房地產(chǎn)土增稅的清算及其稅收籌劃風(fēng)險(xiǎn)研究

■ 崔婷婷（山西三建集團(tuán)有限公司）

一、房地產(chǎn)土地增值稅的清算要點(diǎn)

我國對(duì)房地產(chǎn)土地增值稅清算有一些明確具體的規(guī)定。在規(guī)定當(dāng)中說明，當(dāng)企業(yè)納稅人符合納稅條件之后就應(yīng)該去及時(shí)對(duì)土地增值稅稅額進(jìn)行計(jì)算并辦理相對(duì)應(yīng)的稅收手續(xù)。企業(yè)在對(duì)土地增值稅進(jìn)行清算的時(shí)候就應(yīng)該去重點(diǎn)考慮以下幾點(diǎn)。

（一）明確土地增值稅清算的范圍

房地產(chǎn)企業(yè)通過界定清算范圍，能夠更好的去降低稅收籌劃風(fēng)險(xiǎn)。我國政府對(duì)于土地增值稅界定清算的條件也頒布了幾條相應(yīng)的政策。在政策當(dāng)中明確規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)在對(duì)自身建筑物以及舊房轉(zhuǎn)讓的清算土地增值稅進(jìn)行清算時(shí)，一般都是在房地產(chǎn)銷售清算之前以及對(duì)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)為前提的。同時(shí)在政策當(dāng)中還規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)在日常經(jīng)營過程當(dāng)中發(fā)生轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)竣工、轉(zhuǎn)讓整體未竣工決算項(xiàng)目以及完成銷售的業(yè)務(wù)都可以進(jìn)行土地增值稅清算。因此，我們說房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該去重視土地增值稅界定清算的范圍。

（二）明確自用房地產(chǎn)以及非直接銷售的收入確定原則

我們?cè)趯?duì)土地增值稅清算的時(shí)候要對(duì)收入的計(jì)算重視起來。企業(yè)在計(jì)算收入時(shí)主要包括實(shí)物收入以及其他收入。房地產(chǎn)企業(yè)只有明確自用房地產(chǎn)以及非直接銷售的收入確定原則才能夠讓自身獲得最大的利益。我國政府在對(duì)收入頒布了很多政策，面對(duì)這些政策房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該能夠熟練的把握以及掌握。比如說，我國政府規(guī)定房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該去取得一些完整可靠的資料后再對(duì)收入進(jìn)行確認(rèn)。這些資料主要有銷售發(fā)票、立項(xiàng)報(bào)告、銷售合同、測(cè)繪合同以及銷售許可證等等。在房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營過程當(dāng)中，如果發(fā)生職工福利購房、債務(wù)抵償以及拆遷換建等等事件應(yīng)該將非貨幣性資產(chǎn)確定為收入。在房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營過程當(dāng)中發(fā)生預(yù)收房款事項(xiàng)后，如果客戶因?yàn)楹贤?dāng)中約定的面積與實(shí)際測(cè)量面積不一致而發(fā)生房款退補(bǔ)問題，應(yīng)該及時(shí)對(duì)土地增值稅進(jìn)行調(diào)整。當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)在轉(zhuǎn)讓房屋是如果自身的產(chǎn)權(quán)并未發(fā)生轉(zhuǎn)移，則房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行清算時(shí)不能夠?qū)⑵淞腥胧杖氘?dāng)中，同時(shí)也不應(yīng)該扣除相應(yīng)的成本以及費(fèi)用。房地產(chǎn)只有實(shí)現(xiàn)對(duì)自用房地產(chǎn)以及非直接銷售的收入進(jìn)行明確的了解才能夠達(dá)到自身降低稅負(fù)的目的。

（三）明確可扣除金額項(xiàng)目

轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金、開發(fā)土地成本、配套設(shè)施成本與費(fèi)用、土地使用權(quán)成本、新建房屋費(fèi)用以及其他符合規(guī)定的扣除項(xiàng)目。這些扣除項(xiàng)目都需要房地產(chǎn)稅企業(yè)高層有一定的了解以及掌握。只有通過這樣的方法，我們才能夠去確定哪些金額是可以扣除的項(xiàng)目從而減少房地產(chǎn)企業(yè)需要交納的土地增值稅。房地產(chǎn)企業(yè)想要去保證自身扣除金額項(xiàng)目能夠順利通過受機(jī)關(guān)的審核，就應(yīng)該在清算的時(shí)候獲取前期工程費(fèi)、土地征用以及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)以及建筑安裝工程費(fèi)等等相關(guān)的合法憑證。房地產(chǎn)企業(yè)通過這些憑證可以向稅務(wù)機(jī)關(guān)證明自身各項(xiàng)費(fèi)用均為真實(shí)發(fā)生而不是假造的。

二、基于房地產(chǎn)土地增值稅清算的稅收籌劃風(fēng)險(xiǎn)與對(duì)策

（一）銷售定價(jià)的稅收籌劃風(fēng)險(xiǎn)與對(duì)策

目前我國政府為了讓更多的房地產(chǎn)企業(yè)享受到一些稅收優(yōu)惠的政策，就會(huì)將房地產(chǎn)企業(yè)當(dāng)中的一些項(xiàng)目認(rèn)定為普通標(biāo)準(zhǔn)住宅去進(jìn)行土地增值稅的征收。房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營過程當(dāng)中發(fā)現(xiàn)自身稅收籌劃風(fēng)險(xiǎn)較大，主要是因?yàn)樵谌粘I(yè)務(wù)當(dāng)中可能會(huì)出現(xiàn)一些不符合普通標(biāo)準(zhǔn)住宅認(rèn)定條件的情況?，F(xiàn)在這些問題，房地產(chǎn)企業(yè)高層管理者想要去降低自身稅收風(fēng)險(xiǎn)就應(yīng)該去制定一些較為合理的稅收籌劃的方案以及政策，同時(shí)應(yīng)該對(duì)國家出臺(tái)的稅收優(yōu)惠政策有充分的了解。企業(yè)高層管理者只有通過這樣的方法才能夠去對(duì)土地增值稅的政策以及相關(guān)的稅法進(jìn)行全面掌握。企業(yè)在銷售過程當(dāng)中在進(jìn)行銷售定價(jià)時(shí)，我們就會(huì)發(fā)現(xiàn)如果企業(yè)將銷售價(jià)格定位得越高那么企業(yè)需要去繳納的土地增值稅的金額也會(huì)越大。同理可得，當(dāng)企業(yè)將自身銷售價(jià)格定位的較低時(shí)，土地增值稅需要繳納的金額也會(huì)越來越小。目前房地產(chǎn)企業(yè)想要在房地產(chǎn)市場(chǎng)上能夠占有更大的地位，就應(yīng)該去合理進(jìn)行銷售定價(jià)。房地產(chǎn)企業(yè)在對(duì)銷售商品進(jìn)行定價(jià)的時(shí)候，不應(yīng)該僅僅只是從如何降低稅負(fù)的方面去進(jìn)行制定價(jià)格。同時(shí)，還應(yīng)該去考慮房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求現(xiàn)狀和利潤(rùn)目標(biāo)以及房地產(chǎn)所處于的地段等一些因素。房地產(chǎn)企業(yè)只有通過這樣的方法才能夠?qū)⒍愂栈I劃風(fēng)險(xiǎn)控制在一定范圍之內(nèi)。

（二）可扣除金額項(xiàng)目的稅收籌劃風(fēng)險(xiǎn)與對(duì)策

可扣除金額項(xiàng)目也是稅收籌劃風(fēng)險(xiǎn)當(dāng)中的重要組成部分。房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營過程當(dāng)中，為了降低自身土地增值稅的稅負(fù)就會(huì)錯(cuò)誤的認(rèn)為如果增大自身項(xiàng)目成本的費(fèi)用就可以去增大扣除項(xiàng)目。房地產(chǎn)企業(yè)漏稅、逃稅風(fēng)險(xiǎn)較大，主要是因?yàn)橐恍╉?xiàng)目成本費(fèi)用支出不一定都在稅收政策以及稅法規(guī)定的可扣除凈額項(xiàng)目的范圍內(nèi)。房地產(chǎn)企業(yè)在對(duì)土地增值稅進(jìn)行繳納時(shí)，應(yīng)該按照國家頒布的政策以及稅收優(yōu)惠的條件去進(jìn)行納稅。同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)的高層也還應(yīng)該和稅務(wù)機(jī)關(guān)保持密切以及良好的溝通。通過這樣的方式能夠?yàn)榉康禺a(chǎn)納稅人員在做賬時(shí)及時(shí)的解決一些困惑以及疑惑之處。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來說，如果想要去享受一些免交土地增值稅的優(yōu)惠政策政策，那么就要要求自身的土地增值率未超過20%。因此企業(yè)在經(jīng)營過程當(dāng)中，為了達(dá)到自身依法免稅的目的就應(yīng)該去控制土地增值稅率的范圍。

（三）利息扣除的稅收籌劃風(fēng)險(xiǎn)與防范

房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)常會(huì)由于一些認(rèn)定差異而給自身的經(jīng)濟(jì)效益造成一定的損失。這往往是由于房地產(chǎn)企業(yè)在對(duì)稅收進(jìn)行一定的籌劃和制定時(shí)，由于和稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)定是否能夠扣除的條件持相反的意見，就會(huì)為企業(yè)造成認(rèn)定不一致的風(fēng)險(xiǎn)。面對(duì)這些問題，企業(yè)應(yīng)該與稅務(wù)機(jī)關(guān)建立一個(gè)良好的稅企關(guān)系，同時(shí)還應(yīng)該對(duì)國家頒布可扣除稅收的政策進(jìn)行仔細(xì)閱讀和研究。通過這樣的方式，我們可以降低稅收籌劃的風(fēng)險(xiǎn)讓房地產(chǎn)企業(yè)獲得更大的利益。房地產(chǎn)企業(yè)可以通過兩種方法對(duì)自身需要繳納的土地增值稅進(jìn)行最大限額的抵扣。第一種，根據(jù)國家有關(guān)規(guī)定，如果企業(yè)的利息費(fèi)用與其他的費(fèi)用發(fā)生捆綁，那么就要在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本的10%以內(nèi)去進(jìn)行扣除。第二種我們可以去根據(jù)商業(yè)銀行同類、同期貸款的利率進(jìn)行最大限額的扣除。企業(yè)在進(jìn)行稅收籌劃時(shí)，會(huì)對(duì)兩種方案進(jìn)行相比較來確定哪一種更適合于企業(yè)。比如說，某一房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目的過程當(dāng)中，會(huì)有周邊配套設(shè)施以及建設(shè)房屋等一些支出是2400萬元。同時(shí)房地產(chǎn)企業(yè)在獲取土地使用權(quán)的時(shí)候支付了2000萬元以及我們根據(jù)房地產(chǎn)項(xiàng)目去計(jì)算自身分?jǐn)偟睦⑹?00萬元。房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目過程當(dāng)中所貸款的利率并未超過同期商業(yè)銀行的貸款利率。通過分析我們發(fā)現(xiàn)，第一種可以扣除的稅費(fèi)項(xiàng)目是440萬元，而第二種可以扣除的稅費(fèi)項(xiàng)目是620元。面對(duì)這些數(shù)據(jù)，房地產(chǎn)相關(guān)工作人員就會(huì)去采用第二種方法去進(jìn)行繳納土地增值稅。因此我們說，第二種方法更有利于一些大型房地產(chǎn)企業(yè)去進(jìn)行抵扣自身的土地增值稅費(fèi)用。

三、結(jié)論

房地產(chǎn)企業(yè)想要去降低自身土地增值稅稅收籌劃風(fēng)險(xiǎn)就應(yīng)該積極以及及時(shí)的去了解國家頒布的相關(guān)稅收政策。同時(shí)房地產(chǎn)企業(yè)相關(guān)人員在進(jìn)行稅收籌劃以及土地增值稅清算的過程當(dāng)中，還應(yīng)該與當(dāng)?shù)氐亩悇?wù)機(jī)關(guān)保持良好的溝通關(guān)系。房地產(chǎn)企業(yè)只有通過這樣的方式才能夠讓自己的稅收籌劃方案更加順利的得到稅收機(jī)關(guān)的認(rèn)可。因此我們說，房地產(chǎn)企業(yè)如果想要去提高自身的經(jīng)濟(jì)效益就應(yīng)該去做好稅收籌劃風(fēng)險(xiǎn)以及土地增值稅清算的工作。