房地產(chǎn)公司運營口徑成本如何管控

肖麗

【摘要】在中國建設的日益完善下，中國的各項建設基本完成，房地產(chǎn)行業(yè)所擁有的市場越來越少，各個房地產(chǎn)商之間的競爭越來越激烈，房地產(chǎn)的房子儲存也越來越多，這就導致房地產(chǎn)的利益變得越來越少。因此，嚴格把控運營口徑成本使房地產(chǎn)行業(yè)面臨的重要問題，下面介紹運營成本口徑管控的問題以及解決措施。

【關鍵詞】房地產(chǎn);運營口徑成本管控

房地場行業(yè)經(jīng)過近幾年的發(fā)展，逐步成為帶動國民經(jīng)濟穩(wěn)步發(fā)展的中流砥柱，但是由于人們近幾年出現(xiàn)的賣房難的問題收到了國家的廣泛關注，并推行了一系列政策來壓低房子的價格，同時實行每個人只能買最多兩套房，所以就使房地產(chǎn)的利潤變得越來越少，如果還是用原來的管理模式，那么公司就只會逐漸走向破產(chǎn)。因此，成本掌控成為不可忽視的問題。

1、運營口徑成本管控的含義

一個房地產(chǎn)項目的開發(fā)要經(jīng)歷買地、設計圖紙、規(guī)劃、施工、預售、交樣板房、竣工結算、交樓驗收，產(chǎn)權過戶等環(huán)節(jié)，這些環(huán)節(jié)的完成一般需要兩年左右。房地產(chǎn)想要達到最大利益就需要嚴格把控成本，管理部門從工程的開始到工程的結束，都要對各個環(huán)節(jié)的成本進行嚴格的監(jiān)督，在實際的施工中，比對實際成本和預期成本的差額，找出原因并在之后的工程中進行改正，盡量使實際成本接近預期成本，從而就能保證工程的總成本接近預計成本。

2、房地產(chǎn)公司對運營口徑成本進行管控的意義

運營口徑成本管理是整個企業(yè)的重中之重，它是整個企業(yè)的決策依據(jù)，所有工作都要圍繞它展開，企業(yè)的利潤多少都與它有關，它的巨大作用主要體現(xiàn)在這幾個方面：

（1）建立運營口徑成本管理體系要和財務部門進行及時的溝通交流，在一項工程進行前，要對工程的成本進行合理的預估，而不是類似財務部門只對實際成本進行記錄，進而統(tǒng)計成本，這樣會使工程的工作沒辦法展開，只有該體系完善，才能給工程的各個環(huán)節(jié)提供直接依據(jù)。

（2）建立運營口徑成本管控體系，在項目開發(fā)之前能夠給出總計成本，具體規(guī)劃，運營口井成本表等，利用這些可以對項目的各個環(huán)節(jié)進行監(jiān)督，從而能夠保證各個環(huán)節(jié)按預期目標完成，后續(xù)的工程也能夠根據(jù)這一體系進行成本參考。

（3）建立運營口徑成本管理體系，在項目的實施過程中，可能會出現(xiàn)各種各樣的問題，這些問題往往會導致工程的實際成本超出預期成本，這就需要管理人員在項目進行過程中根據(jù)發(fā)現(xiàn)的問題調(diào)整工程策略，這樣不僅可以使工程的成本在后期的工程中逐漸被找回，逐漸拉近實際成本與預計成本之間的差距，還能夠完善運營成本管控體系，形成科學的管控體系。

（4）建立運營口徑成本管控體系，可以使公司的各種資源得到最大程度的利用，提高各個部門的工作效率，加快項目進程。

3、房地產(chǎn)公司運營口徑成本管控的步驟及方法

運營口徑成本管控應該是全面性，體系化的管理體系，這一體系的建立需要高層領導人領導各個部門的人員進行項目的設計、施工、驗收等步驟，從而形成完整的運營口徑管理成本，其主要步驟如下：

3.1制定目標成本

制定目標成本是運營口徑成本掌控的一個最主要內(nèi)容，根據(jù)工程的各項基本條件、行業(yè)標準并結合自身公司的實際情況，制定各個環(huán)節(jié)的目標成本，這是后期工程建設成本的主要依據(jù)。

3.2制定合約規(guī)劃表

（1）企業(yè)根據(jù)項目的具體內(nèi)容，對項目的合同簽訂進行具體的安排。合同的制定需要先由總工程師對整個工程進行設計，再將設計稿交給造價部門進行成本的預估，最后再將這些寫入合同與客戶簽訂。

（2）合同內(nèi)容應該具體到工程的每個環(huán)節(jié)以及每個環(huán)節(jié)的材料使用量，各個環(huán)節(jié)之間要有明確的界限，以防日后出現(xiàn)問題方便查找。

3.3制定簽正變更明細表

（1） 企業(yè)的簽證變更應該有詳細的流程，包括項目的總負責人以及各個環(huán)節(jié)的負責人等等。（2） 項目的每個階段如果有變更，都應該做好記錄，并且要在合同中有所體現(xiàn)。（3） 根據(jù)變更后的合同總金額填寫運營口徑成本明細表。

3.4制定成本分析表

（1） 在項目實施過程中如果出現(xiàn)實際成本和預估成本出現(xiàn)差額，要對實際情況進行分析，如果多出預估成本，就要對工程進行改進，在后期的工程中找回成本，如果比預估成本少，要對工程進行檢測，防止出現(xiàn)質(zhì)量問題。

（2） 對于超出或者少于預期成本的現(xiàn)象，都應該有所記錄，并且改善工程，盡可能使實際成本借記預期成本，在改善過后要將改善前后的成本進行總結，制定成本工作表。

3.5編寫運營口徑成本分析報告

在工程的各個階段完成后，要對工程進行驗收，概括性總結實際成本與預期成本之間的差距，并根據(jù)運營口徑成本分析問題所在，及時提出改善措施對工程進行改變，保證實際成本接近預期成本，保證工程的利益。

4、房地產(chǎn)公司運營口徑成本管控中需注意的問題及建議

4.1目前存在的主要問題

運營口徑成本管控關系著工程的每個方面，可以說和每個部門都有關系，但是對于企業(yè)來說，可能只會注重個別部門的成本管控，這就會導致出現(xiàn)一系列問題： ? ?（1） 目標成本編制后，項目主要指標發(fā)生變更，如項目分期、產(chǎn)品業(yè)態(tài)、產(chǎn)品用地及建筑面積發(fā)生變更等導致編制運營口徑成本表時無法與目標成本進行比對，而如果重新編制目標成本，就會失去運營口徑成本管控的意義;

（2） 一個企業(yè)中可能對公司員工的培訓力度不夠，導致上面?zhèn)鬟_的內(nèi)容下面的人員理解與上級的意思不同，導致數(shù)據(jù)失真。

（3） 大部分的企業(yè)的成本規(guī)劃大部分都由財務部門進行管控，但是財務部門人員對于成本的規(guī)劃沒有經(jīng)過專業(yè)的培訓，一般只能記錄企業(yè)的花費，不會對工程進行調(diào)整而是成本接近預期成本，各個部門之間的分工也不夠明確，這就會使成本的管控出現(xiàn)很多問題。

4.2對于運營成本的管控意見

（1）一個項目的運營成本管控體系的制定應該廣泛采取各個方面的意見，尤其是工程方面的規(guī)劃，要請教專門的專家對工程進行設計，并且結合自身企業(yè)的實際情況做出一個合理的運營成本管控體系。

（2） 在運營成本口徑成本體系確定以后，要發(fā)揮成本管控的作用，對公司中各個部門的管理人員進行培訓，使每個管理人員能夠了解體系的主要內(nèi)容和流程，同時也能讓每個人了解自己的職責所在。

結語：

總而言之，對于運營成本的管控要有專業(yè)的人員指導，制定符合自身企業(yè)實際情況的運營口徑成本體系。

參考文獻：

[1]陳建敏，尹服鳥：房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營管理[M].北京大學出版社

[2]國稅發(fā)[2009]31號文件國家稅務總局關于印發(fā)《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務企業(yè)所得稅處理辦法》的通知