信任機制與壟斷之憂

廖俊平

標題提到的這兩個概念：信任和壟斷，看上去是風馬牛不相及的事。

在10月的本專欄文章中，筆者認為目前在中國推行MLS（Multiple Listingservice）的主要障礙是房地產經紀人和客戶之間無法建立信任，經紀人和經紀人之間也缺乏信任和合作精神，并進而指出：中國的房地產經紀行業(yè)發(fā)展到今天，在建立相互信任和合作精神這方面始終沒有大的改善。

現在我們把視野擴展一下，從二手經紀擴展到一手代理。

早在六七年前，開發(fā)商賣樓的模式就發(fā)生了重大變化，引入了“電商”的概念（說起來這個“電商”概念并不嚴謹，至少和其他行業(yè)所說的“電子商務”概念差別很大，但業(yè)內一直這么稱呼），其實就是通過互聯(lián)網平臺組織買房者到售樓現場，成交后開發(fā)商向平臺支付傭金——這和以前的開發(fā)商預先拿出營銷費用做廣告的經營模式不同。而這些平臺基本上就是以前開發(fā)商鋪廣告的渠道，也就是所謂房地產門戶網站（后來有些平面媒體也加入進來，但未能持續(xù)）。

這樣的“電商”模式繼續(xù)發(fā)展，形成了所謂“一二手聯(lián)動”模式，就是平臺把組織買房者的任務轉包給了眾多的二手中介公司，后者利用自己的終端優(yōu)勢把原本打算購買二手房的客戶帶來開發(fā)商這里看樓。

一開始，這樣的“電商”模式和“一二手聯(lián)動”模式是能夠確保為開發(fā)商引流的平臺和中介收到傭金的，因為采用的是預付方式——通常的形式是所謂“預交x元抵y元”的形式，買房者在看樓之前就先在平臺這里交x元，等到簽約買房時，這筆x元可以抵扣y元房款，而y是數倍于x的。當然這完全是營銷策略，y和x之間的差價在開發(fā)商定價的時候已經考慮進去了，這樣做的實質就是平臺預收了一筆數額為x的傭金（如果最終未能買房，這筆錢是會如數退還的）。但后來監(jiān)管部門明令禁止這樣的定價收款方式，電商這條路就堵死了。雖然一二手聯(lián)動模式還是繼續(xù)在做，但傭金就不能預收了，于是中介的傭金就沒那么有保障了——成交以后開發(fā)商何時支付中介應得的傭金（往往也是通過平臺或者一二手聯(lián)動的組織者）就要看開發(fā)商的心情了，開發(fā)商拖欠傭金幾乎是行內的普遍現象——也就是說，在一手房銷售環(huán)節(jié)同樣存在信用缺失的問題。

但是現在一些中介公司合作平臺的出現改變了這種現象：按照平臺的規(guī)則，加入合作平臺的中介公司不僅可以在平臺上進行二手房源的合作，而且如果參與銷售一手房的話，也必須是通過平臺資源共享的方式，不能在平臺以外參與一二手聯(lián)動，這相當于合作平臺在一定程度和范圍內壟斷了一二手聯(lián)動資源，這就有了跟開發(fā)商叫板的底氣：一是能找開發(fā)商要更高比例的傭金，二是能防止開發(fā)商欠傭——如果欠傭就不讓買房者上你的門、不跟你簽約。

這當然是防止了開發(fā)商欠傭，但另一方面，任何形式的壟斷在充分競爭的市場里面都應該是不被允許的。上個月的專欄也說到了二手房交易平臺正在發(fā)展中的壟斷趨勢，政府執(zhí)法部門應該關注這些現象并及時依法采取措施。