淺議營改增對于房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅情況的影響及應(yīng)對

■ 陳豐華（寧夏閩寧金潤通實業(yè)有限公司）

營改增于2016年5月份在全國范圍內(nèi)實施，本次稅改對于我國房地產(chǎn)企業(yè)的土地增值稅清算產(chǎn)生了極為顯著的影響。土地增值稅稅額、抵扣項目以及稅款預(yù)繳等都因此而受到巨大影響，而土地增值稅作為房地產(chǎn)行業(yè)的重要稅種之一，在每一個房地產(chǎn)企業(yè)的支出中所占比例重大，能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)企業(yè)未來的發(fā)展產(chǎn)生直接影響，所以房地產(chǎn)企業(yè)必須要對稅務(wù)方面的工作予以高度重視，要高度重視土地增值稅清算方面的稅務(wù)籌劃工作，通過有效的稅務(wù)籌劃措施，幫助企業(yè)節(jié)約稅負(fù)，盡可能讓企業(yè)最大程度獲得利益。

一、房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅相關(guān)內(nèi)涵

我國對于土地增值稅的定義：“指轉(zhuǎn)讓國有土地的使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物，并取得收入的單位和個人，按照轉(zhuǎn)讓所獲得的收入，在扣除法定的扣除項目金額后，以增值稅為計稅依據(jù)向國家繳納的稅負(fù)種類之一?！痹摱惙N在我國所推行的是四級超率累進(jìn)稅率，其本身存在反對房地產(chǎn)暴利的作用，如果土地的增值額越高，這其所需要對應(yīng)的稅率越高，目前我國土地增值稅適用稅率分別為30%、40%、50%、60%。我國的增值稅相關(guān)法規(guī)最早于1993年頒布，隨后在次年1月1日落實改法規(guī)。并且在2006年完善相關(guān)法律法規(guī)，實現(xiàn)對土地增值稅清算工作的進(jìn)一步規(guī)范和管理。

二、營改增對于房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算的影響

在營業(yè)稅改增值稅之前，房地產(chǎn)企業(yè)所需要繳納的營業(yè)稅稅率5%，而在稅改之后，按照《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》（財稅[2016]36號）：“除老項目之外，提供建筑業(yè)服務(wù)和銷售不動產(chǎn)工作所需要繳納增值稅稅率為11%?！?/p>

（一）營改增對土地增值稅增值額方面的影響

按照《營改增后契稅、房產(chǎn)稅、土地增值稅、個稅計稅依據(jù)問題》（財稅[2016]43號）相關(guān)文件的規(guī)定：“稅改工作開始后，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入屬于不含增值稅收入，但是在稅制改革前，以此形式所獲得的收入屬于價內(nèi)的收入?！币虼丝梢姡惛那昂?，土地增值稅的稅金由價內(nèi)變成了價外，所以此時只有把現(xiàn)有的含稅收入調(diào)整為不含稅，才可以讓房地產(chǎn)取得的收入最終確定，所以不含稅收入會使得土地增值額下降，從而導(dǎo)致土地增值稅的增值幅度降低，同時也使得企業(yè)所應(yīng)當(dāng)繳納的稅金金額減少，但上述變化都不會影響免征增值稅的房地產(chǎn)企業(yè)，不存在相關(guān)問題的影響，不會對增值稅額扣減。

（二）營改增對土地增值稅抵扣項目方面的影響

根據(jù)《土地增值稅暫行條例實施細(xì)則》財法字[1995]6號）相關(guān)文件的規(guī)定：“營業(yè)稅屬于營業(yè)稅金及附加，可以將其歸入土地增值稅扣除項目中的“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”相關(guān)科目。”稅制改革之后，明確要求不得再通過“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”扣除增值稅，由此而大大減少了企業(yè)土地增值稅。在對應(yīng)繳納增值稅額進(jìn)行確認(rèn)的時候，要把增值稅從土地價款中扣除。但是按照《國家稅務(wù)總局關(guān)于修訂土地增值稅納稅申報表的通知》稅總函[2016]309號文相關(guān)內(nèi)容規(guī)定：“取得土地使用權(quán)所支付的金額，按納稅人為取得該房地產(chǎn)開發(fā)項目所需要的土地使用權(quán)而實際支付（補交）的土地出讓金及按國家同意規(guī)定交納的有關(guān)費用的數(shù)額”。清算土地增值稅相關(guān)稅金的時候，可以全額把土地成本計入其中。因為產(chǎn)企業(yè)本身的成本費用組成內(nèi)容相對復(fù)雜，其在建筑、人工、融資以及拆遷補償?shù)确矫嫱度氲某杀疽话闶遣荒軌颢@取可用于抵扣的增值稅，而相關(guān)法律規(guī)定：“允許進(jìn)入銷項稅額抵扣的，不納入扣除項目，而納入扣除項目的，則不再計入銷項稅抵扣?！逼髽I(yè)為了可以確保在各種業(yè)務(wù)中都盡可能獲得發(fā)票，房地產(chǎn)企業(yè)需要結(jié)合發(fā)票實際取得狀態(tài)所處的不同情況，對其進(jìn)行細(xì)致分類：“房地產(chǎn)企業(yè)所取得的營業(yè)稅發(fā)票，需要按照營業(yè)稅發(fā)票的金額確認(rèn)扣除金額；若獲得的是增值稅普通發(fā)票，則按照增值稅發(fā)票的金額確定扣除金額；如果取得的是增值稅專用發(fā)票，則需要按照憑證的記載內(nèi)容確定其不含增值稅金額?！贝送?，如果無法計入增值稅銷項稅抵扣的進(jìn)項稅額，需要先就此向稅務(wù)機關(guān)的相關(guān)人員詢問請教，并且在土地增值稅的相關(guān)扣除額中增加相關(guān)進(jìn)項稅，對于那些可以在土地增值稅中扣除，同時又能夠被增加到增值稅進(jìn)項稅額中的部分，企業(yè)方賣弄要將兩種稅務(wù)處理方式所能夠?qū)ζ髽I(yè)稅負(fù)造成影響結(jié)果進(jìn)行評估衡量之后，再選擇最為合適的處理方法。

（三）營改增對土地增值稅稅款預(yù)繳方面的影響

營業(yè)稅一直都是由地方稅務(wù)機關(guān)征收，在稅改工作完成之后，國稅負(fù)責(zé)征收之后的增值稅，地方的稅務(wù)機關(guān)繼續(xù)負(fù)責(zé)征收企業(yè)所得稅以及土地增值稅，在此情況下，會出現(xiàn)多方管理的情況。此兩種本身都?xì)w入流轉(zhuǎn)稅范圍內(nèi)，由于當(dāng)前所管理的部門不盡相同，因此房地產(chǎn)企業(yè)在處理此方面稅務(wù)內(nèi)容的時候，說明你的壓力較大，并且在征收增值稅及土地增值稅的時候，都需要以預(yù)收賬款作為計稅基礎(chǔ)，所以不排除其出現(xiàn)重復(fù)征稅的問題。

三、營改增下房地產(chǎn)企業(yè)在土地增值稅清算方面的應(yīng)對措施

（一）落實企業(yè)稅金的測算工作

房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)部門在稅改之前，對于營業(yè)稅的預(yù)算較為簡單和直觀。但在稅改之后，因為此兩者皆屬于流轉(zhuǎn)稅范圍內(nèi)，同時是共同存在的，并且土地增值稅存在而受到影響，并且讓房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)出現(xiàn)更多不穩(wěn)定的因素，并且大大增加了企業(yè)在稅金測算方面的工作難度。

（二）構(gòu)建能夠滿足增值稅需求的財務(wù)管理體系

在稅改之后，企業(yè)財務(wù)管理方面必須要有效完善工程結(jié)算、成本管理以及財務(wù)會計方面工作，切實保證會計核算工作開展時，能夠更為準(zhǔn)確和有效，此外，必須要基于此構(gòu)建相關(guān)的征稅核算體系，房地產(chǎn)企業(yè)要高度重視財務(wù)會計的作用，在進(jìn)行比對分析財務(wù)成本高低之后，確定稅務(wù)方法所能夠?qū)ζ髽I(yè)稅負(fù)的影響程度，從而基于此選擇最貼合自身實際的計稅體系。

（三）切實落實增值稅發(fā)票的管理工作

發(fā)票是用于抵扣增值稅銷項稅的關(guān)鍵因素致使，所以房地產(chǎn)企業(yè)方面要能夠認(rèn)識到必須強化增值稅發(fā)票的管理工作，若發(fā)票從外界獲得，要充分落實相關(guān)的管理工作，以有效的規(guī)章制度進(jìn)行限制和約束。在日常采購過程中，必須要盡可能選擇一般納稅人，以確?？梢詮闹蝎@取能夠用于抵扣的增值稅發(fā)票，并且要針對發(fā)票管理制定相關(guān)的管理條例，有效避免由于發(fā)票不規(guī)范而出現(xiàn)的罰沒成本。

（四）房地產(chǎn)企業(yè)需要深度學(xué)習(xí)營改增政策內(nèi)容

針對土地增值稅所受到的稅改的影響，房地產(chǎn)企業(yè)需要予以高度重視，要及時安排財務(wù)人員接受相關(guān)的培訓(xùn)活動，并且要針對營改增在土地增值稅清算方面的政策及規(guī)定予以深入研究，探討與分析此政策內(nèi)容所能夠?qū)ο嚓P(guān)稅負(fù)產(chǎn)生的影響，同時還要主動向主管的稅務(wù)機關(guān)部門進(jìn)行咨詢和了解，充分了解可用于進(jìn)行增值稅進(jìn)項稅額抵扣的項目，以及可在土地增值稅終于已扣除的項目，盡可能降低納稅成本。

（五）加強在建項目增值稅稅負(fù)變化的測算，并選擇最為合適的計稅方法

當(dāng)前勢必會存在部分項目所獲得的發(fā)票并非增值稅發(fā)票，其無法予以抵扣，必須要將其盡可能歸入土地增值稅抵扣項目。在房地產(chǎn)企業(yè)中，其成本的構(gòu)成源于多個方面，并且這其中存在較大比例的成本支出，所獲得的發(fā)票無法用于抵扣，所以對于諸如勞務(wù)成本、拆遷補償?shù)炔糠侄紤?yīng)當(dāng)歸入抵扣項目。此外對于能夠計入進(jìn)項稅抵扣，同時又可以納入土地增值稅抵扣項目的支出，這需要對企業(yè)進(jìn)行合理的規(guī)劃測算，確定不同計稅方法所產(chǎn)生的企業(yè)稅負(fù)，盡可能降低土地增值額，以達(dá)到降低土地增值稅的目的。部分支出憑證中沒有增值稅，所以應(yīng)當(dāng)將其看作是價外支出，必須要歸類到土地增值稅抵扣項目中處理。

四、總結(jié)

當(dāng)前增值稅替代營業(yè)稅已經(jīng)過去了數(shù)年時間，其在一定程度上限制了土地增值稅方面可用于抵扣的項目，同時也在程度上改變了土地增值稅相關(guān)的增值稅額和預(yù)繳稅金，所以房地產(chǎn)企業(yè)想要在稅改后降低自身的稅負(fù)壓力，就必須要充分認(rèn)識到營改增對于土地增值稅所產(chǎn)生的影響，并且要合理采取措施，實現(xiàn)科學(xué)合理的稅務(wù)籌劃，確定清算的突破點，降低企業(yè)稅負(fù)、提高企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益。