯總、審核，對(duì)草案進(jìn)行評(píng)估完善。完善后的方案上交至省級(jí)管理部門(mén)，最終由中央政府根據(jù)報(bào)告內(nèi)容進(jìn)行立法，如限制單一自然人/家庭持有多套房產(chǎn)、限制囤房等，再將法律推向執(zhí)行。對(duì)于無(wú)法有效執(zhí)行相關(guān)法律，或者提交了虛假報(bào)告的地方部門(mén)，要求予以嚴(yán)厲懲處，從而有效保證法律的可行性和執(zhí)行效果，加強(qiáng)法律層面的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理[1]。

2.2 完善融資環(huán)境

金融環(huán)境的完善，可以從兩個(gè)角度進(jìn)行房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的調(diào)控，一是增加投資渠道，使投資人的閑置資金，可以通過(guò)其他方式保值/增值；二是使被吸納到房地產(chǎn)行業(yè)的資金可以快速進(jìn)入其他領(lǐng)域的循環(huán)中，避免其再次無(wú)限制投入到房地產(chǎn)領(lǐng)域中，以降低該領(lǐng)域的投資熱度。要求各地加大民辦銀行的興辦力度，適當(dāng)降低準(zhǔn)入機(jī)制，允許百億以上規(guī)模的財(cái)團(tuán)開(kāi)辦民營(yíng)銀行，但限制其融資額度，允許新注冊(cè)的民營(yíng)銀行在經(jīng)營(yíng)的一年內(nèi)，吸收相當(dāng)于注冊(cè)資本20%的資金，放款額度不得高于自身資本總額（含吸收資本）的40%，此后每一年增加5%，一方面發(fā)揮民營(yíng)銀行在金融活動(dòng)中的作用，另一方面避免金融無(wú)限制活躍帶來(lái)的投資風(fēng)險(xiǎn)。此外，金融環(huán)境的完善能夠直接抑制房地產(chǎn)價(jià)格，使多余資本可以注入其他領(lǐng)域。如通過(guò)法律條文約束一線/二線城市房?jī)r(jià)、增加三線/四線城市購(gòu)房補(bǔ)貼等，實(shí)現(xiàn)購(gòu)房重心的轉(zhuǎn)移。

2.3 管理因地制宜

管理的因地制宜，是指以中央和上級(jí)部門(mén)的框架性政策為基準(zhǔn)，結(jié)合自身實(shí)際情況，擬定更具針對(duì)性的管理措施，確保政策的執(zhí)行效果。如某地對(duì)一線/二線城市房?jī)r(jià)進(jìn)行了約束，但三線/四線城市的房屋銷售態(tài)勢(shì)并不理想，境內(nèi)投資人寧愿購(gòu)買其他城市的商品房，也不愿意到當(dāng)?shù)匦〕鞘匈?gòu)買房屋。經(jīng)進(jìn)一步分析，發(fā)現(xiàn)當(dāng)?shù)厝€/四線城市交通環(huán)境不理想，且基礎(chǔ)設(shè)施不完善，投資人并不滿意生活環(huán)境，房產(chǎn)升值空間也比較有限。在此背景下，建議當(dāng)?shù)亟Y(jié)合三線/四線城市的優(yōu)勢(shì)特點(diǎn)，引導(dǎo)建立完善的產(chǎn)業(yè)鏈[2]。假如當(dāng)?shù)芈糜钨Y源豐富，可引導(dǎo)成立國(guó)有大型旅游公司，帶動(dòng)周邊物流、商業(yè)服務(wù)、旅游配套設(shè)施的同步建設(shè)發(fā)展，使投資環(huán)境、金融環(huán)境和生活環(huán)境更趨完善，為上級(jí)政策的執(zhí)行提供幫助。

3 結(jié)語(yǔ)

房地產(chǎn)其他方面的管理制度也存在很多不科學(xué)的地方，整體的執(zhí)行措施還沒(méi)有完全的制度規(guī)劃，并且與經(jīng)濟(jì)管理的發(fā)展措施想悖離，部門(mén)地區(qū)甚至出現(xiàn)泡沫經(jīng)濟(jì)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展假象，使得房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理方面的問(wèn)題逐步增大。為了徹底改變這一局面，必須結(jié)合政府的經(jīng)濟(jì)管理制度，對(duì)現(xiàn)行房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理體制存在的問(wèn)題加以糾正和完善，并逐步優(yōu)化各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)措施，實(shí)施穩(wěn)定科學(xué)的經(jīng)濟(jì)手段，從而保障經(jīng)濟(jì)的合理高效發(fā)展。