論房地產(chǎn)造價(jià)管理的有效控制

高鵬飛

大連西成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 遼寧大連 116000

房地產(chǎn)造價(jià)主要是指房地產(chǎn)項(xiàng)目在建設(shè)過(guò)程中所耗費(fèi)的所有費(fèi)用，也可以被理解為該項(xiàng)目有計(jì)劃地進(jìn)行固定資產(chǎn)再生產(chǎn)、形成相對(duì)地?zé)o形資產(chǎn)、輔底流動(dòng)資金——三項(xiàng)數(shù)據(jù)的總和。對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行造價(jià)管理就意味著在優(yōu)化設(shè)計(jì)和建設(shè)方案的基礎(chǔ)上，在建設(shè)過(guò)程的各個(gè)階段采取可靠的方法和措施將造價(jià)控制在合理的范圍之內(nèi)。就目前我國(guó)大部分房地產(chǎn)項(xiàng)目而言，其在建筑工程方面的投資約占到項(xiàng)目總投資的60%，如何更好地控制這部分投入，在合理使用人力、物力和財(cái)力的基礎(chǔ)上，獲得最大的投資效益，就是工程造價(jià)控制的關(guān)鍵所在。長(zhǎng)期以來(lái)，我國(guó)的房地產(chǎn)造價(jià)管理存在很多問(wèn)題，這些問(wèn)題多少是因?yàn)樵旒贈(zèng)]有得到合理控制所致，這般輕則損害了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和投資者的利益，重則損害了國(guó)家的利益，為我國(guó)建筑行業(yè)的發(fā)展及城市建設(shè)造成了障礙。因此，我們必須從理性角度審視目前存在的問(wèn)題，開(kāi)啟改革，并將造價(jià)控制和有效管理貫徹于房地產(chǎn)項(xiàng)目的全過(guò)程。

1 項(xiàng)目決策階段

項(xiàng)目決策是房地產(chǎn)項(xiàng)目造價(jià)管理的源頭，而對(duì)地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行合理選擇是對(duì)經(jīng)濟(jì)資源進(jìn)行合理配置最為直接的手段。在決策階段采取所采取的各項(xiàng)技術(shù)方案，對(duì)項(xiàng)目的工程造價(jià)會(huì)產(chǎn)生很大影響，尤其是對(duì)項(xiàng)目地點(diǎn)的選擇、設(shè)備的選用、建設(shè)水平的高低以及工藝的評(píng)選都將對(duì)工程造價(jià)產(chǎn)生至關(guān)重要的影響。

1.1 通過(guò)市場(chǎng)調(diào)研，采集相關(guān)數(shù)據(jù)和市場(chǎng)信息

所謂的市場(chǎng)調(diào)研是指對(duì)規(guī)劃建設(shè)的房地產(chǎn)項(xiàng)目所能提供的服務(wù)及產(chǎn)品，其市場(chǎng)占有可行性進(jìn)行分析，在掌握準(zhǔn)確數(shù)據(jù)和市場(chǎng)信息的基礎(chǔ)上，通過(guò)綜合性的數(shù)據(jù)分析，就市場(chǎng)的當(dāng)前近況和未來(lái)發(fā)展進(jìn)行分析和預(yù)測(cè)，論證該項(xiàng)目建設(shè)的可行性、必要性以及對(duì)精準(zhǔn)的造價(jià)控制問(wèn)題做出預(yù)判。

1.2 通過(guò)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)，為項(xiàng)目建設(shè)提供合理的經(jīng)濟(jì)分析與預(yù)測(cè)

財(cái)務(wù)工作人員需要在國(guó)家現(xiàn)有的財(cái)稅政策及相關(guān)制度體系下，通過(guò)對(duì)項(xiàng)目本身的清償能力、贏利能力、靜態(tài)以及動(dòng)態(tài)投資回收期進(jìn)行分析，考察該項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上取得長(zhǎng)效發(fā)展的可行性。同時(shí)財(cái)務(wù)工作人員還需要應(yīng)對(duì)競(jìng)爭(zhēng)力、不確定因素、綜合市場(chǎng)等多項(xiàng)元素進(jìn)行分析，進(jìn)而選擇價(jià)格方案進(jìn)行比較，確定最終的實(shí)施方案，目的在于對(duì)項(xiàng)目未來(lái)的發(fā)展情況擁有更為充分的了解，減少投資風(fēng)險(xiǎn)[1]。

2 項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段

對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目而言，設(shè)計(jì)階段主要包括兩個(gè)范疇，一是初步設(shè)計(jì)階段，二是施工圖設(shè)計(jì)階段，就整個(gè)造價(jià)管理的過(guò)程來(lái)看，設(shè)計(jì)階段是控制的重點(diǎn)與核心。長(zhǎng)期以來(lái)我國(guó)多數(shù)建筑單位普遍性存在著忽視設(shè)計(jì)階段造價(jià)控制，將造價(jià)控制的主要精力置于工程實(shí)施階段，在招標(biāo)采購(gòu)、工程結(jié)算等環(huán)節(jié)做精賬、做細(xì)賬——如此，雖然會(huì)有一定的效果，但卻是因小失大。

3 項(xiàng)目招投標(biāo)階段

通過(guò)招投標(biāo)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商可以擇優(yōu)選擇承包商，這樣自然有利于進(jìn)行造價(jià)控制。標(biāo)底編制人員有必要根據(jù)取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、施工圖紙、現(xiàn)行規(guī)范、定額和現(xiàn)場(chǎng)因素、工期等進(jìn)行認(rèn)真標(biāo)底編制，并將結(jié)果控制在合理的范圍內(nèi)[2]。一份完整的招標(biāo)文件，不僅能夠充分體現(xiàn)出開(kāi)發(fā)商的意圖，更能推進(jìn)工程施工的順利進(jìn)行，最紅提升造價(jià)管理的有效控制和監(jiān)督水平。

4 項(xiàng)目施工實(shí)施階段

房地產(chǎn)項(xiàng)目的造價(jià)管理其重中之重發(fā)生在具體的施工階段，在這一階段因?yàn)殡S著外部環(huán)境的變化以及各種前期不曾預(yù)料到的問(wèn)題的出現(xiàn)，設(shè)計(jì)變更、造價(jià)變化——之類(lèi)的問(wèn)題會(huì)頻頻出現(xiàn)，所以這一階段的造價(jià)管理必須注意這樣幾個(gè)問(wèn)題：

首先，要加強(qiáng)對(duì)施工進(jìn)度網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃的管理。施工過(guò)程中要對(duì)各個(gè)工種靈活調(diào)配，避免因?yàn)檎{(diào)度不暢造成設(shè)備應(yīng)用的冗雜和浪費(fèi)；

其次，要加強(qiáng)對(duì)于設(shè)計(jì)變更的管理，重視對(duì)施工圖紙的審查，避免漏項(xiàng)以及變更情況的發(fā)生[3]。如果在后續(xù)施工的過(guò)程中必須要發(fā)生變更，也要盡量將變更提前，因?yàn)樽兏皆?、損失越小，反之于企業(yè)而言很有可能出現(xiàn)無(wú)法掌控的損失；

最后，要加強(qiáng)施工現(xiàn)場(chǎng)的管理和監(jiān)理，嚴(yán)格現(xiàn)場(chǎng)簽證管理制度，以便能及時(shí)掌握項(xiàng)目造價(jià)的變化情況。在具體的房地產(chǎn)項(xiàng)目施工過(guò)程中，施工單位要加強(qiáng)現(xiàn)場(chǎng)管理，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商有必要對(duì)施工單位是否嚴(yán)格按照?qǐng)D紙施工進(jìn)行必要的監(jiān)督。

5 項(xiàng)目竣工結(jié)算階段

該階段需要做好這樣幾方面工作：

5.1 檢查隱蔽工程驗(yàn)收記錄

房地產(chǎn)施工過(guò)程中存在諸多的隱蔽工程，在竣工驗(yàn)收和結(jié)算階段，即便是這些隱蔽工程也需要進(jìn)行驗(yàn)收，并由監(jiān)理工程師進(jìn)行簽字確認(rèn)。

5.2 合同條款的核對(duì)

首先，要仔細(xì)核對(duì)軍工驗(yàn)收內(nèi)容是否符合合同條款的相關(guān)要求，驗(yàn)收是否合格，只有合乎標(biāo)準(zhǔn)，驗(yàn)收合格的工程才可以開(kāi)啟竣工結(jié)算；其次，應(yīng)按照合同約定的取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、結(jié)算方式、計(jì)價(jià)辦法、供材價(jià)格和其他條款逐一對(duì)項(xiàng)目竣工結(jié)算進(jìn)行審核，若發(fā)現(xiàn)存在合同當(dāng)中約定不清或遺漏之處，應(yīng)和施工單位及委托方共同協(xié)商，確定最終的結(jié)算原則[4]。

5.3 審查設(shè)計(jì)變更、簽證

房地產(chǎn)項(xiàng)目出現(xiàn)需要設(shè)計(jì)變更的情況時(shí)，應(yīng)由設(shè)計(jì)單位出具修改圖紙以及“設(shè)計(jì)變更通知單”，同時(shí)更需要經(jīng)過(guò)監(jiān)理工程師及設(shè)計(jì)單位同意并簽字確認(rèn)以后，方正式生效；若出現(xiàn)重大變更時(shí)，還需要經(jīng)由原審批部門(mén)進(jìn)行審批，否則變更內(nèi)容不列入結(jié)算范圍當(dāng)中。

總而言之，目前我國(guó)投身房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的企業(yè)非常多，但是卻未必每一個(gè)項(xiàng)目的最終呈現(xiàn)都能夠讓人滿意、都能夠贏得社會(huì)的口碑與贊許。對(duì)于地產(chǎn)項(xiàng)目而言，要想收獲效益、收獲口碑，最為關(guān)鍵的就是對(duì)質(zhì)量進(jìn)行控制、對(duì)造價(jià)管理進(jìn)行有效度量，如此才能實(shí)現(xiàn)效益最大化、成本最低話，使二者達(dá)到一種相對(duì)平衡的理想狀態(tài)。當(dāng)然從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，造價(jià)管理本就是一項(xiàng)非常復(fù)雜的工作，其在具體推進(jìn)的過(guò)程中必然會(huì)面對(duì)更多的不可控，這就要求相關(guān)企業(yè)加強(qiáng)人才培養(yǎng)，以備不時(shí)之需。