闡述房屋租賃管理措施

卓亞東

（河南省正陽(yáng)縣自然資源局，河南 駐馬店 463600）

一、房屋租賃管理的重要性

（一）房屋租賃在房地產(chǎn)市場(chǎng)中是不可或缺的

房屋租賃作為房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要組成部分，如果缺少房屋租賃的管理工作，就會(huì)導(dǎo)致大部分購(gòu)房者以自用和轉(zhuǎn)讓為主，從根本上減少了以租賃為目的的購(gòu)房需求。隨著我國(guó)政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)不斷進(jìn)行宏觀調(diào)控，雖然能夠有效地抑制以投資和投機(jī)為目的的購(gòu)房行為，但是也會(huì)給房地產(chǎn)市場(chǎng)的存量帶來一定的影響。房地產(chǎn)市場(chǎng)在這種情況下更需要通過租賃市場(chǎng)的活躍度和健康發(fā)展，如果不能保障房屋租賃市場(chǎng)的科學(xué)性和合理性，不利于投資結(jié)構(gòu)、商品結(jié)構(gòu)以及市場(chǎng)結(jié)構(gòu)的調(diào)整和優(yōu)化。

（二）房屋租賃是提高房屋價(jià)值的主要渠道

房地產(chǎn)行業(yè)是我國(guó)投資渠道中公認(rèn)的保值和升值的投資渠道之一。所以，隨著我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制日趨完善的當(dāng)下，房地產(chǎn)已經(jīng)成為人們投資的對(duì)象。由于股市日益低迷，雖然有一部分股民依然堅(jiān)持，但是也有一部分股民將股市中的資金投資到房地產(chǎn)市場(chǎng)上，進(jìn)而來獲得最大化的投資效益。因此，只有保障房地產(chǎn)市場(chǎng)以及房屋租賃市場(chǎng)的健康發(fā)展，才能夠從根本上保障房地產(chǎn)投資者投資成本的回收和增值。

（三）推動(dòng)作用

房屋租賃市場(chǎng)的活躍能夠帶動(dòng)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)行業(yè)的消費(fèi)能力，一部分將會(huì)轉(zhuǎn)租為買，進(jìn)而成為房地產(chǎn)的消費(fèi)者；另外，可以進(jìn)一步刺激房地產(chǎn)投資者以出租應(yīng)力為目的提高房地產(chǎn)市場(chǎng)中的投資力度。

二、房屋租賃市場(chǎng)現(xiàn)狀分析

住有所居是人的基本權(quán)利，居住權(quán)的實(shí)現(xiàn)依賴房屋租賃和房屋買賣，但是，基于置業(yè)觀念、投資增值等多種因素的考量，住房市場(chǎng)呈現(xiàn)“重買賣輕租賃”的局面，嚴(yán)重阻礙了租賃市場(chǎng)的健康發(fā)展。從我國(guó)租賃市場(chǎng)的現(xiàn)實(shí)情況來看，主要問題在于：租賃房源供應(yīng)不足，價(jià)格持續(xù)上漲；租賃需求流動(dòng)性大，租賃關(guān)系不穩(wěn)定；專業(yè)租賃經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)缺乏，市場(chǎng)秩序混亂；群租、違法出租“回潮”嚴(yán)重，治理難度極大。

因此，無論從微觀滿足租賃住房需求，還是從宏觀住房制度改革考慮，房屋租賃管理問題的相關(guān)政策研究都迫在眉睫。

三、提高房屋租賃管理水平的相關(guān)措施

（一）加強(qiáng)機(jī)構(gòu)建設(shè)

目前，房屋租賃管理機(jī)制大致分為獨(dú)立的事業(yè)單位租賃管理處（中心、所、辦公室）；內(nèi)設(shè)于產(chǎn)權(quán)管理或公房管理機(jī)構(gòu)的一個(gè)科室；還有多部門聯(lián)合管理辦公室。實(shí)踐中，內(nèi)設(shè)為科室（部門）的城市十之八九管理落后，主要是因?yàn)樵谒鶎賳挝皇欠侵饕译y干的工作，工作人員壓力小，拓展思路的動(dòng)力更小，形成了租賃管理工作滯后的惡性循環(huán)。建議各地建立獨(dú)立租賃管理機(jī)構(gòu)，以此為基礎(chǔ)聯(lián)動(dòng)多部門齊抓共管設(shè)立聯(lián)合辦公室，以推動(dòng)房屋租賃的有效管理。

（二）政府重視，財(cái)政支持

房屋租賃管理工作是一項(xiàng)復(fù)雜的社會(huì)系統(tǒng)工程，由于法律層面的硬性規(guī)定少，因此僅靠一個(gè)部門難以形成有效管理，加之目前租賃管理機(jī)構(gòu)基本是以房屋租賃登記手續(xù)費(fèi)為主要經(jīng)費(fèi)來源，隨著國(guó)家減稅降費(fèi)政策不斷出臺(tái)，微量的手續(xù)費(fèi)越來越難以支撐日益活躍的房屋租賃市場(chǎng)管理支出。所以，政府牽頭各部門聯(lián)動(dòng)管理，并從財(cái)政劃撥部分經(jīng)費(fèi)支持租賃管理相當(dāng)必要。

（三）建立與外部相關(guān)部門聯(lián)動(dòng)管理機(jī)制

1.“鏈條式”房屋租賃管理模式

房管部門是管理中軸，工商、稅務(wù)、財(cái)政、文化、城管等部門在辦理相關(guān)證照時(shí)查驗(yàn)《房屋租賃登記備案證明》，一環(huán)緊扣一環(huán)，任何一環(huán)節(jié)漏查都會(huì)影響其他環(huán)節(jié)，實(shí)現(xiàn)每環(huán)必查，形成《房屋租賃登記備案證明》一證通。

2.房屋租賃備案信息共享

《房屋租賃登記備案證明》載明的信息是公安部門采集外來人口信息，是加強(qiáng)社會(huì)治安綜合治理的有效途徑；是計(jì)生部門查處流動(dòng)人口超生超育的重要信息來源；為稅務(wù)部門征收租賃稅收、增加地方財(cái)政提供有效信息。房屋租賃登記管理成熟的地方可以通過財(cái)政牽頭代為征收租賃稅收或把查驗(yàn)租賃稅收發(fā)票作為租賃登記備案前置條件，用取得的相關(guān)代征手續(xù)費(fèi)增加租賃市場(chǎng)管理經(jīng)費(fèi)，形成共贏。

（四）加強(qiáng)房屋租賃登記系統(tǒng)建設(shè)

房屋租賃備案工作網(wǎng)絡(luò)化有利于管理部門對(duì)租賃信息的采集、管理、共享；有利于租賃當(dāng)事人足不出戶發(fā)布真實(shí)有效的租賃信息，最短時(shí)間了解房屋情況、承租房屋；有利于開拓房屋租賃登記種類。

四、總結(jié)

在房屋租賃市場(chǎng)日益發(fā)揮著重要作用和房屋租賃市場(chǎng)迅速發(fā)展的環(huán)境下，加強(qiáng)房屋租賃管理工作，理順管理體制，明確管理職責(zé)，完善租賃法律法規(guī)建設(shè)，全面推進(jìn)合同備案制度，加強(qiáng)中介機(jī)構(gòu)監(jiān)管，對(duì)實(shí)現(xiàn)房屋租賃市場(chǎng)的持續(xù)健康發(fā)展具有積極的現(xiàn)實(shí)意義。