港股地產(chǎn)：估值進(jìn)一步修復(fù)繼續(xù)增配地產(chǎn)

宋健

估值進(jìn)一步修復(fù)繼續(xù)增配地產(chǎn)

由于中美貿(mào)易談判取得階段性進(jìn)展，人民幣持續(xù)升值，以及美國(guó)轉(zhuǎn)入降息周期，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)偏好度上升。前期悲觀的預(yù)期以及流動(dòng)性收緊導(dǎo)致地產(chǎn)板塊處于歷史較低位置，截止11月6日板塊估值2019E為5.9，2019E平均股息收益率超過(guò)7%。各大上市房企10月新房銷售繼續(xù)好于預(yù)期，業(yè)績(jī)的確定性加強(qiáng)，地產(chǎn)板塊估值將進(jìn)一步修復(fù)，建議繼續(xù)增配地產(chǎn)公司。標(biāo)的選擇上優(yōu)選行業(yè)龍頭，財(cái)務(wù)穩(wěn)健，杠桿低，基本面扎實(shí)，有豐厚派息分紅的公司，首選融創(chuàng)中國(guó)、旭輝控股、中國(guó)金茂、龍湖集團(tuán)、華潤(rùn)置地。

變相降息房貸利率存下降可能

11月5日上午，央行發(fā)布消息，在4035億元MLF到期基礎(chǔ)上重新投放4000億元1年期MLF，并將利率下調(diào)5bp至3.25%。2016年以來(lái)MLF利率保持長(zhǎng)期上行趨勢(shì)，此次為首次調(diào)降。對(duì)地產(chǎn)板塊而言，10月8日起房貸利率基準(zhǔn)正式更換為L(zhǎng)PR，而LPR以MLF利率為基準(zhǔn)，1年期LPR11月報(bào)價(jià)預(yù)計(jì)將同步下降。當(dāng)前首套房貸利率規(guī)定為不可低于LPR（一般五年期），二套房貸利率不可低于LPR上浮60bp，五年期LPR不會(huì)直接受影響下行但將作為報(bào)價(jià)參考，考慮到房住不炒建立長(zhǎng)效機(jī)制的總體政策方針不變，預(yù)計(jì)房貸利率將整體仍以平穩(wěn)運(yùn)行為主，存在小幅下降可能。據(jù)10月最新房貸利率數(shù)據(jù)，全國(guó)首套房平均房貸利率為5.52%，環(huán)比增長(zhǎng)0.18%，同比下降3.33%。二套房平均房貸利率為5.84%，環(huán)比增長(zhǎng)0.17%，同比下降3.79%。

PSL釋放增量棚改進(jìn)展如期推進(jìn)

4月以來(lái)PSL已連續(xù)5個(gè)月暫停新增，繼9月釋放246億元PSL，10月人民銀行再度釋放750億元PSL。從PSL投向來(lái)看，主要用于三大政策性銀行專項(xiàng)貸款，其中棚改貸款為重要構(gòu)成部分，而國(guó)開(kāi)行為棚改貸款的主要發(fā)行者，2018年投放貸款占棚改總投資額約一半。我們認(rèn)為此次PSL釋放增加對(duì)棚改進(jìn)程推進(jìn)無(wú)實(shí)質(zhì)性影響。年內(nèi)棚改計(jì)劃穩(wěn)步推進(jìn)，截至9月已新開(kāi)工274萬(wàn)套，全年目標(biāo)已完成95%，四季度地方對(duì)棚改資金需求不大。

美元債發(fā)行窗口期打開(kāi)

近期房企美元債發(fā)行窗口期打開(kāi)。由于美元債供應(yīng)受限，以及美國(guó)持續(xù)降息，優(yōu)質(zhì)房企美元債受到資金追捧，債務(wù)期限及成本都有改善。融創(chuàng)中國(guó)發(fā)行2022年到期利率7.5%的6.5億美元優(yōu)先票據(jù);旭輝控股發(fā)行2022年到期利率6.45%的4億美元優(yōu)先票據(jù);寶龍地產(chǎn)發(fā)行2022年到期利率7.125%的3億美元優(yōu)先票據(jù)。

大中房企融資優(yōu)勢(shì)明顯

截至2019H1主要上市公司的平均融資成本為6.1%，較2018年末上升10bp，預(yù)計(jì)至年末將整體微幅上升。大中規(guī)模房企融資優(yōu)勢(shì)更為明顯，資金成本可控資金調(diào)配靈活。

圖：房企歷年平均融資成本

資料來(lái)源：公司資料，興業(yè)證券經(jīng)濟(jì)與金融研究院整理