都更任期尾突諮詢是承擔(dān)還是更添亂？

林宇滔

“舊區(qū)重整”到“都市更新”蹉跎十多年早被社會詬?。『蛉翁厥踪R一誠在競選期間曾直指香港透過降低業(yè)權(quán)百分比而強(qiáng)制拍賣爭議多，澳門都更不走香港模式，在居民同意下由政府負(fù)責(zé)規(guī)劃及墊資重建，由業(yè)主承擔(dān)建築費(fèi)，重建期間政府提供“暫住房”，建成後業(yè)主可搬回相同大小單位，不會增人口密度，但可放高增社會設(shè)施;賀認(rèn)為此屬多贏，相信大家會接受！及後，都市更新公司董事會主席林金城公開重提業(yè)主承擔(dān)建築費(fèi)，並透露原海一居“P”地段，除會建供海一居買家購買的“置換房”，及後會將建“暫住房”為都更重建戶暫住。

文本突大降百分比須解釋

不過，上述消息一出，社會有不少意見質(zhì)疑業(yè)主承擔(dān)重建費(fèi)用會難以執(zhí)行，特別是舊區(qū)居住不少沒有收入的老人家，根本難以支府重建費(fèi)用。

同樣值得留意的是，特區(qū)政府突然在十月中旬正式就《澳門都市更新法律制度》進(jìn)行為期六十日的公開諮詢，當(dāng)中最受爭議的樓宇重建業(yè)權(quán)百分比問題，文本建議樓齡三十年或以上至四十年以下的樓宇，下調(diào)至需九成業(yè)權(quán)人同意;樓齡四十年或以上的樓宇，下調(diào)至八成業(yè)權(quán)人同意;被權(quán)限部門認(rèn)定為殘危及或危及公共衛(wèi)生或安全且已被拆卸的樓宇，僅需六成業(yè)權(quán)人同意。

在今屆政府任期僅剩兩個(gè)月之際，政府突然推出都更諮詢，時(shí)機(jī)確令人疑惑。就算不談文本明顯與賀競選期間提出的不降重建業(yè)權(quán)抵觸;也與“都市更新委員會”二○一七年決議向政府提交的共識——即樓齡三十年以上為八成業(yè)權(quán)、樓齡四十年為九成，殘危樓宇為八成五;以及政府二零一一年向立法會提交《舊區(qū)重整法律制度》提出在政府指定重建區(qū)由政府主導(dǎo)重建須七成業(yè)權(quán)同意、私人發(fā)展商主導(dǎo)須八成業(yè)權(quán)同意，以及非指定重建區(qū)須九成業(yè)權(quán)同意的門檻不同。

都更各自為政損公眾信心

政府並沒有對文本的業(yè)權(quán)百分比建議無接納都更會的意見作出解釋，且在諮詢階段就大幅修改法定諮詢機(jī)構(gòu)的做法，也明顯違反行政邏輯和繞過法定機(jī)制！更弔詭的是，都更會的主席羅立文日前接受傳媒訪問時(shí)也十分“坦白”指出：正公開諮詢的《澳門都市更新法律制度》並非由他牽頭，自己也未看過相關(guān)諮詢文本，故不便評論及發(fā)表意見，更坦誠諮詢文本與都更會外判都更研究顧問服務(wù)的部分內(nèi)容重複?；貞?yīng)明顯是將都更各自為政的事事赤裸裸展現(xiàn)於公眾眼前，嚴(yán)重打撃社會對政府對都更的決心！

客觀而言，重建由業(yè)主自行承擔(dān)重建費(fèi)用確實(shí)無可厚非，筆者認(rèn)為，對於有剩餘地積比的項(xiàng)目，只要政府合理調(diào)低重建百分比，業(yè)主自身及市場已有動力推動重建，對業(yè)主自發(fā)重建的項(xiàng)目，都更公司只要提供專業(yè)的顧問服務(wù)，包括協(xié)助制訂樓宇圖則、申請重建程序及招標(biāo)等，並提供暫住房等讓業(yè)主在重建期間暫住，相信很多業(yè)主都會願(yuàn)意自發(fā)重建，當(dāng)然如果能夠配合上整區(qū)規(guī)劃就更理想。

沒剩地積比重建須政府推動

等同地積比或負(fù)地積比的項(xiàng)目，才是政府的關(guān)鍵責(zé)任所在，也必須由政府協(xié)助或牽頭的推動，因?yàn)椴簧僮≡谂f區(qū)的老弱家團(tuán)，要其承擔(dān)重建費(fèi)用幾近不可能。故政府有必要制訂好整個(gè)片區(qū)規(guī)劃等，在不增加人口密度下，儘可能增加重建效益，提供更多誘因落實(shí)都市更新，除要設(shè)定最低的賠償標(biāo)準(zhǔn)——如香港市建局的收購價(jià)值為同區(qū)七年樓齡樓價(jià)，以及其他的搬遷補(bǔ)償及暫住房等，尤其為未能拿出重建費(fèi)用的老弱家團(tuán)，提供置換房、老人公寓等選項(xiàng)，即使未能重建，也亦協(xié)助居民做好樓宇保養(yǎng)變修，甚至協(xié)助加裝電梯或樓梯機(jī)等，改善舊區(qū)居民的生活質(zhì)素及環(huán)境。

不諱言，商界肯定有意願(yuàn)參有剩餘地積比的重建項(xiàng)目，政府有責(zé)任要落實(shí)必須提供強(qiáng)制仲裁機(jī)制及樓換樓等選項(xiàng)的基本遊戲規(guī)則，確保小業(yè)主得到合理的補(bǔ)償改善生活環(huán)境，避免都市更淪為地產(chǎn)項(xiàng)目，失卻了改善居民生活質(zhì)素的初衷。根據(jù)早年舊區(qū)重整委員會對祐漢業(yè)主的逐戶調(diào)查，不少業(yè)權(quán)人更傾向選擇即時(shí)補(bǔ)償購買其他樓宇，而不選擇先入住暫住房，待重建後搬回的樓換樓方案。筆者相信，澳門區(qū)域差異不大，業(yè)主不想搬擔(dān)重建期長及不想短時(shí)間搬遷兩次有關(guān)。

不降部分業(yè)權(quán)重建難有效推行

筆者樂見候任行政長官承諾下屆政府要落實(shí)“都市更新”的決心，也同意在祐漢等舊區(qū)，在不增加人口密度的前提下，可以適當(dāng)放高，將低層樓宇集中成高層，並興建更多停車場、社區(qū)設(shè)施及綠化空間，改善區(qū)內(nèi)居民生活環(huán)境。但筆者對賀提出，不降低業(yè)權(quán)百份比的想法，實(shí)難認(rèn)同。因?yàn)樵趯?shí)際操作經(jīng)驗(yàn)上，任何地方若不降低重建百分比，都更根本都難成效推動都更。

先不說部分業(yè)權(quán)不清的問題，如有一些案例，是因遺產(chǎn)繼承人未現(xiàn)身，或業(yè)權(quán)人失蹤、又或法院訴訟等，即使實(shí)際使用業(yè)主都同意，也不代表法律上能取得百分百同意。此外，地舖商戶與住戶對重建本身的看法就傾向迂迴，因樓宇保養(yǎng)狀況一般對住戶單位的使用和價(jià)值影響遠(yuǎn)大於商戶，故經(jīng)常出現(xiàn)住戶想重建，但商戶不想重建，按受影響人數(shù)計(jì)算，住戶人數(shù)卻遠(yuǎn)多於商戶，但若以業(yè)權(quán)計(jì)，商戶業(yè)權(quán)比例較住戶更高。

如本澳首個(gè)自發(fā)重建案例福寧樓，儘管樓齡已逾五十年，且已出現(xiàn)明顯的傾斜（住戶窗門因傾斜會自行開關(guān)），加上重建可由四層放高至七層，住戶不用付建築費(fèi)且由樓梯樓變成電梯樓，但最初仍有部分舖位業(yè)主因擔(dān)心重期會令客源流失不同意重建，後經(jīng)多方努力協(xié)調(diào)才能成事?？梢韵胂瘢舴怯惺ｐN地積比，重建的難度必將更大。就算屬已被視作危樓的善豐花園，爆柱後也花數(shù)年才能正式取得百分百業(yè)主的簽名同意落實(shí)重建。

樓宇維修便出行也是都更關(guān)鍵

臺北市首個(gè)公辦（即政府主導(dǎo)）都更——臺北斯文里三期，也因產(chǎn)權(quán)複雜，弱勢比例高，又有航高限制容積率，項(xiàng)目一拖數(shù)十年，最後柯文哲上臺後扭盡六壬，舉行超過一百場的說明會、公聽會、聽證會、審議會，最終也只能得到九成八的居民同意上馬落實(shí)重建，項(xiàng)目到動工日仍有部分住戶強(qiáng)烈反對。很明顯，對於戶數(shù)越多的重建項(xiàng)目，要取得百分百業(yè)權(quán)的時(shí)間成本甚巨、且成功率極低。

全球?qū)嵭匈Y本主義的地區(qū)重建經(jīng)驗(yàn)均清楚表明，由於要充分保障業(yè)權(quán)人的權(quán)益，重建速度永遠(yuǎn)都不可能追得上地區(qū)的老化速度。故如何推動舊樓加強(qiáng)維修保養(yǎng)，減緩老化和改善居民生活環(huán)境，也是都市更新政策中的重中之重。目前本澳三十年以上的樓宇多達(dá)5，173幢，當(dāng)中大多數(shù)為樓梯唐樓，隨著本澳進(jìn)入老年化社會，不少居住在舊區(qū)的老人家均向筆者表示，生活本來過得不錯(cuò)，亦習(xí)慣了社區(qū)的生活環(huán)境，但隨著年紀(jì)漸大、行動越見不便，每天上落舊樓樓梯已成為他們?nèi)粘Ｉ钭畲蟮奶魬?zhàn)和困擾，甚至有長者如非必要的覆診等，寧願(yuàn)長期不出門，生活質(zhì)素、身心均大受影響。這類長者因擁有物業(yè)，不能申請公屋，更沒有能力購買有電梯的私人樓，故不少地區(qū)亦會有政策支援他們增建電梯等設(shè)施解決出行問題，本澳有何政策協(xié)助舊樓加裝樓梯機(jī)、電梯、甚至街區(qū)共同電梯等，將是新一屆政府必須面對和回應(yīng)的社會議題。