關(guān)于國有土地上房屋征收評估應(yīng)探討

劉 鵬

（西豐縣房屋征收管理辦公室，遼寧 鐵嶺 112400）

就現(xiàn)階段而言，我國國有土地上房屋征收工作還存在著涉及范圍廣、征收時間長和壓力過大等問題。另外，又由于全國房屋價格的持續(xù)上漲和有些被征收人員缺乏較強(qiáng)的綜合素質(zhì)，導(dǎo)致了房屋征收的流程過于繁瑣，嚴(yán)重影響了國有土地上房屋征收工作的順利開展。針對這種情況，本文探討了國有土地上房屋征收評估。

1 現(xiàn)階段我國國有土地上房屋征收的根本特征

國有土地上房屋征收主要是以滿足社會公共利益的相關(guān)需要為目的，以特定條件為基礎(chǔ)由房屋所在地的政府部門征收相應(yīng)的私有房屋。因國有土地上房屋征收有著較強(qiáng)的計(jì)劃性、政策性和時間性，所以越來越多的人開始重視征收人和被征收人在義務(wù)與權(quán)力方面的處理。政府部門參與國有土地上房屋征收有著關(guān)鍵性的意義，能夠大大提高執(zhí)法和管理的力度，政府是開展國有土地上房屋征收工作的主體，要嚴(yán)格按照相關(guān)的法律規(guī)定執(zhí)行，確保被征收人應(yīng)有的利益得到保障，從而促進(jìn)市政建設(shè)水平，全面發(fā)揮自身職能，爭取在最大程度上提高征收人與被征收人的利益平衡性，這樣不僅可以更好地得到人民群眾的高度認(rèn)可，同時還能夠進(jìn)一步促進(jìn)城市的良好發(fā)展。

2 國有土地上房屋征收評估的基本要點(diǎn)

2.1 基準(zhǔn)價的有效評估

征收評估不僅要與房地產(chǎn)的估價規(guī)定相匹配，同時還要嚴(yán)格按照《國有土地上房屋征收評估辦法》而進(jìn)行。征收評估主要采用批量方式，以項(xiàng)目的實(shí)際情況為依據(jù)評估房屋的基準(zhǔn)價，然后再按照基準(zhǔn)價調(diào)整征收范圍內(nèi)所有被征收房屋的標(biāo)準(zhǔn)?；鶞?zhǔn)價的有效評估能夠大大提高征收評估的整體效率。首先，要以整個項(xiàng)目的具體范圍為依據(jù)設(shè)定好標(biāo)準(zhǔn)房屋的具體位置；其次，要按照取得的有效調(diào)查數(shù)據(jù)選擇相應(yīng)的評估方式，確保評估的最終結(jié)果具備較強(qiáng)的合理性與客觀性；最后，要合理選擇相應(yīng)的案例進(jìn)行調(diào)查，以便于更好地調(diào)整其價格標(biāo)準(zhǔn)?；鶞?zhǔn)價的評估在整個項(xiàng)目的評估中占據(jù)著重要地位，不僅受到被征收人的高度重視，同時還極易導(dǎo)致矛盾的出現(xiàn)，所以必須確?；鶞?zhǔn)價的評估結(jié)果足夠客觀和公正。

2.2 充分歸集房屋權(quán)屬的相關(guān)材料

國有土地上房屋征收有著一定的清理性質(zhì)。對于大多數(shù)需要改造的地塊來說，其房屋及相關(guān)設(shè)施都比較陳舊，在社會與家庭的改制以及單位公房租賃等方面引發(fā)出了諸多矛盾，房屋征收完成之后，相關(guān)的問題也都會在房屋拆除的過程中得到解決。房屋是一個家庭所擁有的重要資產(chǎn)，利益越大，矛盾也會越突出。在房屋征收評估中，收集、調(diào)查并分析房屋的具體權(quán)屬有著重要意義，只有明確分析和實(shí)事求是，才能實(shí)現(xiàn)公平和公正，從而使被征收雙方理應(yīng)享有的權(quán)益得到保障。

2.3 必須具備相應(yīng)的房屋征收評估報(bào)告

由于房屋征收工作有著較強(qiáng)的特殊性，所以《國有土地上房屋征收評估辦法》針對房屋征收評估價值時點(diǎn)的約定、評估的具體目的以及不同用途房屋的調(diào)整參數(shù)等提出了明確規(guī)定：在征收房屋的過程中，評估價值的時點(diǎn)設(shè)定為房屋征收決定的公告日，被征收房屋價值評估目的應(yīng)當(dāng)表述為“為房屋征收部門與被征收人確定被征收房屋價值的補(bǔ)償提供依據(jù)，評估被征收房屋的價值”。國有土地上房屋征收評估必須根據(jù)相應(yīng)的技術(shù)路線實(shí)施評估，同時出具具體的評估報(bào)告。

2.4 提高廉潔性和自律性

在房屋征收中，補(bǔ)償工作不僅直接關(guān)系到被征收人應(yīng)有的利益，同時還與政府的公信力息息相關(guān)。所以，必須確保房屋征收的每個環(huán)節(jié)都具有較強(qiáng)的合法性與合理性，針對征收人員不斷加大培訓(xùn)與監(jiān)督的力度，使評估補(bǔ)償?shù)淖罱K結(jié)果更加公正和客觀。

3 國有土地上房屋征收評估的擴(kuò)展服務(wù)

3.1 擬定房屋征收補(bǔ)償方案

在房屋征收中，補(bǔ)償方案的擬定不僅與被征收人相應(yīng)的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)和整個項(xiàng)目順利進(jìn)行有著直接關(guān)系，同時還決定著國有資金是否得到了合理的使用。評估機(jī)構(gòu)主要是由被征收人來選定的，以相應(yīng)的政策標(biāo)準(zhǔn)為依據(jù)，結(jié)合土地的具體情況和被征收人的有效訴求，可協(xié)助房屋征收部門擬定項(xiàng)目的房屋征收補(bǔ)償方案。

3.2 對存在的社會風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行評估

從相關(guān)文件精神的角度上來講，評估社會風(fēng)險(xiǎn)要作用于重大決策事項(xiàng)的整個過程。房屋的征收和補(bǔ)償極易導(dǎo)致社會矛盾的產(chǎn)生，而對存在的社會風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行評估就能夠使政府更好地確定是否應(yīng)該征收。由于評估機(jī)構(gòu)有著較強(qiáng)的專業(yè)性，掌握著被征收人具體的訴求情況，所以能夠與房屋征收的相關(guān)部門密切配合，從而提高社會風(fēng)險(xiǎn)的評估效率。

4 結(jié)語

綜上所述，在國有土地上房屋征收中，選擇具有較強(qiáng)合法性的評估機(jī)構(gòu)，并確保征收的程序足夠合理以及評估的最終結(jié)果足夠客觀和公正，能夠在很大程度上促進(jìn)房屋征收工作的順利開展。所以，一定要有效評估房屋的基準(zhǔn)價，全面歸集房屋權(quán)屬的相關(guān)材料，充分利用相應(yīng)的房屋征收評估報(bào)告，并提高評估的廉潔性和自律性，從而使我國國有土地上房屋征收工作能夠更加順利的進(jìn)行。