熱帶尋蹤，東南亞優(yōu)活人生

江姝渃 Mori

倘若有幾天假期，又不想待在國(guó)內(nèi)，東南亞則是最好的選擇。這里處處極具異域風(fēng)情，人們生活閑適，亦有成片畜每島環(huán)繞。無(wú)論是在市區(qū)品嘗美食，逛逛集市，亦或是坐船前往海島，來(lái)一場(chǎng)浮潛，都是舒心的享受。很多人醉心于東南亞風(fēng)情，恨不得常常光臨，于是便挑選一心儀地域置辦房產(chǎn)，方便出游歇腳，這已經(jīng)成為當(dāng)下熱門的生活方式。旅游業(yè)帶動(dòng)?xùn)|南亞房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，使其火熱程度早已超越美國(guó)和歐洲，加之投資前景良好，何樂而不為呢？

極佳旅游棲息地

為旅游投資房產(chǎn)，早已經(jīng)不是什么新鮮事。很多年前就有人開始在海南置辦房產(chǎn)，度假使用，平日則用于出租，休閑升值兩不誤。然而如今國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)飆升，海南樓市也早已被有發(fā)展眼光的人占盡了先書，再投資升值空間不大。東南亞有著完備的旅游體系，具有異國(guó)風(fēng)咪，很多東南亞國(guó)家日常消費(fèi)較低，房?jī)r(jià)亦比國(guó)內(nèi)熱門城市低，購(gòu)房性價(jià)比更高，很適臺(tái)作為旅游棲息地的選擇。

東方文化宜居之選

地域上，中國(guó)與東南亞各國(guó)同屬亞洲區(qū)域，不過幾小時(shí)航程。且中國(guó)與古時(shí)絲綢之路的連接，更是為其與東南亞的文化交流帶來(lái)有利條件。目前，華人崔〔東南亞的多個(gè)國(guó)家占有很高比例，華語(yǔ)已經(jīng)成為通用語(yǔ)言，且在教育與風(fēng)俗上都受到中華文化的影響。在此處購(gòu)買地產(chǎn)，不同于歐美地區(qū)文化理念上的差異較大，可以更好地適應(yīng)當(dāng)?shù)厣睢?/p>

同時(shí)兼顧旅游棲息地與東方文化的東南亞國(guó)家，新加坡當(dāng)仁不讓。它是除去中國(guó)以外全世界擁有華人最多的國(guó)家，華人占比達(dá)到74%，無(wú)論是在語(yǔ)言上或是生活習(xí)慣上，與國(guó)內(nèi)差別不大。它是亞洲最大的經(jīng)濟(jì)體，殖民統(tǒng)治的歷史遺留下大量古跡，加之政府重視旅游業(yè)的發(fā)展，目前也是最熱門的旅行勝地。盡管其房?jī)r(jià)較高，但為了實(shí)現(xiàn)2030年“新加坡人口白皮書計(jì)劃”，政府政策松綁，為外國(guó)人購(gòu)房帶來(lái)更加便利的條件。其可購(gòu)買的公寓產(chǎn)權(quán)包括99年，999年和永久產(chǎn)權(quán)，且房產(chǎn)面積沒有公攤，成為很多人綜合經(jīng)濟(jì)水平、旅游需求、生活環(huán)境等多方面因素而選擇購(gòu)房居住的城市。

如何選擇心儀的東南亞國(guó)家

1.新加坡房?jī)r(jià)漲幅不大，持有成本高昂，若是出售也少有人想接手，適合持有自住。

2.柬埔寨，菲律賓，越南。房地產(chǎn)市場(chǎng)飛速上升欺，本地人有強(qiáng)勁的購(gòu)房需求，適宜投資。

3.泰國(guó)通過買房可以拿到養(yǎng)老簽證，國(guó)內(nèi)旅游性質(zhì)的城市較多，有很強(qiáng)的消費(fèi)需求，可以自住或是購(gòu)買后出租收益。

4.馬來(lái)西亞“第二家園計(jì)劃”和“大吉隆坡計(jì)劃”帶來(lái)更寬松的地產(chǎn)環(huán)境，且強(qiáng)烈的消費(fèi)需求同泰國(guó)相似，亦適合自住或是購(gòu)買后出租收益。

如今，很多地產(chǎn)商針對(duì)旅游與文化需求，開發(fā)了一系列房產(chǎn)項(xiàng)目。EDEN則是太古地產(chǎn)在新加坡最新推出的首個(gè)頂級(jí)豪華住宅項(xiàng)目。它位于德雷葛園2號(hào)，恰好在知名的購(gòu)物天堂烏節(jié)路第10郵區(qū)，能滿足人們的各種日常需求。截至去年底，此處房屋均價(jià)為14-20萬(wàn)/平米，屬于高檔住宅黃金區(qū)域，且健身室、泳池、花園等各項(xiàng)設(shè)施一應(yīng)俱全。在連接公寓與戶外的陽(yáng)臺(tái)區(qū)域，獨(dú)辟蹊徑地采用貝殼式造型，玻璃圍欄可將周邊景觀盡收眼底，仿若一個(gè)個(gè)“私人空中花園”，為住客提供了一處享受自然的伊甸園，足不出戶，就能享受到新加坡最美的風(fēng)景。

經(jīng)濟(jì)發(fā)展利好

“一帶一路”經(jīng)濟(jì)區(qū)的開放重新延續(xù)了古時(shí)海上絲綢之路的輝煌，中國(guó)企業(yè)陸續(xù)來(lái)到東南亞投資，帶來(lái)了資金流和人口流。加之東南亞擁有大量廉價(jià)勞動(dòng)力，如同早年剛崛起的中國(guó)，憑借制造業(yè)的蓬勃帶來(lái)經(jīng)濟(jì)的騰飛，樓市價(jià)格翻倍飛漲，屬于它的黃金時(shí)代已經(jīng)來(lái)臨，若作為投資，發(fā)展前景良好。

投資黃金時(shí)期

東南亞各國(guó)的房產(chǎn)基本情況差異很大，有新加坡這種非常發(fā)達(dá)的經(jīng)濟(jì)體，也有老撾、緬甸這種相對(duì)比較落后的國(guó)家，但是像越南、柬埔寨、菲律賓、泰國(guó)等高速發(fā)展的國(guó)家中，孕育著非常大的投資潛力。這些國(guó)家的房產(chǎn)市場(chǎng)正在不斷建立健全的過程中，因?yàn)榻?jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，城市化進(jìn)程很快，如果選對(duì)了城市和項(xiàng)目，可以像中國(guó)過去十年一樣得到巨大增值。

泰國(guó)是東南亞國(guó)家里經(jīng)濟(jì)發(fā)展利好、處于投資黃金時(shí)期的典范。它現(xiàn)在的經(jīng)濟(jì)總量在東南亞僅次于印尼，7000萬(wàn)人口的年人均GDP已經(jīng)達(dá)到6500美金左右，并因旅游產(chǎn)業(yè)和優(yōu)質(zhì)的養(yǎng)老環(huán)境世界聞名。而首都曼谷正是泰國(guó)投資房產(chǎn)最熱門的城市，購(gòu)房享有永久產(chǎn)權(quán)，通過買房可以拿到養(yǎng)老簽證。但是，投資泰國(guó)房地產(chǎn)弊端在于不易找到接手人，同等占地面積和容積率的房子，越南只能出200多套住宅，但是在泰國(guó)因?yàn)閱螒裘娣e小，能做到800甚至1000套，城市中心土地有限，之后愿意接盤的買家較難尋覓。

東南亞優(yōu)居指南

選擇一處房產(chǎn)，除了瞬間的怦然心動(dòng)，更需要綜合考慮多方面因素。隨大眾選擇熱門城市雖然較為安全，但有時(shí)將目光放遠(yuǎn)，或許會(huì)遇見不一樣的涼喜。在人們的印象里，越南、菲律賓和柬埔寨并不屬于東南亞出類拔萃的國(guó)家，對(duì)其了解也僅限于旅行中的藍(lán)天碧水月咳口今，它們已經(jīng)以超乎人們想象的獨(dú)特優(yōu)勢(shì)，成為優(yōu)居與投資的良好地段。

1.越南未來(lái)的“北上廣”

越南與中國(guó)有著千絲萬(wàn)縷的聯(lián)系，除去旅游外，一部部中國(guó)經(jīng)典電視劇的翻拍與網(wǎng)絡(luò)小說的流行，聯(lián)系起了兩個(gè)國(guó)家的人們。越南現(xiàn)在的年人均GDP收人接近2600美金，很接近中國(guó)2007年的數(shù)據(jù)。從2007年到現(xiàn)在，中國(guó)北上廣深的優(yōu)質(zhì)房源房?jī)r(jià)翻了10倍，越南還沒有達(dá)到這種比率，現(xiàn)在河內(nèi)新CBD帶精裝修按套內(nèi)面積計(jì)算，房?jī)r(jià)也只有每平米15000人民幣左右，房?jī)r(jià)被嚴(yán)重低估，很適宜投資。月_越南人口的平均年齡只有不到30歲，其勤勞和努力是東南亞箕他國(guó)家的人都難以超越的，他們努力的動(dòng)力很大一部分來(lái)源于買房，這一點(diǎn)像極了中國(guó)人，故投資后容易得到較高的回報(bào)率。

但想要在越南投資，雖然前景良好，陷阱亦多。在政治上，雖然身為社會(huì)主義國(guó)家，但政府政策多變，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)有一定的影響，投資時(shí)需要考慮政策動(dòng)蕩的因素。在文化上，越南種族問題嚴(yán)重，有較強(qiáng)烈的反華情緒，經(jīng)常組織反華游行。投資時(shí)，以上問題尚需考慮。

2.菲律賓亞洲小紐約

菲律賓近幾年發(fā)展勢(shì)頭迅猛，去年在比索出現(xiàn)大幅貶值、經(jīng)濟(jì)面臨巨大壓力的情況下，GDP仍增長(zhǎng)6.2%，在東南亞各國(guó)中表現(xiàn)不俗。且受“一帶一路”影響，一大批對(duì)外合作項(xiàng)即卜展，帶來(lái)了持續(xù)的經(jīng)濟(jì)流和人口流，目前其房產(chǎn)平均年增仇約15%，熱門區(qū)域增速更是翻倍，租金回報(bào)率亞洲第一，其中首都馬尼拉的租金回報(bào)率已達(dá)6%-10%，具有很大的升值空間對(duì)于外國(guó)投資者而言，購(gòu)房熱門區(qū)域集中在馬尼拉，分別為知名企業(yè)云集的菲律賓金融中心Makati;頂級(jí)國(guó)際學(xué)校和知名醫(yī)院齊聚，被譽(yù)為“小新加坡”的BGC，以及購(gòu)物中心所在的繁華商業(yè)地段Arca South。

國(guó)家安全方面，在去年發(fā)布的《全球法律與秩序》報(bào)告中，菲律賓以個(gè)人安全性能得到保障，個(gè)人遭遇法律和犯罪經(jīng)歷相對(duì)不高，排名靠前健全的法律制度使得菲律賓對(duì)個(gè)人財(cái)產(chǎn)實(shí)施充分的保護(hù)，且不限于當(dāng)?shù)鼐用窕蚍蔷用瘢@就在一定程度上為投資房產(chǎn)提供了極大的保障。

政治文化方面，菲律賓在內(nèi)政上時(shí)局動(dòng)蕩，對(duì)外也有一定的反華傾向，今年上半年就曾突發(fā)反華游行，若是對(duì)安全性比較重視，則投資菲律賓房產(chǎn)時(shí)需要慎重考慮，最好儀用于投資，不做剛需持有。

3.柬埔寨 東南亞小黑馬

在過去，柬埔寨一直給人以貧窮落后的印象，但隨著“一帶一路”政策的開展，大量的資金投人，現(xiàn)代化建設(shè)全面開展，為柬埔寨帶來(lái)極大的改變，使其蛻變?yōu)橐黄ズ隈R，成為東南亞經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)最快的國(guó)家，終于揚(yáng)眉吐氣。

金邊作為柬埔寨的首都，經(jīng)濟(jì)始終先行，其發(fā)展態(tài)勢(shì)猶如多年前的北上廣，房?jī)r(jià)一直在穩(wěn)步上漲，目前已經(jīng)超過了2萬(wàn)元/平石夏邊熱門購(gòu)房區(qū)域包括市中心和BKK1區(qū)。市中心繁華，人口密集，各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施完善，并且是外國(guó)人聚集區(qū);BKK1區(qū)則屬于使館區(qū)，各種國(guó)際學(xué)校亦林立于此，居住在這里的普遍是高凈值人群，投資回報(bào)率可觀。

鑒于中柬兩方長(zhǎng)期保持著良好的友誼，因此無(wú)需考慮種族歧視的問題。但柬埔寨雖然呈現(xiàn)迅猛的經(jīng)濟(jì)勢(shì)頭，但畢竟尚處于起步階段，百業(yè)待建，所以投資時(shí)需要多方比對(duì)，避免遇到投資選址失誤，出現(xiàn)爛尾樓無(wú)法收益的情況。

Charlie Xue

Dwell首望地產(chǎn)創(chuàng)始人，擁有10年以上的海外地產(chǎn)投資經(jīng)歷

Q_未來(lái)五年?yáng)|南亞房產(chǎn)哪里更適合投資，為什么？

A_投資一個(gè)國(guó)家的房產(chǎn)，說到底是在投資一個(gè)國(guó)家的國(guó)運(yùn)，中國(guó)就是國(guó)運(yùn)很好的例子。如果從東南亞國(guó)家里選擇最具備這種基因的國(guó)家，我更看好越南——1億人口的大國(guó)，開放過程吸引了大量外資;與各個(gè)國(guó)家簽署了眾多自貿(mào)協(xié)定，甚至與歐盟簽署自貿(mào)協(xié)定，這是東南亞第一個(gè)這樣做的國(guó)家。這樣改革開放、敞開大門歡迎外資進(jìn)入的態(tài)度，肯定能給本地經(jīng)濟(jì)注入活力，帶動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)。

Q_東南亞適臺(tái)投資的城市和國(guó)內(nèi)的某些城市有沒有相似性？

A_有很多相似性：第一，人口一定要具備大城市的數(shù)量，1000萬(wàn)人口以上的城市才能形成大都會(huì)，各行業(yè)人員協(xié)作和行業(yè)細(xì)分的過程中才能降低成本，實(shí)現(xiàn)效率最大化;第二，城市要有新的規(guī)劃來(lái)承接人口遷移，交通規(guī)劃和配套設(shè)施也要跟上，老城區(qū)改造的難度很大，如果能頰嚨到出新區(qū)，高樓大廈才有“野蠻生長(zhǎng)”的豐沃土攘—上海的浦東新區(qū)，北京的國(guó)貿(mào)就是最好的例子;第三，開放的營(yíng)商環(huán)境，讓人能留也愿意留下來(lái)。越南在這方面就故的很好，多年以來(lái)的戶籍制度在2019年初被徹底廢除;外商投資增多之后，大學(xué)生畢業(yè)也有好的機(jī)會(huì)能留下來(lái)。這就像現(xiàn)在很多城市的“搶人”政策，只有留住了人才，這個(gè)城市才有未來(lái)。

Q_選擇東南亞房產(chǎn)時(shí)有沒有什么雷區(qū)需要規(guī)避的？

A_我覺得最重要的是調(diào)查開發(fā)商是不是有能力完成建設(shè)并且按照約定交房，好的開發(fā)商才能保證好的施工質(zhì)量。再有就是產(chǎn)權(quán)問題，拿越南做個(gè)例子，海外買家雖然只有50年產(chǎn)權(quán)，但也是能拿到產(chǎn)權(quán)證書的，只不過不是每一個(gè)項(xiàng)目都能拿到，所以一定要提前做好調(diào)研。另外，投資海外房產(chǎn)，不管哪個(gè)國(guó)家都需要注重以下三個(gè)要素：買進(jìn)成本、持有成本、轉(zhuǎn)手率。買進(jìn)成本和轉(zhuǎn)售率好說，只要多參考當(dāng)土創(chuàng)勺價(jià)格，選擇本地人喜歡的項(xiàng)目就可以。但是持有過程中就有大學(xué)問了，租賃管理中介服務(wù)得好不好，響應(yīng)是不是及時(shí)，對(duì)投資人的收益影響很大。另外因?yàn)槭呛Ｍ饪蛻簦芾硎遣皇呛?jiǎn)單舒心也非常重要。

Q_對(duì)于投資者來(lái)說，在選擇東南亞房產(chǎn)時(shí)需要注里哪些因素？可不可以給一些投資建議？

A_選擇東南亞房地產(chǎn)的時(shí)候，不要只看價(jià)格。要從該國(guó)整體的國(guó)家政策經(jīng)濟(jì)導(dǎo)向去分析，未來(lái)的經(jīng)濟(jì)拉動(dòng)力是否足夠強(qiáng)到保障房產(chǎn)的增值，以及當(dāng)?shù)厝嗣袷欠裼心芰?gòu)買房產(chǎn)，也就是我們說的誰(shuí)來(lái)接盤。東南亞的投資型房產(chǎn)一定要緊跟當(dāng)?shù)厝说哪_步，真正好的房子首先是本地人會(huì)買的。如果需要大規(guī)模在境外宣傳造勢(shì)才能賣的話，這種情況就要三思了。

柬埔寨房產(chǎn)政策

1.購(gòu)房享有永久產(chǎn)權(quán)。

2.不能購(gòu)買土地，不能購(gòu)買公寓項(xiàng)目的一層。

3.單個(gè)項(xiàng)目的;動(dòng)卜買家不能超過40%e

4.資金進(jìn)出自由。

東南亞房源推薦

越南河內(nèi)

Dreamland Bonanza

位于河內(nèi)新城區(qū)CBD，樓高32層，實(shí)為商住兩用，1-5層為商用寫字樓，b-7層配備健身水療等各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施，8層以上則為住宅使用。其優(yōu)勢(shì)在于地處河內(nèi)“華爾街”，與跨國(guó)公司云集的著名江南大廈對(duì)望，附近的三環(huán)路是交通要道，醫(yī)院、購(gòu)物中心、知名院校等圍繞，且內(nèi)部配套裝修精良。該項(xiàng)目將于2020年4月交房，租金回報(bào)率8%-10%。

新加坡Seahill

位于西海岸公園，是新加坡罕有的聯(lián)排別墅，坐擁風(fēng)景秀麗的海岸線，附近有新加坡國(guó)立大學(xué)、南華高中等知名學(xué)府，且毗鄰環(huán)球影城，集度假、教育、娛樂為一體，可以滿足一家人的不同所需。該項(xiàng)目房產(chǎn)權(quán)限為99年。

泰國(guó)曼谷Ideo Q saphan kwai

位于拍鳳裕庭，距離CBD Asok很近，周邊有輕軌沿線，配套設(shè)施完全，是當(dāng)?shù)厝艘嘈膬x購(gòu)房的地段，不用擔(dān)心無(wú)法轉(zhuǎn)手的問題。該項(xiàng)目將于2022年4月交房。

菲律賓馬尼拉Proscenium

位于Makati，被定義為娛樂休閑勝地，五棟塔形設(shè)計(jì)的住宅樓環(huán)繞占地3.6公頃的表演藝術(shù)劇院而立，塔樓頂被打造成了玻璃屋頂餐廳，可俯瞰全城美景。該項(xiàng)目將于2021年9月交房。

束埔寨金邊畢加索花園

位于BKK1使館區(qū)，整體采用畢加索立體主義的表現(xiàn)手法，是金邊第一座采用連續(xù)墻工法的住宅。其亮點(diǎn)在于樓頂?shù)目罩谢▓@和位于樓層中間的無(wú)邊際泳池。該項(xiàng)目將于2020年2月交房。