樓市70年： 廣廈千萬間 居者有其屋

70年，可以讓呱呱墜地的嬰兒長成古稀老人，也可以讓一個國家從一窮二白走向繁榮富強(qiáng)，讓人民生活發(fā)生天翻地覆的變化。70年來，我國經(jīng)濟(jì)實(shí)力不斷壯大，城市發(fā)展日新月異，人民生活水平不斷提升，居住環(huán)境也發(fā)生了巨大變化?！鞍驳脧V廈千萬間，大庇天下寒士俱歡顏?！惫湃说膲粝肴缃褚呀?jīng)實(shí)現(xiàn)。從平房到筒子樓、單元樓，再到高層住宅、花園洋房、高端別墅，從“居者有其屋”再到“住有所居”，再到“房住不炒”“租購并舉”“租購?fù)瑱?quán)”……從我國70年的人居變遷中可以看到，我國持續(xù)推動的住房制度改革，正在不斷打造并完善人民的安居夢，實(shí)現(xiàn)人民對美好生活的向往。

居住環(huán)境：

從人均幾平方米到多渠道保障

70年前的房子長什么樣？在北京市民張爺爺?shù)挠洃浝?，好像只有低矮的平房，大都還是泥土夯成的土墻房，一家十幾口人擁擠地居住在一起，“跟今天沒法比，誰能想到現(xiàn)在會住上這么漂亮的大洋房！”張爺爺感慨地說道。

我國是人口大國，在改革開放之初，人均居住面積僅3.6平方米，如今城鎮(zhèn)人均住宅建筑面積超過30平方米;從早期的“簡易公房”，到如今消費(fèi)升級的“品質(zhì)住宅”，持續(xù)推動的房地產(chǎn)制度改革，充分調(diào)動了每個社會成員的積極性，最終形成了改善住房條件的持久動力。

業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，在改革過程中，我國逐漸確立了以商業(yè)按揭貸款輔以住房公積金的住房金融制度，招拍掛為主的土地供應(yīng)制度，仍在改革當(dāng)中的房地產(chǎn)稅收制度，包括公租房、經(jīng)濟(jì)適用房、棚戶區(qū)改造安置房等多種類型住房保障體系，以及“租購并舉”的住房供給體系。

尤其是，針對“底層有保障”的住房保障體系建設(shè)過程中，全國不同城市各有特色。例如：廈門提出“租購并舉”，提供保障性租賃房、公租房和保障性商品房三類保障房;廣州“以租為主”，公租房是最主要的保障房品種;上海特色為“四位一體”，廉租房、共有產(chǎn)權(quán)房、公租房、征收安置住房四類保障房并行。

在房地產(chǎn)發(fā)展過程中，我國住房保障體系一直以直接支持模式為主，政府是建設(shè)主體。根據(jù)2007年后的保障房供給量來看，屬于“強(qiáng)保障”經(jīng)濟(jì)體。按照IMF（國際貨幣基金組織）的口徑，2015年中國住房與社區(qū)環(huán)境支出占財(cái)政支出的8.2%，高于香港、新加坡，保障力度較大。

值得一提的是，2015年以來，租賃制度進(jìn)入加速完善期，政策從租賃用地供給、培育專業(yè)住房租賃企業(yè)、支持租賃融資、推進(jìn)“租購?fù)瑱?quán)”等方面發(fā)力，支持新市民基本住房需求。如上海“十三五”規(guī)劃租賃房供應(yīng)占比達(dá)44%，并推出純租賃地塊，增加租賃房供給的同時穩(wěn)定土地市場。

房地產(chǎn)制度改革解決了8億城鎮(zhèn)人口的住房問題。2016年12月，中央經(jīng)濟(jì)工作會議首次提出“房子是用來住的，不是用來炒的”，強(qiáng)調(diào)住房的居住屬性，成為當(dāng)前房地產(chǎn)政策的指引。2017，十九大報(bào)告指出“加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度”，為新時代住房制度改革再次指明方向。

目前，政策已經(jīng)出現(xiàn)諸多利好效應(yīng)，從全國一盤棋到因城施策、從短期調(diào)控到長效機(jī)制建設(shè)。業(yè)內(nèi)專家指出，未來，以“高收入靠市場、中等收入靠支持、低收入靠保障”為原則、以行政措施為主向綜合措施轉(zhuǎn)變，形成金融、土地、財(cái)稅、住房保障、市場管理等一攬子政策工具，將是住房制度和長效機(jī)制的改革方向。

產(chǎn)業(yè)發(fā)展：從粗放式發(fā)展到精細(xì)化階段

業(yè)界專家指出，新時代，新思路，新住房制度，旨在解決各層次人群的住房問題，維持平穩(wěn)發(fā)展的房地產(chǎn)市場。據(jù)統(tǒng)計(jì)，當(dāng)前我國城鎮(zhèn)化率達(dá)到59.6%，住房自有率79.2%，經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平從1998年房改時的人均GDP為6860元、經(jīng)濟(jì)總量世界第八，到2018年人均GDP為64521元、世界第二大經(jīng)濟(jì)體。

作為影響經(jīng)濟(jì)較為活躍、重要的因素之一，房地產(chǎn)開發(fā)投資的增加在形成固定資產(chǎn)投資需求的同時，對宏觀經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生連鎖反應(yīng)，亦對相關(guān)產(chǎn)業(yè)構(gòu)成需求，并帶動居民消費(fèi)，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長。

在房地產(chǎn)制度不斷推進(jìn)的同時，房地產(chǎn)行業(yè)逐漸發(fā)展為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，1998年以來，房地產(chǎn)增加值占GDP的比重不斷創(chuàng)下新高，從1998年的4.0%增加至2017年的6.5%;房地產(chǎn)開發(fā)投資占固定資產(chǎn)投資的比重從2000年以來一直保持在20%左右，2017年為17.4%。房地產(chǎn)還帶動了眾多上下游產(chǎn)業(yè)。按照申萬一級行業(yè)分類，全部28個行業(yè)中，14個行業(yè)受房地產(chǎn)帶動。

當(dāng)前，房地產(chǎn)大建設(shè)階段尾聲漸近，行業(yè)發(fā)展轉(zhuǎn)向中高速、高質(zhì)量發(fā)展階段。業(yè)內(nèi)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2017年城鎮(zhèn)住宅存量267億平方米，套戶比達(dá)到1.07，住房短缺基本緩解。此前的2013年，全國商品住宅新開工出現(xiàn)峰值，此前的2011年土地購置面積也出現(xiàn)峰值。北京等5個城市率先邁入存量房市場。

2018年中央經(jīng)濟(jì)工作會議指出，“我國發(fā)展仍處于并將長期處于重要戰(zhàn)略機(jī)遇期”，“要構(gòu)建房地產(chǎn)市場健康發(fā)展長效機(jī)制，堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，因城施策、分類指導(dǎo)”。在“房住不炒”、“不斷滿足人民日益增長的美好生活需要”等理念不斷強(qiáng)化的背景下，房地產(chǎn)業(yè)正在快速轉(zhuǎn)入高質(zhì)量發(fā)展階段，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)順應(yīng)行業(yè)轉(zhuǎn)型升級大勢，追求更有質(zhì)量的增長，實(shí)現(xiàn)均衡穩(wěn)健創(chuàng)新發(fā)展。

來自中國指數(shù)研究院的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至2018年底，房地產(chǎn)行業(yè)百強(qiáng)企業(yè)積極進(jìn)行規(guī)模化擴(kuò)張，通過精準(zhǔn)把握市場需求，銷售再創(chuàng)佳績，銷售總額、銷售面積分別達(dá)87239.1億元、66244.5萬平方米，同比增長33.2%和32.0%，增長率分別高于同期全國增幅21.0、30.7個百分點(diǎn)。從增速看，百強(qiáng)企業(yè)銷售額、銷售面積增速較上年分別增長1.1、10.7個百分點(diǎn)，規(guī)模優(yōu)勢進(jìn)一步擴(kuò)大。

值得一提的是，近年來房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)模增速放緩，各地限價、限購等政策頻出，調(diào)控力度不斷加大，房企“拿地便掙錢”的傳統(tǒng)模式被顛覆，規(guī)模和利潤持續(xù)上漲面臨諸多挑戰(zhàn)。同時，行業(yè)頭部力量加速強(qiáng)化，房企間的競爭白熱化日益突出。

業(yè)內(nèi)認(rèn)為，我國房地產(chǎn)行業(yè)在經(jīng)過近20年的快速發(fā)展后逐步趨穩(wěn)，發(fā)展模式也由傳統(tǒng)的粗放型開發(fā)逐步走向精細(xì)化產(chǎn)品打造。未來，企業(yè)需要通過精準(zhǔn)把握市場需求，著眼于“美好生活”建設(shè)，圍繞客戶需求，從文化、科技、健康等方面入手，提高產(chǎn)品附加值，提升產(chǎn)品品質(zhì)，以差異化的產(chǎn)品優(yōu)勢搶占市場份額。

最終目標(biāo)：從居住場所到追求美好體驗(yàn)

伴隨國民經(jīng)濟(jì)水平的穩(wěn)步提升和城鎮(zhèn)化的不斷深入，人民美好生活需求不斷增加，我國整體邁向滿足人民美好生活的新征程。房地產(chǎn)行業(yè)從增量開發(fā)到存量經(jīng)營的過程中，國家層面和各級政府不斷頒布和落實(shí)“樓盤精裝化”政策，住宅不再僅是人們的居住空間場所，更是美好生活的載體，人民居住體驗(yàn)升級的需求空前高漲。

隨著人工智能、5G智聯(lián)和物聯(lián)網(wǎng)等技術(shù)的不斷突破，智能家居、智慧社區(qū)和智能建筑頻頻應(yīng)用到房地產(chǎn)開發(fā)中，掀起了一股房企產(chǎn)品智能化發(fā)展熱潮。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，目前房地產(chǎn)百強(qiáng)企業(yè)當(dāng)中，超過半數(shù)已經(jīng)開始布局或者全面落地智能化住宅項(xiàng)目。

9月2日，在第十一屆中國房地產(chǎn)科學(xué)發(fā)展論壇上，中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會會長馮俊表示，改革開放以來，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，為群眾居住條件的改善，為城市面貌的改變，為生產(chǎn)要素市場的完善，為經(jīng)濟(jì)的持續(xù)增長，均發(fā)揮了重要作用。

馮俊表示，以住宅為主要產(chǎn)品的房地產(chǎn)業(yè)在發(fā)展過程中，內(nèi)在根本動力是人民群眾改善居住條件的迫切需要;過去，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展解決了人民群眾住房極度短缺問題;今后，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展是為了人民群眾居住得更舒適、更幸福。

綠地控股集團(tuán)有限公司董事長、總裁張玉良表示，新一輪科技革命和產(chǎn)業(yè)變革浪潮方興未艾，特別是以5G、大數(shù)據(jù)、人工智能為代表的全新科技正在向房地產(chǎn)行業(yè)滲透。他認(rèn)為，房地產(chǎn)行業(yè)未來發(fā)展需要科技賦能。“在城鎮(zhèn)化快速運(yùn)行下，房地產(chǎn)行業(yè)享受了高增長的能力，改革之初，我國城鎮(zhèn)化率不足19%，人均住房面積不足7平方米，商品房市場一片空白。到去年底城鎮(zhèn)化率接近了59%，人均的住房面積超過了40平方米，商品房的市場總量超過了15萬億元?！?/p>

“科技創(chuàng)新將成為房地產(chǎn)行業(yè)重要應(yīng)用場景，從智能家居到智慧社區(qū)，再到智慧城市，甚至房地產(chǎn)上下游產(chǎn)業(yè)，都將成為重度應(yīng)有平臺。”張玉良表示，未來，房地產(chǎn)將與科技深度融合，房地產(chǎn)為科技提供應(yīng)用場景，科技為房地產(chǎn)增加新的內(nèi)涵和附加值，乃至于生命力。在此基礎(chǔ)上，智能互聯(lián)網(wǎng)將是房地產(chǎn)的重要方向，是未來的大趨勢。（本文來源： 經(jīng)濟(jì)參考報(bào)）