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    淺析房屋建筑面積計(jì)算規(guī)則

    2019-12-02 08:00:06宋錦青

    宋錦青

    【摘要】伴隨房地產(chǎn)行業(yè)的迅速發(fā)展,與之相關(guān)的工作也隨之增加,房屋面積計(jì)算在當(dāng)下的房地產(chǎn)行業(yè)中具有的意義,另外在房屋測量當(dāng)中,預(yù)測繪與實(shí)測繪面積的差異使得房屋建筑面積的計(jì)算更加重要。文章對房屋建筑面積的計(jì)算進(jìn)行了相應(yīng)的分析,對建筑面積的計(jì)算規(guī)則進(jìn)行了論述,從而更加清晰的對建筑面積進(jìn)行規(guī)劃,促進(jìn)建筑行業(yè)的發(fā)展。

    【關(guān)鍵詞】房屋建筑面積;計(jì)算規(guī)則;計(jì)算范圍

    房屋建筑面積的計(jì)算涉及到多個(gè)方面,在建筑面積的計(jì)算當(dāng)中計(jì)算規(guī)則與范圍發(fā)揮著重要作用與意義。在房地產(chǎn)測繪當(dāng)中更是有著重要的思想價(jià)值,對于房產(chǎn)建筑自身來講屬于重要環(huán)節(jié)。房屋建筑面積的計(jì)算具有準(zhǔn)確性與科學(xué)性,且建筑面積的計(jì)算對建筑有著直接的影響,例如建筑面積縮水等現(xiàn)象。當(dāng)下由于房屋建筑實(shí)測面積與預(yù)測面積存在著不符的現(xiàn)象,因此建筑面積的計(jì)算成為當(dāng)下房產(chǎn)建筑行業(yè)的首要問題。

    1、房產(chǎn)建筑面積測繪

    房產(chǎn)面積測繪是對房屋占地面積情況的調(diào)查,房產(chǎn)在進(jìn)行交易的過程中,產(chǎn)權(quán)以及相關(guān)的工作需要對房屋的面積進(jìn)行確定,因此房產(chǎn)建筑面積測繪在房產(chǎn)管理中具有重要的數(shù)據(jù)作用。房產(chǎn)測繪主要是對房產(chǎn)建筑面積的測量,包括房產(chǎn)面積測算、實(shí)際使用面積測算、房產(chǎn)要素測量等多個(gè)方面。房屋測繪能夠提供基礎(chǔ)的數(shù)據(jù)資料為城市規(guī)劃及城市建設(shè)所使用,另一方面對房產(chǎn)的納稅指數(shù)有著管理作用。

    2、房產(chǎn)建筑面積的計(jì)算范圍

    2.1房屋建筑面積的層高

    一般在房屋建筑中,房屋主要建筑的層高在2.2米及以上的計(jì)算全部面積,2.2米以下的結(jié)構(gòu)層高計(jì)算其一般的建筑面積。傾斜及不規(guī)范的建筑面積在2米及以上的部分按照其投影面積計(jì)算。

    2.2陽臺(tái)建筑面積

    陽臺(tái)面積在建筑面積計(jì)算中極易出現(xiàn)糾紛,由于封閉陽臺(tái)與半封閉陽臺(tái)的面積計(jì)算規(guī)則不相同,因此導(dǎo)致陽臺(tái)建筑面積在合同中容易出現(xiàn)不清晰現(xiàn)象。在實(shí)際的陽臺(tái)面積計(jì)算過程陽臺(tái)的面積計(jì)算主要依靠行政部門所審定的建筑圖紙進(jìn)行計(jì)算,圖紙中顯示陽臺(tái)為半封閉圖樣的,應(yīng)按照半封閉陽臺(tái)面積計(jì)算,圖紙陽臺(tái)為半封閉但實(shí)際房產(chǎn)陽臺(tái)為全封閉,也要執(zhí)行半封閉陽臺(tái)的面積計(jì)算規(guī)則。基于此可知,在陽臺(tái)面積的計(jì)算中主要依靠具有法律意義的建筑圖紙進(jìn)行面積計(jì)算。

    2.3房屋幕墻建筑面積

    房屋幕墻屬于房屋外墻的一部分,幕墻在一般情況下為金屬或玻璃材料。房屋幕墻建筑面積的計(jì)算分為以下幾種,在外墻全部為幕墻的情況下,幕墻的建筑面積應(yīng)按照外圍的水平投影進(jìn)行計(jì)算;在外墻包含主墻與幕墻時(shí),按照主墻的實(shí)際面積進(jìn)行計(jì)算。另外對于幕墻來講又分為維護(hù)性幕墻與裝飾性幕墻,值得注意的是維護(hù)性幕墻按照實(shí)際的外圍水平投影計(jì)算其面積,而裝飾性幕墻不作為建筑面積進(jìn)行計(jì)算。

    2.4飄窗面積計(jì)算

    近年來,飄窗作為裝飾性場所還具有增加房屋使用面積的作用,在當(dāng)下受到年輕人的歡迎,在對于飄窗面積的計(jì)算,也有著不同的分類。對于層高2.2米及以上的層高計(jì)算落地飄窗面積;對于房屋向外傾斜或超出底線外沿的按照地板投影計(jì)算其建筑面積;而對于窗臺(tái)整改的飄窗則不計(jì)算其建筑面積。在飄窗面積的計(jì)算當(dāng)中要注意飄窗必須落地、房產(chǎn)整體層高要達(dá)到2.2米的標(biāo)準(zhǔn)、房產(chǎn)屬于永久性建筑、用于生活居住,只有滿足以上四點(diǎn)才符合飄窗面積計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)。

    2.5走廊面積計(jì)算

    走廊是指房屋內(nèi)部的走動(dòng)空間,走廊面積的計(jì)算應(yīng)按照外圍水平面積進(jìn)行計(jì)算,對于層高2.2米及以上的計(jì)算全部面積,層高不足2.2米的計(jì)算其一半的面積,符合永久性建筑且沒有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的按照其底板水平面積的一半進(jìn)行計(jì)算。挑廊與檐廊同樣適用于此面積計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)。

    2.6房屋其他建筑面積計(jì)算

    在房屋面積的計(jì)算中,必須滿足層高2.2米、屬于永久性建筑等原則,才能進(jìn)行建筑面積的計(jì)算,對于層高小于2.2米或裝飾性幕墻等系列的建筑不計(jì)算其建筑面積。在對建筑面積的計(jì)算過程中要注意對建筑的區(qū)分,以保護(hù)房產(chǎn)所有人的基礎(chǔ)利益。例如房屋過街樓的底層面積、臨街樓房與挑廊下的主底層作為具體的公共道路街巷的主通行部分、房屋的屋頂有柱和有蓋但是沒有實(shí)際圍護(hù)的主墻體、作為建筑造型性裝飾或是用于觀景娛樂的實(shí)際建筑設(shè)施等,不進(jìn)行具體建筑面積的計(jì)算。

    3、房產(chǎn)面積的計(jì)算規(guī)則

    房產(chǎn)面積計(jì)算主要分為預(yù)算與實(shí)算兩種方式,預(yù)算值根據(jù)建筑圖紙對房屋建筑進(jìn)行面積預(yù)測算,實(shí)算是在建筑施工完成后,在實(shí)地進(jìn)行相應(yīng)的勘察進(jìn)而根據(jù)實(shí)際數(shù)據(jù)進(jìn)行面積計(jì)算。

    3.1施工圖紙預(yù)測量面積計(jì)算

    施工圖紙預(yù)測量面積是測算工作人員根據(jù)已報(bào)審批的工程圖紙進(jìn)行的測算,在預(yù)測算的過程當(dāng)中相關(guān)數(shù)據(jù)的測量要在圖紙中進(jìn)行明確的標(biāo)注及具體說明,以保障后期建筑面積出現(xiàn)測量差距后進(jìn)行二次核對,圖紙預(yù)測算工作需要專業(yè)的人員進(jìn)行操作,以保障建筑面積測算的準(zhǔn)確性。

    3.2房產(chǎn)實(shí)際面積測算

    房產(chǎn)實(shí)際面積測算是在建筑竣工之后,工作人員經(jīng)過實(shí)地勘察進(jìn)行的面積計(jì)算。在這一過程當(dāng)中,所有的數(shù)據(jù)都是經(jīng)現(xiàn)場采集、計(jì)算形成的,具有真實(shí)性。但由于建筑施工中的些許偏差,會(huì)造成實(shí)測與預(yù)測之間的數(shù)據(jù)差異,因此工作人員要結(jié)合預(yù)測所使用的建筑圖紙進(jìn)行精準(zhǔn)的分析,以找到數(shù)據(jù)誤差的根源。在找到數(shù)據(jù)誤差的來源之后,工作人員要結(jié)合前期的標(biāo)注在此進(jìn)行針對性的測量,以分析數(shù)據(jù)誤差的存在,進(jìn)而更好的為面積測算服務(wù)。

    結(jié)語:

    房屋建筑面積計(jì)算在房產(chǎn)行業(yè)中屬于重要的工作種類之一,房產(chǎn)面積測繪能夠極大的保障購房者的利益,維護(hù)供需雙方良好的關(guān)系。根據(jù)上文可知,房產(chǎn)面積測繪從多個(gè)方面著手,因此在進(jìn)行房產(chǎn)測繪的過程中,工作人員要明確測繪的基本范圍與方法,進(jìn)而開展更加精確的面積測算工作。另外工作人員要要相應(yīng)的提高工作質(zhì)量與效率,完成建筑面積數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)工作,保障房產(chǎn)面積計(jì)算的準(zhǔn)確性。

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