孫崢嶸 孫繹宸
【摘要】在我國實現(xiàn)整體經(jīng)濟動能的成功轉(zhuǎn)換之前,針對幾乎失控的房價,中央政府曾數(shù)次出手調(diào)控房價,卻總是達不到預(yù)期的效果,甚至曾幾度步入越調(diào)控房價越漲的怪圈,但近期我國調(diào)控房地產(chǎn)政策在摸索規(guī)律的過程中似乎找到了一種相對正確的方向,如果循此前行并不斷予以優(yōu)化,能將房地產(chǎn)業(yè)諸多利益相關(guān)者的利益目標(biāo)帶入相對穩(wěn)定的均衡。
【關(guān)鍵詞】穩(wěn)房價;調(diào)控;博弈;納什均衡
自2003年轉(zhuǎn)向以商品住房為主的住房供應(yīng)政策以來,受地方政府對土地財政的高度依賴、社會資本對利潤的渴求、住房有效供給不足等因素的共同作用,我國房地產(chǎn)市場始終處于亢奮狀態(tài),幾乎失控的房價已不僅僅是一個難解的經(jīng)濟問題,還逐漸演變成日益嚴(yán)峻的社會問題。因此,中央政府曾數(shù)次出手調(diào)控房價,卻總是達不到預(yù)期的效果,甚至曾幾度步入越調(diào)控房價越漲的怪圈而找不到正確的方向。
盡管如此,針對這一尤為棘手的難題,我國調(diào)控房地產(chǎn)的政策依然在摸索規(guī)律中前行。進入2019年,中央政府以穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期為目標(biāo),促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展,一改以前的全國一刀切的調(diào)控做法,而是施行因城施策、一城一策、有松有緊的政策,尤其注重壓實各城市政府的調(diào)控主體責(zé)任。4月19日,中央政治局會議上再次提出房住不炒的定位。7月30日政治局會議重新強調(diào)要落實房地產(chǎn)長效管理機制,提出不得將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段??陀^分析,加強調(diào)控并非是要打壓房價,穩(wěn)房價其實是雙向調(diào)節(jié),房價不能大漲,也不宜大跌,可允許房價、地價保持在較小區(qū)間箱體內(nèi)波動。像北京、上海、深圳等一線城市的經(jīng)濟發(fā)展并不依賴于房地產(chǎn),或說依賴度不高,而許多二、三、四線城市的房地產(chǎn)業(yè)的衰退,關(guān)乎其GDP表現(xiàn)及排名,也會給財政收支帶來切膚之痛。因此,對這一既具有全國共性又具有城市個性的大產(chǎn)業(yè)必須對癥下藥,此次中央調(diào)控思路的大轉(zhuǎn)變可謂切中了問題的要害。
如今走在這種合乎內(nèi)在邏輯的調(diào)控軌道上,中央政府及有關(guān)部委主要要做好的工作,就是保持對各個城市房價、地價的嚴(yán)密監(jiān)測,并要求表現(xiàn)異常的城市及時采取針對性的措施。今年5月以來,住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部對土地出讓、新建商品住宅、二手住宅價格累計漲幅較大的蘇州、佛山、揚州、大連、南寧等城市進行了預(yù)警。8月17日住建部又約談了海口、三亞、煙臺、宜昌、揚州五市政府的主要負(fù)責(zé)人。根據(jù)研報機構(gòu)ChinaKnowledge的統(tǒng)計,今年以來多地政府加強了對房地產(chǎn)的調(diào)控力度,前5個月累計調(diào)控次數(shù)達205次,同比增長近30%。5月份以來,多個熱點城市的調(diào)控政策出現(xiàn)明顯收緊,特別是海南、廣州、杭州、蘇州、合肥、揚州、大連、佛山、南寧等地繼續(xù)針對房地產(chǎn)加碼調(diào)控。國家統(tǒng)計局8月14日指出,今年1-7月我國房地產(chǎn)投資增長10.6%,保持了比較平穩(wěn)的增長,綜合房價、土拍、房產(chǎn)銷量等方面的數(shù)據(jù)考察,目前房地產(chǎn)市場保持了平穩(wěn)運行的態(tài)勢。
筆者認(rèn)為,當(dāng)下來之不易的均衡局面,其實是央、地之間博弈的一個納什均衡狀態(tài)。納什均衡是指在一個博弈過程中,無論對方的策略選擇如何,當(dāng)事人一方都會選擇某個確定的策略,則該策略被稱作支配性策略。如果博弈的當(dāng)事人的策略組合分別構(gòu)成各自的支配性策略,那么這個組合就被定義為納什均衡。納什均衡盡管不是參與博弈方利益最大化的均衡,但卻是較為理想的相對穩(wěn)定均衡。該理論重視博弈個體之間直接的交互作用,不滿足于對博弈個體之間復(fù)雜經(jīng)濟關(guān)系的簡單化處理,分析問題時不只停留在宏觀層面,而是深入分析表象背后深層次的原因和規(guī)律,強調(diào)從微觀個體行為規(guī)律的角度發(fā)現(xiàn)問題的根源,因而可以更深刻準(zhǔn)確地理解和解釋經(jīng)濟問題。盡管房地產(chǎn)業(yè)的暴利時代漸行漸遠(yuǎn),但遠(yuǎn)未完成動能轉(zhuǎn)換的中國經(jīng)濟,房地產(chǎn)業(yè)依然具有中樞性的地位。在當(dāng)前央、地、房企等都面臨強約束的條件下,穩(wěn)房價能把多方的利益訴求帶入相對穩(wěn)態(tài)的均衡。
如果央、地兩個層級政府繼續(xù)保持目前的調(diào)控政策定位,并持續(xù)保持今年以來形成的合作協(xié)同效果,我國房地產(chǎn)市場就有望在未來的一定時期內(nèi)保持好這種均衡常態(tài),政府之外的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈條上的各個廠商、各有關(guān)金融機構(gòu),乃至房產(chǎn)持有者與潛在購房者等諸多利益相關(guān)者,也需對此有清醒的認(rèn)識。需要特別強調(diào)的是,我們不能對當(dāng)前穩(wěn)房價的這種均衡狀態(tài)作簡單的絕對化理解,展望未來,我國房地產(chǎn)業(yè)應(yīng)是“穩(wěn)中生變”、“穩(wěn)中有機”,以及在穩(wěn)定運行中實現(xiàn)正本清源的目標(biāo)。
去年下半年以來,我國房地產(chǎn)市場在式微中發(fā)生了較大的變化:一是地產(chǎn)政策的松緊變化與房地產(chǎn)市場的基本面表現(xiàn)息息相關(guān),因此各級政府對房地產(chǎn)的調(diào)控力度與頻率是一個相機決策的過程,且在摸索中不斷地予以優(yōu)化;二是當(dāng)前我國房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出更為明顯的區(qū)域分化特點,一二線城市及珠三角、長三角、京津冀三大城市群的優(yōu)勢將會更為明顯,結(jié)合人口遷移的走勢,這些熱點地區(qū)的房地產(chǎn)發(fā)展依然有著較好的發(fā)展空間,而沒有產(chǎn)業(yè)驅(qū)動與人口流入的中小城市的房地產(chǎn)市場表現(xiàn)乏力,甚至將步入了明顯下行的軌道,因此下步將會更多看到冷熱地區(qū)之間相互對沖的現(xiàn)象;三是諸多房企之間的競爭力明顯分化,今年以來破產(chǎn)重整地房企不在少數(shù),而頭部房企的市場競爭力與市場占有力明顯提高,我國房地產(chǎn)市場將會呈現(xiàn)出越來越顯著的馬太效應(yīng)。
經(jīng)過十多年的高歌猛進,我國房地產(chǎn)業(yè)已然告別了白金時代,業(yè)內(nèi)比較認(rèn)同的是步入了白銀期,整個行業(yè)將只能錄得社會平均利潤率。隨著市場競爭日益激烈、開發(fā)成本趨高、政府調(diào)控力度不減以及客戶對居住品質(zhì)要求的提高等,地產(chǎn)開發(fā)商的利潤空間將受到越來越明顯的擠壓,要取得穩(wěn)定且不錯的經(jīng)營績效,主要看開發(fā)商是否具備強大的運營管理能力,以及是否有高質(zhì)量的產(chǎn)品與服務(wù)制勝意識。伴隨這一穩(wěn)中有變、求機的過程,我國房地產(chǎn)業(yè)也終將實現(xiàn)由之前的金融屬性與居住屬性兼具,而向純居住屬性的回歸。
作者簡介:
孫崢嶸,男,1971年5月生,江西修水人,2008年西南財經(jīng)大學(xué)財務(wù)管理學(xué)博士畢業(yè),先后在稅務(wù)、金融監(jiān)管系統(tǒng)二十多年,現(xiàn)供職于上海陽光控股集團,主要研究房地產(chǎn)理論與實務(wù),會計、金融理論與實務(wù),以及稅務(wù)理論與實務(wù)。