上海高端住宅技術構成及應用分析

張 健 ZHANG Jian

0 引言

隨著人們對生活質量的要求不斷提高，將科技融入生活已成為一種價值追求。人們渴望享受更高品質的居住空間，居住在安全智能、節(jié)能環(huán)保、健康舒適的“科技住宅”。于是，部分房產商抓住客戶向往科技化生活的心理，增加產品的噱頭，宣傳自己的樓盤是科技住宅。那么，什么樣才稱得上是科技住宅呢？科技住宅是否具備獨特的特征呢？它要實現(xiàn)的功能是什么？它有哪些技術構成呢？本文將對以上問題進行分析及探討。

1 概念

在高端住宅的開發(fā)過程中，開發(fā)商會研究市場環(huán)境、對標競品、目標群體、客戶產品關注點等方面，綜合考慮開發(fā)和運營成本，最終建構一個滿足市場需求的住宅科技系統(tǒng)。簡單來說，“科技住宅”應該以一種產品的思維角度去考慮，通過一系列最新的、適宜的科技系統(tǒng)，構建健康、安全、綠色、智能的高品質住宅[1]。

收集及研究大量項目資料后發(fā)現(xiàn)，目前，高端住宅科技系統(tǒng)主要從使用者的關注點入手設計和開發(fā)?？偨Y目前市場上高端住宅的科技系統(tǒng)構成。筆者認為，科技住宅必須具備4 大技術系統(tǒng)，即：安全系統(tǒng)、綠色系統(tǒng)、健康系統(tǒng)、智能系統(tǒng)。

2 技術系統(tǒng)

2.1 安全系統(tǒng)

隨著2018 年《住宅小區(qū)智能安全技術防范系統(tǒng)要求》（DB31/T294—2018）頒布，小區(qū)安全系統(tǒng)的要求不斷提高。目前，開發(fā)商在設計高端住宅小區(qū)的安全系統(tǒng)時，都是基于新規(guī)來研究更系統(tǒng)化、更人性化的小區(qū)安全系統(tǒng)。安全系統(tǒng)會以全封閉式管理為原則，有機結合電子周界防護、視頻安防監(jiān)控、電子巡查、訪客可視對講和戶內報警等功能，實現(xiàn)全方位、立體式交叉的安全防范管理。

根據(jù)圖1 所示設計思路，高端住宅的安全系統(tǒng)一般包括以下子系統(tǒng)：樓宇對講系統(tǒng)、視頻安防監(jiān)控系統(tǒng)、住戶報警系統(tǒng)、電子巡更系統(tǒng)、周界報警系統(tǒng)、一卡通管理系統(tǒng)、車輛出入管理系統(tǒng)和家居安防系統(tǒng)。

值得一提的是，高端住宅的電梯多是一梯一戶，所以酒店式的電梯刷卡授權控制是一項必選的安全技術。隨著智能化的不斷發(fā)展，電梯與對講聯(lián)動是一項面向用戶需求的一體化新技術。目前，樓宇對講與電梯聯(lián)動的主流功能有呼梯和停層。其中，呼梯功能指的是當訪客/業(yè)主在單元樓下呼叫住戶或進入住宅樓主體時，能將電梯呼叫到對應的訪客層；停層功能指的是當訪客/業(yè)主進入呼叫下來的電梯時，相應住戶層的層號開放或被選中，將訪客/業(yè)主直接送到相應目的層。

2.2 綠色系統(tǒng)

綠色節(jié)能是消費者另一個關注點。人們追求健康舒適環(huán)境的同時，不能以高能耗為代價，需要采用綠色節(jié)能技術，滿足節(jié)能環(huán)保要求。開發(fā)商在開發(fā)高端住宅時，會致力于提高樓盤品質，結合生態(tài)理念和先進技術，實現(xiàn)住宅的綠色節(jié)能目標。

圖1 安全系統(tǒng)的設計思路示意圖

目前，高端住宅在外墻保溫系統(tǒng)上配置了較多的綠色節(jié)能技術，包括斷橋隔熱外窗、高效的全覆蓋保溫體系、雙層低輻射鍍膜Low-E 玻璃等[2]。在成本允許的情況下，采用中置遮陽百葉，既不會影響建筑立面效果，又能減少進入室內的強烈陽光。

將綠色可持續(xù)理念融入設計之中，打造節(jié)能高效的綠色居住空間：①在光環(huán)境方面充分利用自然采光，降低能源消耗；②充分利用自然通風，提高宜居度[2]；③選用環(huán)保材料，使用可再生能源。

2.3 健康系統(tǒng)

健康系統(tǒng)主要包括健康空氣系統(tǒng)和健康用水系統(tǒng)兩個子系統(tǒng)。

2.3.1 健康空氣系統(tǒng)

人們追求舒適健康的居住環(huán)境，要求室內空氣潔凈、溫濕度適宜。因此，高端住宅的健康空氣系統(tǒng)一般都配備了中央空調系統(tǒng)、地暖系統(tǒng)及新風系統(tǒng)；也有個別開發(fā)商采用地源熱泵+毛細管輻射供冷供熱技術，該系統(tǒng)的工作原理是通過墻面、吊頂和地板輻射而不是對流來調節(jié)室內溫度，使溫度均勻，且無噪音和風感，舒適性較高。

目前，高端住宅都會配置新風系統(tǒng)。傳統(tǒng)的空氣凈化處理技術主要包括物理過濾法、靜電吸附法、光催化凈化法及離子作用法。隨著技術的不斷創(chuàng)新及發(fā)展，當前市面上流行的產品都在傳統(tǒng)的凈化處理技術上進行了革新升級。至于高端住宅的新風PM2.5 處理技術，用的最多的是雙HEPA 過濾處理（傳統(tǒng)物理過濾式技術的升級）、駐電極技術（傳統(tǒng)靜電技術的升級）、納米光子技術（傳統(tǒng)光觸媒技術的升級）。各類凈化技術的原理及優(yōu)缺點分析見表1。

2.3.2 健康用水系統(tǒng)

傳統(tǒng)自來水和簡單末端處理的生活飲用水已不能滿足高端住宅消費者的需求，所以高端住宅的健康用水系統(tǒng)一般會設置前端過濾+中央凈水系統(tǒng)+中央軟水系統(tǒng)+末端反滲透過濾。其中，前端過濾阻擋水中大顆粒雜質；中央凈水系統(tǒng)去除水中對人體有害的余氯、有機污染物、重金屬等，保留對人體有益的鈣、鎂微量元素；中央軟水系統(tǒng)軟化廚房之外的水質，去除鈣鎂離子，降低硬度，使水質不易結垢，提高使用舒適度；末端反滲透過濾可深度凈化水質，帶來清冽的飲水口感。目前，打造全屋凈水系統(tǒng)常采取3 種方案：①整體解決方案，即健康凈水+舒適軟水+終端飲水（健康、安全）（圖2）；②舒適解決方案，即舒適軟水+終端飲水（圖3）；③健康解決方案，即健康凈水+終端飲水（圖4）。

表1 各類凈化技術的比較

圖2 凈水系統(tǒng)整體方案示意圖

2.4 智能系統(tǒng)

智能家居利用先進的技術與產品，通過系統(tǒng)集成提升家居的便利性和舒適性。隨著技術的更新迭代，智能系統(tǒng)的技術水平每年也在不斷提升，從最初的本地、遠程、場景等基本控制功能，到現(xiàn)在興起的手機移動、傳感、聯(lián)動、預設邏輯等功能，而未來發(fā)展趨勢是基于AI，大數(shù)據(jù)系統(tǒng)的深度定制智能家居[3]。另外，系統(tǒng)傳輸方式也在發(fā)生變化，過去主要為有線傳輸，2018 年開始普及以zigbee、bluetooth、wifi等無線傳輸方式（圖5）。

圖3 凈水系統(tǒng)舒適方案示意圖

圖4 凈水系統(tǒng)健康方案示意圖

圖5 無線傳輸方式示意圖

在開發(fā)高端住宅過程中，除了要重點考慮用戶各方面需求，還要考慮開發(fā)和運營成本，因此選擇適宜的智能家居至關重要。目前，市場上高端住宅設計的智能家居系統(tǒng)主要實現(xiàn)的功能包括各類場景控制、各類設備的遠程控制、室內環(huán)境CO2和PM2.5 的監(jiān)測，以及利用環(huán)境監(jiān)測值聯(lián)動控制空調和新風設備。

3 上海某高端住宅科技系統(tǒng)應用分析

如表2 所示，上海市某高端住宅小區(qū)科技系統(tǒng)的設計覆蓋了上述所有技術構成，涵蓋9 大系統(tǒng)，共26 項技術。下面重點介紹該高端住宅科技系統(tǒng)的主要應用亮點。

3.1 安全管理系統(tǒng)

該項目從外到內設置周界電子圍欄、小區(qū)視頻監(jiān)控系統(tǒng)、三道可視對講確認（小區(qū)大門、樓棟門及住戶門）、電梯與可視對講聯(lián)動、戶內窗戶紅外探測及廚房煤氣探測。項目的亮點之一，是在小區(qū)水系、康樂場所、人員活動場所設置云眼攝像機，住戶可通過該項目提供的網(wǎng)絡云觀看此區(qū)域內的實時監(jiān)控；亮點之二是梯控的設置，訪客通過對講與住戶進行通話確認后，可與電梯通信，獲得相應授權控制電梯到達所呼叫的樓層。

表2 某高端住宅項目的科技系統(tǒng)

3.2 室內空氣凈化系統(tǒng)

該項目采用的室內空氣凈化系統(tǒng)包括新風除塵全熱回收主機、新風輸送管道、排風輸送管道及室內凈化裝置。新風除塵全熱回收主機具有引入新風、過濾PM2.5 顆粒物及回收能源的功能，應用多層凈化技術，采用初效+靜電除塵的方式，不但可以有效去除室外的PM2.5 顆粒污染物，還可以殺滅細菌和病毒，凈化效率效果遠遠優(yōu)于傳統(tǒng)新風全熱交換機。室內凈化裝置結合納米級光觸媒技術及靜電除塵技術，不僅可以去除室內的甲醛、TVOC 等有機污染物，還可以過濾室內PM2.5 顆粒物，達到全面凈化空氣的效果（圖6）。

3.3 智能家居系統(tǒng)

智能家居系統(tǒng)的控制內容主要包括空調地暖新風設備的控制、燈光場景的控制、電動窗簾的控制?？刂品绞蕉鄻踊?，業(yè)主可通過就地面板、平板電腦和手機遠程操作等3 種模式進行控制。

空調地暖新風設備的控制，可實現(xiàn)：在探測房間溫度條件下，自動啟動空調地暖設備使房間達到舒適狀態(tài)；在探測房間CO2和PM2.5 的基礎上，自動啟動新風設備及空氣凈化設備，使房間空氣品質達到最優(yōu)。

場景控制可實現(xiàn)房間內各種場景所需的燈光開閉、窗簾開閉的一鍵控制、燈光一鍵回家及一鍵離家功能。用戶可通過平板電腦自行設置和保存各種場景下的設備狀態(tài)（圖7）。

3.4 全屋凈水軟水系統(tǒng)

為了滿足消費者對健康用水、舒適用水的需求，該項目提供了一個整套的全屋凈水軟水系統(tǒng)（圖8）。用戶的飲用水經過3 道過濾得到深度凈化，可保證飲水品質。洗滌及淋浴用水經軟化后降低了水質硬度，使消費者使用后能柔嫩肌膚、順滑秀發(fā)、凈潔衣物，且可延長熱水器使用壽命。

3.5 分析及建議

以上應用亮點獲得了客戶的認可，但由于市場上技術快速更新，以及系統(tǒng)設計時缺少對用戶需求的深入挖掘，結合業(yè)主反饋，筆者認為，該系統(tǒng)尚有以下可提升之處。

（1）選用新風系統(tǒng)容量時，需考慮室內噪音問題。該項目由于追求高凈化率、高換氣率，選用的新風系統(tǒng)容量偏大，產生了噪音問題，建議新風量不大于1 次換氣次數(shù)。

（2）智能家居系統(tǒng)操作界面圖形化。要充分考慮到用戶體驗，尤其是老年人用戶，注重操作的直觀性和便利性，采用圖形化的控制界面。

（3）注意智能家居系統(tǒng)的擴充性和擴展性。采用標準的網(wǎng)絡技術，保證不同廠商的系統(tǒng)可以兼容與互聯(lián)，且可與未來不斷發(fā)展的第三方受控設備互通互聯(lián)。

圖6 室內空氣凈化解決方案

圖7 智能家居系統(tǒng)平板電腦操作界面

圖8 全屋凈水軟水系統(tǒng)示意圖

（4）智能家居系統(tǒng)對家電設備進行智能控制時，不應改變受控系統(tǒng)的原有控制方式及使用功能，如空調系統(tǒng)中的定時、睡眠、除濕等常用功能不能在智能控制時做簡化或取消。

（5）增加能耗監(jiān)測模塊。定制能源計量模塊，實時檢測各類電器實際使用電量，在使用電量過高時發(fā)出警報，統(tǒng)計住宅整體用電量，使用戶一目了然。

4 結語

科技住宅從消費者的關注點出發(fā)，以實現(xiàn)安全、綠色、健康、智能為目標，以利用最新技術、最新產品為手段，滿足消費者需求，提升住宅價值。不管是消費者還是設計師，都需要了解當前高端住宅科技系統(tǒng)的技術構成及功能實現(xiàn)的途徑，消費者也應擦亮眼睛認清住宅科技化程度，設計師可以在前人的基礎上設計出更好的科技住宅產品。只有了解科技住宅系統(tǒng)的技術體系，才能讓科技住宅不再是一個概念和噱頭。