手里有閑錢，該不該提前把房貸還了

用卡攻略

對許多人來說，買房是一件大事，因為他們的房子不只是房子，在這個瞬息萬變的時代，它更是安全感的存放之處。

但由于近幾年房價的不斷上漲，能夠全款買房的人只有一小部分，大多數(shù)人會以貸款的形式來買房。

當(dāng)手里有一部分閑錢時，有人就會考慮，要不要提前把房貸給還了？

一、房貸利息怎么算

房貸利息有兩種計算方式，等額本金和等額本息。

等額本金就是將貸款的本金平均分?jǐn)偟矫吭?，每月的利息為剩余未還款額乘以利率。

大多數(shù)銀行在房貸的還款方式上默認(rèn)的是等額本息還款法。等額本息就是將貸款的本金和總利息想加，然后平均分?jǐn)偟矫恳粋€月，借款人每月還款額是相同的，但每月還款額中的本金比重逐月遞增、利息比重逐月遞減。

那么，如果想要提前還款，房貸利息是如何計算的呢？

一般來說，辦理提前還貸業(yè)務(wù)可分為兩類。

1.全部提前還款。全部提前還款就是指房貸用戶一次性將所有欠款金額還清，銀行會從用戶還清全部欠款的當(dāng)天，截止計算房貸利息。

2.部分提前還款。部分提前還款就是指房貸用戶歸還了一部分欠款，但是仍然欠銀行一部分錢。部分提前還款用戶可以選擇縮短貸款還款期限，每月還款金額不變，也可以選擇還款期限不變，減少每月還款額。部分提前還款，銀行會繼續(xù)計算未結(jié)清款項的利息，利率依舊是按照原來的貸款合同利率執(zhí)行的。

二、該不該提前還款

首先，我們來算一筆經(jīng)濟賬。

上個世紀(jì)90年代，房貸基準(zhǔn)利率曾到達(dá)過10%以上甚至是15%的水平，而最近10年來，房貸利率的水平可以說是歷史上的較低水平。

盡管去年由于房地產(chǎn)調(diào)控政策的收緊，多地多家銀行的房貸利率較基準(zhǔn)利率上浮了5%—20%，但今年以來，多家銀行紛紛下調(diào)了房貸利率。

數(shù)據(jù)顯示，首套平均利率已連降4個月，全國首套房貸平均利率為5.56%，回歸至2018年4月的水平。

所以總體來看，房貸利率其實是維持在一個較低的水平上的，這大概也是老百姓能貸到的最便宜的款了。

特別是在前幾年使用了7折、8.5折等利率優(yōu)惠的，或者是使用了公積金貸款的，更是如此。

從這個角度來講，如果提前還貸，損失的是一種較低利率的借款機會，其實也就損失了將這筆錢投入到其他投資渠道中可能獲得的較高收益。

三、提前還款有哪些坑

當(dāng)然，也有兩類人比較適合提前還款。

一類是執(zhí)行上浮利率的貸款人。由于執(zhí)行上浮利率已經(jīng)較高，所以如果此類貸款人有能力一次還清貸款，相對會比較劃算。

另一類是目前還處于還款初期的貸款人。在貸款的前幾年，本金基數(shù)大，利息相應(yīng)也高，如果手頭有閑置資金，而又沒有較好的投資方向，提前還貸也是一個不錯的選擇。

不過，在還貸流程中，記得注意避開以下這些坑。

收取違約金

有些銀行就規(guī)定，提前還款可以，但是你得繳納一筆違約金。不同銀行，違約金收取的比例都不一樣。

例如，工商銀行要求貸款不滿一年而提前還貸的，收取提前還貸金額的百分之五作為違約金；貸款滿一年后提前還貸，則不收取違約金。

建設(shè)銀行的要求則是，貸款不滿一年而提前還貸，收取提前還貸額的百分之三作為違約金；貸款一年到兩年收取百分之二；貸款兩年到三年，收取百分之一。

無論還款金是多還是少，這錢總歸是掏得不愉快。所以，如果有提前還貸的打算，一定要仔細(xì)看清條款。

理財收益受損

俗話說，理財最快的方式，是讓錢生錢。假如你有一筆閑置資金，同時自己也懂一些理財常識，那么這個時候，不妨讓你的閑置資金作為理財投資的啟動資金。

判斷要不要還款，其實也比較簡單：假如你預(yù)估自己的理財收益能大于貸款利率，那么就不建議提前還款。

當(dāng)然，要不要提前還貸，最終還是要根據(jù)自己心理壓力的大小、對投資渠道的掌握和對于風(fēng)險的偏好、目前所處的還款周期等情況來決定。

但是無論最后選擇是否提前還貸，提前做好資金規(guī)劃，合理地安排消費支出，適當(dāng)?shù)剡M(jìn)行儲蓄準(zhǔn)備，不斷增強自身實力，才能在風(fēng)險到來的時候多一份定力。

四、提前還款小技巧

如果真的想提前還的話，也是有一定技巧的，掐準(zhǔn)這3個時間點，能省下不少錢。

1.合理安排還款時間

現(xiàn)在不少銀行都會規(guī)定在按揭買房后半年或2年內(nèi)不能還款，因為個人向銀行貸款后是需要不少審核的資料和成本的。

如果買房的人執(zhí)意要在2年內(nèi)還款的話，可能要走特殊的程序或者交更多的錢才可以，所以不建議大家提前還款。

2.注意不要選在大于貸款年限時間的一半來還款

因為按照利息的計算方法，以貸款30年為例，在還款到15年的時候，本金就已經(jīng)還了有60%左右。

如果這時候提出提前還款，就相當(dāng)于還利息，所以這個時候再提前還已經(jīng)沒什么意義了。如果想提前還款的話，最好把時間控制在15年之內(nèi)，這樣本金一還，利息自然也就省下不少了。

3.不要在貸款年限超過三分之一后還款

因為等額本金遞減還款法，在開始的月份里，利息還得很多，所以也就不建議提前還。