殘疾人為買房被迫買車位？

第一爭議

近日，浙江省嘉興市南湖法院公布一則買賣合同糾紛判決書，引發(fā)網(wǎng)友關(guān)注。2017年9月14日，原告王某、胡某二人與祥生公司簽訂《地下車位使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》與《浙江省商品房買賣合同》，祥生公司向二人開具了車位款360000元、商品房預售款749494元的增值稅專用發(fā)票。2019年4月，這兩人認為上述購買車位行為系強制交易，向法院起訴稱，原告王某因故缺失左手，屬于肢體三級殘疾，依法不得駕駛機動車輛，要求祥生公司退還車位款。法院判決駁回原告訴訟請求。殘疾人購買車位，究竟是自愿還是被迫？

?正方：

王某、胡某起訴稱，原告王某因故缺失左手，屬于肢體三級殘疾，依法不得駕駛機動車輛，原告胡某生性膽小，根本不敢駕駛機動車輛，兩人都沒有駕駛證，也從來沒有購買機動車的打算，車位對兩原告來說沒有任何用處。不得已違心簽訂了《地下車位使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》后，才選購了房產(chǎn)。兩人有一定說服力，開發(fā)商這樣做是有強制交易的嫌疑。

?反方：

法院認為，從雙方交易過程看，兩原告在與被告簽訂《地下車位使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》前，被告向兩原告公示車位價格，原告自愿簽訂了車位確認單、簽約確認單，對涉案車位性質(zhì)、價格、產(chǎn)權(quán)等信息均有所了解并付清全部款項，可見兩原告作為完全民事行為能力人對是否實施交易行為當有充分理性考量，最終仍與被告訂立協(xié)議，系其真實意思表示。

?正方：

從交易過程看，開發(fā)商有以形式上的合法性掩蓋實質(zhì)上的不合法的嫌疑。這同一天內(nèi)的兩起相關(guān)交易，車位款是360000元、商品房預售款是749494元，車位款接近商品房價款的一半，這個比例不尋常地高。雖然車位與商品房被分拆為前后兩個交易，但開發(fā)商仍有捆綁銷售的嫌疑。如果業(yè)主不購買車位，就不能購買商品房，那實質(zhì)上就是捆綁銷售。是不是捆綁銷售，有一個簡單的判斷指標，看這36萬元的車位是否遠遠高于當時同地段的車位價格。如果答案是肯定的，車位交易就是一個對業(yè)主顯失公平的交易。

?反方：

法院認為，房地產(chǎn)市場屬于競爭市場，眾多開發(fā)商可供選擇，被告非具有市場支配地位的經(jīng)營者，允許其自主設(shè)置交易條件。在雙方交易中，兩原告并非迫不得已必須向被告購買商品房，原告如不能接受購置該地下停車位，其有權(quán)選擇不向被告購買商品房，可以選擇向其他開發(fā)商購買商品房，被告的行為并不存在欺詐、脅迫等情形。也就是說，就算是捆綁銷售，開發(fā)商也不違法。捆綁銷售是市場上常見的銷售手法，或是為了榨取消費者剩余，或是為了避開對某些商品的限價。不愿意接受捆綁銷售，轉(zhuǎn)身走人就行了。

?正方：

在某些地區(qū)，普通商品房預售前要求開發(fā)商對價格進行備案，未備案者不得銷售，在銷售時要對備案價格進行公示，不得在標價之外加價出售商品房，甚至還有地方規(guī)定對銷售均價過高、不接受政府價格指導的樓盤，不予辦理預售許可、不予辦理網(wǎng)簽合同備案。如果車位房產(chǎn)捆綁銷售，就有繞開商品房備案價格的嫌疑。上述案例屬于此種情形嗎？

?反方：

用價格管制的方式來控住商品房價格是不可取的，如果備案價格比市價低太多，那開發(fā)商總會想各種辦法找補，例如售賣毛坯以降低單價、帶裝修商品房在房屋買賣合同之外另簽一份裝修合同及車位房產(chǎn)捆綁銷售等。另外，備案本來的意思是開發(fā)商自主定價，然后告知主管部門一下，不應該異化為政府定價。商品房也從來不在政府指導價目錄內(nèi)。

【點評者說】該案涉及房市調(diào)控的深層次問題，目前只是一審判決，兩位原告還會上訴嗎？上訴后會改判嗎？無論如何，房地產(chǎn)調(diào)控應該去行政化、法治化，以降低社會摩擦成本。