土地規(guī)劃管理與城鄉(xiāng)規(guī)劃實施的關(guān)系探究

閆麗娜 宗寧 原媛

1．青島時代建筑設(shè)計有限公司 山東青島 266000

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3．青島時代建筑設(shè)計有限公司 山東青島 266000

1 土地規(guī)劃管理與城鄉(xiāng)規(guī)劃之間的關(guān)聯(lián)

1.1 土地規(guī)劃管理是城鄉(xiāng)規(guī)劃實施的前提

城鄉(xiāng)規(guī)劃實施以土地規(guī)劃管理為前提，要對農(nóng)業(yè)用地與產(chǎn)業(yè)發(fā)展的需求間的關(guān)系協(xié)調(diào)好，進行準(zhǔn)確的定位，避免存在強行征地的行為，要使民眾的用地需求得到滿足。此外，在城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展方面，要改變建設(shè)用地的結(jié)構(gòu)，由分散向集中轉(zhuǎn)變，使各個鄉(xiāng)鎮(zhèn)地區(qū)具有更加明確的土地規(guī)劃方向。因此，在我國城市化發(fā)展的過程中要對土地管理與城鄉(xiāng)規(guī)劃實施間的關(guān)系進行明確，保證土地資源開發(fā)利用的科學(xué)性、合理性以及高效性。

1.2 土地管理限制城鄉(xiāng)建設(shè)用地

在城市建設(shè)中，舊城改造主要是對存量用地進行二次利用，而城區(qū)擴建則要開發(fā)建設(shè)用地。其中，后者是土地規(guī)劃的重點，實現(xiàn)途徑是控制新增用地的審批量?；谕恋匾?guī)劃、土地利用條件下，對新增建設(shè)用地進行計劃管理，避免城鎮(zhèn)無序擴張。以往城市規(guī)劃忽視了空間布局，導(dǎo)致建設(shè)項目分散化，產(chǎn)業(yè)用地不足，公共設(shè)施落后。而在綜合規(guī)劃理念下，以結(jié)構(gòu)和布局為核心，城鄉(xiāng)建設(shè)、基礎(chǔ)建設(shè)不能混為一談，最終實現(xiàn)向城鎮(zhèn)集中居住、向園區(qū)集中產(chǎn)業(yè)的目標(biāo)。

1.3 土地規(guī)劃決定城鄉(xiāng)規(guī)劃的布局

土地規(guī)劃的開展，推動了新城擴建、舊城改造等工作，影響城市的規(guī)劃和面貌。但是，由于土地儲備量小，土地資源分散，難以滿足城市的整體布局和建設(shè)要求，甚至阻礙規(guī)劃、建設(shè)工作的開展。對此，應(yīng)該加大房地產(chǎn)市場的管控力度，正確認(rèn)識土地規(guī)劃的性質(zhì)、作用，編制近期規(guī)劃和中長期規(guī)劃；將規(guī)劃中已經(jīng)確定的建設(shè)用地為核心，劃分功能片區(qū)，合理配置土地，編制用地建設(shè)進度；針對特定功能區(qū)、交通沿線土地，應(yīng)該制定科學(xué)的經(jīng)營策略。

2 加強土地規(guī)劃管理城鄉(xiāng)規(guī)劃實施之間聯(lián)系的措施

2.1 促進土地規(guī)劃與城鄉(xiāng)規(guī)劃的協(xié)調(diào)發(fā)展

為了土地規(guī)劃與城鄉(xiāng)規(guī)劃可以協(xié)調(diào)發(fā)展，在實際的操作中要注意兩點內(nèi)容。首先，在土地規(guī)劃中要考慮以城鄉(xiāng)發(fā)展的前景與需求，從而制定出能滿足城鄉(xiāng)長期發(fā)展的土地規(guī)劃方案；其次，城鄉(xiāng)規(guī)劃要以土地規(guī)劃為前提與基礎(chǔ)，依據(jù)土地規(guī)劃的方案制定城鄉(xiāng)規(guī)劃方案。

2.2 城鄉(xiāng)建設(shè)用地與新建設(shè)用地規(guī)劃有效結(jié)合

土地規(guī)劃一般有兩種模式：一種是舊城改造，另一種是新區(qū)擴張。控制城市擴張可以使土地的利用效率加強。部分小城鎮(zhèn)以及開發(fā)區(qū)進行城鄉(xiāng)規(guī)劃是通過擴張來實現(xiàn)的。大城市中的土地資源相對缺乏，就需要對舊城改造以及新區(qū)擴張進行有效協(xié)調(diào)，要對當(dāng)?shù)氐某青l(xiāng)發(fā)展情況全面掌握，將建設(shè)用地量控制在規(guī)定范圍之內(nèi)，對規(guī)劃方案中土地用途以及經(jīng)濟結(jié)構(gòu)進行全面分析，在實施規(guī)劃之前還應(yīng)該對土地的類型以及發(fā)展的重點進行區(qū)分，可使用讓居住地區(qū)與產(chǎn)業(yè)地區(qū)更加集中的方案。城市規(guī)劃實施與土地規(guī)劃管理之間存在著密切的關(guān)系，兩者是不可分割的。以上只是闡述了兩者之間的主要關(guān)系，實際上兩者在各個方面都存在一定關(guān)聯(lián)性。通過上文的一系列介紹可以得知，只有城鄉(xiāng)規(guī)劃實施與土地規(guī)劃管理協(xié)調(diào)統(tǒng)一發(fā)展，才能使這兩條規(guī)劃得到共同進步、共同發(fā)展，使我國的土地資源得到更加高效地利用。

3 工程案例分析

某市為例，隨著我國城鎮(zhèn)化進程的推進，某市城鎮(zhèn)化發(fā)展取得可喜成就，市場經(jīng)濟體制改革之后，城市發(fā)展活力被釋放。從2005年至2011年，全市城鎮(zhèn)化率從33.5% 提升至40.6%；2012年，某城鎮(zhèn)化率達到 42.95%，城鎮(zhèn)人口約有247.39萬人。分析某小城鎮(zhèn)的發(fā)展特點，一是“小”，城鎮(zhèn)等級總體偏低，1-2萬人的D類小城鎮(zhèn)占比超過60%；二是“密”，這些小城鎮(zhèn)是由村莊發(fā)展而來，數(shù)量多，集中分布在沅水及支流的各大平原地帶。具體到某市中心鎮(zhèn)，屬于城郊型城鎮(zhèn)，位于某市中心鎮(zhèn)東南，距離某市中心城區(qū)約21km，具有良好的交通區(qū)位條件。規(guī)劃建設(shè)期間，存在問題如下：

①職能定位偏差②經(jīng)濟實力較低③產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不合理 ④用地結(jié)構(gòu)不合理⑤開發(fā)模式單一 ⑥部分地區(qū)安全性差⑦基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)落后⑧生態(tài)景觀利用率低。

對此，規(guī)劃目標(biāo)是發(fā)揮出小鎮(zhèn)的交通區(qū)位優(yōu)勢，利用自然環(huán)境、民俗文化，打造成經(jīng)濟良好、文化繁榮、交通便利、基建齊備、環(huán)境美麗的生態(tài)型、特色文化旅游樣板鎮(zhèn)。規(guī)劃原則是 ：堅持資源開發(fā)利用、生態(tài)環(huán)境保護相結(jié)合，兼顧經(jīng)濟、社會、環(huán)境效益；適應(yīng)市場經(jīng)濟發(fā)展，提供適宜的社會環(huán)境；正確處理近期和遠(yuǎn)期、舊城和新區(qū)、現(xiàn)實和規(guī)劃；合理節(jié)約用地，切實保護耕地；因地制宜，并有利于生產(chǎn)、生活。

在空間布局規(guī)劃上，要點如下：

①考慮到用地條件、交通條件、景觀、環(huán)境、區(qū)位經(jīng)濟的影響，避免規(guī)劃的盲目性、隨意性②在用地發(fā)展方向上，北部是基本農(nóng)田，東部是農(nóng)田和山體，不宜作為城鎮(zhèn)建設(shè)用地。南面地勢較低，具有洪水沖刷風(fēng)險，經(jīng)防洪改善后，地勢較高的部分可作為建設(shè)用地使用。西部是山體和平地，不處于基本農(nóng)田保護范圍內(nèi)，因此可作為城鎮(zhèn)建設(shè)用地使用③用地結(jié)構(gòu)的規(guī)劃，結(jié)合草坪鎮(zhèn)的地理環(huán)境、交通條件，決定采用緊湊型、連片發(fā)展的團塊狀形態(tài)，簡單概括為“一帶”、“兩片”。

在城鄉(xiāng)發(fā)展的過程中通過規(guī)劃工作的進行可確定其主要的發(fā)展方向，保證城鄉(xiāng)的建設(shè)按照其發(fā)展需求來進行，而土地規(guī)劃管理則是通過對土地發(fā)展?jié)摿俺休d能力進行分析來確定土地資源的利用方向，通過土地規(guī)劃管理可以推動城鄉(xiāng)的可持續(xù)發(fā)展。為此在實際中必須要對城市土地規(guī)劃管理特點及情況進行深入研究，并立足于此分析如何對城鄉(xiāng)進行科學(xué)合理的規(guī)劃，進而使得土地資源得到更好利用。