房產(chǎn)開發(fā)建筑工程的項目管理方法研究

吳天涯

（上海臨港泥城經(jīng)濟發(fā)展有限公司，上海 201306）

1 房產(chǎn)開發(fā)建筑工程的項目管理的主要內(nèi)容

1.1 開發(fā)管理

房產(chǎn)建筑工程是一項系統(tǒng)長期的工程，對其中的開發(fā)項目管理工作作為項目初始，其管理成效直接關(guān)系到整個房產(chǎn)項目的建設(shè)質(zhì)量，因此，房產(chǎn)建筑工程企業(yè)必須充分認識到初期開發(fā)管理的重要性，做好前期規(guī)劃，根據(jù)工程要求制定科學(xué)化且具有適應(yīng)性的管理方案，并針對開發(fā)活動加以管理。在此基礎(chǔ)上，應(yīng)將科學(xué)的管理協(xié)調(diào)措施應(yīng)用于各項業(yè)務(wù)以及財務(wù)信息等方面，這有助于從根本上保證工程質(zhì)量與進度。工程管理部門運行中的開發(fā)管理效率和質(zhì)量，對整個工程會產(chǎn)生直接影響。因此，工程管理部門應(yīng)明確自身在開發(fā)管理工作中的職責，結(jié)合工程實際實施全過程監(jiān)督管理，為提升建筑工程質(zhì)量奠定良好基礎(chǔ)。

1.2 規(guī)劃管理

對于建筑工程項目的初始管理階段而言，還包括一項重要的內(nèi)容即規(guī)劃管理。規(guī)劃管理應(yīng)與設(shè)計環(huán)節(jié)結(jié)合起來，房地產(chǎn)開發(fā)商對結(jié)構(gòu)設(shè)計質(zhì)量與施工質(zhì)量直接負責，因而要想促使房地產(chǎn)開發(fā)項目能夠創(chuàng)造最大化經(jīng)濟效益，開發(fā)商工作中就必須科學(xué)選擇施工單位，因此應(yīng)在招投標環(huán)節(jié)中，從費用以及技術(shù)實力等角度出發(fā)對施工單位進行合理選擇。在這一過程中對開發(fā)商規(guī)劃管理能力提出了更高的要求，積極構(gòu)建健全的規(guī)劃管理體系至關(guān)重要。不斷提升規(guī)劃設(shè)計完善性，能夠?qū)﹂_發(fā)商成本支出進行全面控制。

1.3 施工管理

房地產(chǎn)開發(fā)建筑工程項目的管理核心即施工管理，對建筑工程的開展過程加以管理，對施工現(xiàn)場各項要素加以監(jiān)督與控制，都是施工管理的重要內(nèi)容。執(zhí)行施工管理的部門一般要專門設(shè)置，建筑企業(yè)應(yīng)關(guān)注工程發(fā)包模式與管理模式，要根據(jù)工程實際情況制定科學(xué)的施工管理模式。結(jié)合以往房產(chǎn)開發(fā)建筑工程管理活動可知，房產(chǎn)建設(shè)項目中有著多樣化的承發(fā)包模式，如常見的施工總承包模式、平行承發(fā)包模式以及施工總承包管理模式等。最為常用且成效較高的為施工總承包管理模式和CM 管理模式。不管應(yīng)用何種管理模式，管理人員在項目管理上必須從工程項目實際出發(fā)，立足于宏觀，把握微觀，加強現(xiàn)場施工管理，完善細節(jié)管理，制定出具有針對性的施工管理方案，并嚴格貫徹執(zhí)行。

2 房產(chǎn)開發(fā)建筑工程項目管理的有效路徑

2.1 在投資決策階段展開可行性研究

新時期，要想從根本上提升建筑工程項目管理效果，就必須對投資決策階段的可行性研究基于高度重視。首先，深入分析建筑工程項目在施工過程中需要產(chǎn)生的物力、人力以及資金等方面的成本；其次，構(gòu)建完善的機構(gòu)，不斷完善相應(yīng)決策程序，保證投資決策實施效率，實現(xiàn)系統(tǒng)性的建筑工程項目產(chǎn)品定位和市場定位。

2.2 加強成本管理

在建筑工程的前期決策和設(shè)計階段，工程管理人員要對工程的實際情況有全面的了解，包括需要使用的建材量和工程進度計劃等，在此基礎(chǔ)上做好工程預(yù)算，提高預(yù)算編制科學(xué)性，為控制工程成本投入提供可靠參考；在施工階段對工程成本進行管控，則要強調(diào)對工程建材以及機械設(shè)備等的管控，要根據(jù)設(shè)計方案對建材數(shù)量、規(guī)格等進行把控，同時要加強對機械設(shè)備的維護，避免出現(xiàn)故障，增加機械投入成本。

2.3 加強質(zhì)量管理

在對施工質(zhì)量進行管理時，管理人員要具有管理標準意識，要以國家提出的工程質(zhì)量管控標準為前提，同時結(jié)合開發(fā)項目管理機構(gòu)生成的合同中的質(zhì)量目標與管理條款，明確質(zhì)量管理內(nèi)容。在執(zhí)行施工管理活動時，管理人員要針對材料質(zhì)量、機械設(shè)備運轉(zhuǎn)質(zhì)量以及施工工藝是否規(guī)范等進行嚴格的監(jiān)督與控制。對工程質(zhì)量進行控制，應(yīng)主要從以下環(huán)節(jié)入手：一要加強對原材料的質(zhì)量檢驗。在對材料進行訂貨時，就應(yīng)該由供貨商提供材料檢驗的技術(shù)標準，并將其呈現(xiàn)在采購合同中。對于工程中的重要建材，要確保在簽訂購貨合同前進樣品取樣檢驗，對于所有入場材料都要進行質(zhì)量檢驗；二要加強對工程機械設(shè)備的質(zhì)量檢驗。要參照設(shè)備供貨商提供的質(zhì)量檢驗要點進行檢驗，同時要對設(shè)備進行定期維護，確保不出現(xiàn)質(zhì)量問題；三要制定和完善相關(guān)質(zhì)量管理制度。對于各項設(shè)備和儀器的操作與質(zhì)量控制進行明確，提高設(shè)備精度。對于施工中的混凝土質(zhì)量要進行嚴格的制定規(guī)定，包括配比和澆筑、振搗施工等。此外，應(yīng)針對關(guān)鍵施工工序加強制度制定與質(zhì)量控制，包括基坑施工、支模施工、主體結(jié)構(gòu)施工、水電安裝施工、裝飾施工等。

2.4 加強風險管理

第一，風險規(guī)避。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)運行過程中，需要利用放棄投資等多種決策有效規(guī)避各種運行風險，然而這種逃避性的措施，無法為企業(yè)創(chuàng)造更多的經(jīng)濟效益，因此只有在特殊情況下才能夠應(yīng)用；第二，風險轉(zhuǎn)移。風險轉(zhuǎn)移在風險預(yù)防過程中具有較強的規(guī)范性和合理性，能夠在預(yù)測建筑工程項目風險的基礎(chǔ)上，通過有效措施化解、轉(zhuǎn)化相關(guān)風險。①利用合同實現(xiàn)風險轉(zhuǎn)移。在合同簽訂過程中，由執(zhí)行方程度風險責任；②購買保險，為建筑工程中各種突發(fā)的不可預(yù)知的風險提供風險保障，在對這一風險轉(zhuǎn)移措施進行應(yīng)用的過程中，會導(dǎo)致成本有所增加，但是同風險轉(zhuǎn)移所能夠帶來的收益相比，這一措施呈現(xiàn)出較強的實用性和應(yīng)用價值。

3 結(jié)語

對于房地產(chǎn)開發(fā)工程項目的長期發(fā)展而言，項目負責人應(yīng)將工程管理放在重要位置上。且在現(xiàn)代化的建筑工程項目管理理念下，對工程進行管理需要進行全過程管理與精細化管理，要從前期決策、設(shè)計、施工以及竣工環(huán)節(jié)出發(fā)，對工程質(zhì)量、成本、安全、進度等進行全面管控，并且要關(guān)注對管理方法的創(chuàng)新，以切實提高管理水準。