在房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目管理精細(xì)化管理中的應(yīng)用分析

葛建昌

(山東眾成地產(chǎn)集團(tuán)有限公司，山東 東營(yíng) 257091)

1 項(xiàng)目精細(xì)化管理的相關(guān)概念

項(xiàng)目的精細(xì)化管理注重的是精細(xì)化，管理和過(guò)程的關(guān)鍵是科學(xué)的管理方法和管理模式是實(shí)現(xiàn)精細(xì)化管理的基礎(chǔ)。精細(xì)化的項(xiàng)目管理是一種企業(yè)文化，科學(xué)的管理理念，追求完美，追求卓越的組織管理過(guò)程。項(xiàng)目的精細(xì)管理是根據(jù)組織的規(guī)則進(jìn)行的。項(xiàng)目的精細(xì)化管理是按照組織的規(guī)則來(lái)開(kāi)展的，所有活動(dòng)都遵守企必須遵循企業(yè)的科學(xué)規(guī)范，不可以逾越組織的規(guī)則，因此項(xiàng)目的精細(xì)化管理是具有嚴(yán)格的規(guī)則性。精細(xì)化管理的開(kāi)始于一個(gè)組織的基礎(chǔ)，并逐步得到提升。精細(xì)化管理的主要目標(biāo)是企業(yè)，使企業(yè)的管理更加規(guī)范，從而最大限度地最優(yōu)的配制利用和維護(hù)企業(yè)的資源，加強(qiáng)公司的綜合利益。精細(xì)化的項(xiàng)目管理不是一步到位的過(guò)程，是一個(gè)循序漸進(jìn)的過(guò)程，需要通過(guò)組織的持續(xù)自上而下的轉(zhuǎn)變來(lái)實(shí)現(xiàn)。

2 房地產(chǎn)工程項(xiàng)目的管理現(xiàn)狀

隨著社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)也隨之快速發(fā)展。然而我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)總體發(fā)展時(shí)間不長(zhǎng)，房地產(chǎn)企業(yè)主要是中小型企業(yè)，就房地產(chǎn)工程項(xiàng)目管理來(lái)看，還有不少問(wèn)題存在：1） 房地產(chǎn)工程項(xiàng)目以粗放型管理模式為主，管理不夠規(guī)范；2） 有些房地產(chǎn)企業(yè)的管理制度不夠科學(xué)合理，采用的還是比較專(zhuān)制的“人治”手段，體現(xiàn)出松散、低效的管理狀態(tài)，評(píng)價(jià)、監(jiān)督和激勵(lì)工作難以全面進(jìn)行，工作人員積極性也很難全面調(diào)動(dòng)起來(lái)；3） 房地產(chǎn)管理人員的整體素質(zhì)水平不高和不均性是很難實(shí)現(xiàn)精細(xì)化管理；4） 在財(cái)務(wù)管理對(duì)成本過(guò)度控制，未能以房地產(chǎn)工程項(xiàng)目的全局為著眼點(diǎn)，將材料使用等的細(xì)節(jié)問(wèn)題忽視了，所以易造成“豆腐渣”工程的出現(xiàn)；5） 有些房地產(chǎn)企業(yè)出于對(duì)精細(xì)化管理理念的迎合，沒(méi)有能夠與工程項(xiàng)目特點(diǎn)相結(jié)合，只保留形式，缺乏靈活的管理。

3 精細(xì)化管理的房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目管理應(yīng)用

3.1 施工成本

建設(shè)成本是項(xiàng)目成本控制的上限，因此，在施工成本中實(shí)施精細(xì)化管理，確定項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)時(shí)的銷(xiāo)售價(jià)格，對(duì)動(dòng)態(tài)成本的控制加強(qiáng)，并建立了完善的成本監(jiān)測(cè)預(yù)警系統(tǒng)，讓項(xiàng)目的成本變化在建筑工程項(xiàng)目的重要實(shí)施節(jié)點(diǎn)都能體現(xiàn)，以全面反饋實(shí)際成本的變化情況。項(xiàng)目成本計(jì)算完成后，有必要進(jìn)行成本評(píng)估管理，分析和評(píng)估使用整個(gè)項(xiàng)目的成本，總結(jié)成本管理的經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)，并積累了豐富的成本數(shù)據(jù)來(lái)為管理新的成本建設(shè)項(xiàng)目提供證據(jù)。

3.2 施工材料

在房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目的管理過(guò)程中，建筑材料成本約占整個(gè)建設(shè)項(xiàng)目的70-80%，涵蓋范圍廣泛，不僅包括管理材料，機(jī)械設(shè)備，還包括辦公材料和建筑材料。在這些建筑材料的管理中，管理者需要嚴(yán)格管理材料的質(zhì)量，以確保材料價(jià)格的經(jīng)濟(jì)效益，詳細(xì)計(jì)算材料的數(shù)量，并確保材料的成本控制在合理的范圍內(nèi)，這樣可以節(jié)省建筑成本投資。例如，在建筑材料的管理，進(jìn)場(chǎng)材料的使用，儲(chǔ)存和交付，收貨和采購(gòu)中，必須安排專(zhuān)業(yè)管理人員進(jìn)行監(jiān)督，材料必須先檢查和簽字。進(jìn)入倉(cāng)庫(kù)。對(duì)于在檢驗(yàn)過(guò)程中與規(guī)定要求不符的半成品和劣質(zhì)產(chǎn)品，必須及時(shí)與供應(yīng)商溝通，進(jìn)行拒收退貨處理。另外，對(duì)于混凝土的使用，有必要添加新材料來(lái)比較凝固時(shí)間，及時(shí)分析實(shí)驗(yàn)數(shù)據(jù)，做好數(shù)據(jù)記錄，為進(jìn)一步建設(shè)項(xiàng)目鋪平道路。

3.3 施工進(jìn)度

在建設(shè)房地產(chǎn)建筑工程項(xiàng)目的過(guò)程中，還需加強(qiáng)對(duì)工程項(xiàng)目的管理，確保項(xiàng)目能在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)實(shí)現(xiàn)按時(shí)交貨內(nèi)完成。具體實(shí)施方案如下：在工程項(xiàng)目管理的過(guò)程中，需要根據(jù)項(xiàng)目的總體目標(biāo)，以合理分配各階段的建設(shè)資源，并安排工作人員進(jìn)行監(jiān)督檢查，確保項(xiàng)目原來(lái)的計(jì)劃是一致的。此外，在施工階段，由于施工進(jìn)度由工作流程的影響，工作內(nèi)容和工作時(shí)間，有必要根據(jù)精細(xì)化管理模式來(lái)分析這些影響因素，并采取有效措施用來(lái)預(yù)防和控制，使為施工精度管理的有效性提高。

3.4 工程環(huán)境

環(huán)境保護(hù)作為時(shí)代發(fā)展的主題，當(dāng)前建筑和環(huán)保領(lǐng)域的重點(diǎn)是采用何種有效措施來(lái)實(shí)現(xiàn)建筑行業(yè)和生態(tài)環(huán)境的協(xié)調(diào)發(fā)展。其次，在房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目的管理中，必須以綠色施工管理為基礎(chǔ)，嚴(yán)格按照國(guó)家建筑標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范和施工圖，控制綠色材料的使用，避免對(duì)周?chē)h(huán)境和城市形象造成泥漿污染。和加強(qiáng)大氣污染防治，通過(guò)潤(rùn)濕和硬化施工現(xiàn)場(chǎng)道路，減少粉塵污染系數(shù)。例如，對(duì)于環(huán)境保護(hù)的建筑工地，施工人員必須建立沉積坦克和油隔離坦克治療漿和污水前就被排入城市排水設(shè)施。油漆、感覺(jué)、有毒、有害煙霧和氣味浪費(fèi)不應(yīng)該燒毀附近的建筑工地，禁止使用有毒、有害廢物作為土方回填。在建造高空建筑和廢物時(shí)，必須通過(guò)封閉的繩索或車(chē)輛將其運(yùn)送到預(yù)定的區(qū)域進(jìn)行處置。此外，為了減少噪聲污染指數(shù)在施工期間，噪聲檢測(cè)設(shè)備必須安裝在建筑工地，消除噪音分貝。

4 結(jié)語(yǔ)

中國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)仍處于快速發(fā)展的階段，但由于很多因素，好的房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目管理的重要性逐漸凸顯。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)積極考慮在他們自己的項(xiàng)目管理存在的問(wèn)題，加強(qiáng)項(xiàng)目可行性的分析，加強(qiáng)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的金融支持，并加強(qiáng)企業(yè)的管理水平和信息技術(shù)的水平，以實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)期、可持續(xù)發(fā)展的企業(yè)。