淺議住宅建設用地使用權(quán)自動續(xù)期規(guī)則

孫雪琳 胡婧 河南大學 河南開封 475001

對于自動續(xù)期規(guī)則具體的制度構(gòu)建應保障居民住宅的穩(wěn)定性，保障國家的穩(wěn)定發(fā)展，因此應當那個確立自動續(xù)期是永久續(xù)期、無償續(xù)期的制度，同時應結(jié)合目前國家正在構(gòu)建的房地產(chǎn)稅制度以及農(nóng)村宅基地制度對我國住宅建設用地使用權(quán)予以完善。

（一）確定自動續(xù)期是永久續(xù)期的制度

根據(jù)學者的觀點，自動續(xù)期是永久續(xù)期的觀點并不會改變住宅建設用地使用權(quán)用益物權(quán)的本質(zhì)，其與國家所有權(quán)的關(guān)系類似于中國古代耕地中的田骨與田皮，田骨是所有權(quán)的客體，田皮是租佃權(quán)（永佃權(quán)）的客體，這種關(guān)系形象的表達的土地所有權(quán)和用益物權(quán)的關(guān)系，形成了“金皮銀骨”的一田二主現(xiàn)象，對于國有土地所有權(quán)和住宅建設用地使用權(quán)來說，國家所有權(quán)的客體是地骨，國家對地骨行使權(quán)利，住宅建設用地使用權(quán)的客體是地皮，業(yè)主對地皮行使權(quán)利，其仍是在國有土地上設置的他物權(quán)，是利用國有土地設置的定限物權(quán)，因此確定自動續(xù)期是永久續(xù)期不存在架空國家土地所有權(quán)的可能性，它的確立反而有利于國家和社會的穩(wěn)定。

另外，即使住宅建設用地使用權(quán)為無期限的永久性用益物權(quán)，但政府作為國有土地的所有權(quán)人這一點并沒有改變，其有權(quán)監(jiān)管、限制住宅建設用地使用權(quán)人使用土地的行為，并且可以依照《憲法》和《物權(quán)法》的規(guī)定，對土地實行征收征用，保留了對土地所有權(quán)的最終支配權(quán)。

（二）確定自動續(xù)期為無償續(xù)期，但應通過繳納稅金來繼續(xù)確定權(quán)利

關(guān)于自動續(xù)期是否應該收費，學界眾說紛紜。首先我們應該明確是否應當予以收費中的費是指建設用地使用權(quán)的出讓金，而在我國，由于我們實行的是土地國家所有權(quán)制，因此在公民購買房屋時，其支付的價格已經(jīng)實際包含了建設用地使用權(quán)的出讓金，在這樣的背景下，續(xù)期時仍然對業(yè)主們進行出讓金的收取是不合理且執(zhí)行性不高的，因此，對于公民的自動續(xù)期，筆者認為應采無償續(xù)期。另外我國住宅建設用地使用權(quán)的年限目前主要有20、30、50、70年，不同年限出讓金額度呈現(xiàn)較大階梯差異，直接無償續(xù)期，對于已經(jīng)支付70年出讓金的住宅建設使用權(quán)主體實質(zhì)上不公，因此，對于不夠70年的，先補足70 年，對于具體出讓金差價的計算，應當按照出讓土地使用權(quán)當時的出讓金價格計算，即當時70年期間的出讓金價格是多少，20年或者其他期間的出讓金與其相比，差額是多少，就應當補交多少出讓金，其中的銀行貸款利息，應當由業(yè)主負擔。

對于學者們提出的關(guān)于無償續(xù)期可能會損害公民的基本居住利益，導致資源分配不均的現(xiàn)象，筆者認為，雖然不用收費，但國家可以通過收稅的方式來進行個體間、國家財政收入與居民基本居住利益之間的平衡。公平作為自動續(xù)期收費的綜合考量因素，對于收費的方式應考慮到民眾的現(xiàn)有負擔、合理預期，適當?shù)膰沂杖虢Y(jié)構(gòu)以及公平的制度設計。對于收稅標準，筆者認為應結(jié)合我國現(xiàn)有的房地產(chǎn)稅進行統(tǒng)籌構(gòu)建。另外，在對不動產(chǎn)進行征稅的同時，應將所得稅收一部分用于廉租房建設，以確保處于社會上無力或無心購房的“人民”有房可住

（三）自動續(xù)期不影響住宅建設用地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓和繼承

由于居民對自己的房屋享有所有權(quán)，因此在建設用地使用權(quán)到期時，可能會造成居民對其房屋所有權(quán)受到限制，進而國家才制定出住宅建設用地使用權(quán)自動續(xù)期的制度，說明制度的設計并不是孤立的存在的。因此基于這樣的制度設計，我們可以得出自動續(xù)期不影響住宅建設用地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓和繼承。若住宅建設用地使用權(quán)因期滿不能轉(zhuǎn)讓，在客觀上是對房屋所有權(quán)人自由處分房屋的限制，基于保障住宅所有權(quán)人充分行使其處分權(quán)的考量，不應也不能對其轉(zhuǎn)讓設限，而應將該轉(zhuǎn)讓解釋為可隨房屋所有權(quán)一并依法轉(zhuǎn)移，房屋原主人的所有權(quán)以及建設用地使用權(quán)因轉(zhuǎn)讓而消滅。在繼承方面，所有的住宅用地權(quán)屬均準許權(quán)利人的繼承人繼承，在權(quán)利人死亡后成為合法遺產(chǎn)，可通過遺囑或者法定繼承，由其繼承人繼承，當住宅權(quán)利人死亡且沒有繼承人予以繼承時，該建設用地使用權(quán)歸于消滅。

（四）統(tǒng)籌保障我國公民住宅權(quán)的用益物權(quán)

我國公民的住宅權(quán)依據(jù)公民所處位置的不同分為城市居民享有的住宅建設用地使用權(quán)和農(nóng)村居民享有的宅基地使用權(quán)，二者均是在公有制的土地所有權(quán)制度下，保障我國公民住宅權(quán)的用益物權(quán)，以及保障我國居民“居者有其屋”、“有恒產(chǎn)者有恒心”目標的實現(xiàn)，因此應當對其進行統(tǒng)一規(guī)劃與協(xié)調(diào)，對二者用益物權(quán)的使用采取一致立場，規(guī)定基本相同規(guī)則。我國目前為了保障鄉(xiāng)村居民住宅用地的需求，該用益物權(quán)也沒有設置期間設置，因此將住宅建設用地使用權(quán)界定為無期限的用益物權(quán)，并且與農(nóng)村的宅基地使用權(quán)相銜接、相配套，構(gòu)成完整的住宅土地權(quán)屬制度，并且與非住宅建設用地使用權(quán)的有期限相對應，構(gòu)建完整的土地制度

結(jié)束語

在現(xiàn)階段及相當長的歷史時期內(nèi)，國家對人民美好生活的承諾總是體現(xiàn)在保障人民安居樂業(yè)以及有安居樂業(yè)的制度環(huán)境，而自動續(xù)期規(guī)則作為保障居民住宅建設用地使用權(quán)的核心規(guī)則，它的構(gòu)建與完善將在很大程度上保障城市居民居住環(huán)境的穩(wěn)定，同時通過統(tǒng)籌構(gòu)建建設用地使用權(quán)與鄉(xiāng)村宅基地使用權(quán)，構(gòu)建完整的土地制度，有利于真正實現(xiàn)國家“使有恒產(chǎn)者有恒心”的目標。