鶴崗房子“白菜價”正常嗎 專家預言未來很多四五線城市房價將跌

譚夢桐

近10年來，中國人民都是為房價的畸高而感到難以置信，而近日一則走紅網(wǎng)絡的房產(chǎn)新聞，因為房價跌成“白菜價”而讓人大跌眼鏡。

網(wǎng)上流傳的房價圖顯示，73平米總價19000元，甚至有的樓盤117平米總價才16000元。如此算下來，這些房子合每平米才一二百塊錢。

鶴崗房價的話題迅速在網(wǎng)上傳開，引來一片嘩然。有網(wǎng)友表示，“一座缺乏人口紅利的城市，這個水平的房價很正常！”“七臺河、雞西、鶴崗、雙鴨山全都一個樣，人口外流嚴重。”“人就那么點兒，蓋了那么多新房子，賣上價才奇怪呢！”

也有網(wǎng)友直言：“這才是真實的房子成本！那些吹沙子多貴成本多高的都是騙局！”

有不少“機智”的網(wǎng)友猜測，“這是不是黑龍江鶴崗吸引‘人財?shù)囊环N手段？”

經(jīng)媒體證實，這些低價房源都是當?shù)氐呐锔姆?，性質(zhì)與一般商品房有明顯區(qū)別。而鶴崗房產(chǎn)實際價格，有中介表示在2000元/平米左右。不過，也有細心的網(wǎng)友發(fā)現(xiàn)，這個價格相比之前，也是腰斬后的價格。

鶴崗房價隨棚改貨幣化“落幕”

鶴崗緣何走到這種地步？

或因為房地產(chǎn)大規(guī)模的開發(fā)，讓鶴崗的房地產(chǎn)庫存大幅上升。而隨著棚改貨幣化的落幕，一起落下去的還有鶴崗的房價。

“房子造太多了，入住率大概在三分之一，沒什么人住，年輕人都上外省打工了，只剩我們這種蹦跶不動的老人。手里頭多出來的房子也沒人住，還要交物業(yè)費、管理費，冬天還有暖氣費，光暖氣費60平左右的房子就要交1300元?！柄Q崗采沉區(qū)的一位大爺表示。

鶴崗市發(fā)布的政府工作報告中顯示，自2013年至2018年6年間，鶴崗大力推進保障性住房建設，共計建設11萬套住房。

此外，根據(jù)鶴崗2017年統(tǒng)計公報，可看到當年該市房地產(chǎn)開發(fā)完成投資8.1億元，比上年增長114.2%。房屋施工面積160.7萬平方米，比上年增長25%，其中住宅137.5萬平方米，增長23.9%；新開工面積40.5萬平方米，比上年增加3.2倍，其中住宅31.7萬平方米。商品房銷售面積13.3萬平方米，比上年增長24%；商品房銷售額4億元，比上年增長34.9%，供給遠大于需求，隨著棚改貨幣化的落幕，房子存量越來越多，或許文章開頭房子“白菜價”的一幕早已注定。

城市兩極分化 房子不再是金融工具

興也煤炭，衰也煤炭。

鶴崗市統(tǒng)計公報顯示，2017年，鶴崗地區(qū)生產(chǎn)總值282.9億元。這個數(shù)據(jù)甚至不如沿海發(fā)達地區(qū)一個鎮(zhèn)，在東北36個地級行政單位中也排名倒數(shù)第四。

2011年，鶴崗市被國家確定為第三批25座資源枯竭型城市之一。數(shù)據(jù)顯示，2012年鶴崗GDP總量仍有358億元，而到2017年卻只有282.9億元了。究其原因，是煤炭資源枯竭，導致了產(chǎn)業(yè)衰落。

值得一提的是，鶴崗的經(jīng)濟又極度依賴幾個煤企。其中，這座煤炭大市超九成煤炭產(chǎn)量都來自同一家企業(yè)，龍煤鶴崗。

不過也有媒體挖出，龍煤集團的生產(chǎn)效率低下。根據(jù)中國煤炭工業(yè)協(xié)會數(shù)據(jù)顯示，2014年龍煤集團煤炭產(chǎn)量為4905萬噸，在國內(nèi)煤炭企業(yè)中排名第17位，產(chǎn)量僅為煤炭龍頭企業(yè)神華集團的10%左右。

除了鶴崗，經(jīng)國家“蓋章”的資源枯竭型城市（縣、區(qū)）共有69個，包含了大量東三省城市，如遼寧盤錦、黑龍江五大連池、吉林敦化等。

而資源枯竭導致的經(jīng)濟下行，也會降低當?shù)鼐用窳粝碌囊庠?，導致人口流失。根?jù)鶴崗市統(tǒng)計公報，2002年末，鶴崗總人口達110.9萬人；到2017年末，鶴崗人口已低至100.9萬人。也就是說，十多年時間里，鶴崗已流失約10萬人口，人口降幅接近10%。

2015年，鶴崗的人口出生率為4. 21‰，死亡率7.94‰，自然增長率為-3.73%。自2015年后，鶴崗的國民經(jīng)濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報中，就不再披露出生率數(shù)據(jù)。據(jù)專家估計，鶴崗的生育率只有0.7，為日本水平的一半。

人口不斷減少，也必然會傳導至房價，使其不斷下探。易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進評論稱，東北很多城市的房地產(chǎn)市場基本上比較低迷，最主要原因就是人口外流明顯。他指出，包括鶴崗等類似城市在內(nèi)，房價邏輯都差不多，即過去是煤炭和工業(yè)相對發(fā)達的城市，但這幾年因為煤炭行業(yè)整頓等因素，導致城市產(chǎn)業(yè)發(fā)展也受到影響，很多人口也逐漸外流。在沒有人口支撐的情況下，樓市交易不旺，價格自然比較低。

面對房價收縮時代，我們應該怎么辦？

曾經(jīng)，在不少人看來，房價永遠都只會漲漲漲。鶴崗的房價暴跌，打破了他們的慣性思維，也印證《投資與理財》一直以來的判斷：人口的流向決定了當?shù)氐姆績r走勢，人口外流、無產(chǎn)業(yè)支撐的地方，房價也沒有支撐。

鶴崗房價暴跌了，其他許多三四線城市呢？以后也會出現(xiàn)鶴崗這樣的暴跌嗎？有一種聲音認為，部分小城市城鎮(zhèn)化程度不高，還有大量農(nóng)民要進城，因此房價暫時穩(wěn)定。鶴崗的城鎮(zhèn)化程度已經(jīng)超過80%，意味著農(nóng)村進城人口幾乎很少，也就是未來進城新增的購房需求基本沒有了，房價自然會跌。

從資產(chǎn)配置角度出發(fā)，有業(yè)內(nèi)人士表示，未來除了少數(shù)沿海發(fā)達和內(nèi)陸前景明朗的三四線城市，堅守主要城市及其都市圈，是房產(chǎn)二級市場投資的正確選擇。那些人口外流、產(chǎn)業(yè)匱乏的三四線城市，房價有可能也會像鶴崗一樣暴跌。房子不再是金融工具，非剛需的配置，都應該慎重考慮。如果房產(chǎn)稅開征，這些房子基本就都成了名副其實的負資產(chǎn)。

最后，還是應該提一句：“房子是用來住的，不是用來炒的?！?/p>