精細(xì)化管理在房地產(chǎn)建筑工程項(xiàng)目管理中的應(yīng)用

董燕

【摘要】目前，很多先進(jìn)的管理模式已融入各個(gè)行業(yè)的發(fā)展中，如精細(xì)化管理在企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理中得到了有效應(yīng)用，其主要是指通過(guò)細(xì)化企業(yè)內(nèi)部的各項(xiàng)工作，明確各個(gè)工作的職責(zé)，確保其落實(shí)到實(shí)際中，避免出現(xiàn)權(quán)責(zé)不清的問(wèn)題，確保企業(yè)管理的有效性[1]。房地產(chǎn)行業(yè)作為社會(huì)發(fā)展的重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)，企業(yè)需要將精細(xì)化管理模式融入到房地產(chǎn)建筑工程項(xiàng)目管理中，提升項(xiàng)目管理的效率。文章主要對(duì)精細(xì)化管理在房地產(chǎn)建筑工程項(xiàng)目管理中的應(yīng)用進(jìn)行了研究。

【關(guān)鍵詞】精細(xì)化管理;房地產(chǎn)建筑工程項(xiàng)目;應(yīng)用

【中圖分類(lèi)號(hào)】TU71

【文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼】A

1、引言

在現(xiàn)代化社會(huì)經(jīng)濟(jì)的建設(shè)和發(fā)展中，房地產(chǎn)建筑工程行業(yè)規(guī)模在不斷擴(kuò)大，現(xiàn)已發(fā)展成國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)之一，在很大程度上提升了國(guó)民經(jīng)濟(jì)的整體水平，并對(duì)工程項(xiàng)目管理提出了更加嚴(yán)格的要求。為了實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)建筑工程的長(zhǎng)期發(fā)展，企業(yè)需要引進(jìn)精細(xì)化管理模式，提升項(xiàng)目管理的整體水平?；诖耍恼玛U述了房地產(chǎn)建筑行業(yè)精細(xì)化管理的重要性，分析了房地產(chǎn)工程項(xiàng)目管理的發(fā)展現(xiàn)狀，研究了精細(xì)化管理在房地產(chǎn)建筑工程項(xiàng)目管理中的應(yīng)用。

2、房地產(chǎn)建筑行業(yè)精細(xì)化管理的重要性

在傳統(tǒng)的建筑工程項(xiàng)目管理過(guò)程中，企業(yè)普遍實(shí)行粗放型管理模式，這種模式只注重建筑工程施工的整體管理，缺乏對(duì)細(xì)節(jié)管理的重視，這就出現(xiàn)了一系列因細(xì)節(jié)管理不到位影響工程建設(shè)整體質(zhì)量的問(wèn)題。在新時(shí)期的發(fā)展中，企業(yè)需要將精細(xì)化管理理念應(yīng)用到房地產(chǎn)建筑工程建設(shè)中，改善傳統(tǒng)管理模式的弊端，從工程項(xiàng)目的整體出發(fā)，注重各個(gè)施工過(guò)程中的細(xì)節(jié)問(wèn)題，并對(duì)施工方案進(jìn)行優(yōu)化，有效地協(xié)調(diào)各個(gè)施工環(huán)節(jié)的管理和資源分配，消除施工過(guò)程中存在的問(wèn)題，為建筑工程項(xiàng)目的整體質(zhì)量提供支持。

除此之外，房地產(chǎn)建筑工程企業(yè)的管理項(xiàng)目很多，而精細(xì)化管理模式融入到建筑工程管理中，能夠提升建筑工程的整體質(zhì)量和效率，精細(xì)化管理在房地產(chǎn)建筑工程項(xiàng)目管理中應(yīng)用的重要性主要體現(xiàn)在以下方面：首先，提升企業(yè)的綜合競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力，在市場(chǎng)的引導(dǎo)下，引進(jìn)精細(xì)化管理模式，實(shí)現(xiàn)施工全過(guò)程的細(xì)節(jié)管理;其次，明確精細(xì)化管理標(biāo)準(zhǔn)，在創(chuàng)新流程和管理的基礎(chǔ)上確保操作的準(zhǔn)確性，充分發(fā)揮出精細(xì)化管理的作用;最后，精細(xì)化管理在施工項(xiàng)目管理中的有效應(yīng)用，有助于各個(gè)環(huán)節(jié)操作的專(zhuān)業(yè)化和精細(xì)化。

3、房地產(chǎn)工程項(xiàng)目管理發(fā)展現(xiàn)狀

房地產(chǎn)企業(yè)建設(shè)過(guò)程中涉及的門(mén)類(lèi)比較多，需要協(xié)調(diào)的空間相對(duì)廣泛，在實(shí)際施工過(guò)程中，為了減少管理混亂問(wèn)題，避免對(duì)工程進(jìn)度造成影響，相關(guān)部門(mén)需要樹(shù)立精細(xì)化管理理念，優(yōu)化房地產(chǎn)建設(shè)方案。在建筑工程項(xiàng)目施工中，極易受到自然因素的影響，如北方凍土環(huán)境和南方梅雨季節(jié)在一定程度上影響著房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)的有效實(shí)施[2]。并且，在市場(chǎng)環(huán)境不斷變化的情況下，社會(huì)各界對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目施工提出了更加嚴(yán)格的要求，這就使得施工難度不斷提升，對(duì)采購(gòu)價(jià)格和工程進(jìn)度帶來(lái)了一定的影響，而原有的粗放型管理模式中缺乏制度保障，難以適應(yīng)現(xiàn)代化激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，而精細(xì)化管理的層次性比較差，無(wú)法準(zhǔn)確地把握市場(chǎng)的變化情況，為經(jīng)營(yíng)管理工作帶來(lái)了一定的難度。同時(shí)，房地產(chǎn)建設(shè)涉及項(xiàng)目比較多，而企業(yè)經(jīng)營(yíng)的穩(wěn)定性是房地產(chǎn)企業(yè)建設(shè)的重點(diǎn)內(nèi)容，與企業(yè)的發(fā)展息息相關(guān)，但房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)趨于停滯，導(dǎo)致施工成本浪費(fèi)，這就需要引進(jìn)精細(xì)化管理模式，對(duì)房地產(chǎn)建設(shè)的全過(guò)程進(jìn)行協(xié)調(diào)分工，明確各個(gè)施工環(huán)境的施工任務(wù)和各個(gè)人員的崗位職責(zé)，有助于房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)的有序開(kāi)展。除此之外，在房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中，企業(yè)向成本核算和市場(chǎng)管理投入了大量資金和人力，使得房地產(chǎn)項(xiàng)目發(fā)展不均勻，過(guò)于重視某些控制節(jié)點(diǎn)，缺乏對(duì)其他項(xiàng)目管理和控制的重視，這就影響了施工進(jìn)度，無(wú)法有效地提升企業(yè)的綜合競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力。

4、房地產(chǎn)建筑工程項(xiàng)目精細(xì)化管理的優(yōu)勢(shì)

精細(xì)化管理是工程項(xiàng)目管理發(fā)展的關(guān)鍵，與傳統(tǒng)的管理模式相比，精細(xì)化管理模式在房地產(chǎn)建筑工程項(xiàng)目管理中的應(yīng)用具有很多優(yōu)勢(shì)：首先，精細(xì)化管理能夠改善傳統(tǒng)管理模式中存在的問(wèn)題，確保房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)流程的規(guī)范性。企業(yè)決策和管理人員在實(shí)際建設(shè)過(guò)程中，需要針對(duì)現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際情況，制定管理責(zé)任獎(jiǎng)懲制度，確保管理方案的規(guī)范化和標(biāo)準(zhǔn)化。在精細(xì)化管理過(guò)程中，企業(yè)需要明確各個(gè)崗位的具體職責(zé)，規(guī)范工作人員的各項(xiàng)指標(biāo)，實(shí)現(xiàn)內(nèi)控管理的有效性;其次，精細(xì)化管理模式的前瞻性很強(qiáng)，能夠全面分析項(xiàng)目管理的實(shí)際情況，并深入分析項(xiàng)目中的問(wèn)題，避免企業(yè)規(guī)劃過(guò)程只注重經(jīng)濟(jì)效益而帶來(lái)不必要的損失;最后，精細(xì)化管理模式主要依賴(lài)于信息技術(shù)，在計(jì)算機(jī)技術(shù)、互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)水平快速提升的大背景下，企業(yè)管理人員可以引進(jìn)大數(shù)據(jù)分析法，全面分析企業(yè)的資金鏈和市場(chǎng)管理現(xiàn)狀，有助于企業(yè)決策人員和管理人員調(diào)節(jié)房地產(chǎn)工程項(xiàng)目，為項(xiàng)目管理的有效性提供保障。

5、精細(xì)化管理在房地產(chǎn)建筑工程項(xiàng)目管理中的應(yīng)用

5.1施工成本管理

施工成本是房地產(chǎn)建筑工程項(xiàng)目成本控制的重點(diǎn)內(nèi)容，成本控制部門(mén)需要引進(jìn)精細(xì)化管理模式，明確項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)時(shí)的銷(xiāo)售價(jià)格，實(shí)行動(dòng)態(tài)的成本控制方式，以此為基礎(chǔ)建立成本監(jiān)督預(yù)警體系，充分體現(xiàn)出房地產(chǎn)建筑工程項(xiàng)目各個(gè)施工環(huán)節(jié)的成本變化，全面反饋出實(shí)際成本的主要變化情況。在計(jì)算完成項(xiàng)目成本后，相關(guān)人員需要評(píng)估并管理成本，分析評(píng)估項(xiàng)目中項(xiàng)目造價(jià)的實(shí)際使用情況，總結(jié)成本管理的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)。

5.2施工材料管理

在房地產(chǎn)建筑工程項(xiàng)目管理過(guò)程中，施工材料成本費(fèi)用所占比例比較大，約占總成本的70%到80%，涉及范圍很廣，主要有管理材料、機(jī)械設(shè)備、辦公材料和建筑材料。在施工材料管理過(guò)程中，管理人員需要在確保材料價(jià)格合理的基礎(chǔ)上，加強(qiáng)對(duì)施工材料質(zhì)量的管理，還要對(duì)核算材料數(shù)量進(jìn)行控制，確保材料造價(jià)控制在合理范圍內(nèi)，減少施工成本的投入。例如，在建筑材料管理過(guò)程中，材料進(jìn)場(chǎng)、存放、使用、收貨和采購(gòu)過(guò)程中，企業(yè)需要安排專(zhuān)業(yè)管理人員進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)督，在簽字后才能夠入庫(kù)，嚴(yán)禁質(zhì)量不合格的施工材料投入施工現(xiàn)場(chǎng)。除此之外，混凝土是施工材料的主要組成部分，在實(shí)際使用過(guò)程中，需要加入新材料對(duì)比凝固時(shí)間，這就要對(duì)實(shí)驗(yàn)數(shù)據(jù)進(jìn)行分析，并做好數(shù)據(jù)記錄。

5.3施工進(jìn)度管理

在房地產(chǎn)建筑工程項(xiàng)目建設(shè)中，企業(yè)需要做好項(xiàng)目管理工作，尤其要注重施工進(jìn)度管理，確保在規(guī)定時(shí)間內(nèi)完工，實(shí)現(xiàn)按期交付。在房地產(chǎn)建筑工程項(xiàng)目進(jìn)度管理過(guò)程中，管理人員需要根據(jù)工程項(xiàng)目總目標(biāo)，合理地分配施工全過(guò)程中的施工資源，安排專(zhuān)業(yè)人員進(jìn)行監(jiān)督、檢查，以滿足原計(jì)劃的預(yù)期目標(biāo)。同時(shí)，在實(shí)際施工過(guò)程中，施工進(jìn)度受工作流程、工作內(nèi)容和工作時(shí)間的影響，這就需要引進(jìn)精細(xì)化管理模式，深入分析這些影響因素，采取有針對(duì)性措施進(jìn)行控制，提高施工進(jìn)度管理水平。

5.4施工人員管理

房地產(chǎn)企業(yè)的人員流動(dòng)性很強(qiáng)，中間人事變動(dòng)會(huì)影響項(xiàng)目的實(shí)際進(jìn)度，而精細(xì)化管理主要是規(guī)范項(xiàng)目制度和實(shí)際操作，而科學(xué)化管理的最終目標(biāo)是充分發(fā)揮出人員的作用。因此，在企業(yè)精細(xì)化管理過(guò)程中，相關(guān)管理部門(mén)需要注重人員的主觀能動(dòng)性，堅(jiān)持以人為本的管理理念，并定期組織人員進(jìn)行精細(xì)化操作和制度教育宣傳活動(dòng)，積極開(kāi)展經(jīng)營(yíng)實(shí)踐和組織性活動(dòng)，提高工作人員的凝聚力。同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)還需要開(kāi)展柔性管理，在市場(chǎng)規(guī)劃和市場(chǎng)環(huán)境日益變化的背景下，出現(xiàn)了一系列不穩(wěn)定因素，直接影響著企業(yè)的進(jìn)展，這就需要加大建筑工程項(xiàng)目管理力度，建立精細(xì)化的規(guī)章制度。在特殊情況下，相關(guān)人員需要具體問(wèn)題具體分析，合理地安排并管理工作人員，激發(fā)企業(yè)工作人員的工作積極性，為實(shí)現(xiàn)企業(yè)績(jī)效制度的人性化進(jìn)行指導(dǎo)。

5.5優(yōu)化并完善現(xiàn)有的規(guī)章制度

目前，房地產(chǎn)企業(yè)已建立了完善的規(guī)章制度，粗放型管理模式可以在此基礎(chǔ)上進(jìn)行微調(diào)，而房地產(chǎn)行業(yè)的周期比較長(zhǎng)、工程量大，存在很多不利影響因素，直接影響著工程項(xiàng)目建設(shè)的進(jìn)度和驗(yàn)收質(zhì)量，這就需要企業(yè)制定靈活的規(guī)章管理制度，在工程建設(shè)的全過(guò)程中，如工程造價(jià)管理、招投標(biāo)管理、建筑工程設(shè)計(jì)、施工管理、項(xiàng)目竣工驗(yàn)收和市場(chǎng)銷(xiāo)售中，建立完善的規(guī)章制度，明確各個(gè)各項(xiàng)工作的內(nèi)容和績(jī)效。在單一項(xiàng)目投入建設(shè)的前期，市場(chǎng)變化為企業(yè)帶來(lái)了一定的機(jī)遇和挑戰(zhàn)，精細(xì)化管理模式的應(yīng)用能夠有效地調(diào)節(jié)項(xiàng)目預(yù)算和規(guī)劃內(nèi)容，幫助企業(yè)建設(shè)中長(zhǎng)期目標(biāo)，根據(jù)企業(yè)的實(shí)際情況進(jìn)行優(yōu)化[3]。例如，在招標(biāo)過(guò)程中，很多企業(yè)都希望以最低價(jià)格獲取更多建筑用地，這就需要做好市場(chǎng)調(diào)查工作，深入分析開(kāi)放場(chǎng)地的區(qū)位條件，并調(diào)查周?chē)煌ňW(wǎng)絡(luò)、市政工程、醫(yī)療和教育機(jī)構(gòu)的分布情況，并對(duì)該區(qū)域項(xiàng)目建成后的預(yù)計(jì)收益進(jìn)行精細(xì)化預(yù)算，準(zhǔn)確地判斷項(xiàng)目的工作造價(jià)情況，合理地安排政府部門(mén)和相關(guān)工作人員，加強(qiáng)對(duì)規(guī)劃部門(mén)和市場(chǎng)部門(mén)的管理，明確各個(gè)人員的崗位職責(zé)，為企業(yè)創(chuàng)造更多的效益。

結(jié)語(yǔ)：

綜上所述，在新時(shí)期的發(fā)展中，房地產(chǎn)建筑工程建設(shè)規(guī)模在不斷擴(kuò)大，這就為工程項(xiàng)目管理工作帶來(lái)了一定的難度，傳統(tǒng)的粗放式管理模式已無(wú)法滿足新時(shí)期的發(fā)展需求，這就需要引進(jìn)新型的管理模式，企業(yè)工作人員需要樹(shù)立精細(xì)化管理理念，確保各項(xiàng)工作的規(guī)范性，提升房地產(chǎn)建筑工程項(xiàng)目建設(shè)的效率，提升企業(yè)自身的綜合競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力。

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