供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革下吉林省房地產(chǎn)去庫(kù)存研究

■ 陳王菊 馮子洋（長(zhǎng)春財(cái)經(jīng)學(xué)院）

一、吉林省房地產(chǎn)發(fā)展存在的問(wèn)題分析

（一）住房?jī)r(jià)格居高不下

房?jī)r(jià)高位運(yùn)行，超出居民承受能力。房?jī)r(jià)的高位運(yùn)行無(wú)疑影響了吉林省房地產(chǎn)業(yè)的平穩(wěn)健康發(fā)展。從吉林省2015年《城鎮(zhèn)居民問(wèn)卷調(diào)查》報(bào)告來(lái)看，仍有65.0%的居民表示現(xiàn)在房?jī)r(jià)處于較高水平，要想購(gòu)房的壓力較大。2015年吉林省農(nóng)村居民人均可支配收入平均為1.5萬(wàn)元，一個(gè)家庭每年的可支配總收入一般在3——4萬(wàn)元萬(wàn)元左右。而吉林省平均一套住房的價(jià)格在50萬(wàn)元左右。這意味著想要買(mǎi)房不僅要傾舉家之力，甚至要在未來(lái)幾十年背負(fù)高昂的房貸，這體現(xiàn)了房?jī)r(jià)的不合理。

（二）住房的投機(jī)性代替居住性

隨著吉林省經(jīng)濟(jì)社會(huì)的持續(xù)發(fā)展，吉林省的住房?jī)r(jià)格也隨之水漲船高。根據(jù)吉林省統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)可以知道，2016年整個(gè)長(zhǎng)春市的平均住房?jī)r(jià)格就高達(dá)6837元/平方米，到2017年，長(zhǎng)春市的住房平均價(jià)格己經(jīng)達(dá)到了7482元/平方米，而到了2018年，長(zhǎng)春市的住房平均價(jià)格則高達(dá)9195元/平方米。上漲速度之快令人咂舌，于是人們開(kāi)始把投資的目光放到了房地產(chǎn)市場(chǎng)，隨之越來(lái)越多的資金也進(jìn)入了到房地產(chǎn)市場(chǎng)。住房市場(chǎng)被瘋狂的投資者不斷地炒作，此時(shí)住房市場(chǎng)的投資屬性已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于居住屬性。住房市場(chǎng)的投資需求開(kāi)始不斷擠占原來(lái)的剛需份額，這樣在很大程度上推高了住房市場(chǎng)的價(jià)格，造成一些有真正購(gòu)房需求的購(gòu)房者持幣觀望，不敢下手。

（三）有效需求不足導(dǎo)致供需錯(cuò)位

對(duì)大量的數(shù)據(jù)進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析之后不難發(fā)現(xiàn)，吉林省房的地產(chǎn)市場(chǎng)存在著明顯的結(jié)構(gòu)性問(wèn)題，這極大地阻礙了吉林省未來(lái)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。從吉林省購(gòu)房者需求來(lái)看，住房的購(gòu)買(mǎi)者中大部分是年齡大致在三十來(lái)歲的白領(lǐng)，而對(duì)于這些年輕的白領(lǐng)群體而言，由于剛參加工作，較為年輕，自身財(cái)富的積累量決定了他們只能負(fù)擔(dān)得起價(jià)格偏低的中小戶(hù)型的住房。但是目前的房地產(chǎn)企業(yè)沒(méi)有對(duì)市場(chǎng)發(fā)展進(jìn)行充分的調(diào)查，盲目追求高額利潤(rùn)，大肆地投資建設(shè)了各種高檔的小區(qū)和別墅，但是高昂的房?jī)r(jià)使得大部分人無(wú)力承擔(dān)，導(dǎo)致住房積壓。

二、吉林省房地產(chǎn)發(fā)展存在問(wèn)題的原因分析

（一）過(guò)于重視需求側(cè)刺激，忽視供給側(cè)改革

長(zhǎng)期以來(lái)，政府主要采取以限制購(gòu)房貸款和限制購(gòu)房數(shù)量為主的手段來(lái)影響人們的購(gòu)房消費(fèi)需求，但這些政策只能短期內(nèi)地維護(hù)市場(chǎng)的穩(wěn)定，僅僅發(fā)揮了刺激或抑制需求的作用，卻沒(méi)有在根本上平衡供需。如果只抓需求側(cè)，導(dǎo)致在一定時(shí)間內(nèi)市場(chǎng)的需求空間大幅縮小，也導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)響應(yīng)的時(shí)間也大幅縮短。一些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商難以及時(shí)地響應(yīng)市場(chǎng)的動(dòng)向，很難及時(shí)地根據(jù)政策做出準(zhǔn)確而準(zhǔn)時(shí)的調(diào)整住房供給量。

（二）金融信貸環(huán)境寬松，信貸杠桿居高不下

2015年國(guó)家繼續(xù)實(shí)施較為寬松的房地產(chǎn)信貸政策來(lái)引導(dǎo)房地產(chǎn)業(yè)的上行，把首次購(gòu)房首付比例下降了25%,部分地區(qū)依據(jù)實(shí)際情況可以下滑5個(gè)百分點(diǎn)。首付比例的下降，是金融層面杠桿放大的體現(xiàn)。雖然降低首付比例在很大程度上拉低了購(gòu)房的門(mén)檻，使得購(gòu)房人數(shù)增加了，但是卻在無(wú)形中提高了業(yè)主還款的壓力，也增加了房地產(chǎn)投資項(xiàng)目杠桿泡沫。如果遭遇一些意外的突發(fā)經(jīng)濟(jì)狀況，如出現(xiàn)失業(yè)，重大疾病等需要大量資金周轉(zhuǎn)的情況，造成購(gòu)房者無(wú)法按時(shí)償還房貸的窘境，進(jìn)而造成個(gè)人征信方面的損害。高杠桿使得一些有能力購(gòu)房的人不敢背負(fù)房貸，從而造成一部分待售住宅的空置。

（三）城市落戶(hù)政策嚴(yán)格，城鎮(zhèn)化率有待提高

近年來(lái)，隨著城市化的不斷發(fā)展，城市人口不斷增長(zhǎng)。但是一些城市的落戶(hù)政策較為嚴(yán)格。如果不能讓進(jìn)城農(nóng)民在城市里落戶(hù)，也就不能拉動(dòng)這些新居民對(duì)城市商品房的剛需，這使得原本一部分可以被彌補(bǔ)的需求缺口繼續(xù)空缺。

三、吉林省房地產(chǎn)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的對(duì)策建議

（一）基于政府層面的改革

1.完善住房保障體系建設(shè)

人民群眾的多樣化的住房需求無(wú)法得到滿(mǎn)足，究其原因還是吉林省住房供給側(cè)結(jié)構(gòu)性問(wèn)題突出，出現(xiàn)了一部分人買(mǎi)不到合適的住房，而另一邊則是開(kāi)發(fā)商的樓盤(pán)大量空置的怪象。因此，加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)是完善我國(guó)住房供給體系的另一個(gè)重要分支，這一舉措既有利于有效增加住房市場(chǎng)供應(yīng)、滿(mǎn)足市場(chǎng)多樣化需求，也有利于加快吉林省房地產(chǎn)市場(chǎng)的去庫(kù)存進(jìn)程。

發(fā)展住房租賃市場(chǎng)可采取以下具體措施：首先，要建立“租售齊抓”的觀念，構(gòu)建住房租賃信息政府服務(wù)平臺(tái)，為租賃市場(chǎng)供需雙方提供高效、準(zhǔn)確、便捷的信息服務(wù)。其次，要建立健全住房租賃市場(chǎng)的法律法規(guī)，為租賃雙方的租賃活動(dòng)提供有效的制度保障。第三，積極扶持商品住宅租賃的市場(chǎng)化、專(zhuān)業(yè)化機(jī)構(gòu)的建立，通過(guò)購(gòu)買(mǎi)、租賃等多種方式吸納租賃的房源，為房地產(chǎn)市場(chǎng)提供規(guī)范化、專(zhuān)業(yè)化、個(gè)性化的租賃服務(wù)，不斷滿(mǎn)足人民對(duì)房屋租賃的個(gè)性化、多樣化的需求。

2.加快推進(jìn)城鎮(zhèn)化建設(shè)

積極加快推進(jìn)城鎮(zhèn)化進(jìn)程，有序推動(dòng)非一線(xiàn)城市落戶(hù)制度的放開(kāi)，引導(dǎo)更多的農(nóng)民進(jìn)城落戶(hù)，保障進(jìn)城農(nóng)民及其子女享有就近接受義務(wù)教育等基礎(chǔ)的教育和醫(yī)療權(quán)利。制定農(nóng)民進(jìn)城購(gòu)房?jī)?yōu)惠政策，鼓勵(lì)進(jìn)城農(nóng)民購(gòu)買(mǎi)商品房，對(duì)進(jìn)城農(nóng)民購(gòu)買(mǎi)首套住房的給予適當(dāng)?shù)恼哐a(bǔ)貼，鼓勵(lì)房地產(chǎn)企業(yè)、商業(yè)銀行給予進(jìn)城農(nóng)民購(gòu)房折扣和貸款優(yōu)惠。同時(shí)注重農(nóng)民工和外來(lái)工作者等群體的購(gòu)房需求。把勞動(dòng)力優(yōu)勢(shì)轉(zhuǎn)化為消化房地產(chǎn)庫(kù)存的重要力量，以此來(lái)實(shí)現(xiàn)緩解吉林省的商品房庫(kù)存。

（二）基于金融機(jī)構(gòu)層面的改革

眾所周知，房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)對(duì)于資金需求較大的行業(yè)，因此每一個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的開(kāi)發(fā)商的資金來(lái)源主要就是通過(guò)向銀行貸款。金融機(jī)構(gòu)可以在資金源上控制房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)的類(lèi)型和規(guī)模。

由政府引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)嚴(yán)格加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的貸款管理的第一步，就是對(duì)于需要進(jìn)行貸款的個(gè)人提供比較合理的貸款方案和貸款利率；二，建立風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制，密切關(guān)注那些由可能無(wú)法按時(shí)還款的開(kāi)發(fā)企業(yè)，對(duì)于高負(fù)債率的房地產(chǎn)企業(yè)則需要進(jìn)一步嚴(yán)格控制其再貸款的要求與規(guī)模，這樣不僅可以減少不必要的商品房庫(kù)存，還可以減少銀行的壞賬損失。通過(guò)加強(qiáng)政府引導(dǎo)下的金融機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的貸款管理，使得房地產(chǎn)企業(yè)不盲目擴(kuò)大建地規(guī)模，把有限的資金投入到需求量最大的住房類(lèi)型中去，從源頭上減少了商品房空置率，也鼓勵(lì)了個(gè)人購(gòu)房貸款者的積極性。

（三）基于房地產(chǎn)企業(yè)的改革

1.調(diào)整住房供給結(jié)構(gòu)，增加有效供給

從吉林省購(gòu)房市場(chǎng)的人口結(jié)構(gòu)與收入情況來(lái)看，更受購(gòu)房者青睞的是中小戶(hù)型的商品房。所以房地產(chǎn)企業(yè)，應(yīng)該提前做好市場(chǎng)調(diào)查，明確市場(chǎng)的真實(shí)需求再進(jìn)樓盤(pán)的開(kāi)發(fā)建造。所以房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行明晰的定位分析，適當(dāng)?shù)卦黾又行?hù)型的開(kāi)發(fā)建設(shè)，對(duì)于滯銷(xiāo)的戶(hù)型進(jìn)行改造，增加有效供給。同時(shí)注重住房的基礎(chǔ)設(shè)施及配套設(shè)施的建設(shè)，創(chuàng)造舒適的住宿環(huán)境。

2.完善配套基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，提升住房功能品質(zhì)

把人們的現(xiàn)代化居住需求作為開(kāi)發(fā)依據(jù)，不斷完善己開(kāi)發(fā)住房項(xiàng)目周邊的教育、文化、醫(yī)療、交通等基礎(chǔ)設(shè)施的供給，增加一些大型國(guó)際化的商場(chǎng)、增加建造樓房沿邊地鐵、公交線(xiàn)路的開(kāi)辟，增加樓盤(pán)綠化面積，積極打造天然氧吧等綠色生活概念和氛圍，提高購(gòu)房者居住的舒適性。還可以將非住宅類(lèi)商品房改造為研發(fā)辦公生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)、旅游、養(yǎng)老、文化等專(zhuān)項(xiàng)房產(chǎn)。建設(shè)低碳、綠色、環(huán)保的高品質(zhì)商品住宅房，提升住房品質(zhì)。

吉林省房地產(chǎn)供給側(cè)改革不能僅僅依靠政府、金融機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)商的某一方，要想高效去庫(kù)存，必須使參與房地產(chǎn)業(yè)的每一方都有機(jī)結(jié)合。政府要抓好房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控，完善住房體系和加快城鎮(zhèn)化建設(shè)，在政策上和制度上疏通積壓的住房庫(kù)存；金融機(jī)構(gòu)要在貸款流程上規(guī)范化，制定合理的貸款利率，創(chuàng)造平穩(wěn)合理運(yùn)行的金融服務(wù)環(huán)境；而房地產(chǎn)企業(yè)則要調(diào)整住房供給結(jié)構(gòu)，增加有效供給，完善基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，適當(dāng)降低住房?jī)r(jià)格。只有這三者之間有機(jī)結(jié)合，才能為吉林省在高質(zhì)量的新經(jīng)濟(jì)常態(tài)下房地產(chǎn)去庫(kù)存提供發(fā)展引擎。