廣西房地產(chǎn)泡沫測度研究

摘要：2013年至今，廣西房地產(chǎn)發(fā)展面臨新的發(fā)展機(jī)遇，房地產(chǎn)業(yè)主動適應(yīng)新常態(tài)，進(jìn)入高質(zhì)量發(fā)展階段，但隨之而來的是房價的不斷攀升，房地產(chǎn)泡沫開始顯現(xiàn)。本文通過分析廣西房地產(chǎn)市場的主要特點(diǎn)，從實(shí)際出發(fā)，運(yùn)用AHP法建立房地產(chǎn)泡沫評價指標(biāo)體系，對廣西房地產(chǎn)泡沫進(jìn)行測度研究，并根據(jù)以上理論和實(shí)證的分析結(jié)果，結(jié)合廣西實(shí)際情況，提出化解房地產(chǎn)泡沫金融風(fēng)險的一些建議。

關(guān)鍵詞：廣西房地產(chǎn) 泡沫測度 AHP法

一、廣西房地產(chǎn)市場發(fā)展的主要特點(diǎn)

自1998年我國全面深化住房體制改革以來，廣西房地產(chǎn)業(yè)步入快速發(fā)展軌道，近些年逐漸發(fā)展成為廣西經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。廣西房地產(chǎn)市場在發(fā)展過程中主要呈現(xiàn)以下幾個特點(diǎn)：其一，商品房去化周期逐步縮短，房地產(chǎn)市場化水平顯著提高。其二，受政策性影響大，房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的傾斜度偏向于北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)。其三，投資的體量不斷增加，商品房建設(shè)回歸常態(tài)，在建規(guī)模、竣工面積保持穩(wěn)定增長。其四，城鎮(zhèn)化水平不斷提升，成為廣西房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的新動力。其五，房價漲幅整體平穩(wěn)，但在一些重點(diǎn)城市房價近幾年增長過快，存在一定的房地產(chǎn)泡沫風(fēng)險。其六，融資需求不斷擴(kuò)大，金融風(fēng)險逐步提升。無論房地產(chǎn)開發(fā)商還是個人住房消費(fèi)，均大量依靠向銀行貸款，行業(yè)高負(fù)債經(jīng)營。其七，部分主要城市房地產(chǎn)價格與居民收入水平嚴(yán)重脫離。

如今，房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為廣西經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要產(chǎn)業(yè)和固定資產(chǎn)投資的重要組成部分，對地方財政收入的貢獻(xiàn)日益突出，對關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)的帶動效應(yīng)十分明顯，銀行對房地產(chǎn)行業(yè)的貸款規(guī)模也不斷擴(kuò)大，這也從另一個角度說明，房地產(chǎn)行業(yè)如果出現(xiàn)泡沫風(fēng)險，將會給地方財政、銀行業(yè)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)帶來沉重的打擊。

二、廣西房地產(chǎn)泡沫測度

（一）建立房地產(chǎn)泡沫測試評價指標(biāo)體系

本文從實(shí)際出發(fā)，構(gòu)建基于AHP（層次分析法）的房地產(chǎn)泡沫評估指標(biāo)體系，不僅能滿足政府對房地產(chǎn)泡沫進(jìn)行監(jiān)測和評價的需要，同時也是目前房地產(chǎn)市場發(fā)展的必然要求。

評價指標(biāo)體系分為三個層次四個維度。第一層為目標(biāo)層，即構(gòu)建房地產(chǎn)泡沫評價指標(biāo)體系，是由所有準(zhǔn)則層構(gòu)成的，它是構(gòu)建評價體系的目的。第二層為標(biāo)準(zhǔn)層，列出評價房地產(chǎn)泡沫的主要指標(biāo)。第三層是二級指標(biāo)層，是基于標(biāo)準(zhǔn)層延伸的所有二級評價指標(biāo)構(gòu)成的層面。為了能綜合反映廣西房地產(chǎn)業(yè)的價格波動風(fēng)險，準(zhǔn)則層分別從四個維度來建立：其一，從銀行的角度，研究其向房地產(chǎn)企業(yè)、購房者發(fā)放資金信貸的相關(guān)指標(biāo);其二，從企業(yè)的角度，研究房地產(chǎn)企業(yè)投資房地產(chǎn)市場的相關(guān)指標(biāo);其三，從交易者的角度，研究房地產(chǎn)市場交易情況的相關(guān)指標(biāo);其四，從市場價格的角度，研究與房價相關(guān)的指標(biāo)?？紤]到指標(biāo)的重要性、可操作性以及數(shù)據(jù)的權(quán)威性，依據(jù)李倩[1]、袁平、吳潔[2]、呂江林[3]等人的研究成果，選取了10個指標(biāo)列入指標(biāo)層中，各指標(biāo)及其所屬層次如表1所示.

資金信貸層中的C1房地產(chǎn)開發(fā)貸款/金融機(jī)構(gòu)貸款總額、C2房地產(chǎn)銀行貸款增長率/金融機(jī)構(gòu)貸款增長率指標(biāo)反映的是銀行對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的支持程度、資金結(jié)構(gòu)是否合理，如果金融機(jī)構(gòu)對房地產(chǎn)業(yè)的資金借貸過度集中，容易造成社會資源配置失衡，滋生房地產(chǎn)泡沫，該指標(biāo)值越大，產(chǎn)生房地產(chǎn)市場泡沫的可能性就越大。投資層中C3房屋施工與竣工面積比指標(biāo)能夠反映將來1-2年房地產(chǎn)市場的現(xiàn)房供給情況，其中，房屋施工面積反映的是未來一至兩年的現(xiàn)房供應(yīng)量，而房屋的竣工面積是房地產(chǎn)投資滯后一至兩年的表現(xiàn)。該指標(biāo)能有效反映房地產(chǎn)市場供求情況，數(shù)值越大說明供給過剩情況越嚴(yán)重。C4房地產(chǎn)投資增長率/GDP增長率能夠測度房地產(chǎn)投資增速是否合理。如果指標(biāo)值過高，房地產(chǎn)市場容易形成虛高的價格，形成價格泡沫。C5房地產(chǎn)投資總額與固定資產(chǎn)投資總額比值主要評價房地產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)是否合理，指標(biāo)值越大，說明社會固定資產(chǎn)投資投入到房地產(chǎn)行業(yè)份額過高，容易形成房地產(chǎn)泡沫。價格層中，C6房價收入比是用來評估居民家庭對住宅承載能力的一個重要指標(biāo)，該比值越高，表明房價越超出居民的購買能力，出現(xiàn)房價泡沫的可能性越大;C7房價增長率/GDP增長率衡量房地產(chǎn)泡沫的膨脹程度及其與實(shí)體經(jīng)濟(jì)的偏離程度，比值越大，房價存在泡沫的可能性越大。C8房價增長率/CPI增長率評價的是房價增長速度與居民消費(fèi)價格指增速是否一致，如果該指標(biāo)值越大，說明房價漲幅遠(yuǎn)超CPI的漲幅，容易導(dǎo)致房地產(chǎn)市場泡沫。交易層中，C9商品房銷售額/房地產(chǎn)投資總額指標(biāo)能衡量一個地區(qū)房地產(chǎn)市場的經(jīng)濟(jì)效益，可以間接評價該地區(qū)的住房空置率，比值越低，說明房屋空置率越高，房地產(chǎn)市場存在泡沫風(fēng)險越大;C10商品房銷售面積/商品房竣工面積比值評價的是商品房現(xiàn)有供求狀況，評價當(dāng)前商品房供求是否平衡，該比值越大，房價出現(xiàn)泡沫的風(fēng)險就越大。[4]

（二）建立兩兩比較判斷矩陣

1.確定房地產(chǎn)泡沫體系評價標(biāo)準(zhǔn)。在表1的基礎(chǔ)上，結(jié)合社會常用評價標(biāo)準(zhǔn)及國內(nèi)學(xué)者馮利英、李海霞[5]、封海洋、尚正永[6]、楊宇[7]等人的研究成果，確定了各指標(biāo)所對應(yīng)的泡沫參考標(biāo)準(zhǔn)，具體如表2所示。

2.根據(jù)評價標(biāo)準(zhǔn)做出評價。自2013年以來，廣西的房地產(chǎn)市場交易開始復(fù)蘇并迅速發(fā)展，本文選取了廣西房地場市場2013年至2018年6年間的發(fā)展數(shù)據(jù)，對相關(guān)的評價指標(biāo)進(jìn)行了計算，具體情況見表3，并以此為基礎(chǔ)對廣西房地產(chǎn)市場泡沫的整體情況做相應(yīng)的分析及評價。

以2018年房地產(chǎn)市場情況為例，對各指標(biāo)評價結(jié)果匯總見表4，由于本次評價均有具體的數(shù)值和量化評價標(biāo)準(zhǔn)為參考進(jìn)行客觀評價，因此，該輪評價人數(shù)為1，且以“1”代表評價者依據(jù)各指標(biāo)數(shù)值和風(fēng)險測度標(biāo)準(zhǔn)對該指標(biāo)所處相應(yīng)風(fēng)險等級進(jìn)行判斷，評價結(jié)果見表4。

3.確定二級評價指標(biāo)層各評價因素的隸屬度。統(tǒng)計各項指標(biāo)Ni獲得第j種評價的頻數(shù)，求出相應(yīng)二級評價指標(biāo)困素的隸屬向量。

4.建立兩兩比較矩陣，求出各層次指標(biāo)的權(quán)重。首先，根據(jù)已經(jīng)建立的房地產(chǎn)泡沫評價準(zhǔn)則指標(biāo)體系，引入相對重要性的標(biāo)度，如表5-1，以及次要度定義表，如表5-2，求得各指標(biāo)兩兩比較相對權(quán)重。

按表1所示，標(biāo)準(zhǔn)層的評價指標(biāo)有資金信貸層、投資層、價格層、交易層4個，根據(jù)德爾菲法，他們組成的標(biāo)準(zhǔn)層評價判斷矩陣A如表6-1所示：

如表9所示，綜合評定值越低，說明房地產(chǎn)市場在該年度的泡沫風(fēng)險就越大，從總體情況來看，2013-2018年6年間，綜合得分基本都處于60分以上，80分以下，說明廣西房地產(chǎn)市場存在輕度風(fēng)險，即房地產(chǎn)泡沫處于萌芽和形成階段。從發(fā)展趨勢來看，2013、2014、2015、2016年，廣西房地產(chǎn)市場泡沫呈現(xiàn)出逐漸膨脹的態(tài)勢，2016年的綜合得分最低，在近6年的房地產(chǎn)市場中泡沫程度最大。其主要的原因在于自2013年開始快速擴(kuò)張的房地產(chǎn)投資總量以及房地產(chǎn)貸款規(guī)模。2013-2016年4年間房地產(chǎn)年均投資增長率為11.8%，其中2016年一年就增長了25.6%;房地產(chǎn)貸款規(guī)模年平均增幅為16.6%，2016年增幅高達(dá)41.1%。個人住房貸款額年均增幅為18%，2016年達(dá)到了40.4%。自2017年開始，中央出臺一系列政策加強(qiáng)房地產(chǎn)市場調(diào)控，在加大供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的背景下，2017年開始，廣西縮減了對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的貸款比重，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的貸款增速同比回落37.2%，個人住房貸款增速同比下降15.9%;房地產(chǎn)開發(fā)投資增速放緩，2017年同比回落13.7%，2018年投資增速與2017年持平;此外去庫存化在不斷加速，因此自2017年開始房地產(chǎn)泡沫程度開始逐漸減少，調(diào)控效果逐步顯現(xiàn)。

從總體情況上看，廣西房地產(chǎn)金融市場總體運(yùn)行情況穩(wěn)定，房地產(chǎn)泡沫風(fēng)險尚在可控范圍內(nèi)，總體發(fā)展趨勢向好，但仍需有關(guān)部門重點(diǎn)關(guān)注超出正常值的相關(guān)指標(biāo)，如房屋施工與竣工面積比、房價收入比、商品房銷售額/房地產(chǎn)投資總額、商品房銷售面積/商品房竣工面積等，及時預(yù)警，加強(qiáng)相關(guān)方面的監(jiān)管與控制。

三、房地產(chǎn)泡沫背景下金融風(fēng)險的防范與化解建議

根據(jù)以上理論和實(shí)證的分析結(jié)果，通過對比國內(nèi)外對于房地產(chǎn)泡沫引發(fā)金融風(fēng)險的成功治理經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合廣西實(shí)際情況，對廣西房地產(chǎn)泡沫金融風(fēng)險的防范與化解提出以下幾點(diǎn)建議：

（一）建立全區(qū)統(tǒng)一的房地產(chǎn)泡沫背景下金融風(fēng)險的預(yù)警體系

基于以上建立的房地產(chǎn)泡沫評估指標(biāo)體系，通過收集全區(qū)房地產(chǎn)市場信息，實(shí)時對廣西整體及各地市的房地產(chǎn)泡沫進(jìn)行測度，并對測度的結(jié)果進(jìn)行評級，根據(jù)評級結(jié)果分別進(jìn)行警示，定期發(fā)布市場報告，合理引導(dǎo)市場，并有針對性地提出加強(qiáng)對廣西金融風(fēng)險的早期識別、預(yù)警和監(jiān)測評估的對策建議。對房地產(chǎn)市場泡沫程度的影響較大的指標(biāo)，如房地產(chǎn)業(yè)貸款規(guī)模/銀行貸款余額、房地產(chǎn)投資增長率/GDP增長率、房價收入比、房地產(chǎn)投資總額/固定資產(chǎn)投資總額要重點(diǎn)監(jiān)測，以便能及時識別風(fēng)險隱患。

（二）準(zhǔn)確判斷房地產(chǎn)泡沫金融風(fēng)險等級，因地制宜，有針對性地采取應(yīng)對措施

對于房地產(chǎn)泡沫金融風(fēng)險等級的確定，從防范和預(yù)警的角度出發(fā)，主要以泡沫發(fā)展的萌芽、形成、膨脹階段來劃分，具體情況如表10所示。

對于房地產(chǎn)泡沫的預(yù)警和防范，在市場無泡沫階段，市場機(jī)制正常運(yùn)行，不需要對市場進(jìn)行過多干預(yù)，因此本文主要從早期預(yù)防階段（萌芽、形成階段），中期膨脹干預(yù)階段分別闡述各個風(fēng)險階段的應(yīng)對策略。

在早期預(yù)防階段，首先應(yīng)使用各種宏觀審慎政策，以遏制市場上過于樂觀的預(yù)期。從整體看，宏觀審慎政策最先考慮的是逆周期政策，然后是解決羊群效應(yīng)等市場失靈現(xiàn)象。在人口增長的同時，防止信貸過度放松;及時監(jiān)測與完善房地產(chǎn)與影響房地產(chǎn)因素的相關(guān)統(tǒng)計數(shù)據(jù);住房保障體系完善同時降低政府對土地財政的依賴性;加強(qiáng)房地產(chǎn)稅立法。如果泡沫已經(jīng)進(jìn)入膨脹階段，除采取宏觀審慎政策遏制市場上過于樂觀的預(yù)期之外，可以實(shí)施貨幣政策進(jìn)一步進(jìn)行調(diào)控;如果泡沫是惡性的，應(yīng)該毫不猶豫地采取貨幣政策進(jìn)行干預(yù)。

（三）建立房地產(chǎn)金融宏觀審慎管理制度

建立與房地產(chǎn)業(yè)金融風(fēng)險相關(guān)的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫，并基于數(shù)據(jù)庫和建立起來的房地產(chǎn)泡沫指標(biāo)監(jiān)測體系，評估房地產(chǎn)金融市場發(fā)展現(xiàn)狀以及商業(yè)銀行房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)開展情況，以便能夠有效地對房地產(chǎn)金融風(fēng)險進(jìn)行評估和管理，及時引導(dǎo)市場預(yù)期，對于風(fēng)險點(diǎn)重在早期預(yù)防和干預(yù)，以促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

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基金項目：2019年度廣西高校中青年教師科研基礎(chǔ)能力提升項目課題“廣西房地產(chǎn)金融風(fēng)險的測度、預(yù)警及化解研究”（項目編號：2019KY1616）階段性研究成果。

作者單位：廣西金融職業(yè)技術(shù)學(xué)院（廣西銀行學(xué)校）