符合市場環(huán)境的《房地產(chǎn)營銷》課程教學(xué)內(nèi)容改革研究

■ 李妮（陜西學(xué)前師范學(xué)院）

一、引言

房地產(chǎn)營銷促進房地產(chǎn)行業(yè)不斷向前發(fā)展，是增強相關(guān)企業(yè)經(jīng)濟競爭力的重要方式。通過開設(shè)房地產(chǎn)營銷方面的相關(guān)課程，培養(yǎng)適合行業(yè)需要的優(yōu)秀人才，是當前許多中職院校營銷專業(yè)課程的重要一環(huán)。對于主講教師而言，房地產(chǎn)營銷課程在內(nèi)容設(shè)置上必須以市場對房地產(chǎn)營銷人員的技能要求為依據(jù)。

隨著科學(xué)技術(shù)的發(fā)展，網(wǎng)絡(luò)技術(shù)不斷滲透于我國社會、經(jīng)濟的各個領(lǐng)域，我國經(jīng)濟的運行方式、人們獲取信息的途徑以及人們的生活方式都發(fā)生了巨大的變化，市場對于營銷人員的要求也在不斷發(fā)生變化，那么，主講教師在對課程內(nèi)容進行設(shè)置時就必須考慮市場環(huán)境的變化。

二、房地產(chǎn)營銷課程的教學(xué)目標及內(nèi)容

《房地產(chǎn)營銷》以培養(yǎng)優(yōu)秀的房地產(chǎn)營銷專業(yè)人才為課程教學(xué)目標和任務(wù)，通過本門課程的學(xué)習(xí)，使學(xué)生掌握專業(yè)的房地產(chǎn)經(jīng)營及銷售能力，為以后就業(yè)奠定堅實基礎(chǔ)，能夠快速適應(yīng)工作崗位。

基于《房地產(chǎn)營銷》課程教學(xué)目標的設(shè)置，傳統(tǒng)的房地產(chǎn)營銷教學(xué)設(shè)計的教學(xué)內(nèi)容包括：

第一章房地產(chǎn)概論，主要目的是使學(xué)生了解房地產(chǎn)市場營銷的基本理論，包括4C理論，4P理論、市場營銷的概念和房地產(chǎn)市場的特性等。

第二章房地產(chǎn)營銷環(huán)境分析，主講房地產(chǎn)市場營銷環(huán)境各種因素對房地產(chǎn)市場營銷的影響和作用。

第三章房地產(chǎn)購買行為分析，主講消費者購買行為模式及影響因素，以及消費者對住宅、寫字樓、商業(yè)用房等房地產(chǎn)購買行為的分析。

第四章房地產(chǎn)市場調(diào)查，包括房地產(chǎn)市場調(diào)查的程序、內(nèi)容、方法及如何進行調(diào)查隊伍的組建、調(diào)查資料的收集和運用。

第五章房地產(chǎn)市場細分，主要包括房地產(chǎn)市場細分的概念、程序和具體的細分方法。

第六章房地產(chǎn)目標市場的選擇，主要包括房地產(chǎn)可行性研究的程序和方法，了解房地產(chǎn)細分市場的投資回報分析和風(fēng)險分析。

第七章房地產(chǎn)產(chǎn)品定位，主要包括房地產(chǎn)產(chǎn)品定位原則、方法和一些實用技巧，并能對產(chǎn)品定位方案進行分析和評價。第八章房地產(chǎn)營銷策略，包括房地產(chǎn)市場的基本營銷策略和操作手法。

三、房地產(chǎn)教學(xué)內(nèi)容與市場環(huán)境不符

（一）不同類型房地產(chǎn)公司營銷人員的主要工作職責(zé)

目前，市場中房地產(chǎn)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的公司有房地產(chǎn)開發(fā)公司、房地產(chǎn)銷售代理公司和房地產(chǎn)經(jīng)紀公司。一般情況下，大型的房地產(chǎn)開發(fā)公司在機構(gòu)設(shè)置時會專門設(shè)置自己的房地產(chǎn)銷售部門。開發(fā)公司的銷售部門會負責(zé)本公司開發(fā)產(chǎn)品的全程營銷，參與房地產(chǎn)產(chǎn)品開發(fā)的全過程，具體包括有：房地產(chǎn)開發(fā)前期的市場調(diào)研，了解市場需求和供給狀況；根據(jù)市場調(diào)研進行市場細分，進而根據(jù)企業(yè)自身的各項條件選擇目標市場；根據(jù)目標市場的具體需求進行產(chǎn)品的設(shè)計和開發(fā)；確定產(chǎn)品的營銷策略，包括產(chǎn)品、價格、渠道、促銷等方面的組合；產(chǎn)品銷售后的后營銷。房地產(chǎn)代理銷售公司，指的是不從事房地產(chǎn)的開發(fā)，專門代理一些小型房地產(chǎn)開發(fā)公司的產(chǎn)品，從事一手房的銷售和出租的業(yè)務(wù)。

房地產(chǎn)銷售代理公司的從業(yè)人員一般主要從事的工作是銷售案場的房地產(chǎn)產(chǎn)品的銷售工作，他們不做房地產(chǎn)的全程營銷，只參與全程營銷過程中產(chǎn)品的對外銷售或者出租這一環(huán)節(jié)，是房地產(chǎn)營銷策略的執(zhí)行人員。

房地產(chǎn)經(jīng)紀公司主要業(yè)務(wù)是二手房地產(chǎn)產(chǎn)品的銷售和出租，從事此項工作的人員稱之為房地產(chǎn)經(jīng)紀人，一般小型的房地產(chǎn)經(jīng)紀公司為房地產(chǎn)中介。

（二）市場環(huán)境對畢業(yè)生的選擇

對目前就業(yè)市場上應(yīng)屆畢業(yè)生的就業(yè)情況進行分析，從學(xué)歷上來看，大型房地產(chǎn)公司一般只招收本科；小型的房地產(chǎn)開發(fā)公司一般不招收房地產(chǎn)營銷人員；房地產(chǎn)銷售代理公司和房地產(chǎn)經(jīng)紀公司一般招收的是?？茖W(xué)生，本科學(xué)生不愿意去銷售代理公司或者房地產(chǎn)經(jīng)紀公司應(yīng)聘，認為這些公司不夠正規(guī)。

從專業(yè)上看，大型房地產(chǎn)公司招收的學(xué)生大多為房地產(chǎn)開發(fā)與管理，或者房地產(chǎn)經(jīng)營與估價專業(yè)本科學(xué)生，但是由于目前房地產(chǎn)相關(guān)專業(yè)畢業(yè)的本科生較少，所以也會去招收市場營銷專業(yè)的學(xué)生。房地產(chǎn)經(jīng)紀公司和房地產(chǎn)銷售代理公司招收的人員一般不做專業(yè)限制，只要是形象較好，語言表達流利，就可以招收。

（三）我校畢業(yè)生的具體情況

我校房地產(chǎn)專業(yè)名稱為房地產(chǎn)經(jīng)營與估價專業(yè)，主要是為了培養(yǎng)能夠進行房地產(chǎn)銷售和策劃的專業(yè)人員，學(xué)生的層次為?？啤慕鼛啄陮W(xué)生的就業(yè)情況來看，80%的學(xué)生最終都進入了房地產(chǎn)代理銷售公司或者房地產(chǎn)中介公司，從事一手房地產(chǎn)的銷售工作或者二手房地產(chǎn)的銷售及出租工作。很少有人去從事房地產(chǎn)的營銷策劃工作，參與房地產(chǎn)的全程營銷。因此在今后的培養(yǎng)過程中，我們應(yīng)注重學(xué)生房地產(chǎn)銷售和出租能力的培養(yǎng)，即作為一個房地產(chǎn)置業(yè)顧問或者是房地產(chǎn)經(jīng)紀人應(yīng)該具備的能力培養(yǎng)

四、房地產(chǎn)從業(yè)人員的專業(yè)技能

（一）房地產(chǎn)從業(yè)人員的職業(yè)技能

根據(jù)職業(yè)顧問的崗位職責(zé)，我們對職業(yè)顧問的職業(yè)技能進行總結(jié)和分析，得出房地產(chǎn)職業(yè)人員應(yīng)該具備以下方面的能力：

（1）合作能力；（2）消費者行為分析的能力；（3）與人進行有效溝通的能力，并能掌握基本的溝通技巧；（4）理解房地產(chǎn)營銷策略的能力；（5）房地產(chǎn)營銷策略的執(zhí)行能力；（6）基本的電腦操作能力。

房地產(chǎn)經(jīng)紀人的職業(yè)技能應(yīng)包括：

（1）相當?shù)某袎耗芰?；?）敏銳的市場分析能力；（3）與人有效溝通能力；（4）了解房地產(chǎn)的相關(guān)基礎(chǔ)知識；（5）學(xué)習(xí)能力和吃苦耐勞的能力。

（二）市場環(huán)境對房地產(chǎn)從業(yè)人員的新要求

目前是超級互聯(lián)網(wǎng)時代，因為互聯(lián)網(wǎng)已經(jīng)基本侵入了我們生活的每一個角落。同時也已經(jīng)深入到了房地產(chǎn)行業(yè)中來。各類房地產(chǎn)信息網(wǎng)站中包含著各種的房地產(chǎn)信息，最開始時是二手房的銷售和出租信息，現(xiàn)在一手房的出售和出租信息也可以在網(wǎng)站上查詢。

超級互聯(lián)網(wǎng)時代來臨之前，各個房地產(chǎn)經(jīng)紀公司的房源都閉塞的，不與其他的經(jīng)紀公司共享，所以經(jīng)紀公司之間為了爭取到更多房源會進行競爭，同時也會產(chǎn)生惡性競爭。之后出現(xiàn)了這樣的一些網(wǎng)站和網(wǎng)絡(luò)平臺能將市場中所有的房地產(chǎn)信息放在一起，供所有的經(jīng)紀公司共享，這樣就減少了惡性競爭，沒有進入該平臺中的經(jīng)紀公司就會因為思想的落后而被市場淘汰。因此，在這種情況下，為了使從業(yè)人員緊跟時代步伐，我們還應(yīng)該給學(xué)生增加共享經(jīng)紀等方面的一些知識。

五、結(jié)語

經(jīng)過上述個方面的分析，我們發(fā)現(xiàn)確實有必要對《房地產(chǎn)營銷》課程的內(nèi)容進行改革，對原有的教學(xué)內(nèi)容進行重難點的調(diào)整，弱化房地產(chǎn)營銷策略在本課程中的分量，加強消費者行為分析能力的學(xué)習(xí)，在教學(xué)內(nèi)容上增加共享經(jīng)紀基本知識和溝通能力、合作能力、承壓能力等的訓(xùn)練。