房地產調控穩(wěn)字當頭

楊現(xiàn)華

12月9日，星期一，以陽光城（000671.SZ）為代表的A股上市房企放量上漲，在港上市的融創(chuàng)中國（1918.HK）等內房股也都多數(shù)飄紅。在房地產板塊的帶動下，鋼鐵、建材等周期股表現(xiàn)活躍，房地產及其相關上下游出現(xiàn)了難得一見的行情共振。

市場對政策的反應是迅速的。前幾日召開的政治局會議沒有提及房地產，在沒有消息就是好消息的解讀下，一直處于調控高壓下的房地產似乎看到了些許暖意。尤其是中央層面?zhèn)鱽淼娜魏蝿幼?，都會在資本市場被無限放大。

從各方的解讀來看，比較歷史不難發(fā)現(xiàn)，政策調控正在放松是一致的預期，這或許意味著政策基調轉向保持穩(wěn)定而非大幅放松。正如機構所言，政策面或將迎來持續(xù)改善，地產壓艙石作用再現(xiàn)。

放松限購小步快跑

實際上，早在約一年前，地方政府放松限購的舉措在悄然間陸續(xù)出爐，打響第一槍的是山東菏澤。

一年前的2018年12月，山東菏澤住建局發(fā)布通知，取消“本地居民2年限售，非本地居民3年限售”的規(guī)定;降低商品房預售資金監(jiān)管額度，對優(yōu)質企業(yè)不再監(jiān)管，對其他企業(yè)最低可放寬到監(jiān)管額度的10%。

一石激起千層浪。消息一經發(fā)布立刻引起了市場的關注，為此山東住建廳也給出了相應的回應。雖然政策針對的是松綁“限售”，在當時房地產調控收緊的大環(huán)境下，首例地方政府明文放松的官方通知出爐后，對房地產顯然有積極的提振作用。

就在菏澤之后，一線城市廣州也發(fā)文公告稱，2017年3月30日前（含當日）土地出讓成交的房地產項目，其商服類物業(yè)不再限定銷售對象，這意味著公寓、商鋪和寫字樓等產品均可出售給個人，個人購買商服類物業(yè)取得不動產證滿2年后方可再次轉讓。

與之前零星的放松相比，進入2019年之后，各地放松限購的措施不斷上演，最主要的手段就是人才落戶或者直接落戶的方式，后者如石家莊和?？凇?/p>

早在2019年年初，石家莊就全面放開城區(qū)、城鎮(zhèn)落戶，群眾僅憑居民身份證、戶口簿就可向落戶地派出所申請戶口遷入市區(qū)、縣（市）城區(qū)和建制鎮(zhèn)，配偶、子女、雙方父母戶口可一并隨遷。

海南則是直接基本取消全省（除三沙市外）的落戶限制，隨后又明確租房居住在海口的省內外戶籍居民可落戶，取消辦理夫妻投靠業(yè)務中“市外夫妻投靠需結婚登記滿一年”的限制條件。

通過人才引進的方式落戶更是層出不窮。僅在11月下旬，長沙、佛山和成都市天府新區(qū)就紛紛宣布，在當?shù)毓ぷ?、符合一定標準的人才購房不同程度地解除限制?/p>

通過人才引進方式從而直接或者間接放松限購，天津是行動較早也是關注度較高的一線城市。早在2018年年中，天津就宣布了“海河英才”計劃。據(jù)當?shù)孛襟w報道，不到一天時間，已經有30萬人登陸并下載“天津公安APP”辦理落戶申請。

根據(jù)當時的通告，全日制高校本科畢業(yè)生不超過40周歲、碩士研究生不超過45周歲、博士研究生不受年齡限制，可以直接落戶。除了學歷指標外，其他諸如資格型人才、技能型人才和創(chuàng)業(yè)型人才等符合一定條件的都可以直接落戶天津。

日前，天津再出新政策，對戶籍暫未遷入天津市的職工，其家庭在天津無住房的，可在天津市購買住房1套，不再提供在津社會保險或個人所得稅證明。政策擬在天津濱海中關村科技園、寶坻中關村科技城試行，試行期限一年。

杭州、南京等等不一而足……各地通過放松落戶或者人才引進的方式，都直接或者間接地宣告了限購的放松。

在“房住不炒”的調控基調下，日漸增多的放松限購似乎與調控政策相違背，尤其是剛剛結束的政治局會議并未提及房地產，這更加挑動了市場敏感的神經。那么，從政策的基調來看，調控是要轉向嗎？

地產調控穩(wěn)字當頭

太平洋證券指出，回顧近幾年年底的政治局會議不難發(fā)現(xiàn)，這并不是房地產首次被“忽視”，但歷年12月政治局會議通稿都較為簡略，真正定調要等中央經濟工作會議。

事實的確如此。2015年年底的政治局會議提出要化解房地產庫存，穩(wěn)定房地產市場。隨后的中央經濟工作會議上，房地產去庫存被列入2016年經濟工作的五大任務之中。

2016年和2017年年底的政治局會議則強調建立調控的長效機制。2016年的提法是加快研究建立符合國情、適應市場規(guī)律的房地產平穩(wěn)健康發(fā)展長效機制，2017年提出加快住房制度改革和長效機制建設是明年要著力抓好的一項重點工作。

2016年的中央經濟會議指出要堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，同時要建立長效機制，既抑制房地產泡沫，又防止出現(xiàn)大起大落。2017年則主要提及租賃市場，提出建立租購并舉的住房制度，要發(fā)展住房租賃市場特別是長期租賃，完善促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展的長效機制，保持房地產市場調控政策連續(xù)性和穩(wěn)定性。

2016年還提出了嚴格限制信貸流向投資、投機性房地產。太平洋證券指出，雖然政治局會議并沒有對房地產涉及過多內容，但中央經濟工作會議的表述很多且較為嚴厲，首次提出了“房住不炒”。

2018年和2019年年底的政治局會議強調經濟穩(wěn)定，都沒有直接提及房地產，但2018年的中央經濟工作會議提出，“要構建房地產市場健康發(fā)展長效機制，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，因城施策、分類指導，夯實城市政府主體責任，完善住房市場體系和住房保障體系”。

即2018年的政治局會議雖然沒有涉及，但隨后的經濟工作會議則再次強調了“房住不炒”的調控基調。

因此，太平洋證券指出，12月政治局會議一般是中央經濟工作會議的準備會議，真正定調的內容是放到中央經濟工作會議的通稿里。因此，分析12月政治局會議通稿的時候應該更關注其講了什么，而不宜過度解讀其沒講什么。

太平洋證券預計，2019年的中央經濟工作會議大概率還是要繼續(xù)提“房住不炒”。在所有的房地產調控政策中，融資政策放松的可能性是最小的，短期內系統(tǒng)性放松地產融資政策的可能性較小。雖然房地產貸款余額同比增速已經降到了15.6%，但仍高于總貸款12%的增速。

金融監(jiān)管部門本著防范化解金融風險的角度，未來是不希望房企繼續(xù)加杠桿的，只允許“借新還舊”的指導思想可能會長期持續(xù)，引導房企更多依賴自有資金和銷售回款實現(xiàn)內生增長。

太平洋證券同時指出，2019年中央經濟工作會議大概率也要提“因城施策”，各城市的政策大概率會以“人才”、“戶籍”等力度較小的形式體現(xiàn)，因為即使拋開房地產不談，這些政策本來也是中央要求積極推進的，因此被叫停的可能性相對較小。

這些小幅放松政策對當?shù)胤康禺a市場未必能帶來立竿見影的影響。由于7月份政治局會議提出了“不將房地產作為短期刺激經濟的手段”，因此短時間內不會出現(xiàn)大力度的刺激房地產的政策。

國開證券也持有類似的看法。政治局會議對宏觀經濟的定調仍然是方向性的，對于市場關注的一些關鍵點，還是要到中下旬中央經濟工作會議才能更加明確。

國開證券指出，7月政治局會議提出的房住不炒、就業(yè)優(yōu)先、穩(wěn)定物價等要點，在年終政治局會議中均未提及，這與前面所說的年終政治局會議重視方向而非細節(jié)一致，同樣2018年的年終政治局會議中也未提及房地產、就業(yè)等方面內容。

回顧2016年之后的政治局年底會議和中央經濟工作會議不難發(fā)現(xiàn)，長效機制的提法更為頻繁。無論是房住不炒、租售并舉和因城施策等政策的提出，都在于建立一套完整的長效機制。因此，房地產調控趨向于建立穩(wěn)定機制而不是頻頻轉換。

調控并非為打擊房地產，主要是抑制房價快速上漲，穩(wěn)定房價等。2018年之后，各地陸續(xù)通過落戶、人才引進等方式變相松綁了限購政策，但指望出臺刺激房地產的政策不太現(xiàn)實。

海通證券就指出，維穩(wěn)思路是大方向。從歷史經驗看，如果不涉及地產表態(tài)，后續(xù)產業(yè)層面和宏觀層面均存在不同程度的信貸放松。

招商證券也認為，近期經濟下行壓力加大的因素或在上升，政策出現(xiàn)邊際改善的概率在增加?！胺孔〔怀础?、“穩(wěn)地價，穩(wěn)房價，穩(wěn)預期”的大基調不會變，預計房地產政策或存“因城施策”的改善空間。