宏觀調控下我國房地產經濟的變化探討

卞興云

青島駿業(yè)房地產評估有限公司 山東青島 26 6 100

在新經濟形勢下，人們的投資和消費觀念發(fā)生了很大改變，然而，傳統(tǒng)的投資渠道中人們的收益難以保證，股市投資動蕩較大，大多數(shù)中小投資者難以獲利，實體經濟不景氣，難以吸引投資。相比而言，房地產經濟因其保值增值和居住消費功能受到大眾喜愛，并且一部分人從房地產投資中獲取了巨額回報。這吸引了一部分投機客參與其中，擾亂了房地產市場，造成房地產經濟非理性發(fā)展，使房地產市場偏離了發(fā)展方向。經濟增長對房地產依賴較大，對整個國民經濟發(fā)展帶來嚴重不利影響。因此，在新經濟形勢下，做好對房地產經濟的理性分析，對于保證房地產經濟穩(wěn)健發(fā)展具有重要意義。

1 房地產經濟現(xiàn)狀

由于我國房地產經濟發(fā)展過于迅速，以致于在發(fā)展中有許多的細節(jié)因素受到了忽視，進而導致房地產市場發(fā)展不夠健全。建造房屋，需要用到大量的土地，因此房地產行業(yè)同土地經營之間必然會形成密切關聯(lián)。但是，從我國實際國情看，我國房屋需求同土地的供求之間有著很大矛盾，而這，也正是我國當前的房地產市場發(fā)展不健全導致的。此外，房地產建設，屬于大型的建筑工程項目，因此在建設中不可避免地使環(huán)境受到一定程度破壞。對于企業(yè)來說，保護生態(tài)環(huán)境是其重要義務，而房地產建設若進行破壞性建設，則會使企業(yè)同應盡的義務背道而馳，這也是由于房地產市場發(fā)展不健全導致的一大弊端。我國房地產行業(yè)的市場監(jiān)管不足，面對許許多多缺乏理性的投資現(xiàn)象，很難進行有效監(jiān)管。雖然我國開始逐漸加大宏觀調控的力度，如在不同地區(qū)出臺相應限購政策，但對房價的調控仍不十分明顯，從而直接導致居民對房產的需求穩(wěn)定性不足，存在明顯的馬太效應，即在部分一線城市和二線城市面臨一房難求的現(xiàn)象，但在三線四線城市則有很多空房[1]。

2 國家調控房產經濟的相關政策

2.1 貨幣政策

此項政策是從國家銀行的角度出發(fā)，利用相關工具和手段對房地產市場進行調控，一方面，銀行利用價格工具，即調整利率實現(xiàn)宏觀調控；另一方面，銀行可利用數(shù)量工具，對存款準備金、信貸等進行調整。兩種調控手段并行，再將國家相關政策落實到位，就能實現(xiàn)對房地產市場的有效調控。

2.2 財政政策

現(xiàn)行的財政政策，稅收是其最常用的調控工具，為降低房產銷售價格，財政部擬定一套完整的稅收政策，營業(yè)稅、土地增值稅等都是附加在房地產開發(fā)企業(yè)上的，企業(yè)一味哄抬房價，在國家強制性的稅收政策下，開發(fā)商實際所得利潤減少，為增加房產售賣利潤，相關單位自然會降低房價，財政政策在此調控過程中的作用得到充分發(fā)揮。

2.3 行政政策

此政策與法律直接對接，從購房者角度出發(fā)，國家對其購房數(shù)量進行限制，并嚴格控制地方房貸金額，發(fā)放貸款前需要對其風險進行計算，若風險過高不予以發(fā)放。從售賣者角度出發(fā)，允許開發(fā)商獲得一定利潤，但房價不能超出國家規(guī)定的范圍，若存在超額售賣行為，行政部門有權對售賣方問責。

3 宏觀調控下我國房地產經濟的發(fā)展措施

3.1 加大對房地產商的財務審計監(jiān)督

第一，對房地產商的投資總額進行認真審核。由于項目投資總額是根據(jù)項目可行性報告確立的，而項目的可行性論證直接影響項目的成敗，所以政府相關管理部門要嚴格管控項目的可行性，對開發(fā)商的資信情況進行嚴格審核。要求開發(fā)商制作出資金流量表，據(jù)此對項目投資進行合理的估算，并交有關部門進行審定，為政府確立項目提供依據(jù)。政府依據(jù)實際需求和開發(fā)商資金的自身運轉情況，來確定開發(fā)商的投資總額和資信程度。政府只有在項目開發(fā)前審核開發(fā)商合理的投資額，才能有效地確立投資規(guī)模，并降低投資風險。第二，適時控制開發(fā)商的投資成本。實施成本控制不僅是廠商提高效益的有效手段，也是房地產行業(yè)加強管理的關鍵環(huán)節(jié)，它是繼總額核算之后的又一難點問題。房地產日常支出中的業(yè)務費用是成本控制中的難點，這主要取決于業(yè)務費用具有較大的彈性和漏洞。如果成本管理者缺乏責任意識，不適時控制成本，就會使成本虛增[2]。

3.2 加強資金管理，合理引導產業(yè)布局

由于房地產經濟中的利益較大，吸引大量資金投入其中，因此，必須加強資金監(jiān)管，加大對房地產投機行為的打擊力度，防止房地產經濟中的投機行為出現(xiàn)，以免整個資金市場動蕩，保證房地產市場的健康發(fā)展。需要對房地產市場進行清理，促進房地產利潤與其他行業(yè)的利潤保持同等水平。這樣會引導部分資金從房地產經濟中撤退出來，支持實體經濟發(fā)展，使產業(yè)布局趨于合理，有利于整個經濟的協(xié)調發(fā)展。

3.3 促進相關產業(yè)發(fā)展

房地產項目不是單一部門就可以完成的工程，從項目開始到投入使用，需要多個行業(yè)領域參與，有效促進了相關產業(yè)的經濟發(fā)展。在實際操作中，利用大量的投資和資金規(guī)劃，為商業(yè)和相關金融產業(yè)發(fā)展創(chuàng)造了良好的發(fā)展環(huán)境。在房屋建設過程中，可以有效推動建筑設計和建筑施工部門經濟水平的快速增長。并且在建設過程中，所有原材料、生產設備都需要從外采購，原材料中鋼筋、砂石、水泥的采購可以有效帶動鋼鐵行業(yè)、砂石加工行業(yè)與水泥行業(yè)經濟的快速發(fā)展。在用戶裝修階段，裝修材料和家具的購買能夠有效推動室內裝修行業(yè)、建材行業(yè)、家具生產行業(yè)的發(fā)展。綜上所述，房地產經濟的提高能夠促進其他行業(yè)經濟的快速發(fā)展，對提升我國國民經濟增長速度有著重要的意義[3]。

4 結語

綜上所述，當前我國房地產市場已經出現(xiàn)了宏觀調控機制不健全，監(jiān)督管理不到位，法律法規(guī)不完善，房地產泡沫已經滋生等主要瓶頸。為了保障房地產經濟的可持續(xù)發(fā)展，當前應著重從制定長期穩(wěn)定的政策目標，完善房地產市場的相關法律、法規(guī)，加大對房地產商的財務審計監(jiān)督，實施“雙控”齊下的宏觀調控等方面著手，促進經濟新常態(tài)下房地產經濟的可持續(xù)發(fā)展。