不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪特點(diǎn)及測(cè)繪技術(shù)分析

柏友林

(安徽省第四測(cè)繪院，安徽 合肥 230000)

近年來(lái)，中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展發(fā)生了翻天覆地的變化，因此，房地產(chǎn)制圖技術(shù)應(yīng)運(yùn)而生，成為房地產(chǎn)交易價(jià)值的重要判斷因素之一，例如，在房地產(chǎn)交易過(guò)程中，建筑面積，評(píng)估區(qū)域和匯集區(qū)域的數(shù)據(jù)是所有買家關(guān)注的數(shù)據(jù)，因此，房地產(chǎn)測(cè)繪的意義非常顯著。

1 房產(chǎn)測(cè)繪的基本要求

1） 根椐房產(chǎn)管理需求選擇房產(chǎn)項(xiàng)目的測(cè)繪方案，房產(chǎn)測(cè)量的任務(wù)就是對(duì)房屋本身以及與房屋相關(guān)建筑物和構(gòu)筑物進(jìn)行測(cè)量調(diào)查和繪圖工作；對(duì)土地及土地以上人為的、天然的荷載物進(jìn)行測(cè)量調(diào)查和繪圖工作，對(duì)房地產(chǎn)的權(quán)屬、位置、質(zhì)量、數(shù)量，利用狀況等進(jìn)行測(cè)定，調(diào)查或繪制成圖的工作。它主要包括：房產(chǎn)平面控制測(cè)量、房產(chǎn)調(diào)查、房產(chǎn)要素測(cè)量、房產(chǎn)圖繪制、房產(chǎn)面積測(cè)算、變更測(cè)量以及成果資料檢查與驗(yàn)收等基本內(nèi)容。

2） 根椐房產(chǎn)測(cè)繪方案，運(yùn)用不同類型控制網(wǎng)的作用，選擇布設(shè)方案，確定施測(cè)方法。房產(chǎn)平面控制測(cè)量屬于房產(chǎn)基礎(chǔ)測(cè)量。其目的是為了整個(gè)房產(chǎn)測(cè)繪工作提供一個(gè)準(zhǔn)確的控制框架和定位基準(zhǔn)并控制誤差累積。它的作用主要有如下三點(diǎn)：a 為房產(chǎn)要素測(cè)量提供超算數(shù)據(jù)；b 為房產(chǎn)分幅、分丘圖測(cè)繪提供測(cè)量控制和超算數(shù)據(jù)，c 為房產(chǎn)分幅、分丘圖變更測(cè)量和修測(cè)補(bǔ)測(cè)提供超算數(shù)據(jù)。布設(shè)方案和施測(cè)方法同地籍控制測(cè)量。

2 房產(chǎn)測(cè)繪的特點(diǎn)

2.1 權(quán)威性

房地產(chǎn)的映射是根據(jù)國(guó)家法律法規(guī)進(jìn)行的，它以國(guó)家規(guī)范性文件和標(biāo)準(zhǔn)測(cè)量?jī)x器為基礎(chǔ)。在參與映射的專業(yè)技術(shù)人員的工作中，測(cè)量結(jié)果可以保存為房地產(chǎn)的原始文件，房地產(chǎn)的計(jì)量也需要有關(guān)部門認(rèn)真批準(zhǔn)，在測(cè)繪過(guò)程中不得隨意改變或隨意估算，房地產(chǎn)調(diào)查結(jié)果將作為房地產(chǎn)的法律依據(jù)。因此，房地產(chǎn)測(cè)繪成果具有一定的權(quán)威性，可以作為未來(lái)房地產(chǎn)銷售和轉(zhuǎn)讓變革過(guò)程的依據(jù)。測(cè)繪權(quán)限有利于確保未來(lái)房屋所有者的合法權(quán)益。

2.2 測(cè)量的規(guī)模和對(duì)象是不同的

房地產(chǎn)的映射一般是在野外進(jìn)行的，其圖紙表達(dá)的內(nèi)容更多，范圍更廣。與其他地區(qū)的界限有明顯標(biāo)記，因此房地產(chǎn)制圖要求的規(guī)模遠(yuǎn)大于平均圖紙。此外，屬性測(cè)量的對(duì)象也與一般的地形測(cè)繪不同。房地產(chǎn)測(cè)繪的目的是更好地了解建筑物與建筑物之間的相互位置，數(shù)量，所有權(quán)和使用，以及與房產(chǎn)相關(guān)的周圍地形的關(guān)系。

2.3 對(duì)專業(yè)人員的要求不同

一般情況下，進(jìn)行房產(chǎn)測(cè)繪的專業(yè)人員都是屬于房產(chǎn)權(quán)管理部門，同時(shí)，其是房產(chǎn)公平交易的鑒定者。因此，從事房產(chǎn)測(cè)繪的人員不但要熟悉測(cè)繪技術(shù)和測(cè)繪業(yè)務(wù)，而且還對(duì)房地產(chǎn)各種業(yè)務(wù)知識(shí)也有一定的了解，這樣才能成為一名合格的房產(chǎn)測(cè)繪工作者。

在城市建設(shè)的過(guò)程中，各種房屋的拆遷、城市擴(kuò)大房地產(chǎn)用地、房地產(chǎn)變更等都需要進(jìn)行重測(cè)、再測(cè)或補(bǔ)測(cè)，出現(xiàn)個(gè)別突發(fā)情況時(shí)需要隨時(shí)補(bǔ)測(cè)。

3 測(cè)繪技術(shù)分析

3.1 現(xiàn)代數(shù)字化測(cè)繪技術(shù)

數(shù)字化測(cè)繪技術(shù)的原理是通過(guò)專業(yè)人員對(duì)房產(chǎn)有關(guān)信息進(jìn)行科學(xué)采集，然后把采集的數(shù)據(jù)利用專門的計(jì)算機(jī)軟件進(jìn)行加工、編輯，最終形成我們所要的數(shù)字化房產(chǎn)圖，之后再使用專門的數(shù)控繪圖設(shè)備進(jìn)行圖形輸出，就會(huì)得到人們需要的房產(chǎn)圖紙。具體而言，數(shù)字化測(cè)繪技術(shù)主要分為以下5 個(gè)步驟：①對(duì)將要測(cè)繪的房產(chǎn)進(jìn)行信息資料的收集和整理；②踏勘已擬定好的設(shè)計(jì)方案；③控制測(cè)量，即在測(cè)量的邊界地址進(jìn)行科學(xué)有序的測(cè)量，測(cè)得所需數(shù)據(jù)；④將測(cè)得數(shù)據(jù)有序輸入專門的計(jì)算機(jī)圖形處理軟件、測(cè)量軟件和應(yīng)用軟件中；⑤計(jì)算機(jī)根據(jù)人的設(shè)置意圖對(duì)圖形進(jìn)行有效編輯，以便完成房產(chǎn)圖的繪制工作。

3.2 GPS-RTK 技術(shù)

RTK 測(cè)繪技術(shù)是能夠測(cè)量大距離的測(cè)繪技術(shù)，其原理是依靠GPS 技術(shù)進(jìn)行測(cè)量。RTK 技術(shù)的測(cè)量精度比較高，在野外進(jìn)行測(cè)量的精度最低在厘米級(jí)別。其主要優(yōu)點(diǎn)就是定位的精度達(dá)到厘米級(jí)別、能隨時(shí)提供觀測(cè)站點(diǎn)在測(cè)量指點(diǎn)坐標(biāo)系中的三維定位的準(zhǔn)確數(shù)據(jù)。RTK 作業(yè)時(shí)，先將基準(zhǔn)站的觀測(cè)值和測(cè)量站的具體坐標(biāo)信息通過(guò)專門的數(shù)據(jù)鏈傳送給流動(dòng)站，流動(dòng)站不僅能通過(guò)數(shù)據(jù)鏈接收數(shù)據(jù)，還能同步采集GPS的觀測(cè)數(shù)據(jù)，并且能夠在很短的時(shí)間內(nèi)對(duì)差分值進(jìn)行實(shí)時(shí)、有效分析和處理，以便實(shí)現(xiàn)RTK 的精確定位。RTK 技術(shù)的出現(xiàn)給測(cè)繪技術(shù)帶來(lái)了巨大的變化，大大方便了房產(chǎn)測(cè)量作業(yè)的效率和精度。其全數(shù)字化處理的特點(diǎn)使得其能夠直接輸出電子地圖。

RTK 測(cè)量系統(tǒng)是由數(shù)據(jù)傳輸設(shè)備、數(shù)據(jù)處理軟件系統(tǒng)和GPS 接收設(shè)備組成，其工作原理為：在基準(zhǔn)站上設(shè)置GPS 信號(hào)接收設(shè)備，及時(shí)將數(shù)據(jù)傳輸給觀測(cè)站；根據(jù)相對(duì)定位的原理，基準(zhǔn)站依據(jù)觀測(cè)所得數(shù)據(jù)及時(shí)對(duì)周圍的模糊度未知數(shù)進(jìn)行解算，并根據(jù)實(shí)時(shí)定位結(jié)果，在顯示用戶觀測(cè)站進(jìn)度和三維坐標(biāo)情況下，用戶站和基準(zhǔn)站的觀測(cè)質(zhì)量和結(jié)算結(jié)果會(huì)被實(shí)時(shí)監(jiān)測(cè)。

4 結(jié)語(yǔ)

近年來(lái)，我國(guó)經(jīng)濟(jì)水平得到了一定程度的提升，人們生活水平得到了進(jìn)一步提高。在這樣一個(gè)大背景下，廣大民眾充分意識(shí)到了對(duì)房產(chǎn)測(cè)量的重要性。實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)測(cè)量是購(gòu)買房屋的必經(jīng)途徑，其直接影響著房屋的購(gòu)買質(zhì)量。不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪技術(shù)在具體應(yīng)用中遇到的問(wèn)題需要被相關(guān)科研人員高度重視，采取有效措施，多措并舉，解決問(wèn)題，推動(dòng)測(cè)繪技術(shù)的應(yīng)用發(fā)展。