從《物權(quán)法》角度討論小區(qū)業(yè)主自治

韋秀麗

海南師范大學，海南 ?？?571127

一、從《物權(quán)法》角度討論小區(qū)業(yè)主自治

若把公法作為參照對象，私法系與之相比，公法存在的目的是保護國家和社會的利益，是權(quán)力服從的載體，但是私法存在的目的是保護私人或者私人團體的基本利益，若是雙方因私人問題而產(chǎn)生的糾紛，不會對國家和社會的安定產(chǎn)生威脅傷害的話，則由私法進行干涉判斷，解決其糾紛。私法自治是民法的基本體現(xiàn)，具體來講是指私人根據(jù)本人的意愿來產(chǎn)生權(quán)利和義務，私法自治最主要的意義是為了保護私人行使權(quán)利的自由，并可以對其生活行為負責。業(yè)主自治的基礎(chǔ)是在建筑物區(qū)分所有權(quán)而形成的，以本質(zhì)來看屬于公民自治范圍。業(yè)主自治將業(yè)主的共有財產(chǎn)進行調(diào)節(jié)劃分，減少矛盾糾紛的產(chǎn)生。將業(yè)主與業(yè)主之前形成自治團體組成，并賦予他們表決權(quán)的權(quán)利，是私法自治的重要標志。與追求社會安定，維護社會利益的公法相比，私法自治仍然將著力點放在維護業(yè)主的私人利益，讓業(yè)主能夠充分的行使自己的權(quán)利。因為私法屬于自治原則，所以業(yè)主行使權(quán)利的區(qū)域及事項都由業(yè)主來共同協(xié)商，共同確定，國家法律不應該參與其中，但是這也并不代表私法自治是無底線無原則的，若是違背了國家法律，破壞了社會利益，其依然會受到國家的管制和約束。

二、我國住宅小區(qū)業(yè)主自治團體的立法現(xiàn)狀

以我國整個立法歷史上來看，《物權(quán)法》是以法律在基礎(chǔ)，通過最接地氣的形式出臺，成功為業(yè)主大會和業(yè)主委員這兩大板塊覆蓋了法律條文，讓其受到法律的保護。我國第一部出臺的，有著全國性物業(yè)管理法權(quán)威的條文是《物業(yè)管理條例》，這些條文在一定程度上把我國的物業(yè)法律空白頁填充完整，解決以前的固有問題。同時為了進一步將業(yè)主自治團體的活動規(guī)范化，制度化，正常化，在2009年，建設(shè)部出臺了《業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導規(guī)則》，與《物業(yè)管理條例》相互配合，相互制約，全方面的指導業(yè)主自治的團體活動，并取締了2003年施行的《業(yè)主大會規(guī)程》。雖然上述法律法規(guī)都相繼為我國業(yè)主自治規(guī)范化、法律化做了鋪墊，將業(yè)主大會和業(yè)主委員納入到了法律體系中，但是仍然存在法律不完整、不完善的、不具體等缺陷。例如，《物權(quán)法》里面出臺的各項條例還只是浮于面上，沒有下沉到點位上，只是簡單的對緊急的問題做出了解決措施，但是對建筑物區(qū)分所有權(quán)中應包含的各項條例和制度均沒有做出相應的回應。所以，我國當務之急是應該盡快抓緊時間出臺《建筑物區(qū)分所有權(quán)法》。

三、我國住宅小區(qū)業(yè)主自治團體法律地位的探討

(一)我國現(xiàn)行制度對法人資格的判斷標準

我國大部分住宅小區(qū)，都相繼設(shè)立了業(yè)主自治團體隊伍，但要想為其爭取到法人資格，第一步便是要知曉我國在法人資格這一方面有著怎樣的評判標準，根據(jù)相關(guān)法律條文分析簡單來說，擁有法人資格必須具備以下條件：獨立的意志、獨立的資金、獨立的負責人，但是社會不斷的發(fā)展，國情不斷發(fā)生變化，每個國家對法人資格的判定有著不同的標準和理解，但是盡管如此，通過分析不同國家不同的評判標準，可以得出這樣一個結(jié)論，沒有國家把法人資格只是放在擁有獨立責任框架里面，而是將獨立責任詳細方分解為四個方面，即責任獨立型法人、責任半獨立型法人、責任非獨立型法人、責任補充型，以更好的判斷何為法人資格。

(二)現(xiàn)階段我國業(yè)主自治團體應定性為“非法人團體”，法律上歸類為“其他組織”

1.業(yè)主自治團體擁有完整的管理規(guī)章制度，可以讓其他社會人詳細的了解規(guī)約和議事規(guī)則。

2.業(yè)主自治團體具備組織機構(gòu)，應當如同公司企業(yè)一般，設(shè)立決策機構(gòu)、執(zhí)行機構(gòu)和監(jiān)督機構(gòu)。

3.業(yè)主自治團體可以歸納到民事層面，那么在后期便可以行使與民事同樣的權(quán)利，也可以用自己的名義來行使相關(guān)法律權(quán)利。

4.業(yè)主自治團體可以行使訴訟權(quán)利，在自己所涉及到的范圍權(quán)利或者公共利益受到威脅的時候，便可以進行訴訟，為自己和業(yè)主爭取到應當擁有的利益。

5.業(yè)主自治團體不具備獨立承擔責任的權(quán)利，業(yè)主自治團體所涉及到的民事團體活動產(chǎn)生的一系列法律責任，全部按照業(yè)主占比份額來分類承擔，沒有連帶責任的說法。