房地產(chǎn)成本核算與成本控制措施研究

謝淑慧

【摘要】近幾年來房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)升溫，成為是國民孜孜不倦討論的話題。而房地產(chǎn)成本非常大，并且所涉及的環(huán)節(jié)非常多，如何有效核算房地產(chǎn)成本及控制其成本成為當(dāng)代學(xué)術(shù)界持續(xù)討論的話題。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn);成本核算;成本控制

經(jīng)濟(jì)和科技的飛速發(fā)展帶動(dòng)了房地產(chǎn)行業(yè)的升溫，并且房地產(chǎn)行業(yè)也逐漸成為推動(dòng)我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)。然而房地產(chǎn)行業(yè)飛速發(fā)展的背后我們卻不得不考慮其帶來的影響，核算房地產(chǎn)成本以及有效控制成本能夠推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)健康發(fā)展，使之成為能夠推動(dòng)國家經(jīng)濟(jì)發(fā)展的更為健康的力量。

1、房屋建設(shè)及開發(fā)成本核算

1.1土地、土建、設(shè)備

上述三個(gè)板塊是房屋建筑過程中所產(chǎn)生的成本的主要方面，占據(jù)總成本的80%。這其中支出最大的是土地費(fèi)用，通?？蓪⑼恋爻杀镜拇笮∽鳛閷徍诉@一建筑工程是否可行的基礎(chǔ)，通過對土地費(fèi)用的評估來評價(jià)一個(gè)房屋建筑開發(fā)項(xiàng)目是否可行。企業(yè)以創(chuàng)造經(jīng)濟(jì)效益為組織的目標(biāo)，因此通過這一指標(biāo)來判斷項(xiàng)目是否可達(dá)到預(yù)期收益和經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。

1.2施工相關(guān)配套指標(biāo)支出

施工相關(guān)配套指標(biāo)支出主要指的是在施工過程中輔助施工措施環(huán)節(jié)的支出，例如人工、水、電、煤氣等材料，這部分材料雖然不屬于直接施工環(huán)節(jié)，但是在施工過程中卻是必不可少的環(huán)節(jié)。此外企業(yè)在施工的過程中雖然也有保證金，例如綠化保證金等，但大多數(shù)都因?yàn)楦鞣N原因?qū)е缕髽I(yè)難以將這部分保證金收回。

2、房屋建筑開發(fā)成本核算

2.1間接費(fèi)用核算

企業(yè)投入房地產(chǎn)建筑行業(yè)的間接費(fèi)用主要包含有施工管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用以及銷售費(fèi)用。這部分費(fèi)用如果按照現(xiàn)行的房屋建筑開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)制度規(guī)定實(shí)施的話，應(yīng)將這部分費(fèi)用作為期間費(fèi)用，計(jì)算入當(dāng)期的損益。但是這種處理方式與會(huì)計(jì)的配比性原則相悖，必然會(huì)導(dǎo)致虛假財(cái)務(wù)現(xiàn)象的出現(xiàn)，無法真實(shí)且客觀的反應(yīng)房地產(chǎn)行業(yè)運(yùn)行的實(shí)際狀況。

2.2項(xiàng)目竣工決算

房屋建筑開發(fā)的成本核算最終目的是為了有效計(jì)算出房屋建筑開發(fā)總成本與可銷售面積的開發(fā)成本，結(jié)合雙向成本能夠計(jì)算出本次工程開發(fā)過程中產(chǎn)生的整體成本，進(jìn)而方便開發(fā)商計(jì)算這一房屋建筑的收益。但是現(xiàn)有的工程結(jié)算更多的注重施工結(jié)束后的決算，不重視項(xiàng)目決算，因?yàn)楣こ虥Q算涉及到施工工人薪資的發(fā)放，無法拖沓，但工程決算并不意味著整個(gè)項(xiàng)目工程的結(jié)束，因?yàn)榫同F(xiàn)階段住房環(huán)境而言，住宅是一方面，為提升房屋建設(shè)質(zhì)量，相應(yīng)還會(huì)增加一部分配套設(shè)施，這部分配套設(shè)施完不成就意味著本期工程無法決算。另外，配套設(shè)施建設(shè)不及時(shí)也會(huì)導(dǎo)致收取的保證金無法及時(shí)退還。

3、房地產(chǎn)成本控制

3.1開發(fā)前期成本控制

對于房地產(chǎn)項(xiàng)目成本的控制應(yīng)體現(xiàn)在整個(gè)建筑工程的各個(gè)環(huán)節(jié)，但是房地產(chǎn)項(xiàng)目的初步設(shè)計(jì)階段能夠影響到整個(gè)工程造價(jià)的65%;施工圖本身也會(huì)對工程造價(jià)產(chǎn)生較大影響，一般可維持在25%～35%之間。因此開發(fā)商對這房屋建筑施工圖的重視程度非常大，甚至?xí)x擇多個(gè)工程師同時(shí)對施工圖紙進(jìn)行審核。施工圖紙一旦確定之后，要求施工工人必須按照施工圖紙的規(guī)劃進(jìn)行施工，不得輕易改變，因此施工圖紙不但對工程造價(jià)產(chǎn)生一定影響，甚至還會(huì)影響房建工程施工質(zhì)量;此外施工技術(shù)也會(huì)對工程造價(jià)產(chǎn)生一定的影響，但相較于其他幾個(gè)環(huán)節(jié)，施工技術(shù)對工程造價(jià)的影響非常低，僅占5%～10%。

結(jié)合上述幾個(gè)數(shù)據(jù)不難發(fā)現(xiàn)，工程造價(jià)最為關(guān)鍵的幾個(gè)環(huán)節(jié)都在施工設(shè)計(jì)階段，想要有效把控工程造價(jià)，需要設(shè)置相應(yīng)的部門對施工設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)進(jìn)行詳細(xì)的界定，可基于實(shí)際施工狀況制定詳細(xì)的設(shè)計(jì)要求，并針對設(shè)計(jì)單位的設(shè)計(jì)方案施工圖紙進(jìn)行審核，從而保障施工結(jié)構(gòu)形式、裝修標(biāo)準(zhǔn)、材料設(shè)備的選擇等多種。最后是設(shè)計(jì)方案在制定時(shí)，也應(yīng)考慮到隨著實(shí)際動(dòng)工狀況和施工過程中可能遇到的困難，盡量降低突發(fā)性問題對工程造價(jià)產(chǎn)生的影響。

3.2開發(fā)中期的成本控制

房建工程施工過程中所產(chǎn)生的材料消耗量非常大，并且價(jià)格懸殊也較大，原則上應(yīng)基于項(xiàng)目總成本預(yù)期和產(chǎn)品市場價(jià)格的背景下對材料的品質(zhì)與價(jià)格進(jìn)行確定。另外現(xiàn)階段房地產(chǎn)商多會(huì)選擇對施工過程中其關(guān)鍵作用的材料進(jìn)行直接供給，這一方面可降低房產(chǎn)商施工過程中產(chǎn)生的材料成本，另一方面可對建筑的工程質(zhì)量有一個(gè)較為穩(wěn)妥的把握。

監(jiān)理單位的監(jiān)督也可作為有效保障施工成本和施工質(zhì)量的重要方式，監(jiān)理單位會(huì)隨時(shí)對施工方的施工狀況進(jìn)行把控，關(guān)注施工過程中是否存在與成本預(yù)算較大的環(huán)節(jié)，確保各項(xiàng)施工成本都能夠牢牢的控制在合理的范圍之內(nèi)。房建工程一旦涉及到施工方法的變更，必須要對相關(guān)簽證進(jìn)行嚴(yán)格的審批，例如可制定《項(xiàng)目工期進(jìn)度表》，單獨(dú)對每個(gè)施工單位進(jìn)行分門別類的審核，有效控制施工成本。

3.3開發(fā)后期的成本控制

基礎(chǔ)設(shè)施在構(gòu)建之前可通過采用招標(biāo)的方式確定施工單位，基于房建工程施工的具體順序確定各個(gè)施工單位施工的先后順序。公共設(shè)施在建設(shè)之前應(yīng)考慮到目標(biāo)客戶消費(fèi)需求，配套設(shè)施的檔次更應(yīng)該按照本項(xiàng)目施工標(biāo)準(zhǔn)和市場需求來進(jìn)行相應(yīng)確定，同時(shí)還應(yīng)關(guān)注周邊房建工程配套設(shè)施的安置狀況，盡量避免配套設(shè)施的安置出現(xiàn)構(gòu)造的雷同現(xiàn)象。

3.4成本控制措施

材料成本的節(jié)約是降低工程成本的關(guān)鍵。對施工主要材料實(shí)行限額發(fā)料按理論用量加合理損耗的辦法與施工作業(yè)隊(duì)結(jié)算節(jié)約時(shí)給予獎(jiǎng)勵(lì)，超出時(shí)由施工作業(yè)隊(duì)自行承擔(dān)從施工作業(yè)隊(duì)結(jié)算金額中扣除這樣施工作業(yè)隊(duì)將會(huì)更合理地使用材料，從而減少浪費(fèi)損失。

結(jié)語：

綜上所述，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展迅速，與我國國民生活水平提升、社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展有直接關(guān)系。分析我國現(xiàn)階段居民對房屋建筑的需求已經(jīng)逐漸從單純追求居住空間轉(zhuǎn)變?yōu)樘嵘钯|(zhì)量和高性價(jià)比，居民的消費(fèi)行為越來越理智，因此房地產(chǎn)行業(yè)推動(dòng)成本核算更加科學(xué)，提升成本控制能力，推動(dòng)房屋建筑的服務(wù)能力更加優(yōu)化，必將可推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)更為科學(xué)健康發(fā)展。

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