淺談“互聯(lián)網(wǎng)+”時代房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理存在的問題及對策

夏祺

摘要：隨著互聯(lián)網(wǎng)的快速發(fā)展，各種產(chǎn)業(yè)在不斷與之融合，力求打造全新適合自己的改革模式，在社會經(jīng)濟中占有重要地位的房地產(chǎn)企業(yè)也在這次改革浪潮中。改革是一把雙刃劍，這其間有機遇也有挑戰(zhàn)，有亮點也有痛點。而房地產(chǎn)企業(yè)的改革痛點之一，就是企業(yè)的管理幅度越來越大，集團化的管理趨勢越來越強，信息化的管理模式越來越多。而房地產(chǎn)企業(yè)本身又有開發(fā)周期長、資金周轉(zhuǎn)大等行業(yè)特征。如何在新時代下更好的生存與發(fā)展呢？當開發(fā)商擁抱互聯(lián)網(wǎng)，及時更新財務(wù)管理的思維與方式，找準大數(shù)據(jù)時代下的財務(wù)定位，可以助力企業(yè)更好的適應(yīng)新格局，有效降低企業(yè)風(fēng)險，保障企業(yè)持續(xù)健康的發(fā)展。文章從“互聯(lián)網(wǎng)+”這一理念出發(fā)，站在房地產(chǎn)企業(yè)的角度，分析現(xiàn)階段財務(wù)管理存在的主要問題，并提出具有針對性的創(chuàng)新管理對策。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn);財務(wù)管理;問題;對策;互聯(lián)網(wǎng)+

一、“互聯(lián)網(wǎng)+”概述

自2016年“互聯(lián)網(wǎng)+”入選中國語言的十大新詞以來，這個新理念被反復(fù)提及?！盎ヂ?lián)網(wǎng)+”是互聯(lián)網(wǎng)發(fā)展的新業(yè)態(tài)，它代表著一種全新的經(jīng)濟形式，即充分發(fā)揮以“云計算、物聯(lián)網(wǎng)、大數(shù)據(jù)”為代表的新一代信息技術(shù)在各個生產(chǎn)要素配置中的優(yōu)化和集成作用，將互聯(lián)網(wǎng)的創(chuàng)新成果深度融合于經(jīng)濟社會各個領(lǐng)域當中，發(fā)展壯大新興業(yè)態(tài)，提升實體經(jīng)濟的創(chuàng)新力和生產(chǎn)力，打造新的產(chǎn)業(yè)增長點，形成更廣泛的以互聯(lián)網(wǎng)為基礎(chǔ)設(shè)施和實現(xiàn)工具的經(jīng)濟發(fā)展新形態(tài)。為大眾創(chuàng)業(yè)、萬眾創(chuàng)新提供更好的環(huán)境，為產(chǎn)業(yè)智能化提供更強的支撐，增進新的經(jīng)濟發(fā)展動力，促進國民經(jīng)濟的提質(zhì)增效升級。

當今社會各個產(chǎn)業(yè)都在轉(zhuǎn)型中求生存與發(fā)展，各類傳統(tǒng)行業(yè)如果不與互聯(lián)網(wǎng)關(guān)聯(lián)，就要被淘汰，作為中國經(jīng)濟支柱的房地產(chǎn)業(yè)當然也不例外。對于從高歌猛進的黃金時代邁進競爭殘酷的白銀時代的房地產(chǎn)企業(yè)來說，面對“互聯(lián)網(wǎng)+”的思維浪潮，無疑是尋到十分難得的機遇和改革發(fā)展的契機。新模式的運行高效、信息透明，都將大大推動整個行業(yè)恢復(fù)活力，正向健康的發(fā)展。但是與之相對應(yīng)的，對企業(yè)財務(wù)管理的挑戰(zhàn)也是不容小覷。產(chǎn)業(yè)在發(fā)展，制度也得變革，我們不能以慣性思維來看待財務(wù)管理，原本那些管理滯后，邊做邊看，遇到問題才解決問題，沒有前瞻性的財管思路在新環(huán)境下已越來越行不通了，我們需要將財務(wù)更好的滲透進業(yè)務(wù)，將管理前置，充分利用數(shù)據(jù)和網(wǎng)絡(luò)，打造出新形式下適合房地產(chǎn)企業(yè)新的財管模式，以期更好的助力轉(zhuǎn)型。

二、“互聯(lián)網(wǎng)+”時代房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理的重要性

“互聯(lián)網(wǎng)+”時代下數(shù)據(jù)是主流，如何運用好這些數(shù)據(jù)，就需要財務(wù)管理。財務(wù)管理分為兩大方面，一方面是財務(wù)，就是結(jié)合實際業(yè)務(wù)，將龐大復(fù)雜的數(shù)字梳理明晰，找到有用的數(shù)據(jù)并進行各種分析，通過分析得出決策有用的信息，為管理者提供有價值的參考意見，為科學(xué)的決策把好關(guān)。另一方面是管理，就是從資金的角度參與到企業(yè)的各項管理中來。眾所周知，房地產(chǎn)行業(yè)是資金密集型行業(yè)，從拿地到回款，從傳統(tǒng)地產(chǎn)的開發(fā)經(jīng)營，到商業(yè)地產(chǎn)的投融管退，無一不涉及到資金。而涉及資金的各個方面都應(yīng)該在財務(wù)管理的范疇之內(nèi)。所以財務(wù)管理是企業(yè)管理的核心，具有相當重要的地位。

三、“互聯(lián)網(wǎng)+”時代房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理存在的問題

（一）預(yù)算管理延用傳統(tǒng)理念

現(xiàn)階段多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)在全面預(yù)算管理中存在的主要問題有以下幾個方面：第一，過于注重年度預(yù)算，對于年度預(yù)算嚴格把控，并關(guān)聯(lián)到年末的績效考核中。相對而言，對于完整的項目預(yù)算有所忽視，一般僅在項目做投資測算或啟動初期完成項目整體預(yù)測。但一個房地產(chǎn)項目會經(jīng)歷少則幾年，多則十幾年的周期，最初的預(yù)測往往已不能適應(yīng)之后的發(fā)展與變化，在開發(fā)過程中遇到價格調(diào)整，甚至規(guī)劃調(diào)整的事項也實屬常見，如果數(shù)據(jù)不能及時更新，那么之前所做的項目預(yù)算實用及分析的價值就不大了，也有可能帶來后期錯誤的決策。第二，編制時對數(shù)據(jù)的可靠性估計不足，未能結(jié)合業(yè)務(wù)的真實發(fā)展，甚至有預(yù)算松弛的現(xiàn)象。預(yù)算管理以及編制方法依然停留在最基礎(chǔ)的業(yè)務(wù)層面，數(shù)據(jù)的取得來自于傳統(tǒng)而落后的前人經(jīng)驗，卻忽略了外界條件和市場數(shù)據(jù)所給予的參考。比如行政費用，有時只是參照上年度做簡單增加，未能考慮當年會發(fā)生的特殊事項。銷售費用，總是被銷售多費用大，銷售少費用小的慣性思維所主導(dǎo)，考慮不夠周全。另外，預(yù)算過于靜態(tài)，一般年初完成年末考評，沒有注重實時變化。

（二）資金管控面臨各方壓力

房地產(chǎn)企業(yè)最主要的特征就是投資大、周期長、回資慢。早在2016年，南京市國土局就發(fā)布了《2016年網(wǎng)掛3號補充公告》，公告規(guī)定了拍地只能用自有資金，對于銀行貸款、信托資金、資本市場融資、資管計劃配資、保險資金等資金禁止使用。除此之外，上海也早已出臺了類似的規(guī)定。這就意味著從拿地開始，準確的說在參加拍地之前，作為競買保證金的資金都得是企業(yè)自有資金。高額的地款、巨資的造價，加之開發(fā)期長，開發(fā)中期預(yù)售資金又得部分受監(jiān)管，日常流轉(zhuǎn)稅及所得稅、后期清算的土增稅負等，這些都對企業(yè)的資金融通及管理提出了更高的要求。2018年，資管新規(guī)來了，它的到來會實行穿透式監(jiān)管，部分資管產(chǎn)品在到期之后不能續(xù)約，將會大幅影響拿地端的資金來源。這對于融資驅(qū)動型的房地產(chǎn)行業(yè)來說又增添了不小的壓力，而且預(yù)測未來相當一段時間內(nèi)房地產(chǎn)大的融資環(huán)境不會有松動，房地產(chǎn)的融資壓力將會越來越大。近年來，華夏幸福折價融資，綠城和碧桂園強調(diào)現(xiàn)金流高周轉(zhuǎn)。幾大房地產(chǎn)公司不同的經(jīng)營策略，都跟當下信貸緊縮、地產(chǎn)企業(yè)融資難有關(guān)。另外，在日常資金管理的過程中，缺乏對企業(yè)在每個時點的資金盈余及缺口的詳細分析。有的企業(yè)一方面在有預(yù)售款資金閑置時，就急于加大投資力度，為了擴大規(guī)模，盲目的進行購地，從而陷入資金匱乏的境地;另一方面為了不影響工程款支付，又加大了融資的力度，在這種循環(huán)下，一旦遭遇到突發(fā)事件，就很可能會導(dǎo)致企業(yè)資金鏈斷裂，中止項目開發(fā)的進程。

四、“互聯(lián)網(wǎng)+”時代房地產(chǎn)企業(yè)完善財務(wù)管理的對策

（一）創(chuàng)新預(yù)算管理模式

實行大數(shù)據(jù)時代下的全面預(yù)算管理，房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)預(yù)算主要涵蓋目標利潤預(yù)算和資金預(yù)算，具體包括投資、運營、營銷、成本、工程、資管、財務(wù)等多部門數(shù)據(jù)，在“互聯(lián)網(wǎng)+”時代下，房地產(chǎn)企業(yè)可以更多的利用大數(shù)據(jù)平臺，將預(yù)算管理體系融入大數(shù)據(jù)模式，以項目整體經(jīng)營目標為導(dǎo)向，分析歷史數(shù)據(jù)的同時，互聯(lián)網(wǎng)可以更容易將財務(wù)和業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)結(jié)合在一起，多維度的預(yù)期市場及宏觀環(huán)境對于項目整體的影響程度，得出更為科學(xué)的預(yù)算數(shù)據(jù)。另外，在日常經(jīng)營的過程中還需做好精細化預(yù)算管理，定期開展科學(xué)且深入的預(yù)算情況分析，制定出一套完整的財務(wù)預(yù)算分析報告體系，讓預(yù)算真的“動”起來，將事前控制融入到日常的管理中來，創(chuàng)造出更行之有效的事前、事中、事后全方位的監(jiān)控體系。對實際情況和預(yù)算數(shù)據(jù)進行實時分析和比較，對于實際偏離預(yù)算的真正原因進行深入挖掘。透過財務(wù)數(shù)據(jù)反映出企業(yè)日常管理存在的問題與不足，以便更好的指導(dǎo)下期的預(yù)算和工作，保證監(jiān)控的有效性和實用性，實現(xiàn)企業(yè)內(nèi)部管理的預(yù)期目標。

（二）創(chuàng)新資金管控方式

在項目拿地前期就測算出整盤現(xiàn)金流，縱觀各個時間點上資金的盈余與缺口，為以后適時投融資做好準備，進而有的放矢的運用資金，不閑置也不浪費。以互聯(lián)網(wǎng)為平臺，面對房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)階段的融資難題，嘗試拓寬融資渠道來融資。比如，通過新型互聯(lián)網(wǎng)金融方式——眾籌，來解決資金的難題。讓企業(yè)團體提前參與到項目中來，在拿地階段就進入體系，也就等于是項目的合作方，房地產(chǎn)企業(yè)再通過與企業(yè)或其員工以合法眾籌或證券化的模式來獲取必要的基礎(chǔ)資金，以當下及未來比較流行的“私人定制”的方式，打造出滿足合作方的特殊需求產(chǎn)業(yè)格局，如建造產(chǎn)業(yè)園、科技中心、寫字樓、智能宿舍，甚至職工家庭住房等;再利用批量開發(fā)來實現(xiàn)規(guī)模效應(yīng)，降低客戶所負擔的成本，在滿足合作方個性化需求的同時，實現(xiàn)高收益。另外，先進的互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)可以更新銷售模式，加快銷售簽約，優(yōu)化收款流程，促進資金安排的準確性。

五、結(jié)束語

全新覆蓋的網(wǎng)絡(luò)結(jié)合無處不在的計算，全新整合的數(shù)據(jù)更進無所不在的知識。 “互聯(lián)網(wǎng)+”改變了傳統(tǒng)房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營模式，給傳統(tǒng)財務(wù)管理提供了更加雄厚的資源和更加先進的技術(shù)。財務(wù)管理人員要更深入理解業(yè)務(wù)前端，走進實務(wù)，加強與各部門的溝通，做懂業(yè)務(wù)的財務(wù)人。打破傳統(tǒng)，顛覆常規(guī)，構(gòu)建新時代下適合自身的，內(nèi)容豐富的財務(wù)管理體系。將“業(yè)與財”進行無縫對接，更好的體現(xiàn)出財務(wù)管理的靈敏度與綜合性，提升企業(yè)的管理效率和效益，才能更好的推動“互聯(lián)網(wǎng)+”下企業(yè)的健康穩(wěn)定的發(fā)展，進一步實現(xiàn)價值最大化。

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（作者單位：南京復(fù)地東郡置業(yè)有限公司）