地產(chǎn)巨頭內(nèi)部掀“反腐風(fēng)暴”

胡巍

插圖 ：《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》美編 孫竹

10月9日，美的置業(yè)（3990.HK）發(fā)布公告稱，審計(jì)風(fēng)控中心接到舉報(bào)并查實(shí)：原某區(qū)域公司副總經(jīng)理代某，原某項(xiàng)目營(yíng)銷經(jīng)理歐陽(yáng)某某，串通下屬置業(yè)顧問(wèn)高某等5人利用銷控操控房源，對(duì)外加價(jià)銷售牟取非法利益超百萬(wàn)元;原某區(qū)域公司某城市公司總經(jīng)理胡某某，任職涉案項(xiàng)目總經(jīng)理期間，利用職務(wù)便利，要求營(yíng)銷經(jīng)理為其操控房源，牟取非法利益，數(shù)額較大。

公告還稱，這些違紀(jì)違法行為，屬營(yíng)銷團(tuán)隊(duì)集體舞弊與個(gè)人利用職權(quán)牟利的綜合性案件，嚴(yán)重?cái)_亂美的置業(yè)正常營(yíng)銷秩序，損害企業(yè)形象，性質(zhì)惡劣，涉嫌犯罪。目前代某、歐陽(yáng)某某、胡某某以及3名置業(yè)顧問(wèn)共6人被當(dāng)?shù)毓矙C(jī)關(guān)采取刑事強(qiáng)制措施，其中主要責(zé)任人代某、歐陽(yáng)某某已被批準(zhǔn)逮捕。

房地產(chǎn)界的一場(chǎng)“反腐風(fēng)暴”已涉及多家房企。據(jù)《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者不完全統(tǒng)計(jì)，近一年來(lái)，已經(jīng)有中糧置地、雅居樂、朗詩(shī)、保利地產(chǎn)、萬(wàn)達(dá)、復(fù)星、美的置業(yè)等多家房企高管貪腐事件被公開。

“反腐風(fēng)暴”涉及哪些人？

1月9日，四川省紀(jì)委發(fā)布消息：中糧置地成都公司原總經(jīng)理熊啟中涉嫌違規(guī)對(duì)在售房源降價(jià)銷售，利用職務(wù)便利侵吞公共財(cái)物，因嚴(yán)重違紀(jì)違法被開除黨籍和公職，并被移交司法機(jī)關(guān)。

同在1月，雅居樂地產(chǎn)集團(tuán)海南區(qū)域總裁簡(jiǎn)毓萍、廣州區(qū)域副總裁蔡小鵬因嚴(yán)重廉政違紀(jì)分別被開除和勸退。據(jù)悉，簡(jiǎn)毓萍擔(dān)任海南區(qū)域營(yíng)銷部負(fù)責(zé)人期間，多次收受外部人員巨額賄賂，利用職務(wù)之便違規(guī)圈定優(yōu)質(zhì)房源給外部人員轉(zhuǎn)賣牟利。

5月，朗詩(shī)綠色集團(tuán)（00106.HK）成都公司常務(wù)副總經(jīng)理鄧敏，在項(xiàng)目收購(gòu)、營(yíng)銷事項(xiàng)上涉嫌經(jīng)濟(jì)犯罪，情節(jié)嚴(yán)重，并被司法機(jī)關(guān)采取逮捕強(qiáng)制措施。

5月31日晚間，保利地產(chǎn)（600048.SH）公告稱，近日公司接到廣元市監(jiān)察委員會(huì)通知，公司副總經(jīng)理吳章焰被立案調(diào)查并采取留置措施。

8月30日，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)召開廉潔與遵章守紀(jì)教育大會(huì)時(shí)內(nèi)部通報(bào)，經(jīng)集團(tuán)審計(jì)中心查實(shí)，商管集團(tuán)原總裁助理兼華南運(yùn)營(yíng)中心總經(jīng)理王某、武漢區(qū)域原招商營(yíng)運(yùn)副總經(jīng)理密某、黃岡萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)原總經(jīng)理付某、孝感萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)原招商營(yíng)運(yùn)副總經(jīng)理張某嚴(yán)重違反集團(tuán)制度，向商戶、供方及員工索賄，金額巨大，已涉嫌犯罪。據(jù)報(bào)道，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)這起窩案涉及金額總數(shù)近億元。

9月，復(fù)星旅游文化集團(tuán)（01992.HK）公告稱，旗下海南亞特蘭蒂斯商旅發(fā)展有限公司副總裁及其兩名下屬將部分公寓與別墅加價(jià)出售給購(gòu)房者，以此獲利近2億元，3人均被移送司法機(jī)關(guān)。

從上述公開案例來(lái)看，反腐的房企不僅有民企，也有國(guó)企，比如中糧置地成都公司原總經(jīng)理熊啟中涉嫌貪腐，信息是由中共四川省紀(jì)委發(fā)布的。

業(yè)內(nèi)人士向《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者解讀這場(chǎng)“風(fēng)暴”：“近年來(lái)許多房企加大反腐力度，但不意味著過(guò)去不反，只是如今信息更加公開，所以更像一場(chǎng)風(fēng)暴。這些被輿論關(guān)注的企業(yè)，也不能說(shuō)他們內(nèi)部的貪腐程度比其他企業(yè)更嚴(yán)重，恰恰相反，企業(yè)反腐力度較大，內(nèi)部運(yùn)行和管理應(yīng)該也更規(guī)范?！?h3>房企內(nèi)部哪些環(huán)節(jié)腐敗高發(fā)？

“和某些政府官員貪腐一樣，大公司內(nèi)部權(quán)力缺少約束也容易產(chǎn)生腐敗?！睆埑桑ɑ┦悄戏揭患覈?guó)企的紀(jì)檢工作人員，他認(rèn)為企業(yè)中與錢打交道的部門往往掌握實(shí)權(quán)，容易成為貪腐重災(zāi)區(qū)，“但是企業(yè)又不同于政府，必須要給企業(yè)負(fù)責(zé)人或項(xiàng)目負(fù)責(zé)人一定自主經(jīng)營(yíng)權(quán)，如果設(shè)置的條條框框太多，企業(yè)就很難經(jīng)營(yíng)下去。也正因?yàn)槿绱?，各種負(fù)責(zé)人的操作空間很大?！?/p>

從前述公開的案例看，營(yíng)銷環(huán)節(jié)是房企內(nèi)部人員貪腐的重災(zāi)區(qū)?！耙?yàn)闋I(yíng)銷部門就是與錢直接打交道的，而且當(dāng)房源供不應(yīng)求時(shí)，掌握房源就掌握了權(quán)力，茶水費(fèi)、倒賣房號(hào)都與此有關(guān)?！睆埑烧f(shuō)。

“土地在房地產(chǎn)開發(fā)成本中占大頭，涉及土地買賣和轉(zhuǎn)讓的部門容易滋生腐敗。”張成介紹，“如果問(wèn)題出在拿地環(huán)節(jié)，通常是相關(guān)政府官員而非企業(yè)工作人員貪腐。但一旦拿到了地，企業(yè)的相關(guān)負(fù)責(zé)人就掌握了話語(yǔ)權(quán)，而房企之間轉(zhuǎn)讓土地又是常見的事情。加價(jià)轉(zhuǎn)讓土地時(shí)容易滋生貪腐?！?/p>

景暉智庫(kù)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家胡景暉也介紹：“房地產(chǎn)是資金密集型產(chǎn)業(yè)，項(xiàng)目并購(gòu)、土地轉(zhuǎn)讓等業(yè)務(wù)頻繁發(fā)生，這些環(huán)節(jié)有大量機(jī)會(huì)與錢打交道，而估值可以很虛，比如一個(gè)價(jià)值5億元的項(xiàng)目，被說(shuō)成6億也可以?！?/p>

“施工環(huán)節(jié)也容易滋生腐敗?！焙皶熣f(shuō)，“從項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)，再到購(gòu)買材料、施工，說(shuō)白了，就是這些花錢的環(huán)節(jié)，想吃回扣很容易。”《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者梳理了美的置業(yè)風(fēng)險(xiǎn)控制中心2018年查實(shí)并公開的9起違法違紀(jì)案件，發(fā)現(xiàn)其中6起是工作人員與外部供應(yīng)商有不正當(dāng)經(jīng)濟(jì)往來(lái)。

張成補(bǔ)充說(shuō)，人事部門也較容易出現(xiàn)貪腐情況?！斑@一現(xiàn)象在國(guó)企可能比民企嚴(yán)重。人事部門雖然不與金錢直接打交道，但往往影響員工的職業(yè)前途，屬于實(shí)權(quán)部門，難免有人企圖行賄?！?/p>

胡景暉指出，在過(guò)去房地產(chǎn)高速發(fā)展階段，房企擴(kuò)張的速度太快，導(dǎo)致一些企業(yè)的部門負(fù)責(zé)人授權(quán)太大?！坝行┤?0多歲就當(dāng)區(qū)域公司老總了，權(quán)力在一定程度上是失控的，但授權(quán)太小又會(huì)影響企業(yè)效率?！?h3>反腐手段有哪些？

“黨委紀(jì)檢監(jiān)察、審計(jì)、舉報(bào)等，都是企業(yè)反腐的主要手段，但在國(guó)企、民企中各有側(cè)重?！睆埑山榻B，“這三種手段，在國(guó)企中都會(huì)運(yùn)用，但首要手段還是紀(jì)檢監(jiān)察。在國(guó)企，紀(jì)檢組往往是企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)班子成員，為了避免同級(jí)監(jiān)督難的問(wèn)題，還有來(lái)自上級(jí)紀(jì)委的監(jiān)督，這與政府部門的反腐區(qū)別不大，有自上而下的特征。審計(jì)雖然也是反腐利器，但實(shí)際地位次之，內(nèi)部審計(jì)的更多作用還是在經(jīng)營(yíng)方面，比如規(guī)避經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)?！?/p>

在張成看來(lái)，國(guó)企預(yù)防和反貪腐的制度是比較嚴(yán)密的。“相比政府，一些國(guó)企反腐力度也可能有所不及，因?yàn)槠髽I(yè)活動(dòng)以經(jīng)濟(jì)為中心，抓好效益很重要，而企業(yè)紀(jì)檢部門沒有經(jīng)濟(jì)產(chǎn)出，受重視程度就可能打折扣。但近年來(lái)在國(guó)企中強(qiáng)調(diào)黨的領(lǐng)導(dǎo)，紀(jì)檢工作也抓上去了?！?/p>

張成還說(shuō)：“雖然一些大的民企也有黨委，但民企主要還是依靠審計(jì)手段。不同的民企，對(duì)反腐重視程度不同，因而力度、效果也不相同。比如萬(wàn)達(dá)集團(tuán)，王健林就很重視審計(jì)部門，由他自己親自掌管?！?h3>尋租成本轉(zhuǎn)嫁購(gòu)房者？

據(jù)普華永道發(fā)布的《2018中國(guó)企業(yè)反舞弊聯(lián)盟現(xiàn)狀調(diào)查》報(bào)告稱，當(dāng)年被調(diào)查企業(yè)查明的直接舞弊損失中，通過(guò)各種處置手段挽回的總額僅為直接經(jīng)濟(jì)損失總額的18%。無(wú)法精確統(tǒng)計(jì)的其他損失還包括企業(yè)風(fēng)氣受損、商譽(yù)損失以及后續(xù)運(yùn)營(yíng)中斷等造成的間接損失，因此全部實(shí)際損失可能比賬面數(shù)字要大得多。

“房企內(nèi)部的貪腐行為，尋租成本最終都會(huì)進(jìn)入到房?jī)r(jià)。比如茶水費(fèi)、倒賣房號(hào)，這些是可以直接抬高房?jī)r(jià)的?！焙皶熣J(rèn)為，“另外，轉(zhuǎn)讓或外包項(xiàng)目等環(huán)節(jié)，負(fù)責(zé)人吃了承包商的回扣，會(huì)嚴(yán)重影響建筑工程質(zhì)量?！?p>

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房企對(duì)于自身的反腐行動(dòng)會(huì)有所顧忌嗎？

地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士分析，僅從品牌建設(shè)角度講，房企不應(yīng)有太多顧慮?！胺科蟮囊恍﹥?nèi)部貪腐行為不是秘密，回避貪腐問(wèn)題，不意味著人們不知道問(wèn)題的存在，比如企業(yè)內(nèi)外勾結(jié)催生的茶水費(fèi)，購(gòu)房者人盡皆知而又深受其害，樹立反腐形象反倒可以贏得消費(fèi)者信任。”

但在胡景暉看來(lái)，房企高調(diào)反腐也是一把雙刃劍：長(zhǎng)遠(yuǎn)看，能夠穩(wěn)定房?jī)r(jià)、提升建筑質(zhì)量和居住體驗(yàn)，但這些積極影響需要一段時(shí)間才能顯現(xiàn);而短期看，自曝家丑可能影響品牌形象。

胡景暉認(rèn)為，近年來(lái)，房企的反腐力度在加強(qiáng)。“過(guò)去有一種說(shuō)法，認(rèn)為水至清則無(wú)魚，企業(yè)睜只眼閉只眼，讓做事的人有一些收益。另外，前些年房地產(chǎn)的錢太好掙了，有些老板可能也不在乎。在當(dāng)下樓市調(diào)控的背景下，企業(yè)利潤(rùn)減少，被貪掉的錢其實(shí)都是企業(yè)利潤(rùn)，會(huì)讓財(cái)報(bào)沒那么好看。過(guò)去房企反腐，可能只做內(nèi)部處理，但很多房企都是上市公司，信息要公開，也要對(duì)股東負(fù)責(zé)，有必要整飭一下公司內(nèi)部，提升企業(yè)管理水平?！?/p>

責(zé)編：陳棟棟 chendongdong@ceweekly.cn

編審： 張偉

美編：孫珍蘭