房地產開發(fā)全過程風險分析及防控

劉書坤

臨沭縣住房保障中心 山東臨沂 276700

房地產全過程風險伴隨整個項目開發(fā)過程，需要對各個階段的風險進行分析，必須對其成因有完整、清晰的認識，房地產開發(fā)風險防控不僅可以幫助開發(fā)企業(yè)降低經營風險，減少因風險帶來的損失，還可以有效防范和化解房地產上下游產業(yè)鏈風險，維護社會穩(wěn)定。

1 房地產開發(fā)全過程風險分析

1.1 投資拓展風險

此項風險在房地產獲取土地過程中出現，如在項目一級整理過程中，拆遷安置補償方案無法與原住民達成一致，將直接影響拆遷進度；若地塊內涉及農用地等非建設用地，還涉及農用地指標置換、土地變性等煩瑣流程；周邊四鄰對用地紅線范圍若存在爭議，還需進行大量的前期溝通和測繪；合作方、項目地塊是否存在法律糾紛等等，都可能存在較大的不確定性和機會成本。在土地招拍掛環(huán)節(jié)還會面臨其他房企的競價，能否在多輪競爭摘得土地，獲取土地后能否實現預期利潤，都是房地產開發(fā)企業(yè)投資拓展中需要面對的風險[1]。

1.2 開發(fā)報建風險

開發(fā)報建風險與政府的行政效率以及相關審批政策密切相關，在項目取得土地后，房地產企業(yè)往往通過貸款等方式支付了巨額的前期開發(fā)費用（土地出讓金、拆遷費用等），財務成本壓力較大，因此需要盡快開工、預售，完成資金回籠。因此，在土地、規(guī)劃、開工、預售手續(xù)辦理過程中就存在相應風險，行政效率與審批政策直接影響各項開發(fā)手續(xù)辦理，且各地區(qū)情況不盡相同，會存在因審批效率和政策變動可能帶來的開發(fā)報建成果延誤。

1.3 設計施工風險

包含圖紙設計和施工建設兩項風險，如施工圖設計不規(guī)范，在審查過程中反復修改，進行設計變更；在施工過程中未嚴格按照圖紙施工，導致返工并影響最后驗收，或從縮減建安成本考慮，開發(fā)商或總包企業(yè)擅自改變使用材料、降低標準；加之可能存在的不可抗力因素，如安全事故、重污染天氣的停工等，都會影響項目工期，造成工期延誤風險，最終會影響房地產開發(fā)項目最終建成和使用。

1.4 資金成本風險

房地產是資金密集型行業(yè)，房地產企業(yè)資產負債率普遍保持高位，通過抵押貸款、拆借、發(fā)行公司債券等途徑獲取融資，在取得預售許可進行銷售之前，開發(fā)項目近乎沒有任何進項收入，財務成本較高，同時還要支付管理費用，給房地產企業(yè)帶來資金成本風險，此環(huán)節(jié)關乎企業(yè)生死存亡[2]。

2 房地產開發(fā)全過程風險防控

2.1 投資拓展角度

對意向投資地塊及合作主體進行充分的盡職調查，摸清土地信息，系統(tǒng)分析項目可行性，全面了解合作主體的經營情況，根據本公司的開發(fā)模式和計劃目標成本，對地塊的貨值產出等進行投資測算，分析預期收益能否滿足公司要求，為投資決策提供依據，最大程度化解投資拓展風險。

2.2 開發(fā)報建角度

在項目落地后，開展制定開發(fā)節(jié)點計劃，根據重要節(jié)點倒排開發(fā)安排。維護好和區(qū)域內土地、財稅、規(guī)劃、建設、房管、消防、審批等相關職能部門的關系，及時掌握獲取最新的報建流程信息，根據政策、制度要求靈活調整報建思路，協(xié)調各合作單位配合好開發(fā)報建工作，最大程度降低時間成本，研究相關優(yōu)惠政策，最大程度享受政策紅利，保證項目穩(wěn)步推進[3]。

2.3 施工過程設計變更和簽證管控思路

如何管控好設計變更和簽證一直都是比較不易管控的麻煩事。（1）設計變更的管控。①招投標階段要對施工圖進行綜合評審，評審后才能下發(fā)實施減少后期設計變更；②建立設計變更事前審批制度；③通過價值工程評審進行審批設計變更，若因功能和技術需求必須發(fā)生的變更實行綠燈制，其余的都要通過分析測算評審，審批后方可執(zhí)行。（2）簽證的管控。①設計變更現場執(zhí)行時要組織安排好，減少成品損壞，采用合適的施工方案、施工方法，合理的施工工序搭接，材料的采購和勞動力的統(tǒng)籌安排，避免不必要窩工等達到最經濟的變更成本；②設計變更的執(zhí)行情況要進行現場完工驗收，現場實測實量完成工程量，做好三方（施工方、監(jiān)理方、建設方）驗收記錄。（3）加強現場施工質量的管控，做好材料進場驗收，施工樣板先行，要求施工方嚴格按設計施工圖紙和現行相關規(guī)范施工，減少后期運營使用的維護、維修費用。質量和品質是企業(yè)的生命線，也是企業(yè)的品牌價值，可以增加銷售溢價。（4）統(tǒng)籌協(xié)調好工期、質量、成本三大對立統(tǒng)一的關系，分析利弊，重點監(jiān)控，避免無效成本的發(fā)生。

2.4 資金成本角度

房地產開發(fā)企業(yè)要強化成本控制，完善招標采購制度，嚴格審查招投標過程中的各項環(huán)節(jié)、文件，做好供應商評審和考察，充分了解市場行情，國有資本投資的項目必要時可進行黨員監(jiān)督。財務要積極拓寬企業(yè)融資渠道，可以通過銀行貸款、民間借貸、合作開發(fā)、發(fā)行公司債券等模式，分散降低資金風險。

2.5 營銷推廣角度

在項目落地后，進行市場調研，獲取域內的經濟發(fā)展水平、人口結構、收入層次以及購房意愿等方面信息，充分了解周邊競品情況，結合自身產品特征明確市場定位，減少同質化競爭，研究適合的定價策略，完善營銷推廣方案，可以通過網絡、自媒體等線上途徑進行宣傳，逐步積累潛在購買客戶等措施，保證項目在取得預售許可后，以最短的時間完成去化，回籠資金。

3 結語

隨著我國房地產開發(fā)企業(yè)規(guī)?；I(yè)化程度日益提升，應進一步科學、系統(tǒng)地認清房地產開發(fā)過程中可能會產生風險，本文通過項目投資拓展決策、開發(fā)報建流程、設計施工要求、資金成本控制、銷售回款任務五個方面分析了房地產開發(fā)全過程中的風險，提出了風險防控措施，通過強化對房地產開發(fā)風險的理解和認識，提升房地產開發(fā)企業(yè)綜合開發(fā)實力。