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    穩(wěn)房?jī)r(jià)是當(dāng)前央地博弈的納什均衡

    2019-11-28 08:17:44孫崢嶸孫繹宸

    孫崢嶸 孫繹宸

    【摘要】在我國(guó)實(shí)現(xiàn)整體經(jīng)濟(jì)動(dòng)能的成功轉(zhuǎn)換之前,針對(duì)幾乎失控的房?jī)r(jià),中央政府曾數(shù)次出手調(diào)控房?jī)r(jià),卻總是達(dá)不到預(yù)期的效果,甚至曾幾度步入越調(diào)控房?jī)r(jià)越漲的怪圈,但近期我國(guó)調(diào)控房地產(chǎn)政策在摸索規(guī)律的過(guò)程中似乎找到了一種相對(duì)正確的方向,如果循此前行并不斷予以優(yōu)化,能將房地產(chǎn)業(yè)諸多利益相關(guān)者的利益目標(biāo)帶入相對(duì)穩(wěn)定的均衡。

    【關(guān)鍵詞】穩(wěn)房?jī)r(jià);調(diào)控;博弈;納什均衡

    自2003年轉(zhuǎn)向以商品住房為主的住房供應(yīng)政策以來(lái),受地方政府對(duì)土地財(cái)政的高度依賴、社會(huì)資本對(duì)利潤(rùn)的渴求、住房有效供給不足等因素的共同作用,我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)始終處于亢奮狀態(tài),幾乎失控的房?jī)r(jià)已不僅僅是一個(gè)難解的經(jīng)濟(jì)問(wèn)題,還逐漸演變成日益嚴(yán)峻的社會(huì)問(wèn)題。因此,中央政府曾數(shù)次出手調(diào)控房?jī)r(jià),卻總是達(dá)不到預(yù)期的效果,甚至曾幾度步入越調(diào)控房?jī)r(jià)越漲的怪圈而找不到正確的方向。

    盡管如此,針對(duì)這一尤為棘手的難題,我國(guó)調(diào)控房地產(chǎn)的政策依然在摸索規(guī)律中前行。進(jìn)入2019年,中央政府以穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期為目標(biāo),促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展,一改以前的全國(guó)一刀切的調(diào)控做法,而是施行因城施策、一城一策、有松有緊的政策,尤其注重壓實(shí)各城市政府的調(diào)控主體責(zé)任。4月19日,中央政治局會(huì)議上再次提出房住不炒的定位。7月30日政治局會(huì)議重新強(qiáng)調(diào)要落實(shí)房地產(chǎn)長(zhǎng)效管理機(jī)制,提出不得將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段??陀^分析,加強(qiáng)調(diào)控并非是要打壓房?jī)r(jià),穩(wěn)房?jī)r(jià)其實(shí)是雙向調(diào)節(jié),房?jī)r(jià)不能大漲,也不宜大跌,可允許房?jī)r(jià)、地價(jià)保持在較小區(qū)間箱體內(nèi)波動(dòng)。像北京、上海、深圳等一線城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展并不依賴于房地產(chǎn),或說(shuō)依賴度不高,而許多二、三、四線城市的房地產(chǎn)業(yè)的衰退,關(guān)乎其GDP表現(xiàn)及排名,也會(huì)給財(cái)政收支帶來(lái)切膚之痛。因此,對(duì)這一既具有全國(guó)共性又具有城市個(gè)性的大產(chǎn)業(yè)必須對(duì)癥下藥,此次中央調(diào)控思路的大轉(zhuǎn)變可謂切中了問(wèn)題的要害。

    如今走在這種合乎內(nèi)在邏輯的調(diào)控軌道上,中央政府及有關(guān)部委主要要做好的工作,就是保持對(duì)各個(gè)城市房?jī)r(jià)、地價(jià)的嚴(yán)密監(jiān)測(cè),并要求表現(xiàn)異常的城市及時(shí)采取針對(duì)性的措施。今年5月以來(lái),住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部對(duì)土地出讓、新建商品住宅、二手住宅價(jià)格累計(jì)漲幅較大的蘇州、佛山、揚(yáng)州、大連、南寧等城市進(jìn)行了預(yù)警。8月17日住建部又約談了???、三亞、煙臺(tái)、宜昌、揚(yáng)州五市政府的主要負(fù)責(zé)人。根據(jù)研報(bào)機(jī)構(gòu)ChinaKnowledge的統(tǒng)計(jì),今年以來(lái)多地政府加強(qiáng)了對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控力度,前5個(gè)月累計(jì)調(diào)控次數(shù)達(dá)205次,同比增長(zhǎng)近30%。5月份以來(lái),多個(gè)熱點(diǎn)城市的調(diào)控政策出現(xiàn)明顯收緊,特別是海南、廣州、杭州、蘇州、合肥、揚(yáng)州、大連、佛山、南寧等地繼續(xù)針對(duì)房地產(chǎn)加碼調(diào)控。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局8月14日指出,今年1-7月我國(guó)房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)10.6%,保持了比較平穩(wěn)的增長(zhǎng),綜合房?jī)r(jià)、土拍、房產(chǎn)銷量等方面的數(shù)據(jù)考察,目前房地產(chǎn)市場(chǎng)保持了平穩(wěn)運(yùn)行的態(tài)勢(shì)。

    筆者認(rèn)為,當(dāng)下來(lái)之不易的均衡局面,其實(shí)是央、地之間博弈的一個(gè)納什均衡狀態(tài)。納什均衡是指在一個(gè)博弈過(guò)程中,無(wú)論對(duì)方的策略選擇如何,當(dāng)事人一方都會(huì)選擇某個(gè)確定的策略,則該策略被稱作支配性策略。如果博弈的當(dāng)事人的策略組合分別構(gòu)成各自的支配性策略,那么這個(gè)組合就被定義為納什均衡。納什均衡盡管不是參與博弈方利益最大化的均衡,但卻是較為理想的相對(duì)穩(wěn)定均衡。該理論重視博弈個(gè)體之間直接的交互作用,不滿足于對(duì)博弈個(gè)體之間復(fù)雜經(jīng)濟(jì)關(guān)系的簡(jiǎn)單化處理,分析問(wèn)題時(shí)不只停留在宏觀層面,而是深入分析表象背后深層次的原因和規(guī)律,強(qiáng)調(diào)從微觀個(gè)體行為規(guī)律的角度發(fā)現(xiàn)問(wèn)題的根源,因而可以更深刻準(zhǔn)確地理解和解釋經(jīng)濟(jì)問(wèn)題。盡管房地產(chǎn)業(yè)的暴利時(shí)代漸行漸遠(yuǎn),但遠(yuǎn)未完成動(dòng)能轉(zhuǎn)換的中國(guó)經(jīng)濟(jì),房地產(chǎn)業(yè)依然具有中樞性的地位。在當(dāng)前央、地、房企等都面臨強(qiáng)約束的條件下,穩(wěn)房?jī)r(jià)能把多方的利益訴求帶入相對(duì)穩(wěn)態(tài)的均衡。

    如果央、地兩個(gè)層級(jí)政府繼續(xù)保持目前的調(diào)控政策定位,并持續(xù)保持今年以來(lái)形成的合作協(xié)同效果,我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)就有望在未來(lái)的一定時(shí)期內(nèi)保持好這種均衡常態(tài),政府之外的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈條上的各個(gè)廠商、各有關(guān)金融機(jī)構(gòu),乃至房產(chǎn)持有者與潛在購(gòu)房者等諸多利益相關(guān)者,也需對(duì)此有清醒的認(rèn)識(shí)。需要特別強(qiáng)調(diào)的是,我們不能對(duì)當(dāng)前穩(wěn)房?jī)r(jià)的這種均衡狀態(tài)作簡(jiǎn)單的絕對(duì)化理解,展望未來(lái),我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)應(yīng)是“穩(wěn)中生變”、“穩(wěn)中有機(jī)”,以及在穩(wěn)定運(yùn)行中實(shí)現(xiàn)正本清源的目標(biāo)。

    去年下半年以來(lái),我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)在式微中發(fā)生了較大的變化:一是地產(chǎn)政策的松緊變化與房地產(chǎn)市場(chǎng)的基本面表現(xiàn)息息相關(guān),因此各級(jí)政府對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控力度與頻率是一個(gè)相機(jī)決策的過(guò)程,且在摸索中不斷地予以優(yōu)化;二是當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)出更為明顯的區(qū)域分化特點(diǎn),一二線城市及珠三角、長(zhǎng)三角、京津冀三大城市群的優(yōu)勢(shì)將會(huì)更為明顯,結(jié)合人口遷移的走勢(shì),這些熱點(diǎn)地區(qū)的房地產(chǎn)發(fā)展依然有著較好的發(fā)展空間,而沒(méi)有產(chǎn)業(yè)驅(qū)動(dòng)與人口流入的中小城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)乏力,甚至將步入了明顯下行的軌道,因此下步將會(huì)更多看到冷熱地區(qū)之間相互對(duì)沖的現(xiàn)象;三是諸多房企之間的競(jìng)爭(zhēng)力明顯分化,今年以來(lái)破產(chǎn)重整地房企不在少數(shù),而頭部房企的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力與市場(chǎng)占有力明顯提高,我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)將會(huì)呈現(xiàn)出越來(lái)越顯著的馬太效應(yīng)。

    經(jīng)過(guò)十多年的高歌猛進(jìn),我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)已然告別了白金時(shí)代,業(yè)內(nèi)比較認(rèn)同的是步入了白銀期,整個(gè)行業(yè)將只能錄得社會(huì)平均利潤(rùn)率。隨著市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈、開(kāi)發(fā)成本趨高、政府調(diào)控力度不減以及客戶對(duì)居住品質(zhì)要求的提高等,地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)空間將受到越來(lái)越明顯的擠壓,要取得穩(wěn)定且不錯(cuò)的經(jīng)營(yíng)績(jī)效,主要看開(kāi)發(fā)商是否具備強(qiáng)大的運(yùn)營(yíng)管理能力,以及是否有高質(zhì)量的產(chǎn)品與服務(wù)制勝意識(shí)。伴隨這一穩(wěn)中有變、求機(jī)的過(guò)程,我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)也終將實(shí)現(xiàn)由之前的金融屬性與居住屬性兼具,而向純居住屬性的回歸。

    作者簡(jiǎn)介:

    孫崢嶸,男,1971年5月生,江西修水人,2008年西南財(cái)經(jīng)大學(xué)財(cái)務(wù)管理學(xué)博士畢業(yè),先后在稅務(wù)、金融監(jiān)管系統(tǒng)二十多年,現(xiàn)供職于上海陽(yáng)光控股集團(tuán),主要研究房地產(chǎn)理論與實(shí)務(wù),會(huì)計(jì)、金融理論與實(shí)務(wù),以及稅務(wù)理論與實(shí)務(wù)。

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