試論房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司在住宅項(xiàng)目保修期的責(zé)任

元盛楠

【摘要】住宅項(xiàng)目保修期是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司重要的工作，是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的責(zé)任。嚴(yán)格的維修管理制度、規(guī)范的維修流程、行之有效的維修管理是一個(gè)負(fù)責(zé)任開(kāi)發(fā)商的職責(zé)。從設(shè)計(jì)之初就充分考慮未來(lái)使用者的舒適程度;在施工合同簽訂開(kāi)始就明確保修責(zé)任;在施工過(guò)程有嚴(yán)格的監(jiān)管建造質(zhì)量;在保修期做好保修的售后服務(wù)，為社會(huì)提供更好的住宅產(chǎn)品，也是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的社會(huì)責(zé)任。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商;商品房保修期;售后維修

1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司在住宅項(xiàng)目保修期的職責(zé)

1.1承擔(dān)住宅質(zhì)量責(zé)任是地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司履行職責(zé)的法定要求

我國(guó)房地產(chǎn)法規(guī)規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用時(shí)向購(gòu)買人提供《住宅質(zhì)量保證書(shū)》和《住宅使用說(shuō)明書(shū)》。其中，《住宅質(zhì)量保證書(shū)》是開(kāi)發(fā)商對(duì)銷售的住宅商品房承擔(dān)質(zhì)量責(zé)任的法律文件。商品房保修期從開(kāi)發(fā)商將竣工驗(yàn)收的房屋交付使用之日起計(jì)算。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司應(yīng)當(dāng)按照《住宅質(zhì)量保證書(shū)》的約定，承擔(dān)保修責(zé)任。《住宅質(zhì)量保證書(shū)》作為住宅商品房銷售合同的要件，與合同具有同等法律效力。

1.2房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司承擔(dān)保修責(zé)任的起始點(diǎn)時(shí)間

首先，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司要完成住宅工程竣工驗(yàn)收，符合住宅建設(shè)設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，工程質(zhì)量合格，載明工程竣工驗(yàn)收日期。然后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司在房管局辦理完成了《新建住宅商品房準(zhǔn)許使用證》。保修責(zé)任起始時(shí)間為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司將竣工驗(yàn)收的房屋交付使用之日起計(jì)算。

1.3《住宅質(zhì)量保證書(shū)》的保修范圍及期限約定

住宅的屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面防滲漏的保修期至 xxxx年 xx月xx日（新規(guī)定一般為5年）。

住宅交付使用后，在購(gòu)房人正常使用情況下，凡有以下工程質(zhì)量缺陷，開(kāi)發(fā)商按如下期限免費(fèi)保修：

1.供熱或供冷系統(tǒng)，保修期至 xxxx年 xx月xx日（北方一般為2個(gè)供熱期）;

2.電氣管線、給排水管道，保修期至xxxx年 xx月xx日（一般為2年）;

3.墻面、頂棚抹灰層脫落，保修期至 xxxx年 xx月xx日（一般為1年）;

4.地面空鼓開(kāi)裂、大面積起沙，保修期至 xxxx年 xx月xx日（一般為1年）;

5.門窗翹裂、五金件損壞，保修期至 xxxx年 xx月xx日（一般為1年）;

6.管道堵塞，保修期至xxxx年 xx月xx日（一般為3個(gè)月）;

7.衛(wèi)生潔具，保修期至 xxxx年 xx月xx日（一般為1年）;

8.燈具、電器開(kāi)關(guān)，保修期至 xxxx年 xx月xx日（一般為6個(gè)月）;

9.外墻保溫抹灰層開(kāi)裂、脫落，保修期至xxxx年 xx月xx日（一般為2年）。

1.4《住宅質(zhì)量保證書(shū)》的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司免責(zé)約定

住宅交付使用后，因用戶使用不當(dāng)或擅自改動(dòng)結(jié)構(gòu)、設(shè)備位置和不當(dāng)裝修等造成的質(zhì)量問(wèn)題，開(kāi)發(fā)商不承擔(dān)保修責(zé)任;因用戶使用不當(dāng)或擅自改動(dòng)結(jié)構(gòu)，造成房屋質(zhì)量受損或其他用戶損失，由責(zé)任人承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。因不可抗力造成的房屋損害，開(kāi)發(fā)商不承擔(dān)責(zé)任。

1.5最高人民法院的相關(guān)司法解釋

最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十三條規(guī)定，交付使用的房屋存在質(zhì)量問(wèn)題，在保修期內(nèi)，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)修復(fù)責(zé)任;出賣人拒絕修復(fù)或者在合理期限內(nèi)拖延修復(fù)的，買受者可以自行或者委托他人修復(fù)。修復(fù)費(fèi)用及修復(fù)期間造成的其他損失由出賣人承擔(dān)。

2、住宅項(xiàng)目出現(xiàn)工程瑕疵的原因

2.1設(shè)計(jì)缺陷

設(shè)計(jì)是開(kāi)發(fā)建設(shè)的基礎(chǔ)，是二維圖紙變成三維空間的建造依據(jù)，在住宅交付時(shí)發(fā)現(xiàn)的有些工程瑕疵是由于設(shè)計(jì)缺陷導(dǎo)致的，且不可逆。例如：高層住宅臥室隔墻是電梯井，當(dāng)夜深人靜的時(shí)候，電梯運(yùn)行產(chǎn)生的噪音直接影響人們的晚間休息，是典型的設(shè)計(jì)缺陷。

2.2施工監(jiān)理盲區(qū)

施工監(jiān)理是受開(kāi)發(fā)商委托代表其對(duì)施工方的工程質(zhì)量、工程進(jìn)度、工程造價(jià)、工程安全進(jìn)行控制，嚴(yán)格監(jiān)督工程質(zhì)量是監(jiān)理工作的首要職責(zé)。然而，在實(shí)踐中由于監(jiān)理工程師的專業(yè)水平不高，監(jiān)理經(jīng)驗(yàn)不足，責(zé)任心不強(qiáng)，疏于監(jiān)控，沒(méi)有起到施工質(zhì)量的把關(guān)作用。尤其是一些施工過(guò)程中的隱蔽工程的質(zhì)量問(wèn)題，只有在業(yè)主使用中才會(huì)出現(xiàn)，有些甚至出現(xiàn)在保修期之后，例如，戶內(nèi)墻體開(kāi)裂，戶外保溫脫離，窗戶防水膠過(guò)早老化等等。

2.3建筑工人技術(shù)水平參差不齊

建筑工人是指從事建筑工作的工人，八十年代之后的建筑工人是由建筑公司工作的正式工人和臨時(shí)工人構(gòu)成，臨時(shí)工人大多數(shù)來(lái)自農(nóng)村的農(nóng)民工。由于這些所謂的“建筑工人”文化水平很低，沒(méi)有經(jīng)過(guò)專業(yè)培訓(xùn)，不懂建筑基本常識(shí)，技術(shù)水平參差不齊，僅憑體力從事建筑施工，像種莊稼一樣造房，可想而知，施工工程質(zhì)量難以保證。農(nóng)民工群體流動(dòng)性很強(qiáng)，不具備建筑工人素質(zhì)不在少數(shù)，更有甚者，由于吃住條件很差，又拿不到工資，在施工過(guò)程中故意使壞的案例也時(shí)有發(fā)生，給施工質(zhì)量埋下隱患。

2.4施工季節(jié)對(duì)施工質(zhì)量的影響

建筑施工除了受雨天和大風(fēng)等極端天氣的影響，還會(huì)受到季節(jié)的影響，尤其是北方的建筑施工氣溫會(huì)對(duì)建筑質(zhì)量造成非常大的影響。例如，混凝土澆筑和混凝土固化對(duì)室外氣溫都有嚴(yán)格把控，稍有疏忽就會(huì)大大降低混凝土的粘結(jié)力。又如，屋面防水采用的SBS防水卷材熱熔施工法，冬季施工環(huán)境溫度低，剛剛熱熔的防水卷材很快冷卻，降低了其粘合度，是造成日后屋頂漏水的主要原因。

2.5施工工序交叉作業(yè)產(chǎn)生的質(zhì)量問(wèn)題

在建筑安裝階段，常常會(huì)出現(xiàn)各個(gè)施工單位交叉作業(yè)，在同一建筑空間交叉施工勢(shì)必造成相互干擾和影響，甚至?xí)?duì)其他施工方已經(jīng)完成的工程造成損壞，產(chǎn)生工程質(zhì)量問(wèn)題。例如，北方住宅建筑都有采暖設(shè)施安裝，有的設(shè)計(jì)為地采暖鋪設(shè)，施工過(guò)程中地采暖管鋪設(shè)完成沒(méi)有及時(shí)回填混凝土，這期間其他施工方在地采暖管上運(yùn)輸施工物料碾壓后損壞了管道，在交付使用后就會(huì)出現(xiàn)采暖期地采暖漏水事件。

2.6為趕工期降低工程質(zhì)量

商品房交付時(shí)間在《商品房買賣合同》有嚴(yán)格的條款約定，如不能按時(shí)交付開(kāi)發(fā)商要承擔(dān)違約責(zé)任。一般建筑施工都會(huì)參照倒排的施工進(jìn)度表的節(jié)點(diǎn)進(jìn)行，但是有時(shí)候也會(huì)因?yàn)樘鞖庖蛩?、環(huán)保限制、麥?zhǔn)蘸颓锸辙r(nóng)民工返鄉(xiāng)等延誤施工進(jìn)度，就會(huì)出現(xiàn)趕工期的施工現(xiàn)象。趕工也有違背建造科學(xué)規(guī)律的風(fēng)險(xiǎn)，不可避免造成施工質(zhì)量的縮水，在交付之后許許多多工程瑕疵都和趕工期有關(guān)聯(lián)。

3、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司在保修期存在的問(wèn)題

3.1房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司與施工方簽訂的施工合同保修期早于交付使用保修期

一般情況下，開(kāi)發(fā)商與施工單位，包括總包和分包施工方簽訂的施工合同保修期起始時(shí)間是從竣工驗(yàn)收開(kāi)始計(jì)算。然而，《住宅質(zhì)量保證書(shū)》約定的商品房保修期是從開(kāi)發(fā)商將竣工驗(yàn)收的房屋交付使用之日起計(jì)算，兩者之間有時(shí)間差，其結(jié)果是購(gòu)房人住宅保修期還沒(méi)有到期，施工單位保修期已經(jīng)到期，造成施工方在兩者保修期時(shí)間差期間拒絕履行保修責(zé)任。

3.2房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司委托物業(yè)公司履行保修職責(zé)

在現(xiàn)實(shí)實(shí)踐中，有些開(kāi)發(fā)商，尤其是小型開(kāi)發(fā)公司完成住宅交付之后，把保修工作委托物業(yè)公司進(jìn)行。依據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》物業(yè)公司的主要職責(zé)是“對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動(dòng)?！痹凇段飿I(yè)管理?xiàng)l例》第三十一條明確規(guī)定“建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家規(guī)定的保修期限和保修范圍，承擔(dān)物業(yè)的保修責(zé)任。”由于物業(yè)公司不是保修期的主體責(zé)任人，常常出現(xiàn)如下現(xiàn)象：

（1）有業(yè)主報(bào)修登記沒(méi)有維修安排。因?yàn)槭┕し胶臀飿I(yè)公司沒(méi)有合同關(guān)系，在對(duì)施工單位結(jié)算上沒(méi)有話語(yǔ)權(quán)，因此，不能把控施工單位，施工單位往往不聽(tīng)從物業(yè)公司的維修安排，造成業(yè)主報(bào)修石沉大海，杳無(wú)音信。

（2）拖延修復(fù)。業(yè)主保修后，施工方以種種理由拖延修復(fù)，致使一些問(wèn)題長(zhǎng)期得不到解決，給業(yè)主使用房屋帶來(lái)的諸多障礙，同時(shí)造成了業(yè)主內(nèi)心不同程度的傷害。

（3）維修過(guò)程沒(méi)有跟蹤。即使施工方接到“維修通知單”派工進(jìn)行維修，但是，維修過(guò)程沒(méi)有監(jiān)督，常常出現(xiàn)維修過(guò)程敷衍了事，有的問(wèn)題多次維修仍然不能修復(fù)，甚至有的業(yè)主為了配合維修請(qǐng)假耽誤工作，給業(yè)主心理和經(jīng)濟(jì)上造成很大影響。

（4）維修質(zhì)量沒(méi)有保障。由于各個(gè)施工單位均已經(jīng)完成了項(xiàng)目的建設(shè)施工任務(wù)，出于勞動(dòng)力成本考慮，一般情況下不會(huì)因?yàn)榫S修再在項(xiàng)目留維修人員，大多采用有報(bào)修時(shí)臨時(shí)安排人員維修，甚至在社會(huì)上找臨時(shí)工應(yīng)付差事。因此，維修質(zhì)量難以保證。

（5）保修工作不是物業(yè)公司的職責(zé)很難做到盡職盡責(zé)。由于物業(yè)公司人員編制有限，維修工作大多數(shù)安排給物業(yè)公司前臺(tái)。由于保修工作不是物業(yè)公司責(zé)任，也就沒(méi)有績(jī)效考核，最終結(jié)果是物業(yè)公司名義上負(fù)責(zé)維修工作，實(shí)質(zhì)上做不到擔(dān)負(fù)全過(guò)程維修的責(zé)任。

3.3保修期房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司內(nèi)部職能部門職責(zé)不清晰

開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)的住宅項(xiàng)目一旦完成商品房交付，即完成了商品房開(kāi)發(fā)建筑的全流程，大多數(shù)情況下，整編制人員隨即繼續(xù)開(kāi)發(fā)新的項(xiàng)目。僅留有客戶服務(wù)部人員1-2名，工程部人員1名負(fù)責(zé)善后維修工作，而且維修工作都是集中在交房之后的1-3月的維修高峰期。一般情況下，工程部留守人員負(fù)責(zé)組織和協(xié)調(diào)施工單位為業(yè)主進(jìn)行維修，客戶服務(wù)部留守人員負(fù)責(zé)受理客戶投訴，投訴的主要內(nèi)容也都是維修過(guò)程中的方方面面的問(wèn)題，往往內(nèi)部協(xié)調(diào)也經(jīng)常出現(xiàn)相互扯皮現(xiàn)象。由于在保修期間開(kāi)發(fā)商工程部和客戶服務(wù)部的職責(zé)不清晰，沒(méi)有規(guī)范的維修流程和標(biāo)準(zhǔn)，致使業(yè)主報(bào)修之后推脫、擱置、延誤的事件時(shí)有發(fā)生。

3.4房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司重視新項(xiàng)目開(kāi)發(fā)忽視已經(jīng)交付項(xiàng)目的保修工作

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司非常重視新盤銷售工作，因?yàn)檫@個(gè)階段是開(kāi)發(fā)商現(xiàn)金流入高峰期。同時(shí)，施工建設(shè)的工期排得滿滿的，開(kāi)發(fā)商各個(gè)部門都全力以赴的圍繞著施工建設(shè)和營(yíng)銷展開(kāi)工作，然而，已經(jīng)完成商品房交付，特別是交房至保修期臨近結(jié)束的時(shí)間節(jié)點(diǎn)上，開(kāi)發(fā)商對(duì)保修工作的態(tài)度無(wú)一例外的是應(yīng)付了事。

3.5保修期客戶投訴和訴訟案件頻發(fā)

如果房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司在保修期內(nèi)沒(méi)有完備的保修措施、規(guī)范的維修流程、嚴(yán)格的管理手段，加之對(duì)施工單位約束了不足，業(yè)主報(bào)修之后施工方即維修責(zé)任方推脫、敷衍、遲遲不到場(chǎng)或一個(gè)維修點(diǎn)反復(fù)維修仍然問(wèn)題得不到徹底解決，直接導(dǎo)致業(yè)主投訴量升高，嚴(yán)重影響開(kāi)發(fā)商的信譽(yù)，甚至出現(xiàn)業(yè)主通過(guò)訴訟來(lái)維護(hù)自己的權(quán)益，此類案例，屢見(jiàn)不鮮。

4、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司如何在保修期履行職責(zé)

4.1房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司與施工單位簽訂建筑施工合同時(shí)對(duì)保修期限和責(zé)任的約定

開(kāi)發(fā)商通過(guò)招投標(biāo)方式選擇建筑施工單位，在保修期限條款中應(yīng)該參考《商品房買賣合同》的商品房交付時(shí)間，以保持兩者保修期的一致性，避免一個(gè)是以竣工驗(yàn)收為保修期起始，另一個(gè)則是以商品房交付為保修起始，兩者時(shí)間差出現(xiàn)保修期空擋。

在建筑施工合同中的保修責(zé)任條款，可以采用按總標(biāo)的比例預(yù)留保修保證金予以約定，該保證金用于第三方維修費(fèi)用和業(yè)主因其質(zhì)量問(wèn)題導(dǎo)致?lián)p失的賠付款項(xiàng)。

4.2房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司為主導(dǎo)物業(yè)公司輔助的保修期維修模式

商品房交付之后，物業(yè)標(biāo)的即由物業(yè)公司接管并為業(yè)主提供服務(wù)，因此，在保修期實(shí)際上有兩方面的保修工作，一是業(yè)主房屋，二是公共區(qū)域包括設(shè)備設(shè)施及園林綠化等。

開(kāi)發(fā)商留守的客戶服務(wù)部和工程部主要職責(zé)就是受理客戶報(bào)修工作，公共區(qū)域的維修工作則由物業(yè)公司和開(kāi)發(fā)商工程部對(duì)接。在實(shí)踐中往往客戶報(bào)修也會(huì)選擇物業(yè)公司，因此，物業(yè)公司必須與開(kāi)發(fā)商建了客戶報(bào)修對(duì)接機(jī)制，避免遺漏、擱置、延誤業(yè)主報(bào)修后的維修。開(kāi)發(fā)商可以和物業(yè)公司前臺(tái)共享業(yè)主維修臺(tái)賬，也可以物業(yè)公司2-3天將業(yè)主報(bào)修呈報(bào)給開(kāi)發(fā)商客戶服務(wù)部，對(duì)于漏水等緊急報(bào)修，接到業(yè)主報(bào)修之后，物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)即刻派工程人員到場(chǎng)采取止損措施，同時(shí)轉(zhuǎn)報(bào)開(kāi)發(fā)商安排維修，以減少損失。